Bauträgervollmacht; Vollzugspflicht; Vorbescheid
letzte Aktualisierung: 10.01.2020
BGH, Beschl. v. 19.9.2019 – V ZB 119/18
BeurkG § 53; BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 3 S. 2, 15 Abs. 2
Bauträgervollmacht; Vollzugspflicht; Vorbescheid
1a. Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die ein Urkundsbeteiligter
als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht zu prüfen.
1b. Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht (hier: Änderungsvollmacht
des Bauträgers) und der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht ist der Prüfungsmaßstab des
Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts
nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit
offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein
evidenter Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen
gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist.
2a. Der Notar, der seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer Urkunden gemäß § 53 BeurkG
nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer
Betreuung aus § 14 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu
vollziehenden Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet (insoweit Aufgabe von Senat,
Beschluss vom 1. Oktober 2015 – V ZB 171/14,
2b. Den beabsichtigten Vollzug einer Urkunde i.S.d. § 53 BeurkG muss der Notar regelmäßig in
einem Vorbescheid ankündigen, wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht.
Gründe:
I.
Der Beteiligte zu 3 beabsichtigte die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage.
Durch notariellen Vertrag vom 20. April 2013 verkaufte er dem Beteiligten
zu 2 eine Penthousewohnung im dritten Obergeschoss mit zwei Tiefgaragenstellplätzen.
Da es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch keine Tei-
lungserklärung gab, wurde dem Beteiligten zu 3 das Recht eingeräumt, die Teilungserklärung
mit Gemeinschaftsordnung festzulegen und nach seinem freien
Ermessen hinsichtlich der Wohnanlage, in der der Vertragsgegenstand lag, ein
selbständiges Grundstück zu bestimmen und dazu die Grenzziehung selbst zu
bestimmen. Weiter wurde ihm die nur aus wichtigem Grund widerrufliche Vollmacht
erteilt,
„die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung samt etwaigen
Nachträgen hierzu beliebig abzuändern und eine etwa erforderliche
Auflassung zu erklären, entgegenzunehmen und/oder die Zustimmung
als Vormerkungsberechtigter zu solchen Verfügungen
zu erteilen."
Die Vollmacht soll mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen
Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf etwaige Erwerber erlöschen. Von
ihr darf nur an der Notarstelle des beurkundenden Notars Gebrauch gemacht
werden. Im Außenverhältnis ist die Vollmacht nicht eingeschränkt. Im Innenverhältnis
wurde geregelt, dass
„der Kostenverteilungsschlüssel nicht zum Nachteil des Käufers
verändert werden darf sowie die Miteigentumsanteile und das
Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Käufers unberührt
bleiben müssen und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum
nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf;
zulässig sind insbesondere bauliche Änderungen an anderen Einheiten
oder der Außengestaltung des Gebäudes einschließlich des
Bauausmaßes, und des Grundstücks."
Zusätzlich war vereinbart, dass durch etwaige Änderungen dem Käufer
keine Kosten entstehen dürften.
Durch weiteren notariellen Vertrag vom 8. Mai 2015 - die Teilungserklärung
war zwischenzeitlich am 28. Januar 2014 beurkundet worden - verkaufte
der Beteiligte zu 3 dem Beteiligten zu 1 eine Wohnung im ersten Obergeschoss
nebst Balkon und Keller sowie einen Tiefgaragenstellplatz. In dem Vertrag wurde
dem Beteiligten zu 3 eine - was das Außenverhältnis anbelangt - gleichlautende
Vollmacht wie in dem Vertrag mit dem Beteiligten zu 2 erteilt. Ergänzend
wurde vereinbart, dass die Vollmacht mit Umschreibung des Eigentums an
sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, spätestens aber in fünf
Jahren erlöschen soll. Der Notar hat die im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen
zu überwachen. Für das Innenverhältnis wurde bestimmt, dass
von der Vollmacht nur aus triftigen Gründen Gebrauch gemacht werden darf
und die dadurch eintretenden Änderungen dem Käufer zumutbar sein müssen.
Ferner heißt es:
„Ein triftiger Grund liegt insbesondere in folgenden Fällen vor:
- (…)
- Der Verkäufer ist ferner berechtigt, die Planung der Anlage insoweit
zu ändern als dies zur Behebung etwaiger Planungsmängel
erforderlich ist. Er darf ferner weitere, noch nicht verkaufte
Einheiten im gleichen Bauabschnitt wie auch im anderen
Bauabschnitt, in denen sich das vertragsgegenständliche Sondereigentum
nicht befindet, von der baulichen Gestaltung her
ändern, insbesondere können Wohnungen zusammengelegt
werden und dazu auch Durchbrüche in Mauern und Decken
vorgenommen werden; hierbei darf auch Gemeinschaftseigentum,
das der Nutzung des Käufers unterworfen ist, in geringfügigem
Maß einbezogen werden, wie Mauer- und/oder Deckendurchbrüche.
Sondernutzungsrechte können festgelegt oder
geändert werden. Der Gesamtcharakter der Anlage darf dabei
nicht grundlegend verändert werden. Die Umwandlung von
Wohnungs- in Teileigentum ist nicht zulässig, wohl aber umgekehrt
die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum.“
Weiter bestimmten die Beteiligten, dass die Gebrauchstauglichkeit des
Vertragsobjekts nicht beeinträchtigt und der Kostenverteilungsschlüssel nicht
zum Nachteil des Käufers geändert werden dürfe. Die Miteigentumsanteile und
das Sondereigentum samt Sondernutzungsrechten des Käufers müssten unberührt
bleiben und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum
dürfe nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Schließlich war auch hier vereinbart,
dass durch etwaige Änderungen dem Käufer keine Kosten entstehen dürften.
