letzte Aktualisierung: 11.3.2022
OLG Saarbrücken, Beschl. v. 21.9.2021 – 5 W 49/21

BGB §§ 451, 472; GBO § 47 Abs. 1
Sicherung eines bedingten Rückübertragungsanspruchs: Hinweis auf § 472 BGB kann
Angaben nach § 47 Abs. 1 GBO ersetzen

Bei der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Rückübertragungsanspruchs
können die nach § 47 Abs. 1 GBO geforderten Angaben durch einen Hinweis auf die entsprechende
Geltung des § 472 BGB ersetzt werden.

Gründe

I.
Der Antragsteller zu 1. ist als Eigentümer des im Beschlusseingang bezeichneten
Grundbesitzes eingetragen; die Antragstellerin zu 2. ist seine Ehefrau. Mit Übergabevertrag
vom 1. März 2021 (Urkunde des Notars M. K., ..., Urkundenrollen-Nr. ...), übertrug der
Antragsteller zu 1. das Eigentum – neben anderem Grundbesitz – an den gemeinsamen
Sohn der Antragsteller, Herrn J. F.. In § 4 der genannten Urkunde wurde ein beiden
Antragstellern zustehendes Rückforderungsrecht vereinbart, das unter bestimmten, in der
Urkunde näher bezeichneten Umständen (u. a. Veräußerung des Grundbesitzes an Dritte
ohne Zustimmung eines der beiden Antragsteller) entstehen soll. Mit Zugang einer
Erklärung der Rückforderungsberechtigten bei Herrn J. F. binnen Jahresfrist nach Eintritt
einer der festgelegten Bedingungen soll ein Anspruch der Antragsteller „entsprechend § 472
BGB“ auf Rückübereignung des Grundbesitzes entstehen. Zur Sicherung des
Rückübereignungsanspruchs bewilligten und beantragten die Beteiligten die Eintragung
einer befristeten Rückerwerbsvormerkung für die beiden Antragsteller „entsprechend § 472
BGB“, die mit dem Tod des jeweiligen Vormerkungsberechtigten erlöschen soll.

Das Amtsgericht Saarbrücken – Grundbuchamt – teilte dem antragstellenden Notar mit
Schreiben vom 6. Mai 2021 mit, der bei der Eintragungsbewilligung in Bezug genommene
§ 472 BGB beziehe sich auf das Beteiligungsverhältnis bei einem Vorkaufsrecht; bei einer
Rückauflassungsvormerkung käme § 428 BGB zum Tragen. Nachdem der Notar mit
Schreiben vom 12. Mai 2021 darauf hingewiesen hatte, dass eine Eintragung der
Rückerwerbsvormerkung „entsprechend“ § 472 BGB beantragt worden sei und hierzu
Rechtsprechung zitiert hatte, erließ das Amtsgericht am 15. Juni 2021 die angefochtene
Zwischenverfügung. Darin vertrat es die Auffassung, es fehle „das korrekte
Beteiligungsverhältnis der beiden Berechtigten bezüglich der beantragten Vormerkung“.
§ 472 BGB regele auch bei entsprechender Anwendung kein Gemeinschaftsverhältnis der
Berechtigten, „sondern lediglich mit der Ausübung des gemeinschaftlichen Anspruchs
dessen Unteilbarkeit bei Vorhandensein mehrerer Berechtigter“.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller, der das Amtsgericht mit Beschluss
vom „13.04.2021“ (Bl. 86 d. A.), laut Ausfertigung (Bl. 88 d. A.) vom 6. August 2021, nicht
abgeholfen hat.

II.
Das gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO gerichtete Rechtsmittel ist als
unbeschränkte Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) statthaft und auch im
Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 7 Abs. 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG, § 15 GBO). Die
Beschwerde ist auch begründet, weil das vom Grundbuchamt angenommene
Eintragungshindernis nicht besteht. Die Eintragung der Vormerkung darf im vorliegenden
Fall nicht von der Angabe eines Anteilsverhältnisses abhängig gemacht werden.

1.
Haben mehrere Personen gemeinsam einen Anspruch auf Auflassung eines Grundstücks, ist
grundsätzlich das Anteilsverhältnis, in denen ihnen der Auflassungsanspruch zusteht,
anzugeben. Denn nach § 47 Abs. 1 GBO soll, wenn ein Recht für mehrere gemeinschaftlich
eingetragen werden soll, die Eintragung in der Weise erfolgen, dass entweder die Anteile der
Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende
Rechtsverhältnis bezeichnet wird (vgl. BGH, Beschluss vom 09. Juli 1980 – V ZB 5/80,
NJW 1981, 176). Gleiches gilt, wenn eine Vormerkung zur Sicherung eines mehreren
Berechtigten zustehenden Anspruchs eingetragen werden soll (vgl. Böhringer in: Meikel,
GBO, 12. Aufl., § 47 Rn. 121 mwN.). Vorliegend ist allerdings eine nähere Kennzeichnung
des Beteiligungsverhältnisses nach § 47 Abs. 1 GBO entbehrlich. Es genügt vielmehr der
Hinweis auf die entsprechende Anwendung des § 472 BGB im Rahmen der Eintragung.

