Hinsichtlich des nach § 29 Abs. 1 GBO zu führenden
Nachweises ist das Grundbuchamt gehalten, von der Vollständigkeit und Richtigkeit der Eintragungsunterlagen
auszugehen. Bloße Vermutungen und abstrakte Missbrauchsgefahren genügen nicht, den Nachweis in der
Form des § 29 Abs. 1 GBO auszuschließen.
Art. 103 GG gebietet es, dem betroffenen Buchberechtigten vor einer Grundbuchberichtigung auf Grund Unrichtigkeitsnachweises rechtliches Gehör zu gewähren.
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 20.8.1999 – 3W 171/99 –,
mitgeteilt vom 3. Senat des OLG Zweibrücken
9. §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung bei Duplexgaragen)
1. Die Hebebühne einer Doppelstockgarage ist als konstruktiver Gebäudeteil i. S. von § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum.
2. Rechtlich unbedenklich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sämtliche Garageneigentümer einer Wohnungseigentumsanlage anteilig die
Instandsetzungskosten zu tragen haben, die in Bezug
auf einzelne Hebebühnen anfallen.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999 – 3 Wx 14/99 –
Zum Sachverhalt:
I. Zu der Wohnungseigentumsanlage gehören außer 45 Wohn- und
Gewerbeeinheiten 23 Miteigentumsanteile (Nummern 46 bis 68), die
mit dem Teileigentum an Tiefgarageneinstellplätzen verbunden sind.
Dabei handelt es sich um 14 Einzeleinstellplätze und 9 so genannte
Doppelparker oder Doppelstockgaragen. Die Doppelparker sind mit
einer hydraulischen Hebebühne ausgestattet.
Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer der Doppelparker Nr. 46, 47 und
48 sowie der Einzeleinstellplätze 49 und 58.
Die Gemeinschaftsordnung regelt in § 4 Nr. 1 die Instandhaltungspflichten bezüglich der Garagen wie folgt:
„Die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile,
Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur
den Eigentümern der Garage gemeinsam. Sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums nicht zu beteiligen.“
Bezüglich der Lasten- und Kostentragung bestimmt § 10 Abs. 1
Nr. 1.3.2:
„Die auf die Garagen entfallenden Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt, sodass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen.“
Im Laufe des Jahres 1996 wurden Reparaturen an den Hebebühnen
der Doppelstockgaragen erforderlich, deren Kosten sich insgesamt
auf 21 245,33 DM beliefen. Diese Kosten wurden in der Jahresabrechnung des Verwalters nicht auf alle Garageneigentümer verteilt,
sondern nur den Hausgeldkonten der unmittelbar betroffenen Garageneigentümer, u. a. dem Beteiligten zu 1, belastet.
Den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.8.1997 zu
Tagesordnungspunkt 1 gefassten Beschluss, mit dem die Jahresabrechnung 1996 gebilligt wurde, hat der Beteiligte zu 1 deshalb angefochten.
Das AG hat den angefochtenen Beschluss antragsgemäss für ungültig
erklärt. Die Beteiligten M., M., S., S. und S. haben sofortige Beschwerde eingelegt. In der beim LG durchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Beteiligte zu 1 erklärt, seine Anfechtung ziele nur
darauf ab, die Jahresabrechnung 1996 hinsichtlich der Aufteilung der
Reparaturkosten für die Hebebühnen zu ändern. Das LG hat sodann
die sofortige Beschwerde zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der
angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig erklärt wird, als die Reparaturkosten der Garage
Gegenstand der Billigung sind.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen die Beteiligten
zu 2 bis 4 und der Verwalter die in den Vorinstanzen vertretene Auffassung, die Hebebühnen der Doppelparker seien Gegenstände des
Sondereigentums, da sie nur dem Gebrauch der betroffenen Stellplätze dienten; die Reparaturkosten seien deshalb zu Recht nicht in
die Jahresabrechnung aufgenommen, sondern allein den betroffenen
Eigentümern belastet worden.
Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.
