letzte Aktualisierung: 31.07.2020
BGH, Urt. v. 20.3.2020 – V ZR 317/18

BGB §§ 1018 Var. 1, 1090 Abs. 1 Var. 1, 1030 Abs. 2; WEG §§ 5 Abs. 4 S. 2 u. 3, 10 Abs. 2 S. 3
Zu der Abgrenzung von Nießbrauch und Benutzungsdienstbarkeit am Wohneigentum

a) Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit
richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs.
unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt
werden.
b) Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.
c) Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem
belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich
darstellen.
d) Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung
vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu
verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum
zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss
daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.
e) Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des
Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen
Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des
Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung
verpflichtet.
f) Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich
aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den
Wohnungseigentümern – nicht anders als gegen den Mieter – Ansprüche aus § 1004 BGB zu.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht meint, die Beklagte sei zur Nutzung der Grünfläche
aufgrund der Grunddienstbarkeit berechtigt. Sondereigentum könne nach
einer umstrittenen, aber zutreffenden Ansicht in der Weise mit einer Grunddienstbarkeit
belastet werden, dass deren Ausübungsbereich über den räumli-
chen Bereich des Sondereigentums hinaus eine Sondernutzungsfläche, also
einen räumlichen Teil des Gemeinschaftseigentums, erfasse. Dies sei die folgerichtige
Konsequenz aus dem Rechtsinstitut des Sondernutzungsrechts und
entspreche praktischen Bedürfnissen, ohne dass damit eine Benachteiligung
der übrigen Wohnungseigentümer einhergehe.

Die Dienstbarkeit weise auch einen mit § 1018 Alt. 1 BGB zu vereinbarenden
Inhalt auf. Zwar sei die Belastung einer Teileigentumseinheit im Ganzen
mit einem umfassenden Nutzungsrecht nicht möglich. Hier verbleibe deren Eigentümer
nach der Eintragungsbewilligung aber ein eigenständiger Nutzungsbereich.
Die getroffene Regelung entspreche auch nicht einem - unzulässigen -
uneingeschränkten Nutzungsrecht an einer Teilfläche eines Grundstücks. Das
eingeräumte Recht erlaube vielmehr die Mitnutzung des gesamten Raums.
Schließlich erfasse die Grundbucheintragung mit der Bezeichnung „Hobbyraumnutzungsrecht“
auch den Kern der dem Dienstbarkeitsberechtigten zustehenden
Befugnis.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Berufungsgericht
verneint zu Recht einen Herausgabeanspruch der Klägerin aus § 985
BGB, weil der Beklagten aufgrund der Grunddienstbarkeit ein Recht zum Besitz
der Sondernutzungsfläche im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht. Entgegen
der Ansicht der Revision ist die Grunddienstbarkeit wirksam bestellt worden.

1. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht davon aus, dass die
Grunddienstbarkeit einen hinreichend bestimmten Inhalt aufweist.

a) Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang
der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung
(§ 874 BGB) ohne weiteres ersichtlich ist, wofür eine schlagwortartige
Bezeichnung des Rechtsinhalts ausreicht (vgl. Senat, Urteil vom
21. Dezember 2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963 Rn. 11). Der Rechtsinhalt
muss aufgrund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich
sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche
Belastung des Grundstücks einzuschätzen oder zumindest eine ungefähre Vorstellung
davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum
haben kann (vgl. Senat, Beschluss vom 13. September 2018 - V ZB 2/18,
ZfIR 2019, 274 Rn. 15).

b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass diese Voraussetzungen
vorliegen.

aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist mit der eingetragenen Bezeichnung
„Hobbyraumnutzungsrecht“ der Hauptinhalt des Rechts hinreichend
bezeichnet. Dass der Eigentümer nach der Eintragungsbewilligung berechtigt
ist, den Hobbyraum zur Hälfte als Büroraum mitzubenutzen, muss nicht in den
Eintragungsvermerk aufgenommen werden. Eine solche Regelung betrifft nicht
den Wesenskern des Rechts (vgl. Senat, Beschluss vom 22. September 1961
V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 384), sondern den näheren Inhalt: insoweit ist eine
Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 874 Satz 1 BGB) ausreichend.
bb) Die Bezeichnung als „Hobbyraumnutzungsrecht“ bringt auch hinreichend
zum Ausdruck, dass die Grunddienstbarkeit das Sondernutzungsrecht
umfasst. Zwar ist, wenn eine Benutzungsdienstbarkeit verschiedenartige Be-
fugnisse zur Nutzung des dienenden Grundstücks kombiniert, auch der verschiedenartige
Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch selbst anzugeben, weil
der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts zumindest schlagwortartig im
Grundbuch selbst gekennzeichnet sein muss (vgl. Senat, Beschluss vom 6. November
2014 - V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 17). Um einen solchen Fall
verschiedenartiger Befugnisse geht es hier aber nicht. Die Ausübungsbefugnis
der Dienstbarkeit umfasst vielmehr verschiedene räumliche Bereiche. Dass die
Nutzung der Gartenfläche auf einem Sondernutzungsrecht des Dienstbarkeitsverpflichteten
beruht, ist dabei unerheblich. Berechtigt eine Dienstbarkeit zur
Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden
Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen,
dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum
zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer
solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet
sein. Ob sich die Berechtigung aus der Dienstbarkeit überhaupt auf
eine Sondernutzungsfläche beziehen kann, ist keine Frage der Bestimmtheit
der Grundbucheintragung, sondern des zulässigen Inhalts des Rechts (vgl. dazu
Rn. 29 ff.).