Mit Urkunden vom 17. November 2017 beurkundete der Notar zwei
Nachträge (zweiter und dritter Nachtrag) zu der Teilungserklärung vom
28. Januar 2014. Die Änderungserklärungen gab hierbei der Beteiligte zu 3 jeweils
im eigenen Namen sowie als Bevollmächtigter der Käufer der in der Teilungserklärung
begründeten Sondereigentumseinheiten ab. In dem zweiten
Nachtrag zur Teilungserklärung wurde anstelle des Heizungsraums ein Technikraum
geschaffen und das Sondereigentum an dem Kellerraum A 14 neu
festgelegt. Hintergrund war der Umstand, dass bei der Errichtung der Teilungserklärung
der Heizungsraum zu klein dimensioniert war und sich die Hausanschlüsse
für Wasser und Strom innerhalb des Sondereigentums befanden. Die
Einheit A 14, die nunmehr ausschließlich durch den Technikraum zu erreichen
ist und die nur aus dem Lagerraum im Keller besteht, ist von dem Beteiligten zu
3 bislang noch nicht veräußert worden. Mit dem dritten Nachtrag wurden auf
einer zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fläche vor der Tiefgarageneinfahrt
sechs Stellplätze festgelegt und daran Sondernutzungsrechte zugunsten
der dem Beteiligten zu 3 zugeordneten Teileigentumseinheit A 14 begründet.
Im Februar 2018 erklärten die Beteiligten zu 1 und 2 den Widerruf der in
ihren Kaufverträgen erteilten Vollmachten. Der Notar hat daraufhin mit Vorbescheid
vom 9. Februar 2018 - ergänzt durch Schreiben vom 14. Februar 2018 -
angekündigt, die Nachträge vom 17. November 2017 dem Grundbuchamt zum
Vollzug einzureichen, sobald die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliege.
Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat das
Landgericht den Vorbescheid aufgehoben und den Notar angewiesen, die
Nachträge vom 17. November 2017 nicht zu vollziehen. Mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung die Beteiligten zu 1 und 2 beantragen,
möchte der Beteiligte zu 3 die Zurückweisung der Beschwerde gegen den
Vorbescheid erreichen.
II.
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts konnten die dem Beteiligten zu 3
erteilten Vollmachten auch noch nach Beurkundung der Nachträge widerrufen
werden. Da die Nachträge gemäß
Grundbuch für und gegen alle Eigentümer wirksam würden, müsse der Widerruf
in entsprechender Anwendung des
der Nachträge bei dem Grundbuchamt möglich sein. Der hierfür erforderliche
wichtige Grund liege für den Beteiligten zu 3 darin, dass der Verkäufer die
Beschränkungen im Innenverhältnis missachtet habe. Dieser dürfe von der
Vollmacht nur aus triftigem Grund Gebrauch machen. Für die mit dem dritten
Nachtrag verbundene anlasslose Schaffung von sechs zusätzlichen Außenstellplätzen
auf einer Fläche, die bislang zu dem von allen Eigentümern zu nutzenden
Gemeinschaftseigentum gehört habe, und deren Zuweisung zum Sondereigentum
des Beteiligten zu 3 ohne jeden finanziellen Ausgleich für die übrigen
Gemeinschaftsmitglieder sei ein solcher Grund aber nicht ersichtlich. Die
Bevollmächtigung sei offenkundig nicht zu dem Zweck erfolgt, dem Beteiligten
zu 3 die nachträgliche Schaffung zusätzlicher eigener Vermögenswerte zu ermöglichen.
Die durch den Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht sei ohnehin wegen
Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Hieran sei die Vollmacht zu
messen, weil es sich bei den Kaufvertragsbedingungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen
des Beteiligten zu 3 handele. Die Beschränkungen der
Vollmacht im Innenverhältnis stellten nicht hinreichend sicher, dass von ihr nur
in einer für den Käufer zumutbaren Weise Gebrauch gemacht werde. Der Fall
zeige, dass der Bevollmächtigte sich oder anderen Sondereigentümern ohne
jeden sachlichen Grund finanzielle Vorteile durch Ausweisung zusätzlicher
Stellplätze verschaffen könne. Das sei dem Vollmachtgeber nicht zumutbar,
selbst wenn das zu seinem Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht
wesentlich beeinträchtigt werde.
III.
Die infolge der Zulassung statthafte (
§ 70 Abs. 1, Abs. 2 FamFG) und auch im Übrigen zulässige (
Rechtsbeschwerde ist begründet. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts
ist der Notar verpflichtet, die beiden Nachträge vom 17. November
2017 zu vollziehen, sobald die noch fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung
vorliegt. Dies folgt aus der Vorschrift des § 53 BeurkG, die das Beschwerdegericht
rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen hat, und aus dem eingeschränkten
Prüfungsumfang des Notars im Zusammenhang mit möglichen
materiell-rechtlichen Unwirksamkeitsgründen einer Vollmacht.
1. Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt
oder Registergericht einzureichen sind, soll der Notar dies nach § 53 BeurkG
veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, es sei denn - woran
es hier fehlt -, dass alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Um
solche Willenserklärungen handelt es sich bei den Änderungserklärungen vom
jeweils 17. November 2017. Ebenso wie die Teilungserklärung selbst (§ 8
Abs. 1 und 2,
eingetragen werden.
