letzte Aktualisierung: 22.2.2019
BGH, Urt. v. 12.7.2018 – I ZR 152/17

BGB § 652; EStG §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; StBerG § 4 Nr. 5
Keine Hinweispflicht des Immobilienmaklers zu steuerrechtlichen Fragen

a) Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine
vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem
Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und
seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.

b) Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich
bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer
langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich
vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den
Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und
überstürzten Vertragsschluss verleitet.

c) Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche
steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer
Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein
Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gemäß § 22
Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst ist.

Entscheidungsgründe:

I. Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin
gegen die Beklagte wegen Verletzung einer aus dem Maklervertrag folgenden
Aufklärungs- oder Beratungspflicht verneint. Dazu hat es ausgeführt:
Die Beklagte habe die Klägerin nicht darüber aufklären müssen, dass ein
Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich
zu versteuern sei. Die von ihr nach dem Maklervertrag zu erbringenden Leistungen
bezögen sich ausschließlich auf Marktwerteinschätzungen, Verkaufsaktivitäten
und die Inanspruchnahme ihrer Kundenkartei. Anhaltspunkte dafür,
dass die Beklagte auch steuerrechtlich beratend hätte tätig werden sollen, fänden
sich weder in dem Vertrag vom 15. Mai 2013 noch in den von der Beklagten
verwendeten Werbeflyern. Die dort suggerierte umfassende Fachkenntnis
der Beklagten werde von jedem Makler erwartet.

Eine Pflicht der Beklagten, die Klägerin als Auftraggeberin über die Steuerpflichtigkeit
eines innerhalb der Spekulationsfrist erzielten Veräußerungsgewinns
aufzuklären, ergebe sich ferner nicht aus allgemeinen Grundsätzen. Die
Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte
einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar
aus. Der Makler sei vorrangig Experte für die Bewertung und die Veräußerung
sowie den Erwerb von Immobilien und die entsprechenden Markteinschätzungen,
nicht dagegen für die dabei zu beachtenden steuerrechtlichen Gesichtspunkte.
Sein Kunde erwarte auch keine solche Aufklärung oder Prüfung.

Nichts Abweichendes gelte für die Regelung über die zehnjährige Spekulationsfrist
bei Immobilien. Zwar seien die in diesem Zusammenhang zu ermittelnden
Umstände weniger komplex als bei anderen steuerrechtlichen Fragen.

Für die Einschätzung, inwieweit die Regelung einem Verkauf entgegenstehe,
spielten aber ebenfalls nicht selten außerhalb des angestrebten Geschäftsabschlusses
liegende Fragen eine Rolle.

Eine Aufklärungspflicht ergebe sich weiterhin nicht aus den konkreten
Umständen des Streitfalles. Es sei bereits nicht ersichtlich, dass die Beklagte
vom Ablauf der Spekulationsfrist bei dem Anwesen Anfang 2014 Kenntnis gehabt
habe. Der Makler sei nicht verpflichtet, einen ihm vorliegenden Grund-
buchauszug auf Anhaltspunkte für eine mögliche Steuerpflichtigkeit eines möglichen
Veräußerungsgewinns durchzusehen. Er könne zudem erwarten, dass
der Eigentümer eines Vermietungsobjekts mit acht Wohnungen, der sich zu
dessen Veräußerung entschlossen habe, sich zuvor Gedanken über die dabei
zu beachtenden steuerrechtlichen Aspekte gemacht und erforderlichenfalls qualifizierten
Rat eingeholt habe.

Die Beklagte habe sich gegenüber der Klägerin schließlich nicht dadurch
schadensersatzpflichtig gemacht, dass sie diese zu einem unvorteilhaften und
übereilten Vertragsschluss verleitet habe. Die bloße Erklärung, Interessenten
könnten wieder abspringen, wenn die Klägerin ihr Angebot nicht annehme, habe
keine unzulässige Verleitung zu einem Kaufvertragsabschluss dargestellt.

II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Klägerin
kann von der Beklagten keinen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB wegen
Verletzung einer Pflicht aus dem Maklervertrag beanspruchen. Die Beklagte
war nach dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrag
auch unter Berücksichtigung der im Streitfall gegebenen Umstände nicht
verpflichtet, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinzuweisen,
dass diese einen durch die Veräußerung des Anwesens erzielten Gewinn nach
§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu versteuern hatte, wenn sie das
Anwesen innerhalb der letzten zehn Jahre vor seiner Veräußerung erworben
hatte.