2. Die Grunddienstbarkeit weist auch einen mit § 1018 Alt. 1 BGB zu
vereinbarenden Inhalt auf. Ein umfassendes Nutzungsrecht, das aufgrund des
sachenrechtlichen Typenzwangs nur als Nießbrauch eingeräumt werden kann,
ist hier nicht bestellt worden.

a) Nach § 1018 Alt. 1 BGB kann ein Grundstück - ebenso wie das Wohnungseigentum
(vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107,
289, 292; Beschluss vom 17. Januar 2019 - V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437
Rn. 11) - mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, dass der
jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks es in einzelnen Beziehungen
benutzen darf (sog. Benutzungsdienstbarkeit). Eine derartige Nutzung steht als
eine bestimmte, näher definierte Nutzungsart im Gegensatz zu einem umfassenden,
nicht näher bezeichneten oder begrenzten Nutzungsrecht (vgl. Senat,
Beschluss vom 6. November 2014 - V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 12). Ein
nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann Inhalt eines
Nießbrauchs (§ 1030 Abs. 1 BGB), nicht jedoch Inhalt einer Grunddienstbarkeit
nach § 1018 Alt. 1 BGB sein. Dies gilt auch dann, wenn seine Ausübung auf
eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist (vgl. Senat, Beschluss
vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, ZfIR 2019, 274 Rn. 19 mwN).

b) Die Abgrenzung einer Benutzungsdienstbarkeit von einem Nießbrauch
kann im Einzelfall schwierig sein. Eine Grunddienstbarkeit, die besonders weitreichende
Nutzungsmöglichkeiten vorsieht, kommt unter Umständen einem
Nießbrauch nahe, während sich ein Nießbrauch durch den Ausschluss einzelner
Nutzungen gemäß § 1030 Abs. 2 BGB einer Benutzungsdienstbarkeit annähern
kann. Wie die Abgrenzung der dinglichen Rechte vorzunehmen ist, ist
umstritten.

aa) Nach einer Ansicht kommt es nur darauf an, ob in der Eintragungsbewilligung,
die der Grundbucheintragung zu Grunde liegt, eine umfassende
Nutzungsmöglichkeit (ggf. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder eine
bestimmte Nutzungsart bzw. konkret spezifizierte Nutzungsmöglichkeiten genannt
sind (sog. formale Abgrenzung; vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152 f.;
Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101; BeckOGK/Kazele, BGB
[1.2.2020], § 1018 Rn. 74 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 1018 Rn. 13;
MüKoBGB/ Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 31; MüKoBGB/Pohlmann, 8. Aufl., § 1030
Rn. 123; NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 67; Demharter, GBO, 31. Aufl.,
Anh. zu § 44 Rn. 16; Bauer/Schaub/Bayer/Lieder, GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 280;
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1130, 1362; Herrler, RNotZ
2016, 368, 371; Kanzleiter, DNotZ 2010, 845, 850 f.; Lemke, Festschrift für
Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 402; Schöner, DNotZ 1982, 416, 420 f.). Bei
umfassender Nutzungseinräumung kommt nur ein Nießbrauch in Betracht, bei
Einräumung nur einzelner Nutzungsmöglichkeiten hingegen eine Dienstbarkeit.

bb) Nach einer anderen Ansicht ist zwischen Nießbrauch und Dienstbarkeit
unabhängig von dem Wortlaut der Bewilligung danach zu unterscheiden, ob
dem Eigentümer des dienenden Grundstücks neben dem Berechtigten eine
wirtschaftlich sinnvolle Restnutzung seines Grundstücks verbleibt (sog. materielle
Abgrenzung; vgl. BayObLGZ 1965, 180, 181; BayObLGZ 1979, 444, 448 f.;
OLG Köln, MDR 1982, 318; OLG Zweibrücken, DNotZ 1982, 444 f.) bzw. ob
dem Eigentümer des belasteten Grundstücks die wirtschaftlich wesentlichen
Nutzungen verbleiben (vgl. Hub, Der Inhalt von Dienstbarkeiten, 1966, S. 47;
unklar Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 12). Ist das der Fall, soll eine
Dienstbarkeit vorliegen, anderenfalls ein Nießbrauch.

