letzte Aktualisierung: 26.4.2019
BGH, Beschl. v. 6.12.2018 – V ZB 134/17

WEG § 12; BGB § 183
Unwiderruflichkeit der Verwalterzustimmung

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des
Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf,
wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die
Veräußerung wirksam geworden ist.

Gründe:

I.
Die Beteiligte zu 2 und der während des Verfahrens verstorbene, von ihr
allein beerbte frühere Beteiligte zu 1 verkauften vier Eigentumswohnungen, die
ihnen seinerzeit gemeinsam gehörten und jetzt im Eigentum der Beteiligten zu 2
stehen, an die Beteiligte zu 3, wobei sie in derselben notariellen Urkunde
zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die
Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem
der Verwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der
Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt die
bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen
hatte, widerrief er am 11. Juli 2016 seine Zustimmung gegenüber dem Notar
und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6. September 2016 beantragte der
Notar die Eintragung der Auflassung.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 13. September 2016
das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Das Oberlandesgericht hat
die Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2 weiter gegen die
Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.

II.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR
2017, 575 veröffentlicht worden ist, meint, das von dem Grundbuchamt
aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, weil der Verwalter seine
Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12
WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums
nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der
Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die
Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich
angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der
entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG nachgebildet
sei.

III.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO
statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im
Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Das Verfahren ist als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch
den Tod des früheren Beteiligten zu 1 nicht unterbrochen worden. Die durch die
Einlegung eines Rechtsmittels erlangte Rechtsstellung geht in diesen Verfahren
mit dem Tode des bisherigen Beschwerdeführers grundsätzlich ohne weiteres
auf dessen Rechtsnachfolger über. Wer das ist, bestimmt sich nach dem
materiellen Recht, das von dem Gericht von Amts wegen zu prüfen und zu
ermitteln ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Februar 2009 - BLw 12/08, FamRZ
2009, 872 Rn. 6 f.). Das ist nach dem vorgelegten Erbschein die jetzige
Beteiligte zu 2 als dessen Alleinerbin.

2. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die
Zwischenverfügung des Grundbuchamts zulässig war. Mit einer
Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die
Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten,
wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener
aufgegeben werden (vgl. Senat, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16,
ZfIR 2017, 782 Rn. 5 und vom 12. Oktober 2017 - V ZB 131/16, ZNotP 2018, 67
Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehört bei der Veräußerung eines
Wohnungseigentumsrechts der Verwalter, dessen Zustimmung die
Veräußerung bedarf.

3. Zutreffend nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass das
Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach
§ 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten hat. Denn die Veräußerung ist
nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht
erteilt worden ist. Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklären,
so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die
Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß
§ 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012
- V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 6).

4. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Entgegen der
Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von dem
Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das
Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten
Zustimmungserklärung abhängig machen durfte.

a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist
eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen
und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind (vgl. BayObLG,
DNotZ 1992, 229, 230; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR
2001, 1525, 1526; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 32;
Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68;
BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 13; Demharter, GBO,
31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12
Rn. 34; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 42 ff.; Kümmel/
Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 29;
Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl., § 12 Rn. 88; Then in Spielbauer/
Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 10; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 13;
Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 2004, 165; 2010, 209,
210; aA BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Hügel/Elzer, WEG,
2. Aufl., § 12 Rn. 41 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458; unklar Staudinger/Kreuzer,
BGB [2018], § 12 WEG Rn. 44, 50 f.; ders., DNotZ 2012, 11, 13 und 15 und
MittBayNot 2013, 132, 133). Nach § 183 Satz 1 BGB ist die vorherige
Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des Rechtsgeschäfts
widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden
Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des
Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der
Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den
Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach
Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf
das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich.

b) Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die
Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der Verfügung des
Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.

