letzte Aktualisierung: 9.8.2024
OLG Frankfurt, Beschl. v. 13.5.2024 – 20 W 65/24

WEG § 8; BGB §§ 878, 890; BauGB §§ 250, 201a
Anwendbarkeit von § 878 BGB bei Eintritt öffentlich-rechtlicher Genehmigungserfordernisse

1. § 878 BGB findet entsprechende Anwendung bei Eintritt eines öffentlich-rechtlichen Genehmigungserfordernisses
in Folge des Inkrafttretens einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1
S. 3 BauGB, hier der UmwandlGV (Hessen), für die Aufteilung einer Immobilie in Wohnungs- bzw.
Teileigentum nach § 8 WEG durch den Eigentümer.
2. Bezieht sich die Teilungserklärung nach § 8 WEG auf zwei Grundstücke im Rechtssinn führt
erst der Eingang der auf Verfügung des Rechtspflegers nachgereichten Vereinigungserklärung nach
§ 890 BGB bei dem Grundbuchamt zum Eintritt einer Bindungswirkung entsprechend § 878 BGB.
Eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Eingangs der Teilungserklärung ist ausgeschlossen, weil
der Antrag zu diesem Zeitpunkt auf einen nicht eintragungsfähigen Inhalt gerichtet war.

Gründe

I.
Im Bestandsverzeichnis des eingangs bezeichneten Grundbuchblatts waren ursprünglich zwei
Flurstücke der Flur … verzeichnet: unter der lfd. Nr. 1 das Flurstück … und unter der lfd. Nr. 2
das Flurstück …. Diese sind am 24.05.2022 vereinigt und unter der lfd. Nr. 3 neu eingetragen
worden. Die Antragstellerin ist aufgrund Auflassung vom 29.06.2020 seit 06.11.2020 als Eigentümerin
des genannten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen.

Mit bei dem Grundbuchamt am 29.03.2022 eingegangenem Schreiben vom 23.03.2022 (Bl. 1
d. A.) hat der verfahrensbevollmächtigte Notar dort seine Urkunde UVZ-Nr. … (Bl. 2 ff. d. A.)
- Teilungserklärung nach § 8 WEG mit Gemeinschaftsordnung - mit dem Antrag eingereicht,
diese im Grundbuch zu wahren. Im Abschnitt I der Urkunde ist der betroffene „Grundbesitz“
unter Angabe des Grundbuchblatts und unter Bezugnahme auf die Nrn. 1 und 2 des Bestandsverzeichnisses
sowie die Flurangaben Flur …, Flurstück …, und Flur …, Flurstück …, bezeichnet.

Ausweislich der unter Abschnitt II beurkundeten Erklärungen teilt die Antragstellerin das mit
einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute „Grundstück“, das ausweislich der Angaben in Abschnitt
I der Urkunde acht Wohneinheiten und eine Ladeneinheit umfasst, nach § 8 WEG in
Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an acht Wohnungen und einer aus
nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehenden Einheit auf. Aus den beigefügten
Planunterlagen ergibt sich, dass das Gebäude auf beiden eingangs genannten Flurstücken errichtet
ist.

Dem Antrag beigefügt war eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreisausschusses des
X-kreises vom 14.02.2022 (in Kopie Bl. 28 f. d. A.), die sich ausweislich der Angaben zum
Betreff ausschließlich auf das Flurstück … bezog. In dieser wurde bescheinigt, dass die gemäß
Aufteilungsplan näher bezeichneten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räume auf dem „o. g. Grundstück“ in sich abgeschlossen seien.

Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat mit Verfügung vom 31.03.2022 (Bl. 44 d. A.) dem
verfahrensbevollmächtigten Notar mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis
entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO er eine Frist von einem
Monat setzte. Sinngemäß hat der Rechtspfleger weiter ausgeführt, dass laut Abgeschlossenheitsbescheinigung
nur das Flurstück. … geteilt werde, während aus der Teilungserklärung allerdings
die Grundstücke Nrn. 1 und 2 des Bestandsverzeichnisses als zu teilendes Grundstück
ersichtlich seien. Es sei klarzustellen, welche Flurstücke geteilt werden sollen; gegebenenfalls
sei eine vorherige Vereinigung in der Form des § 29 GBO nötig.

Nachdem das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten auf dessen Anforderung die
Abgeschlossenheitsbescheinigung zurückgereicht hatte, hat dieser mit Schriftsatz vom
11.05.2022 (Bl. 50 d. A.) diese Bescheinigung in einer berichtigten Fassung (Bl. 60 f. d. A.)
eingereicht, die nunmehr auch das Flurstück … im Betreff bezeichnet, sowie eine Erklärung
der Antragstellerin vom 21.04.2022 (Bl. 51 f. d. A.), ausweislich derer die Antragstellerin die
Vereinigung der unter den lfd. Nrn. 1 und 2 des Bestandsverzeichnisses geführten Grundstücke
bewillige und beantrage. Der Schriftsatz vom 11.05.2022 trägt zwei Eingangsstempel des
Amtsgerichts Frankfurt am Main: vom 13.05.2022 (10:30 Uhr) und vom 16.05.2022 (8:00
Uhr).