cc) Eine weitere Auffassung kombiniert beide Abgrenzungskriterien. Sie
prüft in erster Stufe formal, ob eine umfassende Nutzung oder einzelne Nutzungen
eingeräumt werden. Auf der zweiten Stufe wird eine formal zulässige
Dienstbarkeit materiell eingeschränkt. Unzulässig ist eine formal zulässige
Dienstbarkeit dann, wenn dem Eigentümer keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung
oder allenfalls eine theoretische Restnutzungsmöglichkeit verbleibt (sog.
abgestufte formelle und materielle Abgrenzung; vgl. OLG München, DNotZ
2010, 845, 848; Stürner, AcP 194 [1994], 265, 270 f.).

dd) Der Senat hat die Frage bislang offengelassen (vgl. zuletzt Senat,
Beschluss vom 13. September 2018 - V ZB 2/18, ZfIR 2019, 274 Rn. 26). Er
entscheidet sie im Sinne der ersten Auffassung. Die Abgrenzung zwischen einem
Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich
allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis
(ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten
eingeräumt werden. Dafür sprechen die besseren Argumente.

(1) Nach § 1018 Alt. 1 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen
Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,
dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf. Der Wortlaut
legt bereits nahe, dass es für den zulässigen Inhalt einer Grunddienstbarkeit
nur darauf ankommt, ob dem Berechtigten spezifizierte Nutzungsrechte
eingeräumt werden. Maßgebend ist danach die Perspektive des Berechtigten,
nicht aber die des Eigentümers des belasteten Grundstücks. Ob diesem noch
eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt, ist nach dem Wortlaut
der Vorschrift ohne Belang. Dem Berechtigten dürfen nur nicht dieselben
Nutzungsbefugnisse eingeräumt werden, die auch dem Eigentümer zustehen
(vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152; Herrler, RNotZ 2016, 368, 371). Die
Nutzungsbefugnisse des Dienstbarkeitsberechtigten müssen gegenüber jenen
des Grundstückseigentümers zurückbleiben (vgl. Senat, Beschluss vom 6. November
2014 - V ZB 131/13, ZfIR 2015, 204 Rn. 12).

(2) Die Systematik des Gesetzes spricht ebenfalls für eine rein formale
Abgrenzung. In § 1019 BGB ist nur bestimmt, dass die Grunddienstbarkeit für
die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil bieten muss. Eine
Vorschrift, die die zulässigen Nachteile für das dienende Grundstück in wirtschaftlicher
Hinsicht begrenzt, gibt es nicht (vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368, 371;
Amann, ZfIR 2015, 208, 209). Einen weiteren Beleg liefert der Vergleich mit
dem in § 1093 BGB geregelten Wohnungsrecht (vgl. Herrler, RNotZ 2016, 368,
371). Dieses stellt einen Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
dar, deren Inhalt - von der Person des Berechtigten abgesehen - nach
§ 1090 Abs. 1 BGB jenem der Grunddienstbarkeit entspricht. Es dürfte schwerlich
möglich sein, eine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit für ein Wohngebäude
zu finden, an dem ein Dritter ein ausschließliches Wohnrecht hat. Der historische
Gesetzgeber hat § 1093 BGB auch nicht in das Gesetz eingefügt, um
eine ansonsten unzulässige, weil den Eigentümer weitgehend ausschließende
Dienstbarkeit als Ausnahme zuzulassen (so aber OLG Schleswig SchlHA 2012,
19). Vielmehr sollte durch die Vorschrift des § 1050 Abs. 1 des ersten Entwurfs,
dem Vorläufer von § 1093 BGB, nur klargestellt werden, dass auch ein so umfassendes
Recht wie ein Wohnrecht kein Nießbrauch, sondern eine beschränkte
persönliche Dienstbarkeit ist (Motive III, S. 570). Den Materialien lässt sich
kein Hinweis darauf entnehmen, dass der historische Gesetzgeber mit dieser
Vorschrift eine Durchbrechung eines dem § 1090 BGB inhärenten Grundsatzes
beabsichtigte (vgl. OLG Köln, FGPrax 2012, 150, 152).

(3) Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift spricht dafür, dass eine ausschließlich
formale Abgrenzung nach dem Maß der eingeräumten Nutzungsbefugnisse
für die Abgrenzung einer Benutzungsdienstbarkeit von dem Nießbrauch
entscheidend ist.

