letzte Aktualisierung: 21.6.2019
OLG Köln, Beschl. v. 11.4.2019 – 2 Wx 69/19

WEG §§ 2, 3; GBO §§ 5 Abs. 1 S. 2, 6 Abs. 2; BGB §§ 873 Abs. 1, 889, 890 Abs. 1, 1131, 1192
Abs. 1
Bildung von Wohnungseigentum aus mehreren Grundstücken durch vorherige
Bestandteilszuschreibung

1. Eine Bestandteilszuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO setzt voraus, dass die Grundstücke spätestens im Zeitpunkt der Neueintragung demselben Eigentümer gehören. Bei
gemeinschaftlichem Eigentum müssen daher spätestens zu diesem Zeitpunkt die Art der rechtlichen
Verbundenheit und die Beteiligungsquoten dieselben sein. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz für
die Bildung von gemeinsamem Wohnungseigentum ist nicht angezeigt.

2. Sollte in dem beurkundeten Rechtsgeschäft eine Vereinigung der beiden Grundstücke nach § 890
Abs. 1 BGB vorgenommen werden, sok ann der Notar nicht aufgrund der ihm erteilten
Vollzugsvollmacht eine Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB erklären. (Leitsätze der DNotIRedaktion)
Gründe:

I.
Eingetragene Miteigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B Blatt
1xx0 eingetragenen Grundbesitzes sind die Beteiligte zu 2) zu 278/1.000-Anteil, die
Beteiligte zu 3) zu 271/1.000-Anteil und die Beteiligte zu 4) zu 451/1.000-Anteil.
Eingetragene Miteigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B Blatt
1xx6x eingetragenen Grundbesitzes sind der Beteiligte zu 1) zu 75/559-Anteil, die
Beteiligte zu 2) zu 75/559-Anteil und die Beteiligte zu 4) zu 409/559-Anteil.

Mit notarieller Urkunde vom 07.07.2017 – UR.Nr. 7xx/2017 des Notars C in B –, teilweise
berichtigt durch notarielle Urkunde vom 19.01.2018 – UR.Nr. 7x/2018 des Notars C in B –
haben die Beteiligten zu 1) bis 4) u.a. eine Teilungserklärung gem. § 3 WEG bezüglich des
im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes abgegeben sowie die Eintragung der Teilung
gem. § 2 WEG und der Vereinigung der beiden im Rubrum bezeichneten Grundstücke
bewilligt und beantragt (Bl. 15 ff. d.A.).

Mit Schriftsatz vom 19.10.2018 haben die Beteiligten zu 1) bis 4) beantragt, die Aufteilung
in Wohnungs- und Teileigentum sowie die Bestimmungen der Teilungserklärung als Inhalt
des Sondereigentums gemäß der Bewilligung in der Urkunde vom 07.07.2017 im
Grundbuch einzutragen (Bl. 14 d.A.).

Mit Schreiben vom 21.11.2018 hat das Grundbuchamt den Beteiligten mitgeteilt, dass dem
Antrag noch nicht entsprochen werden könne. Eine Vereinigung der Grundstücke gem. §
890 BGB sei nicht möglich, weil die Eigentumsverhältnisse an den beiden Grundstücken
unterschiedlich sei und weil die Grundstücke unterschiedlich mit Reallasten und
Grundpfandrechten - auch in unterschiedlicher Rangfolge – belastet seien (Bl. 38 d.A.).

Mit Schriftsatz vom 26.11.2018 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter
Berufung auf die ihm in der notariellen Urkunde vom 07.07.2017 (UR.Nr. 7xx/2017) erteilte
Vollmacht und Ermächtigung beantragt, das Flurstück 4xx dem Flurstück 4xy gem. § 890
Abs. 2 BGB als Bestandteil zuzuschreiben (Bl. 40 d.A.).

Mit weiterem Schriftsatz vom 17.12.2018 sind die Beteiligten den vom Grundbuchamt mit
Schreiben vom 21.11.2018 geäußerten Bedenken entgegengetreten (Bl. 41 f. d.A.). Die
Eigentumsverhältnisse an den beiden Grundstücken seien zwar unterschiedlich. Es reiche
aber aus, wenn identische Eigentumsverhältnisse gleichzeitig mit der Verbindung der
Grundstücke hergestellt würden. Dies werde hier durch die Teilungserklärung gem. § 3
WEG, an der alle Eigentümer beider Grundstücke beteiligt seien, erreicht. Die Reallasten
seien inhaltlich identisch und hätten denselben Rang.