Aus den Gründen:
(…)
II. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Offen bleiben könnten die Fragen, ob an einzelnen
Stellplätzen von Doppelparkern Sondereigentum begründet
werden könne und ob im vorliegenden Falle Sondereigentum
jeweils nur an einen Doppelparker begründet worden sei oder
auch an einzelnen Stellplätzen. Jedenfalls handele es sich bei
den Hebebühnen um Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums, deren Instandhaltung allen Garageneigentümern obliege. Das folge zum einen daraus, dass die Hebebühnen nicht
im Katalog der Gegenstände des Sondereigentums enthalten
seien, zum anderen ergebe sich dies auch daraus, dass die
Wippen als wesentlicher Bestandteil der Garagen der gesamten Anlage insoweit dienten, als nur durch deren Einbau die
nach der Bauordnung NW geforderte Zahl der Stellplätze erreicht werde; derartige Einrichtungen, die dem Gebrauch
sämtlicher Wohnungseigentümer dienten, könnten nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich ausschließlich im Bereich von Sondereigentum befänden; sie
könnten von dem einzelnen Eigentümer nicht entfernt werden, ohne die Rechte der übrigen Eigentümer zu beeinträchtigen; die Anlage selbst sei dann vielmehr gemeinschaftliches
Eigentum wie Zimmerdecken und tragende Wände des Gebäudes. Für die Einrichtungen der Garage im Gemeinschaftseigentum bestimme aber die Gemeinschaftsordnung, dass deren Instandhaltungskosten auf sämtliche Garageneigentümer
in der Weise zu verteilen seien, dass gleich hohe Anteile je
Einstellplatz entstehen. Deshalb hätten die Reparaturkosten
der Hebebühnen in die Jahresabrechnung aufgenommen und
auf alle Garageneigentümer verteilt werden müssen. Dadurch,
dass dies nicht geschehen sei, sondern dem Beteiligten zu 1
die gesamten Reparaturkosten der seine Stellplätze betreffenden Hebebühnen auferlegt worden seien, sei er auch durch
den die Abrechnung genehmigenden Beschluss beschwert.
Diese Ausführungen sind im Wesentlichen frei von Rechtsfehlern.
Die Gemeinschaftsordnung enthält mit den oben zitierten Bestimmungen §4 Nr. 1 und §10 Nr. 1.3.2 eine klare Regelung,
in welcher Weise Kosten verteilt werden sollen, die auf die
Garagen entfallen. Die Wirksamkeit dieser Regelung wäre
allerdings zweifelhaft, wenn die Kosten, die Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens sind, für die Instandsetzung von
Sondereigentum angefallen wären. Denn § 16 Abs. 2 WEG,
wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümem gegenüber verpflichtet ist, Lasten und Kosten
des Gemeinschaftseigentums anteilig zu tragen, gilt nicht für
Kosten, die Sondereigentum betreffen; dies geht auch aus
§ 14 Nr. 1 WEG hervor. Solche Kosten hat grundsätzlich der
einzelne Eigentümer selbst zu tragen (vgl. Staudinger/Bub,
12. Aufl., a.a.O., § 16 WEG Rdnr. 183 ff., 190 sowie – zu ei110 MittBayNot 2000 Heft 2

nem Ausnahmefall – BayObLG, WE 1992, 198). Die vom LG
erörterte Frage, ob die Hebebühnen zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum des jeweils betroffenen
Garageneigentümers gehören, war deshalb vorab zu klären.
Die Hebebühnen sind gemäß §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des
Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich
sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht
Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Im vorliegenden Fall bestimmt § 4 Nr. 2 der Teilungserklärung:
„Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 2 dieser
Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu diesen
Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Eigentümers über
das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder
die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören: ...
e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden
Räume befindlichen Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände ...“
Eine dem §5 Abs. 2 WEG entsprechende Regelung enthält die
Teilungserklärung nicht. § 5 Abs. 2 WEG ist aber zwingendes
Recht. Sind in der Teilungserklärung Gegenstände zu Sondereigentum erklärt, die nach dem Gesetz nicht Sondereigentum sein können oder ist es bei Begründung in der Teilungserklärung nicht eindeutig erkennbar beschrieben, so entsteht
kein Sondereigentum; es bleibt beim gemeinschaftlichen
Eigentum (Niedenführ/Schulze, 4. Aufl., § 5 Rdnr. 5 m.w.N.).
Die Hebebühnen mögen Einrichtungen innerhalb im Sondereigentum stehender „Räume“ sein, wenn man mit der herrschenden Meinung davon ausgeht, dass eine Doppelstockgarage ein „Raum“ i. S. von § 3 Abs. 1 und 2 WEG ist, d. h.,
dass Sondereigentum an der Doppelstockgarage im Ganzen,
nicht aber an deren einzelnen Stellplätzen begründet werden
kann (vgl. nur BayObLG, NJW-RR 1995, 783; Niedenführ/
Schulze, a.a.O., § 3 Rdnr. 21; Staudinger/Rapp, a.a.O., § 5
WEG Rdnr. 8, jeweils m.w.N.).
Der Meinungsstreit ist für das vorliegende Verfahren nicht
von Bedeutung, wie das LG ohne Rechtsfehler festgestellt
hat. Die Hebebühnen sind jedenfalls konstruktive Teile des
Gebäudes i. S. von § 5 Abs. 2 WEG, wobei es nicht darauf
ankommt, ob sie nur im Hinblick auf die Garage diese Eigenschaft besitzen. Denn Teil eines Gebäudes, „der für dessen
Bestand oder Sicherheit erforderlich“ ist, kann z. B. auch ein
konstruktiver Teil in einer Doppelhaushälfte oder – bei einer
Mehrhausanlage – nur eines Gebäudes sein; ein solcher
Bestandteil ist gleichwohl Gemeinschaftseigentum aller
Eigentümer der gesamten Wohnungseigentumsanlage (vgl.