(a) Hierdurch wird Rechtssicherheit hergestellt und insbesondere den
eingeschränkten Prüfungsmöglichkeiten des Grundbuchamts im Eintragungsverfahren
Rechnung getragen (vgl. Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel,
2005, S. 391, 403 ff.). Die Frage, ob dem Eigentümer des belasteten Grundstücks
noch eine wesentliche oder wenigstens eine wirtschaftlich sinnvolle Nut-
zungsmöglichkeit verbleibt, wird in aller Regel weder von außenstehenden Dritten
noch von dem Grundbuchbeamten, der die Eintragung des Rechts in das
Grundbuch aufgrund der Eintragungsbewilligung vorzunehmen hat, beantwortet
werden können. Sie betrifft den konkreten Einzelfall und hängt von der Beschaffenheit
des Grundstücks ab (vgl. Lemke, Festschrift für Joachim Wenzel, 2005,
S. 391, 405). Die Eintragung einer Benutzungsdienstbarkeit in das Grundbuch
ist aber nur davon abhängig, dass ihr in der Bewilligung des Grundstückseigentümers
zugestimmt wird und sich aus der Bewilligung die Befugnis des Berechtigten
zur Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen ergibt. Daher
erscheint es sinnvoll, den Inhalt der Bewilligung darüber entscheiden zu lassen,
welches Recht von den Parteien begründet werden soll. Dies führt zu einer klaren
und praktikablen Abgrenzung.

(b) Die formale Abgrenzung lässt den Parteien ferner in dem durch den
sachenrechtlichen Typenzwang vorgezeichneten Rahmen einen Gestaltungsspielraum,
der es ihnen ermöglicht, eine ihren Interessen entsprechende Lösung
zu finden (vgl. Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101; Lemke,
Festschrift für Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 405).

(aa) Die sog. abgestufte formale und materielle Abgrenzung beschränkt
diesen Gestaltungsspielraum ohne zwingende Notwendigkeit. Danach wären
einzeln benannte Nutzungsbefugnisse, die keine sinnvolle weitere Nutzung
mehr zulassen, als Dienstbarkeit ausgeschlossen, weil sie materiell als Nießbrauch
einzustufen sind. Als Nießbrauch könnten sie aber nicht eingetragen
werden, weil sie formal nur einzelne Nutzungen betreffen (vgl. NK-BGB/Otto,
4. Aufl., § 1018 Rn. 67; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 12; Staudinger/
Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 101). Ein solches Ergebnis ist ersichtlich
unbefriedigend, da den Parteien dann keine Rechtsfigur zur Verfügung stünde,
die ihren Bedürfnissen nach der dinglichen Belastung eines Grundstücks mit
einem Nutzungsrecht Rechnung trägt (so zutreffend Lemke, Festschrift für
Joachim Wenzel, 2005, S. 391, 403).

(bb) Auch die rein materielle Abgrenzung kann insoweit nicht überzeugen.
Die Grunddienstbarkeit soll nicht einer bestimmten Person, sondern dem
jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Benutzung des dienenden
Grundstücks ermöglichen. Das erlaubt grundsätzlich eine zeitlich unbeschränkte
Belastung. Erforderlich ist dabei, dass nach § 1019 BGB die Grunddienstbarkeit
für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einen Vorteil
bietet, worunter ein - wenn auch nur mittelbarer - wirtschaftlicher Vorteil für die
Benutzung des herrschenden Grundstücks nach dessen Lage, Beschaffenheit
und Zweckbestimmung zu verstehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. September
1982 - V ZR 96/81, NJW 1983, 115, 116). Da die materielle Abgrenzung nicht
diesen Vorteil, sondern die dem Eigentümer verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten
in den Blick nimmt, kann sie dazu führen, dass bestimmte Nutzungen,
die dem Eigentümer keine wesentlichen Nutzungsmöglichkeiten belassen, nicht
zum Gegenstand einer Grunddienstbarkeit gemacht werden können. Die Bestellung
eines Nießbrauchs, bei dem es sich um eine persönliche Dienstbarkeit
handelt (§ 1030 Abs. 1 BGB), wiederum kann der Interessenlage der Parteien,
die ein dingliches Recht um des wirtschaftlichen Vorteils für das herrschende
Grundstück willen begründen wollen, nicht gerecht werden.

(4) Schließlich finden sich auch in der Gesetzgebungsgeschichte keine
Anhaltspunkte dafür, dass dem Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit
belasteten Grundstücks eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleiben
muss. Der Gesetzgeber verzichtete im Gegenteil bewusst darauf, eine
Maximalgrenze für den Umfang der dem Berechtigten einzuräumenden Befug-
nisse festzulegen, die verhindern soll, dass dem Eigentümer des dienenden
Grundstücks ein Teil desselben vollständig und auf Dauer entzogen wird. Dies
wurde im Hinblick darauf für entbehrlich gehalten, dass sich die Begründung
einer Grunddienstbarkeit nach deren Begriff „von selbst“ von der Eigentumsübertragung
oder der Bestellung eines Nießbrauchs unterscheide (vgl. Motive
III, S. 479). Auch dies bestätigt, dass die Abgrenzung zwischen einer Benutzungsdienstbarkeit
und einem Nießbrauch ausschließlich nach formalen Kriterien
vorzunehmen ist.

c) Danach hat die eingetragene Grunddienstbarkeit einen zulässigen Inhalt.
Entgegen der Ansicht der Revision ist kein umfassendes Nutzungsrecht
begründet worden, das nur als Nießbrauch hätte eingeräumt werden können.
Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es hierfür nicht darauf an, dass
dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Mitbenutzungsbefugnis eingeräumt
ist.