Aufgrund dieses Antrags hat das Grundbuchamt die Vereinigung der Grundstücke am
24.05.2022 im Grundbuch eingetragen.

Mit Verfügung vom 30.05.2022 (Bl. 74 f. d. A.) hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts
dem verfahrensbevollmächtigten Notar bezugnehmend auf dessen Urkunde UVZ-Nr. … (die
Teilungserklärung) mitgeteilt, der beantragten Eintragung stehe noch ein weiteres Hindernis
entgegen, zu dessen Beseitigung er eine Frist von zwei Monaten gesetzt hat. Zum Vollzug der
Teilung sei noch „die Unbedenklichkeitsbescheinigung gem. § 250 Abs. 5 BauGB“ vorzulegen.
Mit Schreiben vom 21.11.2023 (Bl. 77 d. A.), auf das wegen seiner Einzelheiten verwiesen
wird, hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts an die Erledigung der Zwischenverfügung
vom 30.05.2022 erinnert und nochmals eine Frist von zwei Monaten gesetzt.

Daraufhin hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 06.12.2023 (Bl. 80m.
Rs.) erklärt, gegen die Zwischenverfügung vom 30.05.2022 Beschwerde einzulegen. Er hat
zur Begründung ausgeführt, das Gesetz zur Mobilisierung von Wohnraum vom 14.06.2021 sei
am 22.06.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und am 23.06.2021 in Kraft getreten.
Die von der Gemeinde aufgrund dieser Ermächtigungsgrundlage erlassene Satzung
sei allerdings erst am 12.05.2022 und damit nach dem Eingang des Antrags auf Wahrung der
Teilungserklärung beim Grundbuchamt in Kraft getreten. Vor diesem Hintergrund könne die
Eintragung nicht von der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 250 Abs. 5
BauGB abhängig gemacht werden.

Mit Schreiben vom 12.12.2023 (Bl. 82 d. A.) hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts darauf
hingewiesen, dass für die Genehmigung nach § 250 BauGB auf das Inkrafttreten dieser
Vorschrift abzustellen sei und nicht auf die Satzung der Gemeinde. § 250 BauGB, nach welchem
die Genehmigungspflicht bestehe, sei jedenfalls bereits seit dem 23.06.2021 in Kraft,
so dass vorliegend eine Genehmigung erforderlich sei.

Nachdem in der Folge eine Äußerung ausgeblieben war, hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts
mit Beschluss vom 16.01.2024 (Bl. 84 m. Rs. d. A.) der Antragstellerin erneut mitgeteilt,
es stehe dem Vollzug des Antrags auf Eintragung der Teilung (weiterhin) entgegen,
dass die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ gem. § 250 Abs. 5 BauGB fehle. Diese sei nachzureichen.
Für die Behebung des Hindernisses werde eine Frist von (erneut) zwei Monaten
gesetzt.

Nach Fristablauf hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts mit Schreiben vom 26.03.2024
(Bl. 87 d. A.) an die Erledigung der Zwischenverfügung vom 16.01.2024 erinnert, woraufhin
der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 09.04.2024 (Bl. 90 d. A.) erklärt
hat, (auch) gegen den Beschluss vom 16.01.2024 Beschwerde einzulegen.

Mit Beschluss vom 11.04.2024 (Bl. 91 f. d. A.) hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts jener
Beschwerde vom 09.04.2024 nicht abgeholfen und die Akten dem Senat mit Verfügung
vom gleichen Tag (Bl. 93 d. A.) zur Entscheidung vorgelegt.

Zu den Gründen hat er sinngemäß ausgeführt, dass auf das Inkrafttreten der Vorschrift des
§ 250 BauGB am 23.06.2021 abzustellen sei, also vor Antragseingang, so dass vorliegend eine
Genehmigungspflicht bestehe.

Im Verfahren vor dem Senat, der dem Verfahrensbevollmächtigten mit Schreiben des Berichterstatters
vom 25.04.2024 (Bl. 96 d. A.) mitgeteilt hat, dass eine Entscheidung über die
Beschwerde ab dem 06.05.2024 erfolgen solle, hat sich die Antragstellerin nicht weiter geäußert.

II.
A. Die Beschwerden vom 06.12.2023 und vom 09.04.2024 gegen die weitgehend inhaltsgleichen
Zwischenverfügungen vom 30.05.2022 und vom 16.01.2024 sind zulässig.

1. Zwar hat das Grundbuchamt ausschließlich über die Beschwerde vom 09.04.2024 die nach
§ 75 GBO gebotene Entscheidung im Abhilfeverfahren getroffen und sich zu der vorhergehenden
Beschwerde vom 06.12.2023 auch in der Vorlegeverfügung nicht verhalten. Eine fehlende
Entscheidung über die Nichtabhilfe hindert das Beschwerdegericht aber nicht daran,
über das Rechtsmittel zu erkennen (Sellner in Bauer / Schaub, GBO, 5. Aufl., § 75 GBO, Rn.
18). Weil vorliegend die beiden angefochtenen Zwischenverfügungen im Wesentlichen inhaltsgleich
sind, geht der Senat davon aus, dass das Grundbuchamt mit dem Erlass der
neueren die vorhergehende als gegenstandslos angesehen hat, so dass eine Rückgabe zu
Durchführung eines Abhilfeverfahrens auch insoweit nicht angezeigt war.

