letzte Aktualisierung: 16.6.2021
BGH, Beschl. v. 29.10.2020 – V ZB 13/20

ZPO § 864 Abs. 2; ZVG §§ 37 Nr. 1, 43 Abs. 1, 83 Nr. 7
Miteigentumsanteile als Gegenstand einer Zwangsversteigerung

a) Steht ein Grundstück im Bruchteilseigentum, sind nur die Miteigentumsanteile Gegenstand einer
Zwangsversteigerung. Diese müssen in der bekanntzugebenden Terminsbestimmung aber nicht
gesondert ausgewiesen werden, wenn sämtliche Miteigentumsanteile an dem Grundstück versteigert
werden sollen.
b) Wird nach der Bekanntmachung des auf die Versteigerung sämtlicher Miteigentumsanteile
bezogenen Versteigerungstermins hinsichtlich eines Miteigentumsanteils das
Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen eingestellt, bedarf es einer erneuten Bekanntmachung, in
der die noch zu versteigernden Miteigentumsanteile zu bezeichnen sind.

Gründe:

I.
Die Beteiligte zu 3 betreibt aus einer Gesamtgrundschuld die Zwangsversteigerung
des eingangs genannten, mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks,
das im je hälftigen Miteigentum des Beteiligten zu 1 (nachfolgend: Schuldner)
und der Beteiligten zu 2 steht. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens
setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Grundstücks auf
470.000 € fest. Versteigerungstermin bestimmte es auf den 7. November 2019.
In der öffentlichen Bekanntmachung des Versteigerungstermins wird das Grundstück
näher beschrieben; ein Hinweis darauf, dass das Grundstück im Miteigentum
des Schuldners und der Beteiligten zu 2 zu einem Anteil von je 1/2 steht, ist
in der Bekanntmachung nicht enthalten. Mit Beschluss vom 7. Oktober 2019
stellte das Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren hinsichtlich des hälftigen
Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 2 gemäß § 30 ZVG vorläufig ein. Den
Antrag des Schuldners, den Zwangsversteigerungstermin aufzuheben, weil die
Terminsbestimmung durch den Beschluss vom 7. Oktober 2019 unrichtig geworden
sei, lehnte das Amtsgericht ab.

In dem Zwangsversteigerungstermin am 7. November 2019 hat das Amtsgericht
darauf hingewiesen, dass nur der hälftige Miteigentumsanteil des Schuldners
Gegenstand der Versteigerung sei. Die Beteiligte zu 2 ist mit einem Gebot
von 370.000 € Meistbietende geblieben. Mit Beschluss vom gleichen Tag ist ihr
der Miteigentumsanteil des Schuldners zugeschlagen worden. Die von dem
Schuldner eingelegte Beschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen
Beschluss zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Schuldner mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde, mit der er die Versagung des Zuschlags erreichen
will.