2. Die Vollzugspflicht des Notars hängt deshalb davon ab, ob die Urkunden
i.S.d. § 53 BeurkG „eingereicht“ werden können, ob also Vollzugsreife gegeben
ist. Dies setzt voraus, dass alle materiell-rechtlichen und formellen
Voraussetzungen für die Eintragung vorliegen (vgl. nur Eylmann/
Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 53 BeurkG Rn. 5; Grein, RNotZ
2004, 115, 117). Dazu gehört die wirksame Zustimmung der Beteiligten zu 1
und 2 zu den Nachträgen sowie die Bewilligung der Eintragung.
a) Der teilende Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 und 2
WEG die Teilungserklärung (dinglich) durch eine einseitige Verfügung ändern,
solange zugunsten der Erwerber noch keine Auflassungsvormerkungen eingetragen
sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 328/03, NZM 2005,
753, 754; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16,
Rn. 25). Dies gilt unabhängig davon, dass der teilende Bauträger - hier der Beteiligte
zu 3 - schuldrechtlich bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der
Erwerber bedarf, weil mit der Änderung der Teilungserklärung zugleich die in
den Kaufverträgen vereinbarten Leistungsinhalte geändert werden (vgl. Senat,
Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 328/03,
WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 32; Staudinger/Rapp, BGB [2018],
Riecke/Schmid/Riecke/Vogel, WEG, 5. Aufl., Anhang zu § 8 Rn. 26; Brambring,
(auch) sachenrechtlich die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten erforderlich,
wobei insoweit die §§ 876, 877 BGB entsprechende Anwendung finden
(allgemeine Auffassung, vgl. OLG Köln,
WEG, 19. Aufl., § 8 Rn. 13 mwN). So liegt es auch hier. In den beiden Urkunden
vom 17. November 2017, um deren Vollziehung es geht, wird ausdrücklich
auf die „bereits eingetragenen Vormerkungen“ hingewiesen. Von einer solchen
Eintragung zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 gehen auch die Beteiligten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens übereinstimmend aus.
b) Ist nach materiellem Recht für die Rechtsänderung die Zustimmung
des Vormerkungsberechtigten entsprechend §§ 876, 877 BGB notwendig, so ist
grundbuchverfahrensrechtlich seine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO
erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 1984 - V ZB 32/82, BGHZ 91,
343, 347), die allerdings regelmäßig in der materiell-rechtlichen Zustimmungserklärung
enthalten ist (vgl. OLG Köln,
BGB, 78. Aufl., § 876 Rn. 4).
3. Da die Beteiligten zu 1 und 2 die für die Einreichung der Urkunde bei
dem Grundbuchamt erforderlichen materiell-rechtlichen und verfahrensrechtlichen
Erklärungen nicht in Person abgegeben haben, hängt die Vollzugsreife
- von der nach dem Vorbescheid noch fehlenden Abgeschlossenheitsbescheinigung
abgesehen - davon ab, ob sie durch den Beteiligten 3 wirksam vertreten
worden sind. Hiervon ist unter Berücksichtigung der Prüfpflichten, die einen
Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung und Vollziehung eines unter
§ 53 BeurkG fallenden Vertretergeschäfts treffen, auszugehen.
a) Der Notar hat die Amtspflicht, vor der Vollziehung einer Erklärung, die
ein Urkundsbeteiligter als Vertreter eines anderen abgegeben hat, die Vertretungsmacht
zu prüfen. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Errichtung einer
entsprechenden Urkunde. Um die Errichtung einer dem Willen der Beteiligten
entsprechenden rechtswirksamen Urkunde zu gewährleisten, muss der Notar
prüfen, ob die Vertretung wirksam ist und der Vertreter mit Vertretungsmacht
handelt, da der Vertretene grundsätzlich lediglich dann im Sinne von § 164
Abs. 1 BGB gebunden wird (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 13. November
2017 - NotSt (BrfG) 4/17,
setzt sich fort, wenn es darum geht, eine von einem Vertreter abgegebene Erklärung
im Sinne des § 53 BeurkG zu vollziehen. Unwirksame Urkunden darf
der Notar weder errichten noch vollziehen. Sowohl bei der Errichtung als auch
bei der Vollziehung der Urkunde hat er deshalb zu prüfen, ob eine Vertretung
überhaupt zulässig ist, ob eine nach dem Gesetz vorgeschriebene Form eingehalten
wurde, ob die Vollmacht das vorzunehmende Rechtsgeschäft abdeckt
und, wenn der Vertreter ein Insichgeschäft vornehmen will, ob dieser von den
Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist (vgl. allgemein etwa Eylmann/
Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 12 BeurkG Rn. 6). Hierzu ist es regelmäßig
notwendig, dass sich der Notar die Vollmachtsurkunde in Urschrift
oder in Ausfertigung vorlegen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1988
- IX ZR 252/86,
Wirksamkeit der Vertretung der Beteiligten zu 1 und 2 ausgehen.
b) Hinsichtlich der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer Vollmacht und
der Wirksamkeit eines Widerrufs der Vollmacht ist der Prüfungsmaßstab des
Notars eingeschränkt. Er hat die Vollziehung eines unter § 53 BeurkG fallenden
Vertretergeschäfts nur dann zu unterlassen, wenn für ihn ohne jeden vernünftigen
Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht
nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein evidenter Missbrauch
einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen
gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist. Dieser
eingeschränkte Prüfungsmaßstab ist auch im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens
gemäß § 15 Abs. 2 BNotO zu beachten.