(1) Im Ausgangspunkt zutreffend ist, dass nach der Eintragungsbewilligung
dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Berechtigung
zusteht, das Teileigentum Hobbyraum Nr. 47 einschließlich der zugehörigen
Sondernutzungsfläche unter Ausschluss des Eigentümers des dienenden
Sondereigentums zu nutzen. Die Berechtigung erstreckt sich auf das gesamte
Teileigentum ohne jegliche Einschränkung auf eine bestimmte Art der Nutzung.
Entgegen der Ansicht der Beklagten führt die Eintragung „Hobbyraumnutzungsrecht“
nicht zu einer Beschränkung auf die Nutzung „als“ Hobbyraum. Für einen
unbefangenen Betrachter ergeben sich solche Nutzungsbeschränkungen als
nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen nicht. Nach dem Wortlaut soll
der Berechtigte das Recht zur Nutzung „des“ Hobbyraums haben. Da die Bezeichnung
des belasteten Teileigentums „Hobbyraum Nr. 47“ lautet und diese
Bezeichnung auch in der Eintragungsbewilligung zur Kennzeichnung des dienenden
Grundstücks verwendet wird, lässt sich der Eintragung eine Einschränkung
in dem Sinne, dass der Raum nur „als“ Hobbyraum genutzt werden dürfe,
nicht entnehmen. So verstanden läge eine Übertragung der Gesamtheit der
Nutzungen vor, lediglich beschränkt durch das - von dem Berechtigten nach
§§ 315 ff. BGB einzuräumende - partielle Mitbenutzungsrecht des Eigentümers
des belasteten Sondereigentums.

(2) Ein derartiges Verständnis wird aber dem Gesamtzusammenhang der
in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Regelungen, die der Senat selbst
auslegen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 12. Juli 2019 - V ZR 288/17, NJW-RR
2020, 77 Rn. 6 mwN), nicht gerecht. Richtigerweise ist der darin enthaltene
Ausdruck „nutzen“ nicht als umfassender Verweis auf Nutzungen im Sinne von
§ 100 BGB zu verstehen. Allein schon daraus, dass das Sondereigentum aus
einem einzigen Raum besteht, an welchem dem Eigentümer ein Mitbenutzungsrecht
zusteht, wird ersichtlich, dass der Berechtigte keinesfalls zu einer
Vermietung ermächtigt sein soll. Gemeint sind mit dem Begriff „nutzen“ vielmehr
lediglich Gebrauchsvorteile, wie sie das Berufungsgericht im Rahmen seiner
Prüfung des § 1019 BGB bespielhaft in dem Gewinn zusätzlicher Abstellfläche
gesehen hat. Damit kann die Beklagte als derzeitige Dienstbarkeitsberechtigte,
die streitgegenständliche Teileinheit nur in einzelnen Beziehungen nutzen. Dieses
Verständnis der Eintragungsbewilligung entspricht im Übrigen auch dem
Grundsatz, dass im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug zu geben ist, die
die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts - hier der eingetragenen Grunddienstbarkeit
- vermeidet (vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, ZfIR
2017, 355 Rn. 23; BGH, Urteil vom 23. April 2015 - VII ZR 131/13, BGHZ 205,
107 Rn. 35; Urteil vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158).

3. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass Ausübungsbereich
einer Grunddienstbarkeit auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende
Fläche sein kann, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, das dem belasteten
Sondereigentum zugeordnet ist.

a) Außer Streit steht, dass ein Sondernutzungsrecht nicht selbständig mit
einer Dienstbarkeit belastet werden kann (vgl. BayObLG, DNotZ 1990, 496;
OLG Düsseldorf, NJW-RR 1986, 1076; OLG Schleswig, DNotZ 2012, 359, 362;
OLG München, ZWE 2013, 321; BeckOGK/Kazele, BGB [1.2.2020], § 1018
Rn. 163; NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 30; Bärmann/Suilmann, WEG,
14. Aufl., § 13 Rn. 55; BeckOK WEG/Müller [1.11.2019], § 15 Rn. 244; Jennißen/
Schultzky WEG 6. Aufl. § 13 Rn. 102; Schmidt-Räntsch in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 47). Dies folgt
daraus, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht weder ein dingliches noch
ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht
ist, auch wenn es mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller
Wohnungseigentumsrechte bewirkt (vgl. Senat, Beschluss vom 13. September
2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 138).

b) Umstritten ist, ob die Belastung des Sondereigentums, dem ein Sondernutzungsrecht
zugeordnet ist, auch zu dessen Ausübung berechtigt.