Staudinger/Rapp, a.a.O., § 5 WEG Rdnr. 30).
Notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist die
Einrichtung, die das Einstellen von zwei (oder mehr) Fahrzeugen ermöglicht auf einer Grundfläche, die an sich nur für
ein Kraftfahrzeug groß genug ist, also die Hebebühne oder
Wippe. Ohne diese Einrichtung wäre die Doppelstockgarage
keine solche. Für ihren Bestand erforderlich i.S.d. Gesetzes
MittBayNot 2000 Heft 2
ist deshalb die Hebebühne (ebenso Hamm, OLGZ 1983, 1
[5]).
Ob daneben auch gesagt werden kann, dass die Hebebühne –
im vorliegenden Fall – dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dient, mag dahinstehen. Anders als in
dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ist hier nicht bekannt, ob Stellplätze in den Doppelparkern jeweils nur von
einem einzelnen Eigentümer des Doppelparkers benutzt werden oder von mehreren Eigentümern gemeinsam. Ob, wie das
LG meint, ein gemeinschaftlicher Gebrauch der Hebebühnen
darin zu sehen ist, dass nur durch ihren Einbau die nach der
Bauordnung Nordrhein-Westfalen geforderte Zahl der Stellplätze erreicht wird, kann offen bleiben.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die Gemeinschaftseigentum betreffen, sind nach § 16 Abs. 2 WEG von
allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen. Vorliegend
bestimmt die Teilungserklärung, dass die Instandhaltung
(u. a.) der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile und Einrichtungen nur den Garageneigentümern gemeinsam (also
einer Gemeinschaft, die Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft ist) obliegt, und dass die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die vorhandenen Einstellplätze zu teilen
sind, sodass gleich hohe Anteile entstehen. Die Regelung ist
rechtlich bedenkenfrei, da §16 Abs. 2 WEG abbedungen werden kann und der hier gewählte Verteilungsschlüssel zweckmäßig und gerecht ist. Alle Stellplatzinhaber profitieren
schließlich davon, dass durch die Verwendung von Hebebühnen eine größere Anzahl von Parkplätzen erreicht werden
konnte.
Ohne Rechtsfehler hat somit das LG die Entscheidung des AG
im Grundsatz bestätigt und die Anfechtung des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 13.8.1997 für begründet angesehen. Nicht zu beanstanden ist ferner die von der Kammer vorgenommene Einschränkung, dass der Wohnungseigentümerbeschluss nur insoweit ungültig ist, als die Reparaturkosten
der Garage Gegenstand der Billigung sind. Wird auf eine zutreffende Jahresabrechnung ein anderer als der vereinbarte
Verteilungsschlüssel angewendet, so ist der die Jahresabrechnung genehmigende Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nur bezüglich des beanstandeten Verteilungsschlüssels anfechtbar (Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG
Rdnr. 555). Nur darauf zielte auch die vom Beteiligten zu 1
erklärte Anfechtung, wie er in der mündlichen Verhandlung
beim LG klargestellt hat.
Der Senat hat keine Feststellungen dazu zu treffen, wie hoch
der auf den Beteiligten zu 1 entfallende Anteil an den Reparaturkosten der Hebebühnen bei zutreffender Berechnung ist.
Ob die Kosten bei Anwendung des § 10 Nr. 1.3.2 der Gemeinschaftsordnung durch 32 Einstellplätze zu teilen sind, ist
zweifelhaft, weil die Anzahl der vorhandenen Einstellplätze
nicht hinreichend aufgeklärt worden ist. Wenn das LG in seinen tatbestandlichen Ausführungen bemerkt, die Tiefgarage
verfüge über 32 Garagenstellplätzen, darunter seien 9 so genannte Doppelparker mit jeweils 2 oder 4 Stellplätzen, 14
Stellplätze seien Einzelstellplätze, so kann das rechnerisch
nicht richtig sein. Indessen kommt es für die hier zu beurteilende Rechtsfrage nicht darauf an. Der Beteiligte zu 6 als
Verwalter der Wohnungseigentumsanlage wird die Jahresabrechnung 1996 zu korrigieren und die Instandsetzungskosten
bezüglich der Hebebühnen den einzelnen Stellplätzen – wie
viele es auch sein mögen – zu gleichen Anteilen zuzuordnen
haben.