aa) Es ist anerkannt, dass ein Notar eine Vertragsbestimmung nicht beurkunden
darf, wenn ihre Unwirksamkeit für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel
erkennbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2000 - IX ZR 279/79, BGHZ
145, 265, 269; Urteil vom 20. Juni 2000 - IX ZR 434/98,
Senat, Beschluss vom 1. Oktober 2015 - V ZB 171/14,
Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Aufl., § 14 Rn. 71; Eylmann/Vaasen/Frenz,
BNotO und BeurkG, 4. Aufl., § 14 BNotO Rn. 28 und 35; Grziwotz/Heinemann,
BeurkG, 3. Aufl., § 4 Rn. 24; Preuß in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG und
DONot, 7. Aufl., § 4 BeurkG Rn. 12; Schippel/Bracker/Kanzleiter, BNotO,
9. Aufl., § 14 Rn.11). Würde der Notar in diesem Fall die Beurkundung vornehmen,
würde er gegen seine Amtspflichten gemäß § 14 Abs. 2 BNotO, § 4
BeurkG verstoßen (vgl. Eylmann/Vaasen/Frenz, BNotO und BeurkG, 4. Aufl.,
§ 14 BNotO Rn. 27 f.). Demgegenüber verpflichten bloße Zweifel an der Wirksamkeit
eines Geschäfts den Notar nicht, von der Beurkundung Abstand zu
nehmen. Vielmehr soll nach § 17 Abs. 2 Satz 1 BeurkG der Notar, wenn Zweifel
bestehen, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen des Beteiligten
entspricht, die Bedenken mit den Beteiligten erörtern. Bestehen die Beteiligten
auf der Beurkundung, so soll der Notar die Belehrung und die dazu abgegebenen
Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken (§ 17
Abs. 2 Satz 2 BeurkG). An der Beurkundung selbst ist er aber nicht gehindert
(vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 21. Januar 2016 - III ZR 160/15, juris
Rn. 18 f.).
bb) Entsprechendes gilt bei der Prüfung der Vertretungsmacht eines Urkundsbeteiligten.
Bloße Zweifel an der materiell-rechtlichen Wirksamkeit einer
Vollmacht stehen der Beurkundung nicht entgegen, soweit der Notar seinen
Hinweispflichten nachkommt (vgl. Eylmann/Vaasen/Limmer, BNotO und
BeurkG, 4. Aufl., § 12 BeurkG, Rn. 6; Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 3. Aufl.,
§ 12 Rn. 6). Ist die Vollmacht demgegenüber evident unwirksam, darf der Notar
die Beurkundung nicht vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1988
- IX ZR 252/86,
cc) Diese Grundsätze finden auch dann Anwendung, wenn es darum
geht, ob die Voraussetzungen für die Vollziehung einer von dem Notar selbst
oder einem anderen Notar errichteten Urkunde gemäß § 53 BeurkG vorliegen.
Aus der gesetzlichen Verpflichtung des Notars zu redlicher Amtsführung nach
§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG folgt, dass er von dem Vollzug einer Urkunde
absehen muss, wenn er weiß, dass sie nichtig ist. Entsprechendes gilt, wenn
auf Grund des ihm unterbreiteten konkreten Sachverhalts die Unwirksamkeit
oder Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts naheliegt oder offensichtlich ist, wenn
das Grundbuch bei dem Vollzug der Urkunde mit hoher Wahrscheinlichkeit unrichtig
würde oder wenn die Vollzugsreife (doch) nicht gegeben ist (Senat, Beschluss
vom 21. Juni 2012 - V ZB 283/11,
vom 1. Oktober 2015 - V ZB 171/14,
liegt es, wenn - wie hier - der Vollzug von der Zustimmungserklärung eines Dritten
abhängt und diese Erklärung von einem Vertreter abgegeben worden ist.
Fehlt es offensichtlich an der Vertretungsmacht, hat der Notar von dem Vollzug
abzusehen.
dd) Nur der hiernach auf eine Evidenzkontrolle beschränkte Prüfungsmaßstab
trägt der Aufgabenverteilung zwischen dem Notar und den Zivilgerichten
hinreichend Rechnung. § 53 BeurkG soll den Notar von schwierigen, im Ergebnis
oft zweifelhaften und für ihn mit erheblichem Risiko verbundenen Prüfungen
entbinden (vgl. BayObLG,
1990, 397, 401; OLG Hamm,
OLG Zweibrücken,
BeurkG, 4. Aufl., § 53 BeurkG Rn. 12; Winkler, BeurkG, 19. Aufl., § 53 Rn. 37).
Es ist daher nicht Aufgabe des Notars und damit auch nicht Aufgabe der über
eine Notarbeschwerde entscheidenden Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit,
über die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung
abschließend zu befinden. Solche Fragen sind nicht in einem Beschwerdeverfahren
nach § 15 Abs. 2 BNotO, sondern in einem Zivilprozess der Beteiligten
untereinander zu klären (vgl. BayObLG,
648, 650;
Hamm,
nur dann, wenn die Unwirksamkeit für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel
erkennbar ist (vgl. BayObLG,
397, 401; OLG Hamm,
c) Nach diesem Maßstab ist ein Mangel der Vertretungsmacht des Beteiligten
zu 3 für die Vornahme des zweiten und dritten Nachtrags weder infolge
des Vollmachtswiderrufs - unabhängig von dem Vorliegen eines zu dem Widerruf
berechtigenden Grundes - noch wegen Verstoßes gegen das Recht der Allgemeinen
Geschäftsbedingungen offensichtlich. Auch ein evidenter Vollmachtsmissbrauch
liegt nicht vor.
aa) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts hinderte der im
Februar 2018 erklärte Widerruf der Vollmachten den Notar nicht daran, die beiden
Nachträge zu vollziehen.
(1) Davon, dass die Vollmachten aufgrund des Widerrufs materiellrechtlich
eindeutig unwirksam waren, musste der Notar bereits deshalb nicht
ausgehen, weil sich der Widerruf nicht mehr auswirken konnte. Der Beteiligte zu
3 hatte nämlich im Zeitpunkt des Widerrufs bereits von der Vollmacht Gebrauch
gemacht und die gemäß den §§ 876, 877 BGB erforderliche Zustimmung zu
den Änderungserklärungen schon erteilt. Rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf
einer Vollmacht nach Abgabe einer Willenserklärung nicht zu (vgl. BGH,
Urteil vom 11. Mai 2017 - IX ZR 238/15,
OLG München,
Vorschrift des
Dass die Teilungserklärung (
bis zu ihrem Eingang bei dem Grundbuchamt gemäß § 130
Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 BGB widerrufen werden können (vgl. Staudinger/Rapp,
BGB [2018],
WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 6), ist für die Frage, ob die gemäß §§ 876, 877 BGB
erforderliche Zustimmung bereits gegenüber dem Beteiligten zu 3 abgegeben
wurde, unerheblich.