1. Ein Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter
in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung
seiner Aufgaben bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben können
(vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2000 III ZR 43/99, NJW 2000, 3642
[juris Rn. 6]; Beschluss vom 10. November 2016 I ZR 235/15, WuM 2017, 48
Rn. 20, jeweils mwN). Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es,
den Auftraggeber nicht nur über dasjenige aufzuklären, was unerlässlich ist, um
ihn vor Schaden zu bewahren, sondern auch über alle dem Makler bekannten
Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein
können (BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 IVa ZR 244/80, NJW 1981, 2685 f. [juris
Rn. 9]; BGH, NJW 2000, 3642 [juris Rn. 6]; BGH, Urteil vom 18. Januar 2007
III ZR 146/06, NJWRR 2007, 711 Rn. 11; Beschluss vom 18. April 2013 V ZR 231/12,
juris Rn. 16; BGH, WuM 2017, 48 Rn. 20, jeweils mwN). Wie weit diese Unterrichtungspflicht
im Einzelnen reicht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab (BGH, NJWRR 2007,
711 Rn. 11; WuM 2017, 48 Rn. 20). Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht
zutreffend ausgegangen.
2. Das Berufungsgericht hat weiterhin zutreffend angenommen, dass einen
Makler unbeschadet des zu vorstehend II 1 Ausgeführten beim Fehlen einer
entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht
trifft, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem
Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit
nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten
Umstände aufzuklären (vgl. OLG Koblenz, GuT 2002, 51 f. [juris Rn. 9];
LG Bremen, ZMR 2015, 506 [juris Rn. 12 f.]; MünchKomm.BGB/Roth, 7. Aufl.,
§ 652 Rn. 258; Soergel/Engel, BGB, 13. Aufl., § 652 Rn. 140; Palandt/Sprau,
BGB, 77. Aufl., § 652 Rn. 14; BeckOK BGB/Kotzian-Marggraf, Stand 1. November
2017, § 654 Rn. 17; BeckOGK BGB/Meier, Stand 1. Juni 2018, § 652
Rn. 378.1; NK-BGB/Wichert, 3. Aufl., § 652 Rn. 149; Erman/D. Fischer, BGB,
15. Aufl., § 652 Rn. 58 gegen Voraufl./O. Werner § 652 Rn. 58; D. Fischer,
Maklerrecht, 4. Aufl., Kap. IX Rn. 14; ders., NJW 2015, 3278, 3283; aA OLG
Koblenz, ZNotP 2002, 448, 449 [juris Rn. 24]; Staudinger/Arnold, BGB [Juli
2015], § 652 Rn. 220; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 7. Aufl., Rn. 338; jegliche
Nebenpflicht in dieser Hinsicht verneinend: Jansen, Die Nebenpflichten im
Maklerrecht, 2000, S. 115; zu der Möglichkeit einer Verpflichtung des Maklers
zur Erteilung steuerlicher Auskünfte unter bestimmten Voraussetzungen vgl.
OLG Köln, OLG-Rep 2001, 25, 27 f. [juris Rn. 45]). Makler sind zwar gemäß § 4
Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu
geben und zu beraten (vgl. Späth in Bonner Handbuch der Steuerberatung,
71. Lief. August 2002, § 4 StBerG Rn. B 69.8); sie sind dazu aber gegenüber
dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.
Abweichendes gilt allerdings ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler
sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert. Erweckt er
dadurch bei dem Auftraggeber ein berechtigtes Vertrauen, dass für ihn in dieser
Hinsicht unvorteilhafte Vertragsgestaltungen vermieden werden, muss er sich
an diesem Eindruck festhalten lassen (vgl. NK-BGB/Wichert aaO § 652
Rn. 149; MünchKomm.BGB/Roth aaO § 652 Rn. 258, jeweils mwN). Des Weiteren
können sich gewisse Beratungspflichten zu rechtlichen und steuerlichen
Standardfragen auf einem bestimmten Gebiet für den Makler im Einzelfall daraus
ergeben, dass er sich - beispielsweise in seiner Werbung - einer langjährigen
Tätigkeit und Erfahrung auf diesem Gebiet berühmt (NK-BGB/Wichert aaO
§ 652 Rn. 149; MünchKomm.BGB/Roth aaO § 652 Rn. 258 mwN). Außerdem
muss der Makler den Auftraggeber dann, wenn dieser hinsichtlich vertragsrelevanter
Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf, anraten, insoweit
fachmännischen Rat einzuholen (vgl. BGH, NJW 1981, 2685, 2686 [juris
Rn. 11]; LG Bremen, ZMR 2015, 506 [juris Rn. 14]; Soergel/Engel aaO § 652
Rn. 140; D. Fischer, Maklerrecht aaO Kap. IX Rn. 14). Gesteigerte Beratungsund
Aufklärungspflichten bestehen für den Makler schließlich dann, wenn er
den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu
einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet (vgl. Münch-
Komm.BGB/Roth aaO § 652 Rn. 258 in Verbindung mit 263 mwN).