II.
Das Beschwerdegericht meint, die Bekanntmachung des Versteigerungstermins
durch das Amtsgericht genüge den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG,
so dass der Zuschlag nicht gemäß § 83 Nr. 7 ZVG i.V.m. § 43 Abs. 1 ZVG habe
versagt werden müssen. Es sei unschädlich, dass die Terminsbestimmung keine
gesonderte Ausweisung der Bruchteilsanteile enthalte. Zwar sei Versteigerungsgegenstand
in formal-rechtlicher Hinsicht nicht das Grundstück an sich, sondern
Bruchteilseigentum in Gestalt von zwei Miteigentumsanteilen zu je 1/2. Dem
Wortlaut des § 37 Nr. 1 ZVG lasse sich aber nicht entnehmen, ob „Grundstück“
die Bezeichnung des Verfahrensgegenstandes in rechtlicher oder tatsächlicher
Hinsicht meine. Tatsächlich habe zunächst das Grundstück insgesamt versteigert
werden sollen. Insoweit unterscheide sich der Fall von der Versteigerung
mehrerer Grundstücke oder des Bruchteils eines Grundstücks. Auch in systematischer
Hinsicht lasse sich dem Gesetz eine Pflicht zur Angabe der Vollstreckung
von Miteigentumsanteilen nicht entnehmen. Zwar könnten die Verfahren der Vollstreckung
in mehrere Grundstücksbruchteile gemäß § 18 ZVG verbunden werden;
auch gelte das Einzelversteigerungsgebot gemäß § 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG
für Miteigentumsanteile. Demgegenüber bedürfe es keiner gesonderten Festsetzung
des Werts der Bruchteile; vielmehr genüge die Festsetzung des Grundstückswerts.
Entscheidend gegen die Pflicht zur gesonderten Angabe der Bruchteilseigentumsanteile
sprächen aber Sinn und Zweck des § 37 Nr. 1 ZVG. Die an
dem Verfahren Beteiligten würden bereits durch die Bezeichnung des Grundstücks
zum Tätigwerden veranlasst. Die am Erwerb Interessierten würden schon
durch die Angabe des zu versteigernden Grundstücks auf die Gelegenheit zum
Erwerb aufmerksam gemacht, unabhängig davon, ob es im nachfolgenden
Versteigerungstermin zu Einzelausgeboten oder zu einem Gesamtausgebot
komme. Das Amtsgericht sei auch nach der einstweiligen Einstellung des Verfahrens
hinsichtlich des Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 2 nicht zur Aufhebung
des Termins verpflichtet gewesen, weil das Verfahren hinsichtlich des Miteigentumsanteils
des Schuldners habe weiter durchgeführt werden können.

III.
Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach
§ 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Sie führt
im Ergebnis zur Versagung des Zuschlags (§ 100 i.V.m. § 83 Nr. 7 ZVG).

1. Gemäß § 83 Nr. 7 ZVG ist der Zuschlag unter anderem zu versagen,
wenn die Vorschrift des § 43 Abs. 1 ZVG verletzt ist. Dieser Bestimmung zufolge
muss die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekanntgemacht
sein. Daran fehlt es nicht nur, wenn die vorgeschriebene Zeitspanne
zwischen Bekanntmachung und Versteigerungstermin nicht eingehalten
wird, sondern auch dann, wenn die Bekanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden
Vorgaben des § 37 ZVG genügt; dazu gehört die Bezeichnung des
Grundstücks gemäß § 37 Nr. 1 ZVG (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Januar
2013 - V ZB 53/12, NJW-RR 2013, 915 Rn. 6; Beschluss vom 5. Juni 2014
- V ZB 16/14, NJW-RR 2014, 1279 Rn. 10).

2. Hiervon geht im Grundsatz das Beschwerdegericht zutreffend aus. Es
sieht auch richtig, dass die ursprüngliche Bekanntmachung des Versteigerungstermins
durch das Versteigerungsgericht den Anforderungen des § 37 Abs. 1
ZVG, wonach die Terminsbestimmung die Bezeichnung des Grundstücks enthalten
muss, genügte.