Durch am 09.01.2019 erlassenen Beschluss hat das Grundbuchamt die Anträge der
Beteiligten vom 19.11.2018 und 26.11.2018 zurückgewiesen (Bl. 45 f. d.A.). Zur
Begründung hat es ausgeführt, dass einer Bestandteilzuschreibung gem. § 890 Abs. 2
BGB die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken
entgegenstünden. Erst wenn einheitliche Eigentumsverhältnisse durch Auflassung
geschaffen würden, könnte Wohnungseigentum an einem Grundstück im Rechtssinne
gebildet werden. Bezüglich der Belastung der Grundstücke mit Reallasten und
Grundschulden sei Verwirrung zu besorgen (§§ 6 Abs. 2, 5 Abs. 1 S. 2 GBO). Bezüglich
der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des am 09.01.2019
erlassenen Beschusses verwiesen.

Gegen diesen den Beteiligten zu 1) bis 4) am 14.01.2019 zugestellten Beschluss haben
diese mit am 25.01.2019 beim Amtsgericht Siegburg eingegangenen Schriftsatz vom
24.01.2019 Beschwerde eingelegt (Bl. 49 f. d.A.). Zur Begründung haben sie vorgetragen,
es sei ausreichend, dass die identischen Eigentumsverhältnisse gleichzeitig mit der
Verbindung der Grundstücke hergestellt werde. Hier würden die einheitlichen
Eigentumsverhältnisse durch die Aufteilung gem. § 3 WEG unter Mitwirkung aller
Eigentümer hergestellt. Die beiden Reallasten hätten keinen unterschiedlichen Rang und
seien inhaltlich identisch. Zwar würden die Berechtigten bezüglich der Flurstücke 4xy und
4xx auseinanderfallen. Durch die Verbindung der beiden Grundstücke würden das
herrschende und das dienende Grundstück aber verbunden und die Reallast insoweit
erlöschen. Die gleiche Belastung der beiden Grundstücke durch Grundpfandrechte sei
durch eine Nachverpfändung zu erreichen. Bezüglich der weiteren Einzelheiten ihres
Vorbringens wird auf den Inhalt der Beschwerdebegründung vom 24.01.2019 Bezug
genommen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch am 11.02.2019 erlassenen Beschluss nicht
abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 51
ff. d.A.)

II.
Die Beschwerde der Beteiligten ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen in
zulässiger Weise gem. § 73 GBO eingelegt worden.

In der Sache hat die Beschwerde indes keinen Erfolg.

Das Grundbuchamt hat die Anträge der Beteiligten vom 19.10.2018 und 26.11.2018 zu
Recht zurückgewiesen.

Der beantragten Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gem. § 3 WEG steht
zunächst entgegen, dass sich das Wohnungseigentum auf 2 Grundstücke erstreckt. Soll
Wohnungseigentum – so wie hier – an mehreren Grundstücken gebildet werden, sind
diese Grundstücke vor der Aufteilung in Wohnungseigentum im Wege der Vereinigung
gem. §§ 890 Abs. 1 BGB, 5 GBO miteinander zu vereinigen oder einem Grundstück gem.
§§ 890 Abs. 2 BGB, 6 GBO als Bestandteil zuzuschreiben (MüKo-BGB/Commichau, 7.
Aufl. 2017, § 1 WEG Rn. 17, 18). Hier ist zwar eine Bestandteilzuschreibung gem. §§ 890
Abs. 2 BGB, 6 GBO erklärt und deren Eintragung beantragt worden. Die
Bestandteilzuschreibung ist indes nicht wirksam.

1.
Eine Bestandteilzuschreibung setzt voraus, dass die Grundstücke spätestens im Zeitpunkt
der Neueintragung demselben Eigentümer gehören. Bei gemeinschaftlichem Eigentum
müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt die Art der rechtlichen Verbundenheit und die
Beteiligungsquoten dieselben sein (Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2013, § 890
Rn. 11, 12 m.w.N.). Hier sind aber weder die Beteiligten noch deren Quoten an den beiden
Grundstücken identisch. Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B
in Blatt 1xx6x eingetragenen Grundstücks sind die Beteiligten zu 1), 2) und 4), Eigentümer
des im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B in Blatt 1xx0 eingetragenen
Grundstücks sind die Beteiligten zu 2), 3) und 4), jeweils mit unterschiedlichen Quoten.