3. Nach diesen Maßstäben ist die Verneinung der Verletzung von Pflichten,
die sich für die Beklagte aus dem Vertrag vom 15. Mai 2013 ergaben, aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte nicht
den Eindruck erweckt, in steuerrechtlichen Fragen, die sich im Zusammenhang
mit der Veräußerung einer Immobilie stellen, über besondere Fachkunde oder
Erfahrung zu verfügen. Die von der Klägerin zur Akte gereichten Werbeflyer
enthielten nach der von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Würdigung
des Berufungsgerichts überwiegend offensichtliche Werbeanpreisungen,
die keine über die von jedem Makler erwarteten hinausgehenden Fachkenntnisse
der Beklagten suggerierten. Die Revision greift weiterhin nicht die ebenfalls
auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung des Berufungsgerichts an,
diese allgemein gehaltenen Anpreisungen seien nicht geeignet, besonderes
Vertrauen in Anspruch zu nehmen, und ließen nicht erkennen, dass sich die
beworbene Kenntnis und Beratung der Beklagten auch auf steuerrechtliche Aspekte
beziehen sollte.

b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war für die Beklagte
auch nicht erkennbar, dass die Klägerin einer steuerrechtlichen Beratung über
die sogenannte Spekulationsfrist bedarf.

aa) Die Revision rügt ohne Erfolg, wegen der hohen Schadensträchtigkeit
eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist sei zumindest ein leicht zu
erteilender allgemeiner Hinweis auf deren Existenz erforderlich, wenn die
vermakelte Immobilie vom Auftraggeber ersichtlich nicht eigengenutzt werde
und die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG daher einschlägig
sein könne. Die drohende steuerliche Belastung eines vorzeitigen Verkaufs stelle
einen Umstand dar, der die mit dem vermittelten Geschäft verfolgten Zwecke
zumal dann vereiteln, zumindest aber nachhaltig gefährden könne, wenn der
Auftraggeber dem Makler gegenüber wie im Streitfall geäußert habe, dass
das Objekt nicht unter Wert verkauft werden solle. Ein Makler, der wie
die Beklagte fürsich in Anspruch nehme, eine qualifizierte Immobilienvermarktung
aufgrund langjähriger Markterfahrung zu betreiben, müsse die speziell die Ver-
äußerung von Immobilien betreffenden steuerrechtlichen Regelungen kennen.
Für einen solchen Makler liege es auf der Hand, dass Immobilieneigentümern
die Besonderheit einer Zehnjahresfrist für die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses
für nicht eigengenutzte Immobilien nicht geläufig sein müsse.

Die von der Revision insoweit angeführten Gesichtspunkte reichten zumindest
für sich gesehen nicht aus, um eine Aufklärungspflicht der Beklagten in
dem Sinne anzunehmen, dass die Klägerin wegen der Frage einer möglichen
steuerlichen Belastung des bei dem in Aussicht genommenen Geschäft zu erzielenden
Veräußerungserlöses fachmännischen Rat einholen sollte. Ein Makler,
der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche
steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund
besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben
muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil dieser sich nicht der Gefahr des
Entstehens einer besonderen Steuerpflicht bewusst ist. Davon ist im Streitfall
nicht auszugehen. Die Klägerin hat keine Umstände vorgetragen, aus denen
sich seinerzeit im Blick auf die steuerliche Beurteilung der geplanten Veräußerung
des Anwesens ein für die Beklagte erkennbarer besonderer Beratungsbedarf
ergeben konnte.

bb) Die Revision rügt weiterhin ohne Erfolg, eine Pflicht, die Klägerin auf
fachmännischen Rat zu verweisen, sei jedenfalls dadurch begründet worden,
dass die Beklagte aufgrund der Einsichtnahme in das Grundbuch habe erkennen
müssen, dass die Klägerin das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist erworben
habe.

Das Berufungsgericht hat eine Verpflichtung des Maklers, einen ihm vorliegenden
Grundbuchauszug auf Anhaltspunkte für eine mögliche Steuerpflichtigkeit
eines etwaigen Veräußerungsgewinns durchzusehen, demgegenüber mit
der Begründung verneint, einem Grundbuchauszug lasse sich regelmäßig nicht
entnehmen, welches Grundgeschäft der Auflassung zugrunde gelegen habe; in
Betracht komme etwa auch ein Erwerb von Todes wegen oder ein Tauschgeschäft.
Noch weniger ergebe sich aus dem Grundbuchauszug, zu welchem
Preis der Eigentümer das Objekt erworben habe. Diese Beurteilung hält einer
rechtlichen Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand.

