letzte Aktualisierung: 6.12.2019
BFH, Urt. v. 22.5.2019 – II R 20/17

GrEStG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 8 Abs. 1 u. 2 S. 1 Nr. 2 Var. 3
Grunderwerbsteuer bei Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum aufgrund geänderten oder
neuen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags, der die Vereinbarung über den Erwerb
aller Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR umsetzt

1. Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein
Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR,
der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der
grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder
neuen Auseinandersetzungs- und Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene
Wohnungs- oder Teileigentum, ist grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1
GrEStG der geänderte oder neue Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

2. Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum aufgrund eines geänderten
oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags, der die Vereinbarung über den Erwerb aller
Anteile an einer Gesellschafter-GbR umsetzt, bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1
GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung für den Erwerb der Anteile.

Entscheidungsgründe

II.

Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das
FG hat zu Recht entschieden, dass der Erwerb des Wohnungseigentums 4 aufgrund des Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrags vom 03.08.2010 nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegt und sich die Steuer
nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach der Gegenleistung für den Erwerb der Gesellschaftsanteile an der GbR 2 bemisst.

1. Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf
Übereignung begründet und sich auf ein inländisches Grundstück bezieht (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

2. Bei der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR zum Zweck der Bildung von Wohnungs- oder
Teileigentum i.S. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für die einzelnen Gesellschafter unterliegt der Erwerb des
Wohnungs- oder Teileigentums aufgrund des Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags nach § 1 Abs. 1 Nr. 1
GrEStG der Grunderwerbsteuer (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 23.11.2011 - II R 64/09, BFHE 235,
185, BStBl II 2012, 355, Rz 25).

Im Rahmen der Auseinandersetzung erhalten die Gesellschafter aufgrund einer von den gesetzlichen Regelungen
über die Auseinandersetzung abweichenden Vereinbarung i.S. des § 731 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) statt
der Anteile am Liquidationserlös der GbR das aufgeteilte Grundstück (vgl. BFH-Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012,
355, Rz 27).

a) Zivilrechtlich erfolgt der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums bei der Auseinandersetzung der
grundbesitzenden GbR in zwei Schritten. Zunächst wird das Gesamthandseigentum in Miteigentum nach Bruchteilen
(§ 1008 BGB) umgewandelt (vgl. Zimmer in: Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 3 WEG Rz 4a). Die anschließende
Teilungserklärung räumt dem einzelnen Miteigentümer den Anspruch auf Übertragung des anteiligen Wohnungs- oder
Teileigentums ein. Hierfür ist u.a. die Einigung aller Miteigentümer in der für die Auflassung nach § 925 BGB
vorgeschriebenen Form über den Eintritt der Rechtsänderung erforderlich (§ 4 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 WEG). Bis
zum vollständigen Abschluss der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR kann die Teilungserklärung unter
Einhaltung der Formvorschriften geändert oder im Rahmen einer neuen Auseinandersetzung eine neue
Teilungserklärung abgegeben werden.

b) Grunderwerbsteuerrechtlich ist der Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag der nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
steuerbare Erwerbsvorgang (vgl. BFH-Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 25). Dieser kann nach § 6
Abs. 2 oder § 7 Abs. 2 GrEStG von der Steuer befreit sein, soweit das den Gesellschaftern übertragene Wohnungsoder
Teileigentum rechnerisch deren Anteil am Gesamthandsvermögen entspricht und sofern die Gesellschafter mehr
als fünf Jahre an der grundbesitzenden GbR beteiligt waren (vgl. § 6 Abs. 4 und § 7 Abs. 3 GrEStG).

c) Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer
oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im
Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer
geänderten oder neuen Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene Wohnungs- oder Teileigentum, ist
grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geänderte oder neue
Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