aa) Nach einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der
sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist die Einwilligung gemäß § 183
Satz 1 BGB widerruflich, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB
bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist (vgl. OLG
Frankfurt a.M., ZWE 2012, 273, 274; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG
Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12
WEG Rn. 44 f.; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 15, 15a; Then in
Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 8). Zur Begründung wird angeführt,
dass das Zustimmungserfordernis eine von dem Gesetz zugelassene
Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 BGB aufgestellten Verbot der
rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung darstelle. Die Zustimmung
müsse in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Verfügung wirksam werden solle,
bei einer Verfügung über das Wohnungseigentum also bei der Eintragung
dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre die Eintragung aber zum
Tatbestand des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts, sei eine zuvor
erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur
Vornahme der Eintragung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst
erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 2
BGB bindend geworden sei, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der
Verfügungsbeschränkung gemäß § 878 BGB keinen Einfluss auf die bereits
wirksam erfolgte Einigung (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526).
bb) Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann
unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist (vgl. Bärmann/Seuß/Basty,
Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun,
WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 6, 13; BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12
WEG Rn. 8; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; Schmidt, ZWE
2010, 394, 396; Kreuzer, DNotZ 2012, 11, 15; Skauradszun/Schmitt, ZfIR 2017,
578, 579 f.). Teilweise wird das Zustimmungserfordernis als auf der Ebene des
Rechts liegende Einschränkung eingeordnet, weshalb die Zustimmung
unmittelbar rechtsgestaltend sei (vgl. BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12
WEG Rn. 8: „Fungibilitätsbeschränkung“; BeckOGK/Skauradszun, WEG
[1. 12. 2018], § 12 Rn. 5: „Inhaltsbestimmung des Mitgliedschaftsrechtes“; offen
lassend Schmidt, ZWE 2010, 394, 396). Andere sehen in der Zustimmung eine
Vollzugsvoraussetzung und kein materielles Mitwirkungserfordernis wie in § 182
BGB (vgl. Kreuzer, MittBayNot 2013, 130, 132). Sofern die §§ 182 ff. BGB
anzuwenden seien, handele es sich jedenfalls um einen Fall, in dem sich im
Sinne von § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aus dem der Erteilung der Zustimmung
zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergebe (vgl. Staudinger/
Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; ders., DNotZ 2012, 11, 15).
cc) Nach einer weiteren Ansicht kann eine wirksam gewordene
Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages
nicht mehr gemäß § 183 Satz 1 BGB widerrufen werden (vgl. OLG Düsseldorf,
ZWE 2011, 268; KG, ZWE 2012, 227; OLG München, MittBayNot 2011, 486,
487; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Bauer/Schaub/
Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; BeckOK BGB/Bub [1. 11. 2018], § 183
Rn. 3; BeckOK WEG/Hogenschurz [1. 1. 2018], § 12 Rn. 40; Demharter, GBO,
31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42;
Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; MüKoBGB/Commichau,
7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl.,
Rn. 2904a; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28; Kahlen, WEG, § 12
Rn. 120; Kesseler, RNotZ 2005, 543, 547 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458 f.;
Weber, ZWE 2017, 341, 345). Zwar besteht innerhalb dieser Ansicht keine
Einigkeit über die dogmatische Einordnung (vgl. MüKoBGB/Commichau,
7. Aufl., § 12 WEG Rn. 3 und Kahlen, WEG, § 12 Rn. 19: „Verfügungsbeschränkung“;
Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33:
„Inhaltsbestimmung“; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203;
Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42 und Staudinger/Gursky, BGB [2014],
§ 183 Rn. 28: „Fungibilitätsbeschränkung“). Ein Widerruf nach Wirksamkeit des
Verpflichtungsgeschäftes sei aber mit den Bedürfnissen des Grundbuchverkehrs
nicht vereinbar und vernachlässige, dass die Zustimmung zu
Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich erteilt werden könne.
Das Kausalgeschäft werde durch einen Widerruf nicht mehr in seiner
Wirksamkeit berührt (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.;
Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Staudinger/Gursky, BGB
[2014], § 183 Rn. 28).

dd) Der Senat hat die Frage für § 12 WEG bislang nicht entschieden,
sondern ausdrücklich offen gelassen (vgl. Senat, Beschlüsse vom 11. Oktober
2012 - V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 12, 16) und vom 13. Juni 2013
- V ZB 94/12, ZWE 2013, 402 Rn. 10). In der Vergangenheit ist er allerdings
davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG eine
Ausnahme von § 137 BGB darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962
- V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 206 f.; ähnlich im Beschluss vom 24. November
1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 154). Er hält es ferner für zulässig, durch
Regelungen nach § 15 WEG als Ausgestaltung des Inhalts des
Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa für mit dem Gebrauch
des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte (Wohnungsrecht nach
§ 1093 BGB oder Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG)
vorzusehen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 - V ZB 2/62, BGHZ 37, 203,
208 f.; ähnlich schon Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 - V ZB 49/55,
BGHZ 19, 355, 359).