a) Ob bei der Versteigerung eines Grundstücks, das - wie hier - nicht im
Alleineigentum, sondern im Bruchteilseigentum steht, die Miteigentumsanteile in
der bekanntzugebenden Terminsbestimmung gesondert ausgewiesen werden
müssen, wenn alle Miteigentumsanteile versteigert werden sollen, lässt sich allein
anhand des Wortlauts des § 37 Nr. 1 ZVG und systematischen Erwägungen
nicht entscheiden. Einerseits spricht für ein solches Verständnis, dass bei einem
im Miteigentum stehenden Grundstück gemäß § 864 Abs. 2 ZPO (nur) die Miteigentumsanteile
Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Insoweit werden sie
vollstreckungsrechtlich wie mehrere Grundstücke behandelt. Folgerichtig gilt die
in § 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG angeordnete Pflicht des Versteigerungsgerichts, mehrere
in demselben Verfahren zu versteigernde Grundstücke einzeln auszubieten,
auch bei der Versteigerung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück (vgl.
Senat, Beschluss vom 30. Oktober 2008 - V ZB 41/08, NJW-RR 2009, 158
Rn. 6; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, 16. Aufl., § 63 Rn. 7). Mehrere Grundstücke
sind in der Terminsbestimmung einzeln anzugeben (vgl. Stöber/
Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl., § 37 Rn. 14). Andererseits unterscheidet sich die
Versteigerung sämtlicher Miteigentumsanteile eines Grundstücks im Ergebnis
nicht von der Versteigerung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks. In
beiden Fällen haben Bieter die Möglichkeit, das gesamte Grundstück zu Alleineigentum
zu erwerben, so dass auch in der Bekanntmachung des Versteigerungstermins
die nähere Beschreibung des Grundstücks ohne Angabe der Miteigentumsanteile
genügen könnte. Auch im Rahmen der Festsetzung des Verkehrswerts
findet eine gewisse Angleichung beider Fälle statt. Soll eine Immobilie
versteigert werden, die im Miteigentum mehrerer Personen steht, bedarf es einer
gesonderten Festsetzung des Werts (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) der Bruchteile
nicht, vielmehr genügt die Wertfestsetzung für die gesamte Immobilie; der Wertanteil
jedes Bruchteils entspricht dem rechnerischen Wert des Gesamtgrundstücks
(vgl. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 74a Rn. 30 sowie die weiteren Nachweise
in Senat, Beschluss vom 7. Juni 2018 - V ZB 221/17, NJW-RR 2018, 1361
Rn. 18).

b) Dass die Miteigentumsanteile in der bekanntzugebenden Terminsbestimmung
nicht gesondert ausgewiesen werden müssen, wenn - wie hier - sämtliche
Miteigentumsanteile an dem Grundstück versteigert werden sollen, folgt aber
aus Sinn und Zweck des in § 37 Nr. 1 ZVG aufgestellten Erfordernisses, das zu
versteigernde Grundstück in der Terminsbestimmung zu bezeichnen.

aa) Die Terminsbestimmung soll zum einen denjenigen, deren Rechte
durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer
Rechte im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten
auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bietern eine
Versteigerung des Grundstücks zu einem seinem Wert möglichst entsprechenden
Gebot zu erreichen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. September 2011
- V ZB 65/11, NJW-RR 2012, 145 Rn. 7; Beschluss vom 17. Januar 2013
- V ZB 53/12, NJW-RR 2013, 915 Rn. 7).

bb) Diese Zwecke erfordern die Angabe der Miteigentumsanteile in der
Terminsbestimmung nicht.

(1) Für die von der Zwangsversteigerung Betroffenen ist der Hinweis, dass
es um die Versteigerung von Eigentumsbruchteilen geht, nicht erforderlich, weil
sie bereits durch die grundbuchrechtliche Bezeichnung des Grundstücks zur
Wahrnehmung ihrer Rechte in die Lage versetzt werden.

(2) Auch für mögliche Erwerbsinteressenten bedarf es der Angabe nicht.
Sie werden durch die Bekanntmachung darauf aufmerksam gemacht, dass sie
ein Grundstück als Ganzes erwerben können. Ob das Grundstück im Alleineigentum
steht oder im Bruchteilseigentum, ist aus Sicht eines durchschnittlichen
Bietinteressenten zweitrangig, solange ein Gesamterwerb möglich ist. Die Besonderheit,
dass es bei der Versteigerung von Miteigentumsanteilen im Versteigerungstermin
regelmäßig - jedenfalls auch - zu Einzelausgeboten und nicht nur
zu einem Gesamtausgebot sämtlicher Miteigentumsanteile kommt (vgl. § 63
Abs. 1, 2 und 4 ZVG), ändert daran nichts. Der Erwerb sämtlicher Miteigentumsanteile
führt zum Alleineigentum des Bietinteressenten. Folgerichtig wird
dem Meistbietenden in diesem Fall auch der Zuschlag für das Grundstück als
Ganzes und nicht für die einzelnen Miteigentumsanteile erteilt (vgl. Jöckel/Güthe,
ZVG, 7. Aufl., § 90 Anm. 2, S. 433). Ist in einer Terminsbestimmung von der Versteigerung
eines „Grundstücks“ die Rede, erfasst dies deshalb sowohl den Fall
des Alleineigentums als auch den Fall der Versteigerung sämtlicher Miteigentumsanteile
des Grundstücks.