2. Die Beschwerden sind gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Denn Entscheidung im Sinne der
Norm ist auch eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO (vgl. Senat, Beschluss
vom 30.03.2022, Az. 20 W 17/22, Tz. 23; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.09.2022, Az. 19
W 64/21, Tz. 28, beide zitiert nach juris), mit welcher das Grundbuchamt unter Fristsetzung
die Behebung eines der beantragten Eintragung entgegenstehenden Hindernisses ermöglicht.
3. Der Zulässigkeit der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung steht nicht entgegen,
dass die Frist zur Behebung des Hindernisses bei Einlegung der Beschwerde bereits abgelaufen
ist, solange eine Zurückweisung des Antrags noch nicht erfolgt ist (vgl. OLG Düsseldorf,
Beschluss vom 25.09.2012, 3 Wx 31/12, Tz. 21; OLG München, Beschluss vom 15.01.2019,
34 Wx 389/18, Tz. 13; beide juris; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 71 GBO, Rn. 34), was vorliegend
für beide angefochtenen Zwischenverfügungen gilt. Daran ändert sich auch nichts dadurch,
dass das Grundbuchamt vorliegend über einen erheblichen Zeitraum eine Antragszurückweisung
trotz nicht erfolgter Beseitigung des Hindernisses vermieden hat.

4. Es ist davon auszugehen, dass die seitens des Notars erfolgten Beschwerdeeinlegungen
namens der antragsberechtigten Antragstellerin aufgrund der Ermächtigung des § 15 GBO
erfolgt sind (vgl. Demharter, a. a. O., § 15 GBO, Rn. 20 m. w. N.).

5. Die Beschwerden sind auch im Übrigen zulässig, insbesondere formgerecht nach § 73 GBO
bei dem Grundbuchamt eingelegt worden.

B. Die Rechtsmittel haben in der Sache nur insoweit Erfolg, als die ältere Zwischenverfügung
vom 30.05.2022 zur Klarstellung aufzuheben und die inhaltsgleiche - in Beschlussform ergangene
- Zwischenverfügung vom 16.01.2024 um ein Mittel der Beseitigung des Hindernisses
zu ergänzen war.

1. Weil der Senat - wie gesagt - davon ausgehen muss, dass das Grundbuchamt mit dem Erlass
der neueren Zwischenverfügung die vorhergehende inhaltsgleiche als gegenstandslos
angesehen hat, war dies zur Klarstellung in Form der Aufhebung dieser Verfügung durch den
Senat auszusprechen.

2. In der Sache ist das Grundbuchamt allerdings im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen,
dass dem Vollzug der Teilungserklärung vom 17.03.2022 im Grundbuch derzeit als Hindernis
entgegensteht, dass die Antragstellerin den für die Eintragung erforderlichen Nachweis nach
§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB nicht erbracht hat, den das Grundbuchamt in der Bezeichnung ungenau,
aber durch Angabe der zutreffenden Vorschrift hinreichend verständlich, als „Unbedenklichkeitsbescheinigung
nach § 250 Abs. 5 BauGB“ bezeichnet hat. Mittel zur Behebung
des Hindernisses sind, wie der Antragstellerin in Klarstellung und Ergänzung der angefochtenen
Zwischenverfügung aufzugeben war, die Vorlage einer Genehmigung im Sinne § 250
Abs. 5, Abs. 1 S. 1 BauGB oder eines Nachweises des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht
im Sinne von § 250 Abs. 5 BauGB jeweils in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO).

a) Die vorliegend mit Urkunde vom 17.03.2022 erklärte Begründung von Wohnungs- und
Teileigentum an dem verfahrensgegenständlichen Grundbesitz durch Aufteilung nach § 8
WEG unterliegt in sachlicher und zeitlicher Hinsicht dem Genehmigungserfordernis des § 250
Abs. 1 S. 1 BauGB, so dass für die Wahrung der Teilung im Grundbuch ein Nachweis nach
§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB erforderlich ist.

aa) Die betroffene Immobilie fällt in den sachlichen Anwendungsbereich des § 250 BauGB.
(1) Mit dem durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14.06.2021 (BGBl. I,
S. 1802) eingefügten § 250 BauGB mit Gültigkeit seit dem 21.06.2021 hat der Bundesgesetzgeber
für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Abs. 3 und 4 BauGB) mit
dem Ziel einer Erhaltung von Mietwohnraum die Bildung von Wohnungseigentum an Bestandsimmobilien
unter ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt (vgl. Battis / Krautzberger
/ Löhr, BauGB, 15. Aufl., § 250 BauGB, Rn. 9) gestellt. Gemäß § 250 Abs. 1 S. 3
BauGB sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung die betroffenen Gebiete
zu bestimmen, und nicht - wovon wohl die Beschwerde und das Grundbuchamt ohne
nähere Begründung ausgehen - die Gemeinden durch Satzung.