I. Einleitung
Die mit dem zunehmenden Kraftfahrzeugverkehr einhergehenden Parkplatzprobleme haben dazu geführt, dass das
öffentliche Baurecht in allen Bundesländern Regelungen vorsieht, die für bestimmte Bauvorhaben die Schaffung einer
ausreichenden Zahl von Kfz-Stellplätzen fordern. Häufig lässt
sich die erforderliche Stellplatzfläche kostengünstig nur dann
bereit stellen, wenn es gelingt, auf der Grundfläche eines
Stellplatzes mehrere Pkw unterzubringen. Die technische
Lösung des Problems erfolgt häufig mit Hilfe sog. „Doppeloder Duplexparker“, deren Hebevorrichtung die Möglichkeit
schafft, die Fahrzeuge übereinander abstellen zu können. Es
nimmt nicht Wunder, dass auch in Wohnungseigentumsanlagen zunehmend derartige Mehrfachstellplätze zum Einsatz
kommen, zumal gerade in Großstädten viele Käufer von
Wohneigentum am Erwerb eines eigenen Kfz-Stellplatzes interessiert sind, um so der täglichen Parkplatzsuche zu entrinnen. Mit der tatsächlichen Verbreitung solcher Anlagen aber
nimmt auch die Zahl der gerichtlichen Streitigkeiten zu, wie
zahlreiche Entscheidungen zum Thema belegen.
Im Mittelpunkt des juristischen Interesses steht hierbei die
Frage nach der Sondereigentumsfähigkeit derartiger KfzStellplätze. Die Begründung selbständigen Teileigentums an
den Kfz-Stellplätzen hat im Vergleich zur Vergabe sog. Sondernutzungsrechte den Vorteil, dass die einzelnen Stellplätze
an jeden Interessenten übertragen werden können, mithin frei
verkehrsfähig sind, wohingegen Sondernutzungsrechte am
Gemeinschaftseigentum nach einhelliger Ansicht nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden können. Der Teileigentümer eines Stellplatzes muss also
nicht Eigentümer einer weiteren Wohn- oder Teileigentumseinheit sein. Mit der Anlegung der jeweiligen (Teileigentums) Grundbücher wird ferner ein selbständiger Belastungsgegenstand für etwaige Grundpfandrechte geschaffen,
was sich bei der Finanzierung positiv auswirken kann1.
Aber auch die Verteilung der Kosten für die Instandhaltung
und Instandsetzung der „Mehrfachparker“ kann ein erhebliches Konfliktpotenzial schaffen. Nicht selten kommt es dann
zum Streit zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Hebevorrichtung der „Mehrfachparker“ gewartet oder repariert werden muss2.
Hierbei können zum Teil erhebliche Kosten entstehen, wie der
vom OLG Düsseldorf entschiedene Sachverhalt beweist. Die
Frage, wer diese Kosten zu tragen hat, steht dabei in engem
Zusammenhang mit den Eigentumsverhältnissen an den Stellplätzen, da insoweit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu differenzieren ist. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 14 Nr. 1 WEG, die dem Sondereigentümer die
Instandhaltungspflicht für sein Eigentum auferlegt, und auch
im Umkehrschluss aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach nur die
Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums unter
den Wohnungseigentümern aufzuteilen sind. Die Kosten der
Instandhaltung der zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteile und sonstigen Gegenstände sind daher von dem
Sondereigentümer aufzubringen. Die Eigentumsverhältnisse
an dem jeweiligen Kfz-Stellplatz haben daher Einfluss auf die
Beantwortung der Frage nach der Verteilung der Kosten und
Lasten. Zunächst soll daher ein kurzer Überblick über den
Meinungsstand zur Frage der Sondereigentumsfähigkeit der
Stellplätze in einem „Mehrfachparker“ gegeben werden.
II. Sondereigentumsfähigkeit von Kfz-Stellplätzen
in „Mehrfachparkern“
Die herrschende Meinung geht davon aus, dass der einzelne
Kfz-Stellplatz innerhalb einer Mehrfachgarage nicht sondereigentumsfähig ist, an ihm also kein selbständiges Teileigentum begründet werden kann. Im Hinblick auf den einzelnen Stellplatz fehle es an einem sondereigentumsfähigen
Raum i. S. des WEG, weil die Hebevorrichtung bewirke, dass
der Raum innerhalb einer Mehrfachgarage abwechselnd von
dem einen und dem anderen „Parker“ genutzt werde3. Die
durchaus beachtliche Gegenansicht, die die Sondereigentumsfähigkeit des einzelnen Kfz-Stellplatzes bejaht, geht davon aus, dass die Raumeigenschaft durch § 3 Abs. 2 Satz 2
WEG ebenso fingiert werde, wie die Abgeschlossenheit von
Garagenstellplätzen4.
Bejaht wird auch von der h. M. allerdings die Sondereigentumsfähigkeit der jeweiligen Doppelgarage insgesamt5. Ist
dementsprechend in der Teilungserklärung Teileigentum an
dem Doppelstellplatz begründet worden, hat das zur Folge,
dass die Erwerber der zu einer Mehrfachgarage gehörenden
Stellplätze Miteigentümer des Teileigentums werden und untereinander eine Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB
bilden, bei der es sich nicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.des WEG handelt.