(3) Kommt es einem Bietinteressenten - ausnahmsweise - gerade darauf
an, dass das zu versteigernde Grundstück nicht im Alleineigentum, sondern im
Miteigentum steht, weil er nur an dem Erwerb von Miteigentumsanteilen interessiert
ist, muss er sich diese zusätzliche Information selbst beschaffen (vgl. zu der
Informationspflicht des Bietinteressenten zu Einzelheiten der schlagwortartig
angegebenen Nutzung des Grundstücks Senat, Beschluss vom 22. März 2007
- V ZB 139/06, juris Rn. 37). Hierzu hat er unter anderem die Möglichkeit, in die
Mitteilungen des Grundbuchamtes an das Vollstreckungsgericht Einsicht zu nehmen
(§ 42 Abs. 1 ZVG). Eine Pflicht des Vollstreckungsgerichts, im Hinblick auf
solche Bietinteressenten in der Terminsbestimmung auf das Bruchteilseigentum
hinzuweisen, besteht nicht. Ein solcher Hinweis würde vielmehr - im Gegenteil -
das Risiko bergen, dass es bei (vollstreckungs-)rechtlich nicht vorgebildeten Inte-
ressenten, die die gesamte Immobilie - etwa ein mit einem Einfamilienhaus bebautes
Grundstück - erwerben möchten, zu Fehlvorstellungen über das Versteigerungsobjekt
kommt, die sie von der Teilnahme an der Versteigerung abhalten
könnten.

(4) Die Versteigerung sämtlicher Miteigentumsanteile eines Grundstücks
unterscheidet sich hiernach grundlegend von der Versteigerung lediglich einzelner
Miteigentumsanteile. In diesem Fall müssen anerkanntermaßen zur Vermeidung
von Irreführungen möglicher Bietinteressenten die Miteigentumsanteile in
der Bekanntmachung des Versteigerungstermins angegeben werden (vgl. LG
Potsdam, GE 2012, 1703; Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl., § 37 Rn. 14;
Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 37 Rn. 12).

3. Rechtsfehlerhaft ist aber die weitere Annahme des Beschwerdegerichts,
das Amtsgericht sei nach der einstweiligen Einstellung des Verfahrens hinsichtlich
des Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 2 nicht zur Aufhebung des
Versteigerungstermins verpflichtet gewesen. Wird nach der (ordnungsgemäßen)
Bekanntmachung des auf die Versteigerung sämtlicher Miteigentumsanteile bezogenen
Versteigerungstermins hinsichtlich eines Miteigentumsanteils das
Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen eingestellt, bedarf es einer erneuten
Bekanntmachung, in der die noch zu versteigernden Miteigentumsanteile zu bezeichnen
sind. Fehlt es hieran, ist der Zuschlag gemäß § 83 Nr. 7, § 43 Abs. 1
ZVG zu versagen.