(2) Die hessische Landesregierung hat hiervon mit der Verordnung über den Genehmigungsvorbehalt
für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und zur Bestimmung der
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach dem Baugesetzbuch vom 28.04.2022
(Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung - UmwandlGV -, GVBl.,
S. 234) Gebrauch gemacht.

§ 3 Abs. 1 UmwandlGV unterstellt Wohngebäude, die bereits am 12.05.2022 bestanden und
in den in § 2 UmwandlGV bezeichneten Gebieten belegen sind, dem Genehmigungserfordernis
des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB. Darüber hinaus hat der hessische Landesverordnungsgeber
auch von der ihm mit § 250 Abs. 1 S 6 BauGB weiterhin eröffneten Möglichkeit Gebrauch gemacht,
die Höchstanzahl von fünf Wohnungen nach § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB, bis zu der ein
Gebäude von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist, zu erhöhen, und zwar auf sechs
Wohneinheiten (§ 3 Abs. 2 UmwandlGV).

An der Wirksamkeit dieser Rechtsverordnung sind keine Bedenken erkennbar geworden. Insbesondere
hat der Verordnungsgeber in der Begründung (Anlage zu § 4 UmwandlGV), die
nach § 250 Abs. 1 S. 5 BauGB erforderlich ist, anhand im Einzelnen angegebener Werte belegt,
dass die in § 201a S. 4 Nr. 1 bis 4 BauGB für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts
heranzuziehenden Kriterien (Indikatoren) für die in § 2 UmwandlGV bezeichneten
Gemeinden relevante Schwellenwerte überschreiten.

(3) Die vorliegend betroffene Immobilie erfüllt die vorgenannten sachlichen Voraussetzungen
der Genehmigungspflicht. Die Gemeinde (Stadt) Stadt1, in welcher diese belegen ist, ist in
§ 2 Nr. 3 UmwandlGV als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 201a S. 1
BauGB bestimmt.

Ausweislich des Abschnitts I (Vorbemerkung) der Teilungserklärung vom 17.03.2022 war das
vorliegend betroffene Grundeigentum zum Zeitpunkt der Beurkundung der Erklärung und damit
an dem in § 3 Abs. 1 UmwandlGV bezeichneten Stichtag bereits mit einem Wohn- und
Geschäftshaus bebaut, das acht Wohneinheiten und eine Ladeneinheit umfasst, so dass es
die sachlichen Voraussetzungen der Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB i. V. m. §§ 2
und 3 UmwandlGV erfüllt.

bb) (1) In zeitlicher Hinsicht wird die genannte Genehmigungspflicht für die Bildung von
Wohnungseigentum an einer Immobilie dadurch ausgelöst, dass die Landesregierung eine
diese erfassende Rechtsverordnung im Sinne des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB erlässt (vgl. Couzinet
in BeckOK BauGB, 61. Ed. Stand: 01.02.2024, § 250 BauGB, Rn. 20). Die Genehmigungspflicht
gilt ab dem Tag des Inkrafttretens einer solchen eine Immobilie erfassenden
Rechtsverordnung und nicht - wie aber das Grundbuchamt insoweit rechtsfehlerhaft angenommen
hat - (rückwirkend) bereits ab den Zeitpunkt des Inkrafttretens von § 250 BauGB
am 21.06.2021.

Die UmwandlGV ist nach ihrem § 6 am Tag nach der Verkündung in Kraft getreten; die Verkündung
ist in dem Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 15 erfolgt, das am 11.05.2022 ausgegeben
wurde, so dass diese am Folgetag, dem 12.05.2022, in Kraft getreten ist.

(2) Das den Eigentümer einer betroffenen Immobilie in seiner Befugnis zu deren Aufteilung in
Wohnungseigentum nach § 8 WEG beschränkende Genehmigungserfordernis aus § 250
BauGB steht - wovon wohl auch das Grundbuchamt allerdings ohne nähere Begründung und
Bezeichnung einer Norm ausgegangen ist - entsprechend § 878 BGB der Wahrung der Teilungserklärung
im Grundbuch ohne Vorlage einer Genehmigung nur dann entgegen, wenn es
zum Zeitpunkt der Antragstellung bestanden hat. Ein nach Antragstellung und noch vor Eintragung
einer Aufteilung in Kraft tretendes Genehmigungserfordernis ist hingegen unbeachtlich.
(a) Nach § 878 BGB wird eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 BGB
abgegebene Erklärung nämlich nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung
beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden ist und der Antrag
auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