aa) Nach einer verbreiteten Auffassung kann ein Sondernutzungsrecht
nicht Gegenstand des Benutzungsrechts sein (vgl. BayObLG, NJW 1975, 59 f.;
OLG Zweibrücken, MittBayNot 1999, 378; OLG Schleswig, DNotZ 2012, 359,
362 f.; MüKoBGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 21; Bauer/Schaub/Bayer/Lieder,
GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 260; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1
Rn. 151; Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl., § 13 Rn. 102; MüKoBGB/
Commichau, 8. Aufl., § 10 WEG Rn. 35; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 13
Rn. 72). Ein „verdinglichtes“ Sondernutzungsrecht bleibe eine schuldrechtliche
Nutzungsberechtigung, deren Ausübungsobjekt allein die im gemeinschaftlichen
Eigentum stehende Grundstücksfläche sei; die Ausübungsstelle einer
Dienstbarkeit dürfe aber nicht außerhalb des Belastungsgegenstands liegen
(vgl. BayObLG, DNotZ 1990, 496, 497 f.; BeckOGK/Kazele, BGB [1.2.2020],
§ 1018 Rn. 163; Ertl, DNotZ 1988, 4, 13; ders., Festschrift für Johannes Bärmann
und Hermann Weitnauer, 1990, S. 251, 264 f.).

bb) Nach der Gegenansicht kann der Ausübungsbereich einer an einem
Sondereigentum bestellten Dienstbarkeit auch eine Fläche sein, an der ein dem
Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Maßgeblich sei,
wessen Befugnisse durch die Belastung berührt würden. Da die übrigen Wohnungseigentümer
ohnehin von der Nutzung des dem Sondernutzungsrecht unterliegenden
Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen seien, entstehe ihnen
kein Nachteil, wenn das Benutzungsrecht auch dieses Recht umfasse (vgl.
BeckOK WEG/Müller [1.11.2019], § 15 Rn. 244; Staudinger/Weber, BGB
[2017], § 1018 Rn. 60; Amann, DNotZ 1990, 496, 501). Innerhalb dieser Auffassung
ist lediglich umstritten, ob das Sondernutzungsrecht alleiniger Gegenstand
der Ausübung der Dienstbarkeit sein kann (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG,
14. Aufl., § 13 Rn. 56; NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 30; Staudinger/Weber,
BGB [2017], § 1018 Rn. 60; Amann, DNotZ 1990, 496, 501; Ott, DNotZ 1998,
125, 132) oder nur in Verbindung mit den zu dem Sondereigentum gehörenden
Räumen (vgl. BayObLG, DNotZ 1998, 125, 126 f.; OLG Hamm, DNotZ 2001,
216, 217 f.; BeckOGK/Falkner, WEG [1.8.2019], § 10 Rn. 342.1; NKBGB/
Heinemann, 4. Aufl., § 6 WEG Rn. 21; wohl auch Schmidt-Räntsch in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 13 Rn. 47).

c) Der Senat hat auch diese Frage bislang offengelassen (vgl. Senat,
Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 295). Er entscheidet
sie dahin, dass Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit eine Sondernutzungsfläche
sein kann, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie
kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.

aa) In der Rechtsprechung des Senats ist geklärt, dass die Befugnis des
einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums so
weit reicht, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB), Vornahme einer Handlung
(§ 1018 Alt. 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB) allein befugt
ist. Daher kann der Wohnungseigentümer sich etwa dinglich verpflichten,
ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, auch wenn die Fenster
zumindest teilweise im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, weil er an den in
seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht hat
(vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 293 f.).
Betrifft das mit einer Dienstbarkeit gesicherte Benutzungsrecht allein die im
Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten, kann der Dienstbarkeitsberechtigte
auch das Gemeinschaftseigentum mitbenutzen. Das Recht zur Mitbenutzung
des Gemeinschaftseigentums umfasst in diesem Fall grundsätzlich die übliche
Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen
typischerweise verbundenen Umstände (vgl. Senat, Urteil vom 10. November
2006 - V ZR 46/06, NZM 2007, 37 Rn. 9 zum Mitbenutzungsrecht des
Mieters von Sondereigentum). Demgegenüber ist dem Sondereigentümer eine
Belastung seines Sondereigentums mit einer Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich
ausschließlich das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum
betrifft, nicht gestattet. Deshalb muss ein in Wohnungsbzw.
Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn
das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzel-
nen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (vgl. Senat, Beschluss vom
17. Januar 2019 - V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11 mwN).

bb) Zu der Nutzung von Gemeinschaftseigentum allein befugt ist der
Sondereigentümer auch dann, wenn zu Gunsten seines Sondereigentums ein
Sondernutzungsrecht vereinbart und als Inhalt des Sondereigentums in das
Grundbuch eingetragen ist.