a.
§ 472 BGB regelt – wie die wortgleiche Vorschrift des § 461 BGB für das Wiederkaufsrecht
– nicht nur die Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern bestimmt darüber hinaus das
Verhältnis der Berechtigten untereinander und zum Verpflichteten. Die Berechtigung
mehrerer führt durch die in § 461 S. 2, § 472 S. 2 BGB enthaltene Regelung zu einer
besonderen gesamthandartigen Berechtigung der Beteiligten an dem vereinbarten Recht.
Denn der Anspruch auf Auflassung, welcher durch die Ausübung des Rechts entsteht, wird
auf den Anteil derjenigen Mitberechtigten, die das Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht nicht
(mit-)ausgeübt haben oder in deren Person es erloschen ist, erstreckt. Damit bestimmen
diese Vorschriften das Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten, das im Grundbuch bei der
Eintragung der Vormerkung gemäß § 47 Abs. 1 GBO zu verlautbaren ist. Dies hat dadurch
zu erfolgen, dass der gesicherte Anspruch der Berechtigten als aus dem Recht
gekennzeichnet wird, für das die § 461, § 472 BGB gelten. Eine weitere Angabe ist nicht
erforderlich (für das Vorkaufsrecht: BGH, Beschluss vom 11. September 1997 – V ZB
11/97, NJW 1997, 3235; Beschluss vom 13. Oktober 2016 – V ZB 98/15, NJW 2017, 1811;
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3. November 1982 – 3 W 200/82, juris; OLG Frankfurt,
NJW-RR 1999, 17; Seichter in: jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand 01.02.2020, § 472 Rn. 5; für
das Wiederkaufsrecht: Thüringer Oberlandesgericht, Beschluss vom 29. September 2014 – 3
W 420/14, juris; Schermaier in: Staudinger (2013), BGB, § 461 Rn. 3).

b.
Zwar haben die Beteiligten vorliegend weder ein Wiederkaufs- noch ein Vorkaufsrecht
vereinbart. Vielmehr handelt es sich um einen bedingten Rückübertragungsanspruch aus
dem Übergabevertrag. Allerdings lassen sich die vorstehenden Erwägungen aufgrund der
Vereinbarung der entsprechenden Geltung von § 472 BGB auch auf die hier zwischen den
Beteiligten getroffenen Regelungen übertragen.

(1)
Eine Rückübertragungsverpflichtung, wie sie hier vereinbart wurde, ist im BGB nicht
geregelt. Die Beteiligten wollten aber durch die Vereinbarung der entsprechenden
Anwendbarkeit des § 472 BGB ersichtlich ein dem Wiederkauf angenähertes Verfahren für
den Vollzug des Rückforderungsrechts vereinbaren. Dabei ist es für die hier in Rede
stehende Angabe des für die Gemeinschaft maßgebenden Rechtsverhältnisses (§ 47 Abs. 1
GBO) unschädlich, dass die Beteiligten mit dem Verweis auf § 472 BGB eine Vorschrift des
– hier ersichtlich als Parallele nicht in Betracht kommenden – Vorkaufsrechts in Bezug
genommen haben, weil die Bestimmungen des BGB über den Wiederkauf mit § 461 BGB
eine wortgleiche Vorschrift enthalten. Denn wie bei einer Wiederkaufsabrede ist auch
vorliegend durch die Rückübertragungsabrede ein aufschiebend bedingter Vertrag (vgl.
Weidenkaff in: Palandt, BGB, 80. Aufl., § 456 Rn. 11) geschlossen worden, der durch
Erklärung gegenüber dem Verpflichteten wirksam wird. Das folgt aus der vertraglichen
Vereinbarung in dem Übergabevertrag. Durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts bzw.
hier des Rückforderungsrechts entsteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung
zwischen den Berechtigten und dem Erwerber, der jeweils durch eine Vormerkung gesichert
werden kann. Wie auch bei dem Wiederkaufs- und dem Vorkaufsrecht soll der Sohn der
Antragsteller als Erwerber davor geschützt werden, bei nur teilweiser Ausübung des
Vorkaufsrechts wider Willen in eine Gemeinschaft gezwungen zu werden (vgl. Weidenkaff,
aaO., § 461 Rn. 1; Westermann in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl., § 461 Rn. 1;
Schermaier, aaO., § 472 Rn. 2).

(2)
Die Vereinbarung der entsprechenden Anwendbarkeit von § 461 bzw. § 472 BGB auf das
hier vertraglich begründete Rückforderungsrecht ist auch zulässig. Es ist in der
Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass es den Vertragsparteien freisteht, die
entsprechende Anwendung von § 461 bzw. § 472 BGB auch auf Erwerbsrechte und
Übereignungsansprüche zu vereinbaren, wenn diese Rechte nicht aus einem Vor- oder
Wiederkauf stammen (BayObLG, NJW-RR 1993, 472; OLG Nürnberg, NJW-RR 2021,
146; OLG München, NJW-RR 2008, 106).

(3)
Den vereinzelt hiergegen erhobenen Bedenken vermag der Senat – anders als das
Amtsgericht – nicht zu folgen; insbesondere wird die Verfügungsberechtigung durch die
Angabe „entsprechend § 472 BGB“ hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht. Denn
nach § 472 BGB haben die Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht nicht nur im Ganzen,
sondern auch gemeinschaftlich auszuüben, und eine dem widersprechende Regelung, nach
der jeder Vorkaufsberechtigte ohne Rücksicht auf die Berechtigung des anderen das
Vorkaufsrecht im Ganzen für sich allein ausüben könnte, wäre unwirksam (vgl. BGH,
Beschluss vom 13. Oktober 2016 – V ZB 98/15; Urteil vom 13. März 2009 – V ZR 157/08,
NJW-RR 2009, 1172). Kann mithin bei einer Berechtigung „entsprechend § 472 BGB“ kein
Berechtigter alleine über das Recht insgesamt verfügen, ist dadurch die
Verfügungsberechtigung nach § 47 Abs. 1 GBO hinreichend deutlich bezeichnet (so
zutreffend Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1047a im Widerspruch zu
Rn. 1511).

4.
Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG nicht
veranlasst.