Es kann offenbleiben, ob sich einem Grundbuchauszug keine hinreichenden
Anhaltspunkte für die Steuerpflichtigkeit eines Veräußerungsgeschäfts
entnehmen lassen, weil er regelmäßig keinen Aufschluss darüber gibt, ob der
Erwerb des Grundstücks auf einer Anschaffung im Sinne von § 23 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 EStG beruht und mit der Veräußerung steuerpflichtige Einkünfte im
Sinne von § 22 Nr. 2 EStG erzielt werden, oder ob ein hinreichender Anhaltspunkt
schon dann vorliegt, wenn sich aus dem Grundbuchauszug ergibt, dass
der Zeitraum zwischen dem Erwerb und der Veräußerung des Grundstücks
möglicherweise nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ein Makler ist im Allgemeinen
- und so auch hier - schon deshalb nicht zu einer solchen Nachforschung
verpflichtet, weil er seinem Auftraggeber grundsätzlich keine steuerrechtliche
Beratung schuldet.

cc) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, die Beklagte habe bei dem in
Aussicht genommenen Verkauf des Anwesens durch die Klägerin als Privatperson
nicht davon ausgehen können, diese sei bereits eingehend steuerlich beraten
worden oder habe sonst ausreichende Kenntnisse von den steuerrechtlichen
Aspekten des geplanten Immobilienverkaufs. Bei Privatleuten, die ersichtlich
nur eine Immobilie besäßen, könne nicht erwartet werden, dass ihnen die
insoweit bestehenden besonderen Risiken bewusst seien, die eine steuerrechtliche
Beratung erforderten.

Die Revision setzt bei diesen Ausführungen voraus, dass die Klägerin im
Juli 2013 nur eine Immobilie besessen hat und dass dieser Umstand der Beklagten
seinerzeit zudem bekannt war, ohne dass sie sich in dieser Hinsicht auf
vom Berufungsgericht getroffene Feststellungen zu stützen vermag. Außerdem
kann auch bei einer Privatperson nicht ohne weiteres angenommen werden,
dass sie einer entsprechenden rechtlichen Belehrung bedarf. Eine Haftung der
Beklagten wäre daher nur in Betracht gekommen, wenn sie aufgrund der besonderen
Umstände des Einzelfalls vermuten musste, der Klägerin drohe ein
steuerlicher Schaden, weil sie sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen
Steuerpflicht gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst
war (vgl. auch - zur grundsätzlich ausgeschlossenen Haftung des Notars
gemäß § 19 Abs. 1 BNotO in entsprechenden Fällen - BGH, Urteil vom 13. Juni
1995 - IX ZR 203/94, NJW 1995, 2794 mwN [juris Rn. 9 f.]). Solche besonderen
Umstände lagen nach den vom Berufungsgericht getroffenen und von der Revision
nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen Feststellungen im Streitfall aus
Sicht der Beklagten nicht vor; vielmehr wären sie von dieser - insbesondere
durch eine entsprechende gezielte Befragung der Klägerin - erst noch zu ermitteln
gewesen. Zu einer solchen Aufklärung des Sachverhalts war die Beklagte
nach dem mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag allerdings nicht verpflichtet.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kann nicht angenommen
werden, die Beklagte habe die Klägerin zu einem riskanten Vorgehen oder
einem unvorteilhaften oder überstürzten Vertragsschluss veranlasst.

Vergeblich rügt die Revision, die Beklagte habe, auch wenn sie die Klägerin
durch den Hinweis, die Interessenten könnten wieder abspringen, möglicherweise
nicht übermäßig gedrängt habe, aufgrund der Nichtbeachtung der
Spekulationsfrist den geschäftlichen Erfolg des Verkaufs für die Klägerin als
ihre Auftraggeberin nachhaltig vereitelt, zumindest aber erheblich gemindert.
Die Beklagte hätte die Klägerin von einem verfrühten Verkauf vor Ablauf der
Spekulationsfrist durch einen entsprechenden Hinweis abhalten, zumindest
aber auf dieses den geschäftlichen Erfolg nachhaltig beeinträchtigende Risiko
hinweisen müssen.

Die Revision weist damit selbst darauf hin, dass die Beklagte die Klägerin
durch den Hinweis, Interessenten könnten bei einem längeren Zuwarten von
dem in Aussicht genommenen Erwerb des Anwesens Abstand nehmen, nicht
zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder sonst zu einem unvorteilhaften
und überstürzten Vertragsschluss verleitet hat. Damit traf die Beklagte auch
unter diesem Gesichtspunkt keine gesteigerten Beratungs- und Aufklärungspflichten.

III. Nach alledem ist die Revision der Klägerin mit der Kostenfolge aus
§ 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.