letzte Aktualisierung: 2.6.2021
BGH, Urt. v. 18.12.2020 – V ZR 193/19

BGB § 906 Abs. 2 S. 2
Keine Haftung des Eigentümers als Zustandsstörer bei Fahrlässigkeit eines Mieters

Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der
Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf
eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass
die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt
zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem
Eigentümer zuzurechnen sein.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch
aus übergegangenem Recht gegeben (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog
i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG). Ein solcher Anspruch stehe auch einem Sondereigentümer
zu, der von einem anderen Sondereigentum ausgehende und an
sich abwehrfähige Einwirkungen - wie Wasser - nicht rechtzeitig unterbinden
könne. Die Wasserleitung habe nicht im gemeinschaftlichen Eigentum, sondern
im Sondereigentum des Beklagten gestanden. In wertender Betrachtung sei der
Beklagte als Störer anzusehen. Die Verlegung der Leitung durch die frühere
Bruchteilsgemeinschaft müsse er sich auch im Verhältnis zu seinem früheren
Miteigentümer zurechnen lassen; er habe den Nutzen aus der Vermietung als
Zahnarztpraxis gezogen und habe die Gefahr als Vermieter auch beherrschen
können.

II.
Die Revision, die zulässigerweise (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1982
VIII ZR 259/81, NJW 1982, 2380 f. mwN) beschränkt auf den Grund der Haftung
zugelassen und auch nur insoweit eingelegt worden ist, hat in der Sache Erfolg.

1. Im Ausgangspunkt ist entgegen der Ansicht der Revision nicht unklar,
welche prozessualen Ansprüche das Berufungsgericht zugesprochen hat. Versicherter
war der Vater der Versicherungsnehmerin als damaliger Eigentümer der
von der Versicherungsnehmerin genutzten Einheit (vgl. dazu Klimke in
Prölss/Martin, VVG, 30. Aufl., § 43 Rn. 76 mwN). Gegenstand dieses Verfahrens
sind Ansprüche des Versicherten wegen Schäden, die ihm an seinem Sondereigentum
entstanden und von der Gebäudeversicherung reguliert worden sind.
Wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt, ergibt sich dies aus den Feststellungen
des Berufungsgerichts. Bei einer Versicherung auf fremde Rechnung,
wie sie hier abgeschlossen worden ist, geht der dem Versicherten zustehende
Ersatzanspruch gegen einen Dritten gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG auf die Versicherung
über (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1985 - I ZR 168/82, VersR 1985,
753; Armbrüster in Prölss/Martin, VVG, 30. Aufl., § 86 Rn. 21 mwN); auf die zusätzlich
durch den Versicherten erklärte Abtretung kommt es daher - wie die Revisionserwiderung
zutreffend ausführt - nicht an.

2. In der Sache lässt sich ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch mit
der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejahen.

a) Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch
ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück
im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen
auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen
Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht
gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch
Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden
Beeinträchtigung übersteigen (vgl. nur Senat, Urteil vom
9. Februar 2018 - V ZR 311/16, NZM 2018, 224 Rn. 5 mwN). Über den Wortlaut
des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus erfasst werden auch Störungen durch sogenannte
Grobimmissionen wie etwa Wasser (vgl. Senat, Urteil vom
25. Oktober 2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn. 7). Insoweit kommt es auch
nicht darauf an, ob und inwieweit der Anwendungsbereich der Haftung für Rohrleitungsanlagen
gemäß § 2 HPflG eröffnet ist. Denn der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch
und die Haftung gemäß § 2 HPflG schließen sich nicht gegenseitig
aus, sondern sind unabhängig voneinander zu beurteilen (vgl. Senat, Urteil
vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 107 ff.).

b) Zutreffend legt das Berufungsgericht weiter zugrunde, dass der Anspruch
in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann
in Betracht kommt, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige
Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von im Sondereigentum eines anderen
Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen (vgl. Senat, Urteil vom
25. Oktober 2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn. 12 ff.). Weiter nimmt es in
den Blick, dass ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ausscheidet, wenn
die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums
beeinträchtigt wird (Senat, Urteil vom 21. Mai 2010 - V ZR 10/10,
BGHZ 185, 371 Rn. 19 ff.). Eine solche Fallkonstellation liegt nach Auffassung
des Berufungsgerichts aber deshalb nicht vor, weil die zu dem Zahnarztstuhl führende
Wasserleitung nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei. Diese
rechtliche Einordnung ist nicht zu beanstanden. Auf der Grundlage der getroffenen
Feststellungen liegen die insoweit maßgeblichen Voraussetzungen des § 5
Abs. 2 WEG nicht vor, weil die durch die früheren Bruchteilseigentümer eingebaute
Leitung ausschließlich die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums
als Zahnarztpraxis ermöglichte; weder war sie für den Bestand oder die
Sicherheit des Gebäudes erforderlich noch diente sie dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer. Nach der Aufteilung des Hauses stand sie
vielmehr - entweder als Sondereigentum oder als Zubehör (§ 97 BGB) - im Eigentum
des Beklagten und war Teil der von ihm vermieteten Sache.

c) Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Einwirkung durch Wasser
nicht von dem Gemeinschaftseigentum, sondern von den im Sondereigentum
stehenden Räumen des Beklagten ausging. Entscheidend ist deshalb, ob der
Beklagte als Störer für die entstandenen Schäden verantwortlich ist. Entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich dies auf der Grundlage der bislang
getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen.

aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht von der ständigen
Rechtsprechung aus, wonach die Störereigenschaft nicht allein aus dem
Eigentum oder Besitz an dem Grundstück folgt, von dem die Einwirkung ausgeht.
Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens
mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob
dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von
Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt,
dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen
aufzuerlegen. Dies ist dann zu bejahen, wenn sich aus der Art der Nutzung
des Grundstücks, von dem die Einwirkung ausgeht, eine „Sicherungspflicht“, also
eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, ergibt. Damit ist
keine Sorgfaltspflicht im schuldrechtlichen Sinn gemeint, die, um einen nachbarrechtlichen
Ausgleichsanspruch zu begründen, von dem Grundstückseigentümer
oder -besitzer verletzt worden sein muss. Vielmehr kommt es darauf an, ob der
Grundstückseigentümer oder -besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen
Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar
den störenden Zustand herbeigeführt hat. Wesentliche Zurechnungskriterien
sind dabei u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung
(eingehend zum Ganzen Senat, Urteil vom 9. Februar 2018
V ZR 311/16, NZM 2018, 224 Rn. 7 f. mwN).

Sachgründe, die es rechtfertigen, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer
die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen und ihn damit als Störer
zu qualifizieren, hat der Senat etwa bejaht, wenn Wasser infolge eines Rohrbruchs
auf das Nachbargrundstück gelangt (Senat, Urteil vom 30. Mai 2003
V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 105 f.) oder ein Haus infolge eines technischen Defekts
seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät (Senat, Urteil vom
11. Juni 1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70; Urteil vom 1. Februar 2008
V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993). Hierdurch verursachte Störungen stellen
kein allgemeines Risiko dar, das sich - wie etwa ein Blitzschlag - ebenso gut bei
dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen
von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Auch wenn konkret kein Anlass
für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, beruhen sie auf
Umständen, auf die grundsätzlich der Grundstückseigentümer bzw. -besitzer,
und nur dieser, Einfluss nehmen konnte (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 1999
V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70).

bb) Nicht in den Blick genommen hat das Berufungsgericht aber die eingeschränkte
Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters.
Sollte der Schaden, wie es die Revision unter Bezugnahme auf den in den Tatsacheninstanzen
gehaltenen Vortrag geltend macht, ausschließlich auf ein fehlendes
Beheizen der Räumlichkeiten zurückzuführen sein, wäre der Beklagte dafür
nicht verantwortlich.

(1) Ein solcher Geschehensablauf ist deshalb nicht ausgeschlossen, weil
das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt
hat, dass (auch) bauliche Mängel der Leitung Ursache des Schadenseintritts gewesen
sein können. Allein der Umstand, dass eine innenliegende Leitung eingefroren
ist, erlaubt nicht den Rückschluss auf eine mangelhafte Isolierung. Soweit
die Erwiderung darauf verweist, dass das Amtsgericht einen solchen Rückschluss
vorgenommen hat, ist schon zweifelhaft, ob sich das Berufungsgericht
dies zu eigen gemacht hat; jedenfalls ist die zur Beurteilung dieser Frage erforderliche
Sachkunde nicht dargelegt worden. Auch stehen bauliche Mängel nicht
deshalb fest, weil der Beklagte in der Vergangenheit auf die Gefahr des Einfrierens
der Leitung hingewiesen worden sein soll, wie es das Berufungsgericht gestützt
auf die Aussage des Zeugen S. annimmt. Auf die darauf bezogene
Verfahrensrüge kommt es nicht an, weil nicht feststeht, dass der Hinweis objektiv
zutreffend war.

(2) Sollte der Schaden allein auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten
zurückzuführen sein, haftete der Beklagte nicht als mittelbarer Handlungsstörer.
Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann der Eigentümer für Störungshandlungen
seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich
gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache
mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt,
ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten (vgl.
Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 311/16, NZM 2018, 224 Rn. 13 mwN).
Davon, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, muss
der Vermieter ohne besondere Anhaltspunkte nicht ausgehen; solche Anhaltspunkte
stellt das Berufungsgericht nicht fest.