Der im Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile an der Gesellschafter-GbR geschlossene und notariell
beurkundete Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag begründet einen Anspruch des Anteilserwerbers gegenüber
der grundbesitzenden GbR auf Übertragung des Wohnungs- oder Teileigentums. Ein solcher Anspruch wird nicht
bereits aufgrund eines privatschriftlichen Vertrags über den Erwerb aller Anteile an der zuvor beteiligten
Gesellschafter-GbR erworben. Es fehlt insoweit an einer Zuteilung des Wohnungs- oder Teileigentums durch die
grundbesitzende GbR an den Anteilserwerber im Rahmen eines Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags. Erst
durch diesen Vertrag wird bei einer noch nicht (endgültig) auseinandergesetzten GbR mit Grundbesitz ein Anspruch
eines Gesellschafters auf Übereignung von Wohnungs- oder Teileigentum begründet. Im Hinblick darauf kann
dahinstehen, ob ein Vertrag zum Erwerb aller Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der Wohnungs- oder
Teileigentum bereits zugewiesen wurde, der notariellen Beurkundung nach § 4 Abs. 3 WEG bedarf und ein
privatschriftlich abgeschlossener Vertrag deshalb nichtig wäre. Für die wirksame Übertragung eines Anteils an einer
Grundstücks-GbR, der mit einer besonderen Berechtigung an einer der Gesellschaft gehörenden Wohnungseinheit
verbunden sein soll, ist jedenfalls eine notarielle Beurkundung erforderlich (vgl. BFH-Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II
2012, 355).

3. Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum aufgrund eines geänderten oder neuen
Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags, der die Vereinbarung über den Erwerb aller Anteile an einer beteiligten
Gesellschafter-GbR umsetzt, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung für den
Anteilserwerb.

a) Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Liegt die
Grundlage für den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum bei einer grundbesitzenden GbR nicht im
Gesellschaftsverhältnis, sondern ist Anlass eine gesonderte Vereinbarung über den Erwerb aller Anteile an einer
beteiligten Gesellschafter-GbR, ist Bemessungsgrundlage für den steuerpflichtigen Erwerb die für den Anteilserwerb
an der Gesellschafter-GbR entrichtete Gegenleistung.

b) Eine Anwendung von § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG scheidet mangels eines Erwerbsvorgangs auf
gesellschaftsvertraglicher Grundlage aus.

aa) Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG wird die Steuer über die Umwandlungs- und Einbringungsvorgänge
hinaus auch bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage nach den Werten i.S. des § 151
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG bemessen. Solche Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher
Grundlage sind nur solche Grundstücksübergänge zwischen einer Gesellschaft und ihren Gesellschaftern, durch die
die Gesellschafterstellung des beteiligten Gesellschafters in rechtlicher Hinsicht berührt oder verändert wird (BFHUrteil
in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 27). Dies ist der Fall, wenn im Zuge der Auflösung aufgrund der
Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR der Gesellschafter einen seiner Beteiligung am
Gesellschaftsvermögen entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück erhält. In einem solchen Fall ändert sich
die Gesellschafterstellung des einzelnen Gesellschafters in rechtlicher Hinsicht dahingehend, dass der Gesellschafter
vor der Auflösung zunächst einen Anteil am Gesamthandsvermögen der GbR (§ 719 Abs. 1 BGB) und dem in deren
Gesellschaftsvermögen befindlichen Grundstück hielt. Durch die Auflösung der GbR und die Auseinandersetzung des
Gesellschaftsvermögens erhält der einzelne Gesellschafter aufgrund der gesellschaftsvertraglichen Vereinbarung i.S.
des § 731 BGB Miteigentum. Die Grundlage für die Einräumung des Wohnungs- oder Teileigentums nach § 3 WEG
liegt in diesem Fall im Gesellschaftsverhältnis.

bb) Die Gesellschafterstellung eines Gesellschafters der grundbesitzenden GbR wird nicht berührt oder verändert i.S.
des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG, wenn ein Gesellschafter/Miteigentümer oder Dritter --mit Zustimmung aller
Gesellschafter der grundbesitzenden GbR-- durch eine gesonderte vertragliche Vereinbarung alle Anteile an einer
Gesellschafter-GbR erwirbt, die an der grundbesitzenden Gesellschaft beteiligt ist und der bereits Wohnungs- oder
Teileigentum durch einen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag zugewiesen war. In diesem Fall erhält der
Erwerber durch den Anteilsübernahmevertrag das Gesellschaftsvermögen der Gesellschafter-GbR durch Anwachsung
(vgl. § 738 Abs. 1 Satz 1 BGB). Den Anspruch gegenüber der grundbesitzenden GbR auf Übereignung des
Wohnungs- oder Teileigentums erwirbt er durch den in der Folge geänderten Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrag. Voraussetzung für den Erwerb dieses Anspruchs ist die mit Zustimmung aller Gesellschafter der
grundbesitzenden GbR erfolgte Vereinbarung über den Erwerb der Anteile an der beteiligten Gesellschafter-GbR (vgl.
zur Abgrenzung von Vorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage und solchen auf Grundlage separater
Vereinbarungen Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 17.12.1999 - 11 U 66/99, Neue Zeitschrift für
Gesellschaftsrecht 2000, 64, unter 2.a). Der Anteilserwerber hat mit dem Erwerb der Anteile an der beteiligten
Gesellschafter-GbR die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die grundbesitzende GbR ihm durch einen
Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag einen Anspruch auf Übereignung des Wohnungseigentums einräumt.

4. Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariell beurkundeten Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 38 der Abgabenordnung --AO--). Für die Steuerentstehung ist es
ohne Belang, dass bei Vertragsschluss noch keine Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) angelegt waren (vgl.
BFH-Urteil vom 30.07.1980 - II R 19/77, BFHE 131, 100, BStBl II 1980, 667, unter II.1.a, zur Entstehung der
Grunderwerbsteuer vor Wirksamkeit der Teilung nach § 8 WEG vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher nach § 8
Abs. 2 Satz 2 WEG).

5. Nach diesen Grundsätzen hat das FG im Streitfall zutreffend entschieden, dass der Erwerb des
Wohnungseigentums 4 der Grunderwerbsteuer unterliegt und die Gegenleistung für den Erwerb der Anteile an der
GbR 2 die zutreffende Bemessungsgrundlage darstellt.

a) Grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist der Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrag vom 03.08.2010, der die Übernahme aller Anteile an der GbR 2 durch den Kläger umsetzte. Dieser
Vertrag enthielt u.a. eine Teilungserklärung, die dem Kläger das Wohnungseigentum 4 erstmals zuordnete. Dadurch
erwarb der Kläger einen Anspruch auf Übereignung des Wohnungseigentums 4. Das FA hat im Steuerbescheid vom
11.03.2011 als steuerbaren Rechtsvorgang zwar nur den letzten Auseinandersetzungsvertrag vom 28.12.2010
angeführt. Dieser Vertrag nimmt aber Bezug auf den vorhergehenden Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom
03.08.2010 und bestätigt in seiner Teilungserklärung die Zuteilung des Wohnungseigentums 4 an den Kläger. Die
Vereinbarungen zum Miteigentum des Klägers am Grundstück und zum Wohnungseigentum 4 blieben unverändert.
Aus diesem Grund ist von einer hinreichenden Bestimmtheit des Grunderwerbsteuerbescheids i.S. von § 119 Abs. 1
AO auszugehen.

b) Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach der durch den Kläger entrichteten
Gegenleistung für den Erwerb der Anteile an der GbR 2.

aa) Anlass für den Erwerb des Wohnungseigentums 4 durch den Kläger war der Anteilsübernahmevertrag. Der mit
diesem im Zusammenhang stehende Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom 03.08.2010 setzte den
Anteilsübernahmevertrag um und wies das Wohnungseigentum 4 dem Kläger erstmals und endgültig zu. Insoweit
kommt es nicht darauf an, ob mit dem Abschluss des Anteilsübernahmevertrags oder des Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrags der Anspruch der GbR 2 auf Übereignung des Wohnungseigentums 4 erloschen ist oder nicht. Denn
der Kläger hat jedenfalls aufgrund der abgeschlossenen Verträge einen Anspruch auf Übereignung des
Wohnungseigentums 4 erhalten.

Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der im Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom 03.08.2010
erklärten Auseinandersetzung --wie vertraglich angeführt-- um eine Änderung der im Auseinandersetzungs- und
Teilungsvertrag vom 29.01.2010 vorgenommenen Auseinandersetzung oder um eine neue Auseinandersetzung der
GbR 1 handelte. In jedem Fall setzt der Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom 03.08.2010 in seiner
Teilungserklärung die im Anteilsübernahmevertrag getroffenen Vereinbarungen um. Dass dies so von den Beteiligten
gewollt war, wird dadurch bestätigt, dass im Anteilsübernahmevertrag vereinbart wurde, der Vollzug dieses Vertrags
solle durch eine entsprechende Nachtragsurkunde zum Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom 29.01.2010
erfolgen.

bb) Gegenleistung i.S. des § 8 Abs. 1 GrEStG ist das Entgelt, das der Kläger für den Erwerb der Anteile an der GbR 2
bezahlte, d.h. der Kaufpreis in Höhe von 148.860 EUR und die Baukosten in Höhe von 32.590 EUR. Für diese
Gegenleistung erhielt er das Wohnungseigentum 4.

6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 2 FGO.