(2) Die Beteiligten zu 1 und 2 hatten auch nicht die Rechtsmacht, die
durch den Beteiligten zu 3 erklärte Zustimmung nachträglich bis zur Einreichung
der Teilungserklärung bei dem Grundbuchamt zu widerrufen, so dass dahinstehen
kann, ob in dem Widerruf der Vollmacht konkludent der Widerruf der Zustimmung
enthalten war. Zwar kann eine Einwilligung gemäß § 183 Satz 1
Halbs. 1 BGB grundsätzlich bis zu der Eintragung der Rechtsänderung in das
Grundbuch als letztem Teilakt der Änderung der Teilungserklärung widerrufen
werden. Allerdings besteht die Widerruflichkeit nach § 183 Satz 1 Halbs. 2 BGB
nur, soweit nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung
zu Grunde liegt, sich ein anderes ergibt. So liegt es aber hier, weil auf die Zustimmung
der Vormerkungsberechtigten die §§ 876, 877 BGB entsprechende
Anwendung finden. Nach § 876 Satz 3 BGB ist die Zustimmung, die dem
Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären ist, zu dessen Gunsten
sie erfolgt (hier: gegenüber dem Beteiligten zu 3), unwiderruflich.
(3) Ebenso ist der Widerruf der Vollmachten grundbuchverfahrensrechtlich
offensichtlich unbeachtlich. Nach allgemeiner Auffassung werden nämlich
Eintragungsbewilligungen nicht nur wirksam, wenn sie mit dem Willen des Berechtigten
bei dem Grundbuchamt eingereicht oder dem Begünstigten mit dem
Willen zur Vorlage bei dem Grundbuchamt ausgehändigt worden sind, sondern
auch dann, wenn demjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragungsbewilligung
abgeben wird, ein gesetzlicher Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung der
notariellen Urkunde zusteht (vgl. KG,
31. Aufl., § 19 Rn. 21, 24 mwN). Da der Beteiligte zu 3 mit dem Abschluss der
notariellen Beurkundung gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG eine Ausfertigung
verlangen kann, kann der erst nach der Beurkundung erklärte Vollmachtswiderruf
auf die Wirksamkeit der Eintragungsbewilligungen keinen Einfluss haben.
bb) Die Vertretungsmacht des Beteiligten zu 3 fehlt auch nicht wegen eines
offensichtlichen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB, der gemäß § 306 Abs.
1 BGB zur Unwirksamkeit der Vollmachten führte. Die gegenteilige Auffassung
des Beschwerdegerichts überzeugt nicht.
(1) Vor dem Hintergrund, dass es bei Bauvorhaben häufig notwendig
oder zweckmäßig ist, die ursprüngliche Planung zu modifizieren, ist es im
Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Erwerber dem teilenden Eigentümer
in den Erwerbsverträgen eine Vollmacht erteilen, die ihm Änderungen der Teilungserklärung
ermöglicht (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 32; Staudinger/
Rapp, BGB [2018],
Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung Senat, Urteil vom 2. Dezember
2011 - V ZR 74/11,
Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB, wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen
handelt (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1983 - VII ZR
373/82,
AGB-Gesetz). Nach § 308 Nr. 4 BGB ist die Vereinbarung eines Rechts des
Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen,
unwirksam, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter
Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil
zumutbar ist. Diskutiert wird in Rechtsprechung und Literatur insoweit, ob die
Vollmacht im Außenverhältnis wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes
unbeschränkt sein muss und ob die Zumutbarkeit im Sinne von
§ 308 Nr. 4 BGB allein durch Beschränkungen im Innenverhältnis herbeigeführt
werden kann. Überwiegend wird beides bejaht.
(a) Die in einem Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss grundbuchrechtlich
hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist jedenfalls dann Genüge getan,
wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird, was
dementsprechend in der Literatur empfohlen wird (vgl. Bärmann/Seuß/
Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 2 Rn. 193; BeckOK
WEG/Kral [1.5.2019], § 8 Rn. 53; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle,
6. Aufl., Rn. 101; Riecke/Schmid/Riecke/Vogel, WEG, 5. Aufl., Anhang zu § 8
Rn. 26; DNotI-Gutachten, Abruf/Nr. 114351 S. 2). Dies wird von der neueren
obergerichtlichen Rechtsprechung auch nicht beanstandet (vgl. OLG München,
(b) Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit
mit § 308 Nr. 4 BGB eine solche Fassung der Vollmacht voraus, dass
für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit
der möglichen Leistungsänderung besteht. In Anlehnung an die ständige
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Leistungsänderungsvorbehalten im
Allgemeinen ist dies zu bejahen, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt
(vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2005 - VII ZR 200/04,
175 f. zu § 10 Nr. 4 AGB-Gesetz; Urteil vom 15. November 2007 - III ZR
247/06,
und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners
angemessen berücksichtigen (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 9. Aufl.,
Rn. 170; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 6. Aufl., Rn. 100, 112;
Armbrüster,
nach der WEG-Reform 2011, S. 81, 87, 89 f.). In Rechtsprechung und Literatur
hat sich jedoch keine einheitliche Linie zu den an einen triftigen Grund zu stel-
lenden Anforderungen für eine Änderungsvollmacht gebildet (vgl.