(b) Sinn der Vorschrift ist es, die Beteiligten an einem Grundstücksgeschäft davor zu schützen,
dass während des Verfahrens vor dem Grundbuchamt, auf dessen Dauer sie keinen Einfluss
haben, eintretende Beschränkungen der Verfügungsbefugnis des Rechtsinhabers noch
dazu führen, dass das Geschäft scheitert (vgl. Herrler in Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 878
BGB, Rn. 1; Lettmeier in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 878 BGB, Rn. 1).
Nach allgemeinen Grundsätzen müssen alle Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Rechtsgeschäfts
bei dessen Vollendung vorliegen. Weil die Verfügung über Rechte an einer Immobilie
nach dem Eintragungsgrundsatz aber erst bei einem Zusammentreffen von Einigung und Eintragung
vollendet ist, käme es für das Vorliegen von Verfügungsbeschränkungen ohne die
Regelung des § 878 BGB auf den nach Antragstellung bei dem Grundbuchamt nicht mehr
dem Einfluss der Beteiligten unterliegenden Zeitpunkt der Eintragung an, der abhängig von
dem Geschäftsanfall bei dem Grundbuchamt Wochen oder auch Monate nach Antragstellung
liegen kann (vgl. Heinze in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, Update 30.06.2021, § 878
BGB, Rn. 1, nach juris). Träte nach der Antragstellung demnach eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis
ein, hinge es letztlich vom Zufall ab, ob die Übertragung bzw. Änderung des
Rechts zustande käme. Vor diesem für die Beteiligten nicht beeinflussbaren Risiko soll sie
§ 878 BGB schützen.

(c) Zwar gehört die vorliegend gegenständliche Teilungserklärung zur Bildung von Wohnungsund
Teileigentum nach § 8 WEG nicht zu den in § 878 BGB ausdrücklich bezeichneten Erklärungen
nach §§ 873, 875, 877 BGB. Denn die wohnungseigentumsrechtliche Teilungserklärung
ist weder auf Übertragung des Eigentums (§ 873 BGB) noch auf Aufhebung eines
Rechts (§ 875 BGB) gerichtet und stellt auch keine auf die Änderung des Rechts an einem
Grundstück gerichtete Erklärung im Sinne des § 877 BGB dar.

Allerdings ist wegen der vergleichbaren Interessenlage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
(Beschlüsse vom 12.10.2016, V ZB 198/15, Tz. 13 ff. und vom 01.12.2016,
V ZB 200/15, Tz. 4; beide juris) und der dieser folgenden inzwischen ganz herrschenden Auffassung
in Literatur und Rechtsprechung (vgl. auch die Nachweise zu der schon seinerzeit
überwiegenden Ansicht bei BGH, Beschluss vom 12.10.2016, juris Tz. 11; in der Folge zudem
KG Berlin, Beschlüsse vom 04.05.2017, 1 W 173/17, Tz. 10, vom 04.05.2017, 1 W 173/17,
Tz. 10 und vom 24.11.2021, 1 W 347/21, Tz. 5; jeweils juris sowie unter Aufgabe der in Vorauflagen
vertretenen Gegenansicht: Schöner / Stöber, GrundbuchR, 16. Aufl., Rn. 2846 und
Demharter, a. a. O., § 13 GBO, Rn. 9) der Anwendungsbereich des § 878 BGB nicht auf die
darin bezeichneten Verfügungen beschränkt, sondern dessen entsprechende Anwendung
auch für die Erklärung nach § 8 WEG eröffnet.

Denn § 878 BGB bringt einen allgemeinen Rechtsgedanken zum Ausdruck, der nicht nur für
die in der Vorschrift ausdrücklich genannten Verfügungen gilt, sondern auch für Eigenverfügungen
des Berechtigten, darunter insbesondere die Aufteilung einer Immobilie nach § 8
WEG in Wohn- bzw. Teileigentum.

Dass sich der § 878 BGB zugrundeliegende Rechtsgedanke nach dem Willen des Gesetzgebers
auch auf Bestellung und Inhaltsänderung von Eigentümerrechten erstreckt, zeigt auch
§ 1196 Abs. 2 Hs. 2 BGB, wonach § 878 BGB für die Bestellung einer Eigentümergrundschuld
durch - einseitige - Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt ausdrücklich
Anwendung findet (vgl. Heinze in Staudinger, a. a. O., § 878 BGB, Rn. 9; Lettmeier in Münchener
Kommentar zum BGB, a. a. O., § 878 BGB, Rn. 13). § 878 BGB soll demnach nicht
nur dem Schutz des Verfügungsempfängers dienen, sondern auch der Verwirklichung des
einfachgesetzlich durch § 903 BGB und grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützten Gestaltungswillens
des Eigentümers bzw. Rechtsinhabers, der aber auch bei einseitigen Verfügungen,
namentlich nach § 8 WEG, in gleicher Weise besteht (vgl. BGH, Beschluss vom
12.10.2016, V ZB 198/15, juris Tz. 16).

Während im Falle des § 1196 BGB das Regelungsbedürfnis allerdings offen zutage tritt, handelt
es sich bei § 8 WEG um einen Ausnahmefall, der hinter den gedachten Regelfall der Aufteilung
durch die Miteigentümer (§ 3 WEG) zurücktritt (vgl. BGH, Beschluss vom 12.10.2016,
V ZB 198/15, juris Tz. 19), so dass damit eine planwidrige Regelungslücke besteht, die durch
entsprechende Anwendung des § 878 BGB zu schließen ist.