(1) Ein Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete
Recht eines oder mehrerer Wohnungseigentümer, abweichend von der Regel
des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss
der übrigen Wohnungseigentümer (negative Komponente) allein zu benutzen
(positive Komponente; vgl. Senat, Beschluss vom 10. Mai 2012
V ZB 279/11, NJW-RR 2012, 1157 Rn. 11; Urteil vom 13. Januar 2017
V ZR 96/16, ZfIR 2017, 403 Rn. 31; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17,
ZfIR 2018, 521 Rn. 8). Ist das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen,
wird es als Inhaltsbestimmung dem Sondereigentum zugeordnet (vgl.
Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn. 20) und
kann daher - wie jede andere Befugnis aus dem Sondereigentum - zum Gegenstand
der Ausübung einer Dienstbarkeit gemacht werden.

(2) Dem steht nicht entgegen, dass auch ein im Grundbuch eingetragenes
Sondernutzungsrecht eine schuldrechtliche Nutzungsberechtigung bleibt,
deren Gegenstand allein die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche
ist (so aber BayObLG, DNotZ 1990, 496, 497 f.; BeckOGK/Kazele,
BGB [1.2.2020], § 1018 Rn. 163; Ertl, DNotZ 1988, 4, 13; ders., Festschrift für
Johannes Bärmann und Hermann Weitnauer, 1990, S. 251, 264 f.).

(a) Richtig ist allerdings, dass die Eintragung in das Grundbuch den
rechtlichen Charakter des Sondernutzungsrechts nicht ändert (vgl. Senat, Urteil
vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16). Durch die Eintragung
entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung gegenüber jedermann, sondern
nur in dem Verhältnis der Sondereigentümer untereinander, wobei auch
deren jeweilige Rechtsnachfolger an die Vereinbarung gebunden sind (vgl. zur
Zweckbestimmung: Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM
2020, 107 Rn. 17, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen). Dass das Sondernutzungsrecht
auch nach seiner Eintragung eine schuldrechtliche Nutzungsberechtigung
ist, besagt aber nichts darüber, ob es Ausübungsobjekt einer Dienstbarkeit
an dem Sondereigentum sein kann. Seinen Beleg findet dies auch in anderen
Regelungszusammenhängen. So wird ein Sondernutzungsrecht nach dessen
Eintragung nicht mehr durch Abtretung (§ 398 BGB) übertragen (vgl. Senat,
Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148), ist die
Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend bei einer Beeinträchtigung
des Sondernutzungsrechts heranzuziehen (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober
2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn. 20) und kann die Herausgabe
von Sondernutzungsflächen nach § 985 BGB sowie die Nutzungsunterlassung
nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangt werden (vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober
2016 - V ZR 78/16, ZfIR 2017, 355 Rn. 9). Rechtfertigt sich die Gleichstellung
von eingetragenen Sondernutzungsrechten mit dem Sondereigentum deshalb,
weil derartige Rechte dem Sondereigentum als Inhaltsbestimmung zugeordnet
sind (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198,
327 Rn. 20), liegt es nahe, dass sie bei einer Belastung des Sondereigentums
mit einer Dienstbarkeit von dem Berechtigten ausgeübt werden können.

(b) Auch der Grundsatz, dass sich der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit
nicht über das belastete Grundstück hinaus erstrecken kann (vgl.
Senat, Urteil vom 4. Dezember 2015 - V ZR 22/15, WM 2016, 1089 Rn. 34),
steht der Bestellung einer solchen Dienstbarkeit nicht entgegen. Der Senat hat
bereits entschieden, dass die Belastung eines Wohnungseigentums mit einer
Dienstbarkeit nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil hiervon (auch) das gemeinschaftliche
Eigentum berührt wird (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989
V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 295). Das Wohnungseigentum vermag insoweit
die Grundlage für die Ausübung einer Dienstbarkeit zu bieten, als es die tatsächliche
Herrschaftsmöglichkeit über einen Teil des Gebäudes gewährt (vgl.
BR-Drucks. 75/51, Begründung S. 8 f.). Das ist nicht nur hinsichtlich der zu der
Wohnung gehörenden Räume der Fall, sondern auch in Bezug auf ein eingetragenes
Sondernutzungsrecht an einem nicht zur Wohnung gehörenden Gegenstand
(vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 - V ZR 182/87, BGHZ 107, 289,
293). Denn auch insoweit ist der Wohnungseigentümer aus seinem Wohnungseigentum
heraus berechtigt, das Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der
übrigen Wohnungseigentümer allein zu benutzen (vgl. Ott, DNotZ 1998, 125,
130 f.).

cc) Schließlich stehen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer
nicht der Annahme entgegen, dass Ausübungsbereich einer Dienstbarkeit auch
eine Sondernutzungsfläche sein kann.

(1) Dies gilt zunächst in Bezug auf eine Änderung, Aufhebung oder Übertragung
des Sondernutzungsrechts.