Riecke/Schmid/Riecke/Vogel, WEG, 5. Aufl., Anhang zu § 8 Rn. 26; DNotIGutachten,
Abruf/Nr. 114351 S. 5 f.).
(aa) In der Literatur besteht Einigkeit insoweit, dass der Leistungsinhalt
im engeren Sinn nicht beeinträchtigt werden darf, dass also dem Käufer keine
zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden dürfen, sein Sondereigentum
und etwaige Sondernutzungsrechte unangetastet bleiben müssen, und das zu
dessen Benutzung erforderliche Gemeinschaftseigentum nicht mehr als unwesentlich
beeinträchtigt werden darf. Außerdem muss eine Überwachung durch
den Notar vorgesehen werden (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 9. Aufl., Rn.
166; Kutter in Beck’sches Notarhandbuch, 6. Aufl., A II Rn. 129; BeckOGK/
Schultzky, WEG [1.5.2019], § 8 Rn. 45 f.; BeckOK WEG/Kral [1.5.2019], § 8
Rn. 53; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 34; Pause, Bauträgerkauf und
Baumodelle, 6. Aufl., Rn. 101, 112; Staudinger/Rapp, BGB [2018],
Rn. 22c, d; Schüller,
475, 479 f.). Davon ausgehend, dass an den anderen Sondereigentumseinheiten
und dem sonstigen Gemeinschaftseigentum nur ein untergeordnetes Interesse
des Vollmachtgebers bestehe, verzichten Formulierungsvorschläge auf
die ausdrückliche Benennung von triftigen Gründen und beschränken sich auf
die Aufzählung der nicht erlaubten Änderungen (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag,
9. Aufl., Rn. 178; Kutter in Beck’sches Notarhandbuch, 6. Aufl., A II
Rn. 129, 129a; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2967d; Staudinger/
Rapp, BGB [2018],
des Bauträgers Rechnung getragen werden, auf die Wünsche späterer Erwerber
eingehen zu können (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, 9. Aufl., Rn. 171;
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2967d).
(bb) In der Rechtsprechung ist dieses Interesse vereinzelt hingegen nicht
für ausreichend angesehen worden, um eine Änderungsvollmacht zu rechtfertigen
(vgl. LG Düsseldorf, RPfleger 1999, 217, 218). Auch genüge eine Beschränkung
allein im Innenverhältnis nicht, weil hierdurch im Missbrauchsfall
lediglich Sekundäransprüche begründet würden, die den an sich unzumutbaren
Eingriff in die Rechte des Käufers nicht beseitigten (vgl. LG Düsseldorf,
RPfleger 1999, 217, 218; LG Nürnberg-Fürth,
Klausel, nach der die Änderung „die Benutzung des Gemeinschaftseigentums
nicht wesentlich einschränken“ dürfe, sei zu unbestimmt (vgl. LG Nürnberg-
Fürth,
(2) Eine abschließende Entscheidung dieser Fragen bedarf es nicht. Anders
als das Beschwerdegericht meint, verstößt angesichts dieses Meinungsstands
die von dem Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht nicht offensichtlich gegen
§ 308 Nr. 4 BGB. Dies gilt erst recht für die von dem Beteiligten zu 1 erteilte
Vollmacht.
(a) Allerdings ist die von dem Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht, sollte es
sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln, an § 308 Nr. 4 BGB zu
messen. Zwar fallen einseitige Leistungsbestimmungsrechte im Sinne der
beschränkt sind, dem Verwender die erstmalige Festlegung seiner Leistung zu
ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2004 - XI ZR 140/03, BGHZ 158,
149, 153 zu einer formularmäßigen Zinsänderungsklausel). Das ist hier aber
nicht der Fall, weil sich die Vollmacht nicht auf die erstmalige Aufstellung der
Teilungserklärung und damit auf die einmalige Festlegung des Leistungsgegenstandes
beschränkt, sondern den Beteiligten zu 3 auch zu nachfolgenden Änderungen
berechtigt.
(b) Hält sich eine Vollmachtsklausel in dem von Literatur und Rechtsprechung
diskutierten Rahmen, scheidet in aller Regel, und so auch hier, eine evidente
Unwirksamkeit - nur hierauf kommt es an - aus. Die hier zu beurteilende
Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt. Nicht unbedenklich ist
zwar, dass sie im Innenverhältnis keine triftigen Gründe nennt; immerhin zählt
sie aber die nicht erlaubten Änderungen auf (keine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
zum Nachteil des Käufers, Miteigentumsanteile sowie Sondereigentum
und Sondernutzungsrechte müssen unberührt bleiben, keine wesentliche
Beeinträchtigung des Mitgebrauchs) und entspricht insoweit den Formulierungsbeispielen
in den Handbüchern bzw. Kommentaren (vgl. Basty, Der
Bauträgervertrag, 9. Aufl., Rn. 178; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl.,
Rn. 2967d; Staudinger/Rapp, BGB [2018],
auch insoweit, als die Klausel vorsieht, dass „das zu seinem (des Käufers) Gebrauch
dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt werden
darf“. Soweit das Landgericht Nürnberg-Fürth eine solche Formulierung
- die Entscheidung nicht tragend - für zu unbestimmt gehalten (vgl. LG Nürnberg-
Fürth,
die - anders als eine höchstrichterliche oder zumindest obergerichtlich
gefestigte Rechtsprechung - ein Absehen von der Vollziehung der Nachträge
nicht zu rechtfertigen vermag.