Um identische Beteiligungen an beiden Grundstücken herbeizuführen, hätten daher
Auflassungserklärungen der Beteiligten gem. §§ 20 GBO, 873 BGB abgeben werden
müssen. Denn jeder Wechsel des Rechtsträgers setzt gem. § 873 Abs. 1 BGB eine
Auflassung voraus (Palandt/Herler, BGB, 78. Aufl. 2019, § 873 Rn. 5 m.w.N.). Hier fehlt es
indes an den erforderlichen Auflassungserklärungen. Sie sind der notariellen Urkunde vom
07.07.2017 (UR.Nr. 7xx/2017) auch nicht im Wege der Auslegung zu entnehmen. Denn
die Urkunde beinhaltet lediglich die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (Teil I),
die Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung (Teil II) und unter „Auflassung,
Grundbucherklärungen, Vollmacht“ (Teil III) eben keine Auflassung, sondern nur die
Einigung der Beteiligten bezüglich der Einigung gem. § 3 WEG. Raum für eine Auslegung
im Sinne von Auflassungserklärungen bezüglich der jeweiligen Miteigentumsanteile an den
beiden Grundstücken verbleicht insoweit nicht.

Es kommt – entgegen der Auffassung der Beteiligten – auch keine Ausnahme in Betracht.

Soweit die Beteiligten auf eine Fundstelle bei Staudinger Bezug nehmen
(Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2013, § 890 Rn. 11), dringen sie damit nicht
durch, weil dort Auflassungserklärungen gerade nicht für entbehrlich gehalten werden.

Dies gilt ebenso für den genannten Beschluss des Bayerischen Obersten Landgerichts
vom 26.07.1990 (2 Z 77/90). Auch der Hinweis auf eine Entscheidung des OLG
Zweibrücken (NJW-RR 1990, 782, 783) greift nicht durch, weil sie einen anderen Fall
betrifft. Denn dort bestand bereits Wohnungseigentum an einem Grundstück. Dieses
Grundstück sollte mit einem anderen Grundstück vereinigt werden, das im Miteigentum
sämtlicher Wohnungseigentümer stand. In diesem Fall soll es nach Auffassung des OLG
Zweibrücken ausreichen, wenn eine Teilungserklärung auch bezüglich des
hinzukommenden Grundstücks abgegeben wird, weil dann die Eigentumsverhältnisse
identisch seien. Ob dies zutrifft kann indes offen bleiben, weil dieser Fall mit dem
vorliegenden Fall nicht vergleichbar ist. Denn im vorliegenden Fall ist noch gar kein
Wohnungseigentum wirksam begründet worden ist. Zudem betrifft die Teilungserklärung
hier nicht die beiden einzelnen Grundstücke, sondern beide Grundstücke gemeinsam, was
sich aus der einheitlichen Zuordnung der Wohnungen beider Grundstücke ergibt.

Der Einwand, das Grundbuchamt hätte die Anträge nicht endgültig zurückweisen, sondern
nur eine Zwischenverfügung erlassen dürfen, greift im Hinblick auf die fehlenden
Auflassungserklärungen nicht durch. Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO
dient dazu, der Eintragung den sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rang
zu sichern, der bei Zurückweisung des Antrags nicht gewahrt bliebe. Die Regelung bezieht
sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist
nicht anwendbar, wenn wie hier der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft
geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer
Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage
der einzutragenden Rechtsänderung werden soll, weil sonst die beantragte Eintragung
einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BGH FGPrax 2014, 192).

2.
Der beantragten Bestandteilzuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB stehen im Übrigen aber
auch §§ 6 Abs. 2, 5 Abs. 1 S. 2 GBO entgegen.

Im Falle der Zuschreibung des im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B in Blatt
1xx0 eingetragenen Grundstücks zu dem im Grundbuch des Amtsgerichts Siegburg von B
in Blatt 1xx6x eingetragenen Grundstücks gem. § 890 Abs. 2 BGB wären beide
Grundstücke mit unterschiedlichen Grundpfandrechten belastet. Denn während sich an
der derzeitigen Belastung des in Blatt 1xx6x eingetragenen Grundstücks mit 2
Grundschulden im Nennbetrag von 180.000,00 € (Abt. III lfd. Nr. 1) und 565.000,00 € (Abt.
III lfd. Nr. 2) nichts ändern würde, wäre das in Blatt 1xx0 eingetragene Grundstück weiter
mit einer Grundschuld im Nennbetrag von 500.000,00 € (Abt. III lfd. Nr. 2) belastet und
würde zusätzlich gem. §§ 1192 Abs. 1, 1131 BGB mit den beiden in Blatt 1xx6x
eingetragenen Grundschulden nachrangig belastet. Dies könnte zwar unter Umständen
durch eine Nachverpfändung des in Blatt 1xx6x eingetragenen Grundstücks geändert
werden. Bislang ist eine solche Nachverpfändung aber nicht erfolgt.