Zur Regelung des Verhältnisses dieser Miteigentümer untereinander, insbesondere auch zur Frage der Verteilung der
Kosten und Lasten, können Vereinbarungen in das Grundbuch
eingetragen werden. Nach einer Ansicht sollen diese Vereinbarungen ausschließlich gem. § 1010 BGB als Belastung des
Eigentums in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eintragungsfähig sein. Eine Gebrauchsregelung gem. § 15 WEG
scheide aus, da diese Vorschrift nur für Wohnungseigentümer-,
nicht aber für Bruchteilsgemeinschaften gelte6. Die wohl
überwiegende Ansicht geht aber mit dem BayObLG7 davon
aus, dass eine Gebrauchsregelung nicht nur gem. § 1010
BGB, sondern auch im Rahmen der Gemeinschaftsordnung
gem. § 15 Abs. 1 WEG getroffen werden kann8. Die in die
Gemeinschaftsordnung integrierte Gebrauchsregelung hat
* Nachdruck des bereits in WE 2000 Workshop zu Heft 3, S. 1 ff.
veröffentlichten Beitrages.
Einen Überblick über die mit der Wahl der jeweiligen Rechtsform
verbundenen Vor- und Nachteile gibt F. Schmidt, Münchener Vertragshandbuch, Band 4/2, 4. Auflage 1998, Anm. 15 (3) zu Formular IX.
Vgl. z.B. OLG Hamm, Beschluss v. 4.10.1982, OLGZ 1983, 1.
Vgl. BayObLG, Beschluss v. 9.2.1995, MittBayNot 1995, 132;
Beschluss v. 29.11.1974, BayObLGZ 1974, 466, 470 = MittBayNot 1974, 216; OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1978, 85; Weitnauer, WEG, 8. Auflage 1995, Rdnr. 29; Staudinger/Rapp, WEG,
Bd. 1, 12. Auflage 1997, § 3 Rdnr. 20; Böttcher, ZfIR 1997, 321
(327).
Vgl. Sauren, MittRhNotK 1982, 213; Gleichmann, Rpfleger 1988,
10; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage 2000, § 5 Rdnr. 19;
MünchKomm/Röll, BGB, 3. Auflage 1997, § 3 Rdnr. 61; Haegele/
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Auflage 1997, Rdnr. 2836.
Vgl. Fn. 3, sowie BayObLG, Beschluss v. 21.7.1994, MittBayNot
1994, 438.
Etwa Haegele/Schöner/Stöber; Weitnauer jew. a.a.O.
MittBayNot 1994, 438 (Fn. 5).
Vgl. Staudinger/Rapp a.a.O.; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann,
Grundbuchrecht, 5. Auflage 1999, Einl. Rdnr. E 33; Ertl, Rpfleger
1979, 81 (82); Frank, MittBayNot 1994, 512 (513); Böttcher, ZfIR
1997, 321 (327).
MittBayNot 2000 Heft 2
Rang hat und so in der Zwangsversteigerung nicht untergehen
kann.
III. Die Verteilung der Kosten und Lasten hinsichtlich der
Hebebühne
Mit der Frage, wie nun die Kosten der Sanierung der zu dem
„Mehrfachparker“ gehörenden Hebebühne zu verteilen sind,
hatte sich das OLG Düsseldorf in dem vorstehend abgedrucken Beschluss zu befassen. Die Entscheidung ist vor allem deswegen über den Einzelfall hinaus von Interesse, weil
die in concreto in der Teilungserklärung enthaltenen Passagen
zur Verteilung der Instandhaltungskosten im Hinblick auf die
Kfz-Stellplätze durchaus gängiger Praxis entsprechen. So
hieß es u.a.: „Die Instandhaltung der zur Garage gehörenden
Gebäudeteile, Zugänge, Zufahrten, Verkehrsflächen und Einrichtungen obliegt nur den Eigentümern der Garage gemeinsam. Sie sind an den Instandhaltungen des übrigen Gemeinschaftseigentums (gemeint war wohl in Bezug auf die Wohnhäuser, Außenanlagen usw.; d. Verf.) nicht zu beteiligen.“ und
an anderer Stelle sodann: „Die auf die Garage entfallenden
Kosten werden durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt,
sodass gleich hohe Anteile je Einstellplatz entstehen.“ Zu beurteilen war die Frage, ob in Anbetracht dieser Regelung
sämtliche Stellplatzeigentümer – in der Tiefgarage gab es
auch ebenerdige Einzelstellplätze, die nicht über eine Hebevorrichtung verfügten – an den Kosten für die Reparatur einiger Hebebühnen (immerhin gut 21.000 DM) zu beteiligen
waren. Der Senat hat diese Frage – im Ergebnis wie die Vorinstanz – bejaht.
