Leistungspflicht fhren w血de, und umgekehrt nur solche
Kriterien vo稽egeben werden k6nnen, deren Nichtbeachtung
die Leistungsbestimmung in derselben Weise fehlerhaft
werden lieBe.
Diese Bedingungen k6nnen er倣llt sein, wenn, wie das Berufungsgericht annimmt, ein Ermessensspielraum des Dritten
zur Frage von Einbeziehung oder Ausscheiden eines Kriteriums in seine Erw谷gungen nicht besteht. Hinzu kommen
muB indessen, d郎 die Kompensation des zu Unrecht einbezogenen oder ausgeschiedenen Kriteriums durch andere
Erwagungen des Dritten ausgeschlossen erscheint.
b) Die hierzu notwendige Beurteilung setzt grundsatzlich die
Darstellung der Leistungsbestimmung in allen m6glichen
Alternativen durch das Gericht voraus. Das Berufungsgericht
hat insoweit das Verlangen der Ki昭erin dem von der Beklagten zugestandenen und seit dem 1 . 1 . 1992 bezahlten Erbbauzins gege加bergestellt und hieraus gefolgert, daB eine Nichtbercksichtigung des gestiegenen Bodenwertes 価 die Bemessung des Betrages der Anhebung des &もbauzinses auf
jeden Fall grob unbillig w加．Dieses Vo稽ehen ist grundsatzlich 1edenk1ich.
Im vorliegenden Fall ist es allein deshalb nicht zu beanstanden, weil die Klagerin die Steigerung des Bodenwertes nur in
gleichem/MaBe wie die 5鯵始erung der Lebenshaltungskosten
und 一 gemittelt一 der L6hne und Geh組ter in ihre Berechnung
einbezogen hat und damit im Ergebnis die Steigerung des
Bodenwertes nur mit einem Drittel in die Bestimmung des
ihrer Meinung nach seit dem 1 . 1 . 1992 angemessenen Erbbau-zinses hat einflieBen lassen. Die schon auf dieser Grundlage
mehr als das Doppelte der Leistung der Beklagten betragende
Differenz zeigt, d論 das v6llige AuBerachtlassen des Anstiegs
des Wertes des Erbbaugrundstucks unter allen Umstanden zu
einem grob unbilligen Ergebnis der Leistungsbestimmung des
Sachverstandigen fhren wUrde.
Damit erweist sich das Berufungsurteil als zutreげend.
7. BGB§§198, 3 15 Abs. 3 (Gerichtliche Bestimmung eines
angemessenen Erbbauzinses)
1. Zur Bestimmung eines angemessenen Erbbauzinses
durch das Gericht nach§ 315 Abs. 3 BGB.
2. Die Verj航hrung eines Anspruchs, der von gerichtlicher
Leistungsbestimmung abh註ngt, beginnt nicht vor
seiner Bestimmung durch Urteil.
BGH, Urteil vom 24.11.1995一 V ZR 174/94一，mitgeteilt von
Dr; Ma功ed Werp, Richter am BGH
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagte ist Betreiberin des Flughafens B,-T. Das Flughafengel加de befindet sich auf Grundstbcken des klagenden Landes (im
folgenden KI臨er) und der Bundesrepublik Deutschland. Diese haben
bis zum 3 1 . 1 2.2024 Erbbaurechte zugunsten der Beklagten bestellt.
Mit der Klage begehrt der KI醜er festzustellen, daB die Beklagte fr
das Jahr 1986 fr die von ihm 6 berlassenen GrundstUcke h6heren
Erbbauzins schulde.
Bei Bestellung des Erbbaurechts nahmen die Parteien den Verkehrswert der vom Klager 6 berlassenen GrundstUcke mit rund 48 Millionen DM an, woraus sich unter Zugrundelegung einer Verzinsung von
6,5% p. a. ein von der BekI昭ten gemaB§4 des Bestellungsvertrages
vom 21 .9. 1976 zu zahlender Erbbauzins in H6he von rd. 3.100.000
DM e稽ab. In§5 des Vertrages wurde jeder der P叫eien das Recht
einger加mt, alle fnf Jahre die Vereinbarung einer Anderung dieses
Betrages zu verlangen, sofern der Ve水ehrswert der Grundstticke sich
zwischenzeitlich um mehr als 10% ge加dert h証te.