(c) Offensichtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit ergeben sich auch
nicht daraus, dass die von dem Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht lediglich
durch die letzte Veräußerung an einen Erwerber befristet ist und sich deshalb
ggf. auf einen sehr langen Zeitraum erstrecken kann. Da der Senat die in einer
Teilungserklärung festgelegte Änderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin
zu der nachträglichen Schaffung und Zuweisung von Sondernutzungsflächen,
die ebenfalls keine ausdrückliche Befristung durch eine Höchstfrist vorsah, gebilligt
hat (vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, ZfIR 2012,
182 Rn. 16), ist die Begrenzung auf die letzte Veräußerung jedenfalls nicht evident
unwirksam (vgl. auch die gleichlautenden Formulierungsvorschläge von
Staudinger/Rapp, BGB [2018],
(d) Für die von dem Beteiligten zu 1 erteilte Vollmacht gilt - erst recht -
nichts Anderes. Von ihr darf der Beteiligte zu 3 von vorneherein nur aus triftigem
Grund Gebrauch machen; zusätzlich werden diese triftigen Gründe näher
beschrieben.
cc) Schließlich liegt kein evidenter Missbrauch der Vollmachten vor.
(1) Als triftige Gründe für den Gebrauch der von dem Beteiligten zu 1 erteilten
Vollmacht gelten nach dem Wortlaut des Vertrages unter anderem die
Behebung etwaiger Planungsmängel sowie die Festlegung und Änderung von
Sondernutzungsrechten. Solche Änderungen wurden mit dem zweiten bzw. dritten
Nachtrag vorgenommen, da zum einen auf die Fehlplanung des Heizungsraums
reagiert wurde (zweiter Nachtrag) und zum anderen sechs Stellplätze
festgelegt und daran Sondernutzungsrechte begründet wurden (dritter Nachtrag).
Die Änderungen führen auch nicht erkennbar zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung
der Erwerber. Aus der Lage der Stellplätze musste der Notar
nicht auf eine wesentliche Beeinträchtigung des Mitgebrauchs des Gemeinschaftseigentums
schließen, weil die Stellplätze unmittelbar vor der Tiefgarage
und damit mutmaßlich an einer unauffälligen und von den Wohnungseigentümern
regelmäßig nicht genutzten Stelle errichtet werden sollten. Da die Hintergründe
für die Schaffung der Stellplätze nicht bekannt sind, hatte der Notar entgegen
der Auffassung des Beschwerdegerichts auch keine Anhaltspunkte dafür,
dass der Beteiligte zu 3 hiermit allein das Ziel verfolgte, sich einen finanziellen
Vorteil zu verschaffen.
(2) Entsprechendes gilt die von dem Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht,
deren Ausübung nicht einmal einen triftigen Grund erfordert.
4. Die Neutralitätspflicht des Notars steht der Einreichung der Änderungserklärungen
vom 17. November 2017 bei dem Grundbuchamt nicht entgegen.
Der Notar, der - wie hier - seiner Amtspflicht zur Einreichung vollzugsreifer
Urkunden gemäß § 53 BeurkG nachkommt, verstößt auch dann nicht gegen
seine Pflicht zu unabhängiger und unparteiischer Betreuung aus § 14 Abs. 1
Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BNotO, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden
Erklärung mit beachtlichen Gründen bestreitet.
a) Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Notar die Vollzugsanweisung
in einem Kaufvertrag ablehnen muss, wenn ein Beteiligter die Wirksamkeit
mit beachtlichen Gründen bestreitet und die Ausführung der Weisung,
der Entscheidung des Streits vorgreifend, dem widersprechenden Beteiligten
unter Umständen unberechtigterweise seine Rechte nähme. Dem lag die Erwägung
zugrunde, dass der Notar, würde er eine solche Anweisung vollziehen,
gerade dadurch die Grenzen der gebotenen unabhängigen und unparteilichen
Betreuung überschritte und sich in die Rolle des Anwalts einer Partei begäbe.
Anderes gelte nur, wenn die gegen die Wirksamkeit der Anweisung erhobenen
Bedenken offensichtlich unbegründet seien (vgl. Senat, Beschluss vom
1. Oktober 2015 - V ZB 171/14,
b) Würde diese Rechtsprechung folgerichtig auf die hier in Rede stehende
Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Notar eine Urkunde i.S.d. § 53
BeurkG zu vollziehen hat, übertragen, hätte dies zur Folge, dass der Notar die
Vollziehung ablehnen müsste, wenn ein Beteiligter mit beachtlichen Gründen
die Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Erklärung geltend machte. Dies ist
jedoch nicht gerechtfertigt. Der Senat hält an der Entscheidung (kritisch hierzu
Weber,
2016, 108, 109, vgl. auch Staudinger/Hertel, BGB [2017], Beurkundungsgesetz
Rn. 658) nicht fest, soweit sich hieraus ein über die oben dargelegte Evidenzkontrolle
hinausgehender strengerer Prüfungsmaßstab ergibt. Ob die von den
Beteiligten zu 1 und 2 gegenüber dem Notar gegen die Wirksamkeit der Vollmachten
angeführten Gründe trotz der fehlenden Evidenz als „beachtlich“ anzusehen
wären, kann deshalb dahinstehen.
aa) Wie oben ausgeführt und sich insbesondere aus § 17 Abs. 2 BeurkG
ergibt, schließen (bloße) Zweifel, die der Notar an der Wirksamkeit einer zu beurkundenden
Erklärung hat, eine Beurkundung nicht grundsätzlich aus. Entsprechendes
gilt, wenn es um die Vollziehung einer Erklärung i.S.d.
§ 53 BeurkG geht. Nur wenn die Unwirksamkeit für den Notar ohne jeden vernünftigen
Zweifel erkennbar ist, darf er eine Erklärung weder beurkunden noch
vollziehen. Hieraus folgt, dass der Notar auch bei Zweifeln an der Wirksamkeit
von Erklärungen Vollzugsentscheidungen treffen kann. Es ist nicht seine Aufgabe,
über die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung
zu befinden. Vollzieht er eine nicht evident unwirksame Urkunde i.S.d.