(d) Auch das öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernis betreffend die Begründung von
Wohnungs- oder Teileigentum nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB stellt eine Beschränkung der
Verfügungsbefugnis des Eigentümers im Sinne von § 878 BGB dar. Denn Verfügungsbeschränkung
im Sinne dieser Vorschrift ist jede außerhalb des Grundbuchs entstehende Beeinträchtigung
der Verfügungsbefugnis des Berechtigten; ob es sich um eine absolute oder relative
Beschränkung handelt, spielt dabei ebenso wenig eine Rolle wie der Grund der Beschränkung
(vgl. BGH, Beschluss vom 12.10.2016, V ZB 198/15, juris Tz. 20; Artz in Ermann, BGB,
17. Aufl., § 878 BGB, Rn. 6).

(aa) So ist mittlerweile anerkannt, dass auch das Genehmigungserfordernis des § 172 Abs. 1
S. 4 BauGB, das in durch Erhaltungssatzung bezeichneten Gebieten gilt, für die Begründung
oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum eine Verfügungsbeschränkung im Sinne des
§ 878 BGB darstellt (BGH, Beschlüsse vom 12.10.2016, V ZB 198/15, Tz. 20, vom
24.04.2017, V ZB 121/16, Tz. 9 und vom 19.12.2019, V ZB 145/18, Tz. 11, jeweils juris;
Lettmeier in Münchener Kommentar zum BGB, a. a. O., § 878 BGB, Rn. 13; Krause in Ring /
Grziwotz / Schmidt-Räntsch, NK-BGB, 5. Aufl., § 878 BGB, Rn. 29).

(bb) Das Genehmigungserfordernis des § 250 BauGB wurde als speziellere Vorschrift nach
dem Vorbild von § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB konzipiert (vgl. Battis in Battis / Krautzberger /
Löhr, BauGB, 15. Aufl., § 250 BauGB, Rn. 2), so dass sich beide Vorschriften in ihrer vorliegend
maßgeblichen Qualität nicht voneinander unterscheiden und auch § 250 Abs. 1 S. 1
BauGB eine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 878 BGB darstellt (so u. a.: KG Berlin,
Beschluss vom 24.11.2021, 1 W 347/21, juris Tz. 6 f.; Artz in Ermann, a. a. O., § 878 BGB,
Rn. 7; Rapp / Wobst in Staudinger, a. a. O., § 4 WEG, Rn. 29; Munzig in Keller / Munzig KEHE
GrundbuchR, 9. Aufl., § 20 GBO, Rn. 171; Waldner in Bauer / Schaub, GBO, 5. Aufl., allg. Teil
H, Rn. 64a; Forschner in Armbrüster / Preuß, BeurkG, 9. Aufl., § 18 BeurkG, Rn. 98; Grziwotz
in Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, BauGB, 152. EL, § 250 BauGB, Rn. 102
ff.; Herrler / Hertel / Kesseler, Aktuelles ImmobilienR, 5. Aufl., I 41; Johannsen, DNotZ 2023,
325, 327).

(cc) Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die Rechtsfolgen einer trotz bestehendem Genehmigungserfordernis
erfolgten Eintragung im Grundbuch im Fall des § 172 BauGB von denen
im Fall des § 250 BauGB unterscheiden.

§ 172 Abs. 1 S. 5 BauGB stellt klar, dass es sich bei dem Genehmigungserfordernis aus dieser
Vorschrift um ein Verbot im Sinne des § 135 BGB handelt, eine unter dessen Verletzung
erfolgte Eintragung demnach gegenüber der zuständigen Genehmigungsbehörde relativ unwirksam
ist; diese kann, wenn sie die Genehmigung versagt, nach § 888, § 883 Abs. 2 BGB
Löschung der Eintragung verlangen (vgl. BGH, Beschluss vom 12.10.2016, V ZB 198/15, juris
Tz. 21).

Nach § 250 Abs. 5 S. 2 BauGB gilt hingegen mit der Eintragung die Genehmigung als erteilt.
Auch ein ohne das Vorliegen einer Genehmigung erfolgter Vollzug einer Teilungserklärung ist
demnach wirksam (vgl. Grziwotz in Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger, a. a. O.,
§ 250 BauGB, Rn. 105).

Diese unterschiedlichen Rechtsfolgen einer Nichtbeachtung des jeweiligen Genehmigungserfordernisses
durch das Grundbuchamt ändern aber nichts an der vorliegend allein erheblichen
Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Eigentümers durch die Genehmigungsbedürftigkeit
der Teilungserklärung, die einer Eintragung ohne Vorlage der notwendigen Genehmigung
unabhängig davon entgegensteht, welche Folgen eine dennoch von dem Grundbuchamt
unter Verstoß gegen das Genehmigungserfordernis vollzogene Eintragung hat.
(3) Maßgeblicher Zeitpunkt der Antragstellung ist vorliegend derjenige des Eingangs des Vereinigungsantrags
bei dem Grundbuchamt am 13.05.2022 und nicht - wie aber die Beschwerde
meint - derjenige des Eingangs des Antrags auf Wahrung der Teilungserklärung am
29.03.2022. Ist damit die Antragstellung aber (einen Tag) nach Inkrafttreten des Genehmigungserfordernisses
des § 250 BauGB erfolgt, erfasst dieses die vorliegende Teilungserklärung.