Für das Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, an das die
Regelung in § 12 WEG anknüpft und auf dessen Verständnis sich das
Beschwerdegericht entscheidend stützt, hat der Senat die Streitfrage - nach
Erlass der Beschwerdeentscheidung - im Sinne der zuletzt genannten Meinung
entschieden. Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der
Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des
Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich,
sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam
geworden ist (Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017,
575 Rn. 13). Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geäußerter Kritik an
Elementen der Begründung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden
(Heinemann, ZfIR 2017, 785; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19
Rn. 205 f.; ders. MittBayNot 2018, 253, 255; Rapp, DNotZ 2018, 413, 416 ff.).
Der Senat hat seine Entscheidung auch damit begründet, dass der dem
Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildete Zustimmungsvorbehalt
des § 12 WEG nach inzwischen überwiegender Ansicht im gleichen
Sinne verstanden wird (Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017,
782 Rn. 20), und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die
Vorschrift ebenso versteht.

c) Daran hält der Senat fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums
vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des
Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - wie
hier - des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald
die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

aa) Allerdings setzt die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum
nach dem im deutschen Sachenrecht geltenden Abstraktionsprinzip
neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur
Veräußerung enthält, nach § 1 Abs. 2, §§ 3, 8 WEG, §§ 873, 925 BGB eine
Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber und
die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Ist zum Inhalt
des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt für den Fall der Veräußerung
gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, ist deshalb die Zustimmung - hier - des
Verwalters nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG für beide Verträge erforderlich, für
das schuldrechtliche Kausalgeschäft ebenso wie für die Auflassung als
dingliches Erfüllungsgeschäft. Da die Übereignung des Wohnungseigentums
ein mehraktiges Rechtsgeschäft ist, das erst mit der Eintragung der
Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt vorgenommen ist, könnte
die Zustimmung nach § 183 Satz 1 Halbsatz 1 BGB so lange widerrufen
werden, bis die Einigung zwischen dem bisherigen Wohnungseigentümer und
dem Erwerber nach § 878, § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist.
Widerruflich ist die Übereignung bis zu diesem Zeitpunkt nach § 183 Satz 1
Halbsatz 2 BGB aber nur, soweit sich nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der
Erteilung der Einwilligung zugrunde liegt, hier also der Vereinbarung des
Zustimmungsvorbehalts gemäß §§ 3, 8 und 12 WEG, ein anderes ergibt.
bb) Das ist bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die
Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG der Fall. Dabei kommt
es auf die Frage nach der dogmatischen Einordnung des Zustimmungserfordernisses
nicht entscheidend an. Bis zu welchem Zeitpunkt die
Zustimmung widerrufen werden kann, lässt sich nur nach
Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des
Zustimmungsvorbehalts in § 12 WEG beantworten. Sie ergeben, dass die
Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt
und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche
Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.

(1) Mit der Zulassung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung
von Wohnungseigentum will der Gesetzgeber einem - je nach der Person des
Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen - Sachanliegen der anderen
Wohnungseigentümer oder des Dritten Rechnung tragen (vgl. Senat, Beschluss
vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht).
Wird die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder - gewissermaßen
stellvertretend für sie (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10,
NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; BGH, Urteil vom 26. September 1990
- IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242) - des Verwalters der Anlage vorgesehen,
geht es um deren Interesse, sich gegen „das Eindringen unerwünschter
Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte
Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BTDrucks.
16/887 S. 21). Das grundsätzlich mögliche (Bärmann/Suilmann, WEG,
14. Aufl., § 12 Rn. 28; BeckOGK/Skaraudzun, WEG [1. 7. 2018], § 12 Rn. 22;
Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, BGB
[2018], § 12 WEG Rn. 32a) Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten
dient dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Es könnte etwa darauf
gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen
(vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 17). Das Erfordernis der
Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit aber mit
Blick auf § 1136 BGB umstritten ist (dafür Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl.,
§ 12 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; dagegen
Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer BGB,
[2018], § 12 WEG Rn. 32a), und hier nicht entschieden werden muss, würde
dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel
seine Sicherungsinteressen berührt.