(3) Ebenso wenig wäre der Beklagte als Zustandsstörer verantwortlich.
Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden
zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber
allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen
ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts
nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich
gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer
zuzurechnen sein. Denn nur dann kann ein primärer Abwehranspruch
(auch) gegen den Eigentümer bestanden haben, der nicht durchgesetzt werden
konnte und dessen Kompensation der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch
dient (vgl. Senat, Urteil vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 103).
Sind die Verursachungsanteile von Eigentümer und Mieter nicht, auch nicht unter
Zuhilfenahme von § 287 ZPO, voneinander abgrenzbar, kann § 830 Abs. 1
Satz 2 BGB entsprechend angewendet werden (vgl. Senat, Urteil vom
27. Mai 1987 V ZR 59/86, BGHZ 101, 106, 111 ff. mwN).

3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig
(§ 561 ZPO). Die getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um eine Haftung
des Beklagten gemäß § 2 HPflG anzunehmen. Zwar ist die Klage anfänglich auch
darauf gestützt worden, und es kommt in Betracht, dass die Leitung als Rohrleitungsanlage
im Sinne der Norm einzuordnen ist. Es ist aber zweifelhaft, ob der
Beklagte trotz der Vermietung als Inhaber der Anlage anzusehen ist. Inhaber einer
Anlage im Sinne von § 2 HPflG ist, wer die tatsächliche Herrschaft über ihren
Betrieb ausübt und die hierfür erforderlichen Weisungen erteilen kann (vgl. BGH,
Urteil vom 11. September 2014 - III ZR 490/13, BGHZ 202, 217 Rn. 9). Bei üblicher
Vertragsgestaltung haftet daher nicht der Vermieter, sondern der Mieter; nur
ausnahmsweise kann sich aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergeben,
dass der Vermieter Inhaber der Anlage ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 1999
III ZR 198/98, BGHZ 142, 227, 234 f.; Kayser in Filthaut/Piontek/Kayser, HPflG,
10. Aufl., § 2 Rn. 46 f.; Staudinger/Herrler, BGB [2017], § 2 HPflG Rn. 15). Von
der Zurechnung des Schadens im Rahmen der Zustandsstörerhaftung gemäß
§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog ist dies zu unterscheiden, weil es sich um unterschiedliche
Anspruchsgrundlagen handelt, die jeweils eigenen Regeln unterliegen
(vgl. oben Rn. 7). Zu den für die Anwendung von § 2 HPflG maßgeblichen
vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Beklagten und seiner Mieterin sowie
zu den weiteren Voraussetzungen dieser Norm hat das Berufungsgericht
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen
getroffen.

III.
Infolgedessen ist die Sache zurückzuverweisen, damit die für die Prüfung
der in Betracht kommenden Ansprüche erforderlichen Feststellungen getroffen
werden können. Im Hinblick auf den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch
weist der Senat auf Folgendes hin: Sollte sich erweisen, dass die Beschaffenheit
der Leitung insbesondere wegen einer unzureichenden Isolierung nicht ordnungsgemäß
war, und kann sie deshalb den Schaden (mit-)verursacht haben,
haftete der Beklagte als Zustandsstörer, und zwar ggf. neben der Mieterin (im
Falle abgrenzbarer Verursachungsanteile) anteilig oder (gemäß § 830 Abs. 1
Satz 2, § 840 Abs. 1 BGB analog) als Gesamtschuldner (vgl. oben Rn. 15). Sachgründe
dafür, die Verantwortung ihm als dem Eigentümer aufzuerlegen, ließen
sich dann zunächst aus dem Rechtsgedanken des § 836 BGB ableiten, weil ein
Leitungs- oder Rohrbruch als „Ablösung von Teilen“ eines mit dem Grundstück
verbundenen Werks im Sinne dieser Bestimmung anzusehen ist (vgl. Senat, Urteil
vom 30. Mai 2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 105 f.). Auch die wesentlichen
Zurechnungskriterien, u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder
die Vorteilsziehung, wären im Grundsatz erfüllt. Selbst wenn der Beklagte
den Einbau der Leitung ursprünglich nicht selbst veranlasst haben sollte, hat er
die Einheit seit der Aufteilung in Teileigentum mitsamt der Wasserleitung als
Zahnarztpraxis vermietet und daraus wirtschaftliche Vorteile gezogen; die aus
dem nicht ordnungsgemäßen Zustand der Leitung herrührende Gefahr konnte er
als Eigentümer beherrschen. Der Fall ist insofern atypisch gelagert, als die Leitung
zwar im Eigentum des vermietenden Beklagten stand, aber dem speziellen
Nutzungszweck der Mieterin diente. Wäre die zu dem Zahnarztstuhl führende
Leitung von der Mieterin angebracht worden, hätte von vornherein nur diese
gehaftet (zu einer solchen Fallkonstellation vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober
2013 - V ZR 230/12, BGHZ 198, 327 Rn. 8).