(a) Auf den Zeitpunkt des Eingangs des Vereinigungsantrags ist abzustellen, weil die Teilungserklärung
bis dahin einen nicht eintragungsfähigen Inhalt hatte. Diese betrifft ausweislich
der Angaben in ihrem Abschnitt I die seinerzeit zu lfd. Nr. 1 und 2 des Bestandsverzeichnisses
gebuchten zwei Grundstücke, die Flurstücke … und …, auf denen ausweislich der beigefügten
Planunterlagen das aufzuteilende Gebäude errichtet ist. In den nachfolgenden Regelungen,
so insbesondere in Abschnitt II (Aufteilung), der Urkunde wird zwar die Aufteilung
des Eigentums an dem in Abschnitt I bezeichneten Grundstück (Singular) in Wohnungs- und
Teileigentum erklärt, was aber nichts daran ändert, dass es sich tatsächlich um zwei Grundstücke
im Rechtssinne handelte. Grundstück im Rechtssinne ist nämlich ein im Bestandsverzeichnis
des Grundbuchs unter einer laufenden Nummer gebuchter, räumlich abgegrenzter
Teil der Erdoberfläche (vgl. die Nachweise bei: Hügel / Elzer, WEG, 3. Aufl., § 1 WEG, Rn.
33).

(b) Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist aber nicht in der Weise möglich,
dass das Sondereigentum mit mehreren Grundstücken verbunden wird; dies ergibt sich ausdrücklich
aus § 1 Abs. 4 WEG. Mit dieser bereits 1973 eingeführten Vorschrift hat der Gesetzgeber
die bis dahin streitige Frage, ob Wohnungseigentum auch an mehreren Grundstücken
gebildet werden kann, positivrechtlich entschieden (vgl. dazu auch: Schmidt, ZWE 2007,
280, 280). Die hier erfolgte Teilung der zum Zeitpunkt des Eingangs der Teilungserklärung
bei dem Grundbuchamt vorliegenden zwei Grundstücke im Rechtssinne in Wohnungs- und
Teileigentum war demnach nicht eintragungsfähig.

(c) Soll also wie vorliegend Wohnungs- und Teileigentum an mehreren bislang rechtlich selbständigen
Grundstücken begründet werden, müssen diese zuvor zu einem Grundstück im
Rechtssinne zusammengeführt werden. Dazu ist entweder deren vorherige Vereinigung gemäß
§ 890 Abs. 1 BGB oder eine Bestandteilszuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB erforderlich,
wobei der Antrag nach § 890 Abs. 1 oder 2 BGB spätestens mit dem Antrag der Wahrung
der Erklärung nach § 8 WEG gestellt werden muss (vgl. OLG München, Beschluss vom
20.09.2011, 34 Wx 373/11, Tz. 12; OLG Köln, Beschluss vom 11.04.2019, I-2 Wx 69/19, Tz.
13; beide juris; Schöner / Stöber, a. a. O., 16. Aufl., Rn. 2810).

Vorliegend hat die Antragstellerin erst auf die Verfügung des Grundbuchamts vom
31.03.2022 mit der bei dem Grundbuchamt am 13.05.2022 eingegangenen Erklärung vom
21.04.2022 die Vereinigung der beiden Grundstücke beantragt. Mit der Verfügung vom
31.03.2022 hatte das Grundbuchamt auf ein der Eintragung entgegenstehendes Hindernis
hingewiesen und neben der Anforderung einer auf beide Flurstücke bezogenen Abgeschlossenheitsbescheinigung
auch um Klarstellung ersucht, welche Flurstücke überhaupt geteilt
werden sollten, und darauf hingewiesen, dass gegebenenfalls deren vorherige Vereinigung
notwendig sei.

(d) Zwar führt die Vereinigungserklärung dazu, dass nunmehr einer Wahrung der Teilungserklärung
nicht mehr entgegensteht, dass es sich bei dem in deren Abschnitt II als solchem bezeichneten
„Grundstück“ um zwei Grundstücke im Rechtssinne handelte.

Dies ändert aber nichts daran, dass der ursprüngliche Antrag auf die Eintragung eines nicht
eintragungsfähigen Rechts - nämlich wie gesagt der Bildung von Wohn- und Teileigentum an
mehreren Grundstücken - gerichtet war. Dieser Mangel konnte durch nachträgliche Vereinigung
oder Zuschreibung nach § 890 Abs. 1 bzw. 2 BGB nicht mehr rückwirkend mit rangwahrender
Wirkung beseitigt werden; die nachträgliche Einreichung eines Antrags nach den genannten
Vorschriften konnte daher auch nicht zulässigerweise zum Gegenstand einer Zwischenverfügung
nach § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO gemacht werden (vgl. OLG München, Beschluss
vom 20.09.2011, 34 Wx 373/11, juris Tz. 12, 15).