Das Gericht lässt hierbei in seiner Begründung (zu Unrecht;
s.u.) offen, ob an den einzelnen Stellplätzen der „Doppelparker“ Teileigentum begründet worden ist. Der Senat geht
nämlich davon aus, dass die Hebebühnen in jedem Fall im
Gemeinschaftseigentum stünden, weil es sich hierbei um konstruktive Teile des Gebäudes i.S. des §5 Abs. 2 WEG handele.
Hierbei erstreckt es den Gebäudebegriff auf die Doppelgarage, hält also diese für ein Gebäude i.S. der genannten Vorschrift. Dies begegnet erheblichen Bedenken. Zum einen
überschreitet die durch das OLG Düsseldorf vorgenommene
Auslegung eindeutig die Wortlautgrenze; eine Hebebühne ist
kein Gebäude. Zum anderen – und vor allem aber – ist diese
„Auslegung“ durch den Sinn und Zweck der Regelung nicht
geboten. § 5 Abs. 2 ist im Kontext mit § 5 Abs. 1 WEG zu
sehen9. Durch die Regelung soll verhindert werden, dass tragende Teile eines Gebäudes der alleinigen Einwirkungsbefugnis eines Sondereigentümers unterstellt werden, weil diese
Bestandteile – zumindest in aller Regel – auch für das Eigentum der übrigen Miteigentümer von überragender Bedeutung
sind.
Zwar ist es zutreffend, dass nach Ansicht des BGH selbst bei
aus Einfamilienhäusern bestehenden Mehrhausanlagen die
tragenden Gebäudeteile der einzelnen Häuser zwingend im
Gemeinschaftseigentum stehen, obwohl sie jeweils für den
Bestand und die Sicherheit der anderen Häuser (und damit
auch der anderen Wohneinheiten) ohne Belang sind10. Jedoch
lässt sich hieraus (entgegen der Ansicht des OLG Düsseldorf)
nicht der Schluss ziehen, auch die innerhalb eines Gebäudes
Vgl. BGH, Beschluss v. 3.4.1968, BGHZ 50, 56 (60).
A.a.O. (Fn. 9) S. 59 ff.; a.A. Erman/Ganten, BGB, 9. Auflage
1993, § 5 Rdnr. 8; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 3 Rdnr. 23 und
§ 5 Rdnr. 42.
MittBayNot 2000 Heft 2
(hier: Tiefgarage) im räumlichen Bereich eines Sondereigentums (hier: der gem. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG abgeschlossene Raum) befindlichen Einrichtungen und Anlagen stünden
zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Ansicht des Gerichts, das sich ausdrücklich auf die „Parallele“ zu den Mehrhausanlagen beruft, läuft auf die Annahme eines „Gebäudes
in einem Gebäude“ hinaus. Wollte man die jeweilige Sondereigentumseinheit innerhalb eines Gebäudes aber für ein
selbständiges Gebäude halten, so wären auch sämtliche (d.h.
auch die nichttragenden) Wände, die die Räume des Sondereigentums bilden, gemeinschaftliches Eigentum, weil sie für
den Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume erforderlich sind. Dies aber ist abzulehnen. Gemeinschaftliches
Eigentum gem. § 5 Abs. 2 WEG sind daher nur die Bestandteile der Tiefgarage, die den gem. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG abgeschlossenen Raum bilden. Das sind vor allem die Wände,
der Boden und die Decke der Garage. Die Hebebühne der
Doppelgarage aber, die sich innerhalb des gem. § 3 Abs. 2
Satz 2 WEG abgeschlossenen Raumes befindet, der nach der
jeweiligen Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt
worden ist, gehört nicht hierzu und ist im Zweifel
Sondereigentum11. Die Hebeeinrichtung ist regelmäßig ein
Bestandteil des Gebäudes, der verändert oder beseitigt werden kann, ohne dass dies zwangsläufig zu einer Beeinträchtigung der in § 5 Abs. 1 WEG genannten Rechte der anderen
Wohnungseigentümer führt. Deutlich wird dies, wenn man
sich vorstellte, die Miteigentümer einer Doppelgarage beschlössen, die Hebevorrichtung zu entfernen. Hierdurch
würde weder das gemeinschaftliche Eigentum der übrigen
Miteigentümer, noch deren Sondereigentum nachteilig betroffen. Betroffen ist vielmehr lediglich der räumliche Bereich des Sondereigentums des jeweiligen „Doppelparkers“.