§ 53 BeurkG - Entsprechendes gilt für die Vollziehung einer ihm von beiden Beteiligten
erteilten Anweisung - trotz möglicher Zweifel an der Wirksamkeit der
Erklärung bzw. der Anweisung, begibt er sich nicht in die Rolle eines Anwalts,
der die Interessen nur einer Vertragspartei wahrnimmt. Vielmehr nimmt er die
Aufgaben wahr, die ihm von dem Gesetz als Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit
übertragen sind (vgl. Weber,
das mit § 53 BeurkG verfolgte Ziel der zügigen Abwicklung verfehlt. Danach
ist der Notar verpflichtet, Willenserklärungen und Unterlagen bei dem
Grundbuchamt mit der ihm möglichen und zumutbaren Beschleunigung einzureichen
(vgl. Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2014 - V ZB 223/12, WM 2015,
449 Rn. 14 mwN). Hiermit verträgt es sich nicht, wenn Zweifel an der Wirksam-
keit des beurkundeten Geschäfts - mögen sie auch nicht offensichtlich unbegründet
sein - genügten, den Vollzug auszusetzen.
bb) Dürfte der Notar die Urkunde auch dann nicht vollziehen, wenn er
zwar von ihrer Unwirksamkeit nicht überzeugt ist, ein Beteiligter aber beachtliche
Gründe hierfür anführt, bestünde die Gefahr, dass der Notar - entgegen
dem Wortlaut von § 53 BeurkG - vorsorglich jede einseitige Weisung eines Urkundsbeteiligten
berücksichtigen würde, da die Abgrenzung von „beachtlichen“
und offensichtlich unbegründeten Einwendungen in der Praxis häufig zu
Schwierigkeiten führen würde. Eine solche Rechtsfolge sieht das Gesetz aber
nur für den speziell geregelten Fall des Widerrufs einer Verwahrungsanweisung
vor (vgl. § 60 Abs. 3 Satz 1 BeurkG = § 54c Abs. 3 Satz 1 BeurkG aF). Entgegen
einer in der Literatur vereinzelt (vgl. Sandkühler,
vertretenen Auffassung sind diese Regelungen nicht auf die Fallgestaltungen
des § 53 BeurkG übertragbar. Ausweislich der Gesetzesbegründung ging der
Gesetzgeber von der Vergleichbarkeit der Fallgestaltungen der Verwahrungsfälle
und des Vollzugs nach § 53 BeurkG aus (vgl. BT-Drucks. 13/4184, S. 38).
Gleichwohl hat er ein gesondertes Verfahren nur für die Verwahrung eingeführt.
Das rechtfertigt den Umkehrschluss, dass es in den Fällen des § 53 BeurkG bei
dem eingeschränkten Prüfungsmaßstab verbleiben sollte (vgl. OLG Hamm,
5. Aufl., § 54c Rn. 9; gegen eine Anwendung von § 60 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 und 3
BeurkG auch Eylmann/Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 53 BeurkG
Rn. 13; Seger in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 53 Rn. 40).
cc) Dies führt auch nicht zu einer faktischen Vorwegnahme der gerichtlichen
Entscheidung über die zwischen den Beteiligten streitige Wirksamkeit der
Erklärung. Die gebotene Unparteilichkeit hat der Notar durch die Ausgestaltung
des Verfahrens zu wahren (§ 17 Abs. 2a Satz 1 BeurkG). Zu diesem Zweck trifft
ihn die Pflicht, den Anhaltspunkten für Zweifel nachzugehen, den Beteiligten
mitzuteilen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben (vgl. Grein,
BeurkG muss er - wie hier geschehen - regelmäßig in einem Vorbescheid ankündigen,
wenn einer der Urkundsbeteiligten dem Vollzug widerspricht, so dass
der Betroffene zur Wahrung seiner Rechte um Rechtsschutz nachsuchen kann
(vgl. Seger in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 53 Rn. 39;
Eylmann/Vaasen/Limmer, BNotO/BeurkG, 4. Aufl., § 53 BeurkG Rn. 15;
Winkler, BeurkG, 19. Aufl., § 53 Rn. 43). Diese Vorgehensweise eröffnet dem
betroffenen Beteiligten zum einen die Möglichkeit, im Rahmen des Verfahrens
nach § 15 Abs. 2 BNotO die Entscheidung des Notars nach den oben genannten
Grundsätzen prüfen zu lassen. Insoweit gilt allerdings nur ein eingeschränkter
Prüfungsmaßstab. Zum anderen kann er seine Einwendungen zivilgerichtlich
geltend machen und zur Verhinderung des Vollzugs der Urkunde gegebenenfalls
eine einstweilige Verfügung des Prozessgerichts gegen den anderen
Urkundsbeteiligten erwirken (vgl. OLG Köln,
Hamm,
2000, 1231, 1232; OLG München,
Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl., § 53 Rn. 39 f.; Winkler, BeurkG,
19. Aufl., § 53 Rn. 45).
IV.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus
§ 81 Abs. 1 Satz 1, § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht
auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 GNotKG und orientiert sich an der
Festsetzung des Beschwerdegerichts.
Entscheidung, Urteil
Gericht:BGH
Erscheinungsdatum:11.09.2019
Aktenzeichen:V ZB 119/18
Rechtsgebiete:
Notarielles Berufsrecht
Beurkundungsverfahren
Sachenrecht allgemein
Grundbuchrecht
Allgemeines Schuldrecht
Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung
AGB, Verbraucherschutz
In-sich-Geschäft
Kostenrecht
Notaranderkonto/notarielle Verwahrung
WEG
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
BeurkG § 53; BNotO §§ 14 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 3 S. 2, 15 Abs. 2