Zudem wären beide Grundstücke im Falle der Zuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB auch
mit unterschiedlichen Reallasten belastet. Denn die in Blatt 1xx6x in Abt. II lfd. Nr. 5
eingetragene Reallast besteht auch gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des in Blatt
1xx0 eingetragenen Grundstücks und umgekehrt die in Blatt 1xx0 in Abt. II lfd. Nr. 4
eingetragene Reallast auch gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des in Blatt 1xx6x
eingetragenen Grundstücks. Die Reallasten würden entgegen der Auffassung der
Beteiligten gem. § 889 BGB auch nicht erlöschen, wenn die Eigentümer beider
Grundstücke identisch wären (vgl. MüKo-BGB/Mohr, 7. Aufl. 2017, § 1105 Rn. 61).

3.
Unabhängig davon, dass die Voraussetzungen einer Zuschreibung gem. § 890 Abs. 2
BGB nicht vorliegen bzw. der Zuschreibung § 6 GBO entgegensteht, konnte der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Zuschreibung mit Wirkung für die Beteiligten
aufgrund der in der Urkunde vom 07.07.2017 (UR.Nr. 7xx/2017) erteilten
Vollzugsvollmacht auch nicht wirksam erklären. Grundbuchvollmachten sind nach den für
Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen auszulegen. Es ist also auf Wortlaut
und Sinn der in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachzuweisenden Erklärung
abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung
ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände hingegen können wegen der
Beweismittelbeschränkung im Grundbuchverfahren für die Auslegung des Umfangs einer
Vollmacht nicht herangezogen werden, es sei denn, sie seien offenkundig. Führt die
Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, gilt der Grundsatz, dass der geringere
Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt
(OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Zwar muss bei der
Auslegung berücksichtigt werden, dass die rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung des
beurkundenden Notars oder einer seiner Angestellten nur dann einen Sinn hat, wenn sie
über die Regelung des § 15 GBO hinausgeht, denn sonst bedürfte es einer besonderen
Vollmacht nicht. Die Vollmacht, im Namen der Vertragsparteien alle Erklärungen
abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die sich noch als erforderlich oder
zweckmäßig erweisen sollten, um den Vollzug dieser Urkunde zu gewährleisten, deckt
ihrem Wortlaut und Sinn nach allerdings nur diejenigen Erklärungen ab, die zur
Abwicklung und grundbuchmäßigen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts
(typischerweise) notwendig oder förderlich sind (OLG Köln, NJW-RR 1995, 590;
Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 3.3 m.w.N.). Dazu können auch Erklärungen
zählen, die von den Beteiligten oder vom Notar bei der Vertragsunterzeichnung übersehen
worden sind (OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris). Den für die
Bestimmung des Umfangs der Vollmacht maßgeblichen Rahmen definiert jedoch der Inhalt
des beurkundeten Rechtsgeschäfts, zu dessen Vollziehung die Vollmacht erteilt ist.

Dagegen ergibt sich aus einer bloßen Vollzugsvollmacht keine Vollmacht zur inhaltlichen
Änderung der Eintragungsgrundlage (BGH, NJW 2002, 2863, 2864; OLG München,
Beschluss vom 04.12.2017 – 34 Wx 95/17, juris; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn.
3.3 m.w.N.). So liegt der Fall aber hier. Durch die Erklärung vom 26.11.2018 sollte die
Urkunde vom 07.07.2017 inhaltlich abgeändert werden. Der Gegenstand des
Rechtsgeschäfts sollte ausgewechselt werden. Statt einer Vereinigung der beiden
Grundstücke gem. § 890 Abs. 1 BGB sollte eine Bestandteilzuweisung gem. § 890 Abs. 2
BGB erfolgen. Hierbei handelt es sich um unterschiedliche Rechtsgeschäfte mit
unterschiedlichen Rechtsfolgen, was sich schon aus §§ 1192 Abs. 1, 1131 BGB ergibt
(s.o.). Eine solche Abweichung vom ursprünglich Erklärten ist von der Vollzugsvollmacht
nicht gedeckt.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nicht vorliegen (§
78 Abs. 2 GBO).

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 1.742.000,00 € (§ 42 GNotKG)
Die Festsetzung beruht auf der Wertangabe des Notars (Bl. 14 d.A.).