Entgegen der Ansicht des OLG Düsseldorf steht daher die
Hebevorrichtung nicht in jedem Fall zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Da die Teilungserklärung im konkreten Fall darüber hinaus ausdrücklich „sämtliche innerhalb der
im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungen“ dem Sondereigentum zugewiesen hatte, wäre die
Hebevorrichtung zum Sondereigentum der jeweiligen Teileigentumseinheit zu zählen gewesen, wenn man davon ausgeht, dass an den Doppelgaragen nach der Teilungserklärung
jeweils Teileigentum begründet wurde. Dem OLG ist ferner
entgegen zu halten, dass es in diesem Zusammenhang nicht
darauf ankommt, ob eine Doppelstockgarage ohne Hebeeinrichtung denkbar ist oder nicht. Schließlich ist auch die zum
Zwecke des Betriebes eines Restaurants in das Teileigentum
eingebaute Schankeinrichtung nicht deswegen gemeinschaftliches Eigentum, weil diese zum Betrieb eines solchen notwendig ist.
Anders wäre die Lage freilich dann zu beurteilen, wenn man
die Sondereigentumsfähigkeit der einzelnen Stellplätze innerhalb eines „Doppelparkers“ entgegen der h.M. bejahte und in
der Teilungserklärung im konkreten Fall auch Teileigentum
an den einzelnen Stellplätzen begründet worden wäre. Dann
wären die Eigentümer der Stellplätze nicht Miteigentümer
eines Teileigentums, sondern jeweils Alleineigentümer verschiedener Teileigentumseinheiten. In diesem Fall wäre die
Hebebühne zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie zum
einen nicht verändert oder beseitigt werden könnte, ohne dass
zugleich ein anderes Sondereigentum beeinträchtigt würde
(§ 5 Abs. 1 WEG) und sie zum anderen dem gemeinschaft11
So auch Klaßen/Eiermann, Das Mandat in WEG-Sachen, 1999,
Rdnr. 49.
gern. § 5 Abs. 2 WEG diente12. Das OLG Düsseldorf scheint
zu verkennen, dass sich die Ausführungen in dem Beschluss
des OLG Hamm nur auf diese Konstellation (Teileigentum
am einzelnen Stellplatz) beziehen und das OLG Hamm nicht
davon ausgeht, dass auch im Falle der Begründung von Teileigentum an der gesamten Doppelstockgarage, die Hebevorrichtung zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müsse.
Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass das OLG
Düsseldorf die Frage der Sondereigentumsfähigkeit in Bezug
auf die einzelnen Kfz-Stellplätze hätte entscheiden müssen.
Denn sofern die Hebeeinrichtung zum Sondereigentum der
Teileigentumseinheit gehörte, hätte nach dem oben (I.) geschilderten Grundsatz auch deren Unterhaltung den jeweiligen Sondereigentümern oblegen. Eine hiervon abweichende
Regelung kann auch der Teilungserklärung – jedenfalls soweit
sie vom OLG Düsseldorf in der Entscheidung wiedergegeben
ist – nicht entnommen werden; denn die Regelung bezog sich
nur auf die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Hierfür spricht vor allem der Wortlaut der Klausel,
der durch die im unmittelbaren Anschluss vorgenommene
Kostenregelung im Hinblick auf das „übrige Gemeinschaftseigentum“ (vgl. oben III., am Anfang) klar zum Ausdruck
brachte, dass die Regelung sich auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile der Tiefgarage beziehen
sollte. Fehlt es wie hier an einer eindeutigen ausdrücklich abweichenden Regelung, ist davon auszugehen, dass die Kosten
für die Instandhaltung des Sondereigentums vom jeweiligen
Sondereigentümer zu tragen sind, weil diesem auch die ausschließliche Nutzung gebührt (arg. e § 14 Nr. 1 und e contrario § 16 Abs. 2 WEG).
Das OLG Düsseldorf hingegen entnimmt der Teilungserklärung auch eine Regelung zur Verteilung der Kosten und
Lasten im Hinblick auf das Sondereigentum und scheint darüber hinaus der Ansicht zuzuneigen, dass eine Regelung in
der Teilungserklärung, die die Kosten der Instandhaltung von
im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen auf die Eigentümergemeinschaft verteilt, unwirksam sei, weil sie gegen
§ 14 Nr. 1 WEG verstoße13. Selbst wenn man dieser Ansicht
zustimmte und die Regelung über die Kostentragung in der
Teilungserklärung für unwirksam hielte, käme es aber im Ergebnis auf die Eigentumsverhältnisse an den einzelnen Stellplätzen an, da dann die eingangs geschilderten gesetzlichen
Regelungen (§ 14 Nr. 1 WEG einerseits und § 16 Abs. 2 WEG
andererseits) zum Tragen kämen.
IV. Schlussfolgerungen
Festzuhalten ist, dass die auf einem Teileigentum errichtete
Hebebühne einer Mehrfachgarage dem Sondereigentum an
diesem Mehrfachstellplatz zuzurechnen ist, sofern nicht entweder – entgegen der h.M. – Teileigentum an den einzelnen
Stellplätzen entstanden ist oder gem. § 5 Abs. 3 WEG die
Hebebühne durch Vereinbarung dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen worden ist. Daher sind auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten im Zweifel von den jeweiligen (Bruchteils-) Miteigentümern der Mehrfachgarage
allein zu tragen.