(a) Allerdings ist hierfür - weil es sich dabei um eine Änderung des Inhalts
des belasteten Sondereigentums handelt - die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten
gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich (vgl. Senat, Beschluss
vom 14. Juni 1984 - V ZB 32/82, BGHZ 91, 343, 346). Aus dem Schutz-
zweck der die Inhaltsänderung eines Rechts an die Zustimmung der Inhaber
gleich- oder nachrangiger Rechte bindenden Vorschriften, wie er auch in § 876
Satz 2 BGB zum Ausdruck kommt, ist zwar zu folgern, dass die Zustimmung
des Dritten unnötig ist, wenn seine Rechtsstellung durch die Änderung nicht
berührt wird (vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 1984 - V ZB 32/82, BGHZ 91,
343, 346; Beschluss vom 9. Juni 2016 - V ZB 61/15, NJW 2017, 728 Rn. 25).
Das ist hier aber der Fall (vgl. NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31; Staudinger/
Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 60). Ist eine der positiv bestimmten Nutzungsbefugnisse
die Befugnis zur Wahrnehmung des Sondernutzungsrechts,
so wird der Dienstbarkeitsberechtigte rechtlich - und nicht bloß wirtschaftlich -
betroffen, wenn das Sondernutzungsrecht nicht mehr dem belasteten Eigentum
zugeordnet ist.

(b) (aa) Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer wird hierdurch
aber nicht anders betroffen, als bei der Belastung des Sondereigentums mit
Grundpfandrechten; auch in diesem Fall bedarf die Änderung eines Sondernutzungsrechts
der Zustimmung eines Dritten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass
ein Sondernutzungsrecht regelmäßig ohnehin nur einvernehmlich geändert oder
aufgehoben werden kann.

(bb) Können die übrigen Wohnungseigentümer ausnahmsweise gemäß
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts
verlangen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17,
ZfIR 2018, 521 Rn. 13), ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung
verpflichtet. Das folgt zwingend daraus, dass der Wohnungseigentümer sein
Wohnungseigentum nur soweit belasten kann, wie er selbst befugt ist (vgl. Senat,
Beschluss vom 17. Januar 2019 - V ZB 81/18, ZfIR 2019, 437 Rn. 11),
weshalb der Dienstbarkeitsberechtigte gegenüber der Gemeinschaft der Woh-
nungseigentümer durch die Dienstbarkeit keine weitergehenden Befugnisse als
der Eigentümer erlangen kann (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 1. Dezember
2006 - V ZR 112/06, NJW 2007, 432 Rn. 18; Urteil vom 25. Oktober 2019
V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen; NKBGB/
Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31).

(2) Die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit, die - wie
hier - einen außerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehenden
Dritten berechtigt, verschlechtert entgegen der Ansicht der Revision auch nicht
die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, Störungen durch den Dienstbarkeitsberechtigten
zu begegnen.

(a) Nach der Rechtsprechung des Senats sind die Sondereigentümer
aus § 1004 Abs. 1 BGB berechtigt, gegen einen ihr Eigentum störenden Mieter
eines anderen Sondereigentümers vorzugehen (vgl. Senat, Urteil vom
25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, NZM 2020, 107 Rn. 8, zum Abdruck in BGHZ
vorgesehen). Das gilt sowohl für den vereinbarungswidrigen Mitgebrauch von
Gemeinschaftseigentum - der Mieter leitet seine Nutzungsbefugnis von seinem
Vermieter als Miteigentümer ab, weshalb seine Befugnis nicht weiterreicht als
die des vermietenden Eigentümers gemäß §§ 14, 15 WEG (vgl. Senat, Urteil
vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, aaO Rn. 12) - als auch für die Nutzung
des vermieteten Sondereigentums (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2019
V ZR 271/18, aaO Rn. 14). Der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine
Nutzungsbefugnis ableitet, kann diesem nicht mehr an Rechten übertragen, als
er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat (vgl. Senat,
Urteil vom 25. Oktober 2019 - V ZR 271/18, juris Rn. 18).

(b) Dieser Grundsatz findet auch in dem Verhältnis zu einem Dienstbarkeitsberechtigten
Anwendung. Auch nach § 1018 Alt. 1 BGB können nur solche
Rechte als Inhalt einer Dienstbarkeit vereinbart werden, die Inhalt des Wohnungseigentums
sind (NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 31; Ott, DNotZ 1998,
125, 132). Die Grenzen einer zulässigen Nutzung ergeben sich aus den Vereinbarungen
der Wohnungseigentümer untereinander, die mit der Eintragung in
das Grundbuch den Inhalt des Sondereigentums bestimmen. Überschreitet der
Dienstbarkeitsberechtigte diese Grenzen, stehen den Wohnungseigentümern
nicht anders als gegen den Mieter - Ansprüche aus § 1004 BGB zu.

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.