a) Ob Veränderungen nach der Bekanntmachung des Versteigerungstermins
dessen Durchführung entgegenstehen, lässt sich nicht allgemein beantworten.
Vielmehr kommt es darauf an, ob die Funktion der Veröffentlichung der Ter-
minsbestimmung, im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks
ein möglichst breites Publikum anzusprechen und diejenigen, deren
Rechte von der Versteigerung berührt werden, zur Wahrung ihrer Rechte zu veranlassen,
eine erneute Bekanntmachung gebietet. Dies ist etwa dann der Fall,
wenn sich nach der Bekanntmachung der Terminsbestimmung der zunächst festgesetzte
Verkehrswert ändert, es sei denn, der neue Wert weicht lediglich unwesentlich
von dem bekannt gemachten ab (vgl. Senat, Beschluss vom
19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741 Rn. 10 f.).

b) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn sich nach der Bekanntmachung
des Termins der Versteigerungsgegenstand ändert. Ist dies in einem Umfang
der Fall, dass es für einen verständigen Bietinteressenten wesentlich wäre,
dies zu wissen, bedarf es einer erneuten Bekanntmachung (vgl. Keller in Schneider,
ZVG, § 37 Rn. 13; Steiner/Teufel, ZVG, 9. Aufl., §§ 37, 38 Rn. 8). So liegt
es, wenn aufgrund der vorläufigen Einstellung der Zwangsversteigerung hinsichtlich
eines Miteigentumsanteils nicht mehr alle Miteigentumsanteile eines Grundstücks
und damit nicht mehr - im rechtlichen und wirtschaftlichen Ergebnis - das
Grundstück als Ganzes versteigert werden soll, sondern nur noch ein Miteigentumsanteil.
Damit scheiden sämtliche Bietinteressenten für einen möglichen Erwerb
aus, die nur das Grundstück als Ganzes erwerben wollen. Als mögliche Bieter
kommen ausschließlich noch diejenigen in Betracht, die Interesse an dem Erwerb
eines Miteigentumsanteils haben. Diese Bietinteressenten sind jedoch durch die
ursprüngliche Bekanntmachung nicht gesondert angesprochen worden. Unabhängig
davon birgt die ursprüngliche Bekanntmachung die Gefahr der Irreführung
möglicher Interessenten über den Versteigerungsgegenstand. Solche Irreführungen
sollen aber durch die Bekanntmachung vermieden werden (vgl. Stöber/
Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl., § 37 Rn. 13). Hierbei macht es keinen Unterschied,
ob von vorneherein nur ein Miteigentumsanteil versteigert werden soll (vgl. oben
Rz. X) oder ob die Versteigerung erst nachträglich auf einen Miteigentumsanteil
beschränkt wird.

c) Der Hinweis des Beschwerdegerichts, dass im Falle der Einstellung einzelner
Verfahren eines verbundenen Verfahrens (§ 18 ZVG) das Verfahren im
Übrigen weiter durchgeführt werden könne, ist im Ausgangspunkt richtig (vgl.
hierzu auch Stöber/Nicht, ZVG, 22. Aufl., § 30 Rn. 33), besagt aber nichts dazu,
ob die Versteigerung des verbleibenden Bruchteils ohne erneute Bekanntmachung
erfolgen kann. Dies ist - wie ausgeführt - zu verneinen.

IV.
1. Der angefochtene Beschluss hat somit keinen Bestand; er ist aufzuheben
(§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat
der Senat selbst zu entscheiden (§ 577 Abs. 5 ZPO). Deshalb ist auf die sofortige
Beschwerde des Schuldners der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts aufzuheben
und der Zuschlag zu versagen.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten
in dem Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich, und so auch
hier, nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (vgl.
Senat, Beschluss vom 17. Januar 2013 - V ZB 53/12, NJW-RR 2013, 915 Rn. 16).

3. Da für das erfolgreiche Rechtsbeschwerdeverfahren keine Gerichtsgebühren
anfallen (Nr. 2243 KV GKG), bedarf es insoweit keiner Festsetzung des
Gegenstandswerts. Der Wert für die anwaltliche Vertretung des Schuldners richtet
sich nach dem Wert des versteigerten Objekts (§ 26 Nr. 2 RVG) und beträgt
235.000 € (= 50 % des Werts des gesamten Grundstücks).