Dieses Ergebnis ist auch interessengerecht, da der Verschleiß
der mechanischen Teile der Hebebühnen stark vom jeweiligen
Vgl. OLG Hamm, OLGZ 1983,1, 5 (Fn. 2).
Anders etwa Weitnauer/Lüke, WEG, § 14 Rdnr. 1, der mit der wohl
h.M. davon ausgeht, dass § 14 WEG abdingbar ist.
Gebrauch und folglich von der Benutzung durch die jeweiligen Eigentümer abhängt. Es wäre daher unbillig, die Eigentümer eines „Doppelparkers“ an den Kosten der Instandsetzung eines anderen „Doppelparkers“ innerhalb derselben
Tiefgarage zu beteiligen, da sie auf das Maß der Nutzung des
anderen „Doppelparkers“ keinerlei Einfluss haben. Erst Recht
ist eine gleichmäßige Beteiligung aller Stellplatzeigentümer
einer Tiefgarage dann nicht interessengerecht, wenn innerhalb der Tiefgarage auch Einzelstellplätze ohne Hebevorrichtung existieren.
Der besprochenen Entscheidung des OLG Düsseldorf sollte
in der Praxis dadurch Rechnung getragen werden, dass in
der Gemeinschaftsordnung die Kosten der Unterhaltung der
Hebebühnen ausdrücklich den Teileigentümern (oder ggf.
Sondernutzungsberechtigten) des jeweiligen „Mehrfachparkers“ zugewiesen werden, und zwar unabhängig davon, ob die
Hebeeinrichtung im Sondereigentum oder aber im Gemeinschaftseigentum steht.
Rechtsanwalt Martin Häublein, wiss. Mit. FU-Berlin
10. GBO § 35 (Nachweis der Erbfolge aufgrund notariellen
Testaments)
Die eidesstattliche Versicherung der Erben über das Fehlen weiterer Erben ist auch im Grundbuchverfahren als
Nachweis der Erbfolge (in Verbindung mit einem notariell
beurkundeten Testament) ausreichend. Zweifel daran
müssen aus konkreten Umständen und mit logisch nachvollziehbaren Schlussfolgerungen begründbar sein.
OLG Schleswig, Beschluss vom 15.7.1999 – 2 W 113/99 –
Zum Sachverhalt:
Unter dem 9.3.1999 hat die Beteiligte durch ihren Verfahrensbevollmächtigten ihre Eintragung als Eigentümerin nach ihrer verstorbenen
Mutter beantragt. Dazu hat sie außer Grundstücksverkehrsgenehmigung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beglaubigte Ablichtung des mit Eröffnungsvermerk versehenen notariell
beurkundeten Berliner Testaments ihrer Eltern vom 26.3.1985 und
notariell beurkundeten Erbauseinandersetzungsvertrag mit ihrem
Bruder vom 13.12.1998 vorgelegt. Zu dem Berliner Testament findet
sich unter II. die Regelung:
„Zu Erben des Zuletztverstorbenen von uns setzen wir ein die
beim Tode des Zuerstverstorbenen von uns vorhandenen gemeinsamen Abkömmlinge zu gleichen Teilen“
und unter III:
„Sollte eines unserer gemeinsamen Abkömmlinge vor uns versterben, so soll dessen Anteil den anderen Abkömmlingen von
uns zu gleichen Teilen zufallen …“
Zu dem Erbauseinandersetzungsvertrag hat der Bruder der Beteiligten u. a. das alleinige Eigentum an dem betroffenen Grundstück übertragen. Beide haben die Auflassung erklärt und die Eintragung dieser
Rechtsänderung im Grundbuch beantragt.
Nachdem der Rechtspfleger mit der angefochtenen Zwischenverfügung die Vorlage eines Erbscheins verlangt hatte, hat die Beteiligte
mit Schriftsatz vom 17.3.1999 beglaubigte Kopien ihrer und der
Geburtsurkunde ihres Bruders sowie beglaubigte Kopie einer eidesstattlichen Versicherung der beiden Geschwister vom 17.1.1999 vorgelegt, in der sie erklären, dass sie die einzigen Abkömmlinge ihrer
Eltern seien.
Mit Schreiben vom 19.3.1999 hat der Rechtspfleger auf Vorlage eines
Erbscheins bestanden und die Sache auf die förmliche Erinnerung der
Beteiligten vom 24.3.1999 dem Landgericht als Beschwerde vorgelegt. Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung
zurückgewiesen, dass zwar der Nachweis, dass keine weiteren AbMittBayNot 2000 Heft 2