Ob es sich bei der genannten Verfügung des Grundbuchamts vom 31.03.2022 um eine Zwischenverfügung
im Sinne des § 18 GBO handelte oder - jedenfalls im Hinblick auf eine danach
nur als gegebenenfalls erforderlich angesehene Vereinigung der Grundstücke - um einen
bloßen Hinweis, kann dahinstehen, weil jedenfalls von einem Eingang des Antrags auf
Wahrung der Teilungserklärung erst mit Eingang der Vereinigungserklärung bei dem Grundbuchamt
ausgegangen werden kann. Wird nämlich ein auf Wahrung einer auf mehrere
Grundstücke bezogenen Teilungserklärung gerichteter Antrag von dem Grundbuchamt nicht
sogleich zurückgewiesen, sondern gibt das Grundbuchamt dem Antragsteller die Gelegenheit,
den darin liegenden Mangel zu beseitigen, hat dies - wie gesagt - keine rangwahrende Wirkung.
Der Antrag auf Wahrung der Teilungserklärung ist dann als zum Zeitpunkt des Eingangs
des Antrags nach § 890 Abs. 1 oder 2 BGB eingegangen zu behandeln.

Dies gilt auch dann, wenn das Grundbuchamt eine auf Beseitigung eines nicht mit rückwirkender
Kraft behebbaren Mangels gerichtete Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1
S. 1 GBO erlässt, obwohl allenfalls eine entsprechende Hinweisverfügung in Betracht käme.
Auch in einem solchen Fall gilt der Antrag als erst mit der Beseitigung des Hindernisses neu
gestellt (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 05.01.2016, 1 W 1032/15, Tz. 8; OLG München, Beschluss
vom 21.03.2017, 34 Wx 22/17, Tz. 23; beide juris; Demharter, a. a. O., § 18 GBO,
Rn. 8; Zeiser in BeckOK GBO, 52. Ed. Stand: 01.03.2024, § 18 GBO, Rn. 31a).

Der demnach vorliegend als erst mit Eingang der Vereinigungserklärung bei dem Grundbuchamt
am 13.05.2022 und damit nach Inkrafttreten des Genehmigungserfordernisses am Vortag
als gestellt zu behandelnde Antrag auf Wahrung der Teilungserklärung unterliegt nach alledem
dem Genehmigungserfordernis des § 250 BauGB.

Im Ergebnis zu Recht hat das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung diesen
Mangel aufgezeigt und als Mittel zu deren Beseitigung die Einreichung einer Genehmigung
- wie gesagt ungenau als „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ bezeichnet - nach § 250
Abs. 5 BauGB aufgegeben. Weil nach der genannten Vorschrift in der zweiten Alternative ihres
Satzes 1 eine Eintragung auch dann zulässig ist, wenn der Antragsteller das Nichtbestehen
der Genehmigungspflicht nachweist - in Betracht kommt nur eine entsprechende Erklärung
der Genehmigungsbehörde -, war die angefochtene Zwischenverfügung um dieses Mittel
der Hindernishebung zu ergänzen und zugleich im Hinblick auf die ungenaue, gleichwohl verständliche
vorgenannte Formulierung sprachlich neu zu fassen.

III.
A. Im Hinblick auf den (Teil-)Erfolg der Beschwerden ist die Haftung der Antragstellerin für
die Gerichtskosten kraft Gesetzes erloschen, § 25 Abs. 1, § 22 Abs. 1 GNotKG. Für eine davon
abweichende Kostenentscheidung bestand kein Anlass.

Weil die Antragstellerin allein an dem Beschwerdeverfahren beteiligt war, war auch über eine
Auferlegung der für die Durchführung des Beschwerdeverfahrens etwa entstandenen notwendigen
Aufwendungen (§ 80 S. 1 FamFG) daran Beteiligter nicht zu erkennen.
Sind Gerichtskosten nicht zu erheben und notwendige Aufwendungen nicht zu erstatten, erübrigt
sich auch eine Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren.
B. Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zugelassen. Denn die Fortbildung des Rechts erfordert
eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts, § 78 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GBO.

Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Anwendungsbereich des § 878 BGB auf eine Genehmigung
nach § 250 Abs. 5, Abs. 1 S. 1 BauGB und im Falle von dessen Anwendbarkeit zu den
Auswirkungen einer nach Eintritt der Genehmigungspflicht erfolgten Nachbesserung eines
Antrags liegt - soweit aus den Veröffentlichungen des Bundesgerichtshofs ersichtlich - derzeit
nicht vor. Wie sich aus einer veröffentlichten Entscheidung über eine einstweilige Anordnung
in einem laufenden Verfahren der Rechtsbeschwerde (BGH, Beschluss vom 07.12.2023, V ZB
66/23, juris) ergibt, ist u. a. die Frage, ob im Hinblick auf das Genehmigungserfordernis aus
§ 250 BauGB die entsprechende Anwendung von § 878 BGB auf Teilungserklärungen nach
§ 8 Abs. 1 WEG auch bei zunächst unvollständigen Teilungsanträgen in Betracht kommen
kann, Gegenstand mehrerer Rechtsbeschwerdeverfahren vor dem Bundesgerichtshof. Vor
diesem Hintergrund hat es der Senat als geboten gesehen, der Antragstellerin eine Klärung
der vorliegend entscheidungserheblichen Rechtsfragen im Rechtsbeschwerdeverfahren ebenfalls
zu eröffnen.