Bei diesen unterschiedlichen Sachanliegen geht es aber stets um die
Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines Gesamtvorgangs.
Für dessen Beurteilung kommt es entscheidend auf die meist eher personellen
Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das
geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen
Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der
Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in
diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber ist davon
ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der
Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder
die Zustimmung versagen kann. Das kommt auch im Text der Vorschrift zum
Ausdruck. Anknüpfungspunkt ist nach § 12 Abs. 1 WEG ebenso wie in dem
legislativen Vorbild dieser Regelung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) eine Vereinbarung
über die Zustimmungspflichtigkeit „der Veräußerung“. Der Gesetzgeber
präzisiert dann in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG, dass nicht nur die in § 12 Abs. 3
Satz 1 WEG als Übertragung des Wohnungseigentums im Sinne von § 873
Abs. 1, § 925 BGB definierte Veräußerung, sondern auch die Verpflichtung zu
dieser Veräußerung von dem Zustimmungsvorbehalt erfasst wird.
(2) Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft dient
aber nicht dem Ziel, den geschilderten Gesamtvorgang künstlich in zwei Teile
zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende
Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie hat auch nicht den
Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter
oder dem Dritten die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte
Zustimmung zu dem Erwerb noch einmal zu überdenken und sie bei Bedarf zu
widerrufen. Mit der Zustimmungspflichtigkeit beider Rechtsgeschäfte soll
gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals des
schuldrechtlichen Kausalgeschäfts und des dinglichen Verfügungsgeschäft trotz
ihrer Trennung aufgrund des Abstraktionsprinzips erhalten bleibt. Zur
Vermeidung einer Umgehung und zur effizienten Durchsetzung des
Zustimmungsvorbehalts muss der Zustimmungsvorbehalt das dingliche
Geschäft erfassen (Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und
preußischen Staatsanzeiger Nr. 26, 1919, S. 2, l. Sp. für den
Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG). Mit der Geltung des
Zustimmungsvorbehalts auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft soll der
veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine
Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er
hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht
(mehr) in der Lage ist. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der
Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft gemäß § 12 Abs. 1 u. 3
WEG noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das
Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der
Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber
schuldrechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem
liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt
fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die
Vertragsdurchführung gegeben sind. Auch mit „kunstgerechter
Vertragsgestaltung“ (so Heinemann, ZfIR 2017, 785) ließe sich dieses Ergebnis
nur vermeiden, wenn man - auf welchem technischen Weg auch immer - die
Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts oder jedenfalls die Fälligkeit der in
ihm begründeten Verpflichtungen von seiner Erfüllung abhängig machte (vgl.
zum Ganzen Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 - V ZB 144/16, ZfIR 2017,
782 Rn. 17 f. für das Erbbaurecht). Das stellte das Abstraktionsprinzip
gewissermaßen auf den Kopf und machte es praktisch unmöglich, die
wechselseitige Verknüpfung der Verpflichtungen aus gegenseitigen Verträgen
wie dem Kaufvertrag in der gewohnten Weise sachgerecht auszugestalten (zu
den Schwierigkeiten: Boor, RNotZ 2017, 444 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 346 f.).
-
(3) Sinn und Zweck von § 12 WEG erfordern es, auch unter
Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des
Erwerbers und des zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümers bzw. - hier -
Verwalters oder Dritten nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der
Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das
dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor
Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe (vgl. § 12 Abs. 2
Satz 1 WEG) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz
entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände
bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint
der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der
Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der
veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der
Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur
Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.

IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des
Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3
GNotKG.