15. Mai 2017
Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt
Der Bundesrat hat am 31. März beschlossen, den Vermittlungsausschuss nicht anzurufen. Das Gesetz wurde im Bundesgesetzblatt noch nicht veröffentlicht.
Mit dem Gesetz wird u.a. § 22 Abs. 1 BauGB neu geregelt. Die Neuregelung unterwirft nunmehr auch Miteigentümervereinbarungen (zur Grundbucheintragung) der Genehmigungspflicht.
Nach § 22 Abs. 1 BauGB können die Gemeinden für Fremdenverkehrsgebiete durch Bebauungsplan oder durch sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
1. die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG
2. die Begründung der in den §§ 30 und 31 WEG bezeichneten Rechte,
3. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Abs. 1 BGB im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist,
4. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Abs. 1 BGB, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist,
5. die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
Nach § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB ist für sämtliche Eintragungen nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 BauGB in das Grundbuch ein Negativzeugnis oder eine Genehmigung erforderlich, wenn das Grundstück im Bereich einer Fremdenverkehrssatzung liegt. Alternativ genügt – so wie auch bisher – die Freistellungserklärung der Gemeinde nach § 22 Abs. 8 BauGB.
Durch die Anpassung des § 22 BauGB wird der Genehmigungsvorbehalt auf sämtliche Fälle der Begründung von Bruchteilseigentum ausgeweitet, die der Bildung von Nebenwohnungen dienen und zudem – wie die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – einer Eintragung in das Grundbuch bedürfen, die vom Grundbuchamt im Falle einer ausbleibenden Genehmigung zu verweigern wäre.
Da sich hiermit zwangsläufig nicht alle Fälle der Bildung von Nebenwohnungen erfassen lassen, soll es den Gemeinden darüber hinaus ermöglicht werden, durch die Satzung generell die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung unter einen bußgeldbewehrten Genehmigungsvorbehalt zu stellen (so die Gesetzesbegründung, vgl. BT-Drucks. 18/10942, S. 34).
Zu den Übergangsregelungen für Zustimmungsvorbehalte zu Miteigentümervereinbarungen (§ 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 u. 4 BauGB) bestimmt § 245c Abs. 2 S. 1 BauGB: Bebauungspläne oder Satzungen mit Regelungen nach § 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 u. 4 BauGB keine Anwendung finden, wenn die Miteigentümervereinbarung nach § 1010 Abs. 1 BGB vor dem 13. Mai 2017 getroffen worden ist.