Da die Parteien sich einig waren, d出die Beklagte jhrliche Zahlungen in dieser H6he nicht erbringen konnte, verpflichtete sich der
Klager in§ 6 des Vertrages, die Forderung auf Erhalt des vereinbarten
Erbbauzinses nicht geltend zu machen, soweit diese 273.000 DM
berstieg; dieser Betrag entsprach etwa 1% des Umsatzes der
Beklagten im Jahr 1976. Im Vertrag heiBt es insoweit weiter:
,,(4) Die Vertragspartner werden erstmals zum 1. Januar 1978
und dann alle zwei Jahre u ber eine Erh6hung des geminderten
Erbbauzinses verhandeln. Voraussetzung 加r eine Erh6hung ist,
daB sich die wirtschaftlichen Verhaltnisse der Erbbauberechtigten wesentlich gebessert haben.
Als eine wesentliche Verbesserung der wirtschaftlichen Verhaltnisse ist anzusehen, wenn sich die Umsatzentgelte des dem
jeweiligeno be叩r んngszeitpunkt vorangegangenen Kalenderjahres gegenbber den Umsatzentgelten, die bei der Festsetzung
des zuletzt erhobenen erni那igten Erbbauzinses zugrunde lagen,
um 10% oder mehr erh6ht haben."
Der Umsatz der Beklagten erh6hte sich in der Folgezeit, weshalb die
Parteien den Betrag der Zahlungsverpflichtung der Beklagten auf der
Grundlage von 1% ihres Jahresumsatzes 1979 ab dem 1. Januar 1980
mit 320.000 DM vereinbarten. Mit Schreiben vom 14. April 1986
teilte die Beklagte mit, daB die Erh6hung ihres Umsatzes im voraufgegangenen Jahr mit 44.042.282,46 DM wiederum die vereinbarte
Schwelleb berschritten habe, und bot dem KI谷ger die 欧hbhung ihrer
Zahlungspflicht auf 440.423 DM an. Der KI醜er lehnte das Angebot
der Beklagten ab, weil der Ve止ehrswert der Grundstucke zwischenzeitlich auf 98 Millionen DM gestiegen und die Zahlungsverpflichtung der Beklagten aiim独lich auf 6,5% des Grundsthckswertes
aizuheben sei.
Die Beklagte z山Ite in der Folgezeit den Betrag von 440.423 DM.
Eine weitergehende Zahlungsverpflichtung fr das J司lr 1986 stellt
sie in Abrede.
Mit der Klage begehrt der Klager festzustellen, d那 die Beklagte 比r
das Jahr 1986 insgesamt 879.405 DM zu z山len habe, was 2% aus
dem zugrundezulegenden Umsatz der Beklagten im Jahr 1985 entspreche.
Die Beklagte hat die Einrede der Ver]独rung erhoben und geltend gemacht, eine Erh6hung ihrer Zahlungsverpflichtungu ber 1 % des m出－
gebenden Umsatzes hinaus habe zu unterbleiben, weil sie aufgrund
vorgegebener Landegebuhren weiterhin Verluste in Millionenh6he
erwirtschafte.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision tritt die Beklagte
dem Klageanspruch weiterhin entgegen. Das Rechtsmittel blieb
erfolglos.
Aus den Grtinden:
1. Das Berufungsgericht hat ausgefhrt:
Die fr das Jahr 1986 festzustellende Forderung des Kl谷gers
sei nicht verjahrt. Im Hinblick auf das Fehlen einer Einigung
der Parteien 加er den Betrag der vorzunehmenden Anpassung
sei dieser durch das Gericht entsprechend§315 Abs. 3 BGB
festzusetzen. I3ei der bestimmung des angemessenen 以DDauzinses sei grunds谷tzlich vom Bodenwert auszugehen. Der
vereinbarte Verzicht auf einen Teil des aus diesem errechneten Erbbauzinses habe dazu gedient, die schwierige Anlaufphase des Flughafens zu erleichtern, dessen Betrieb im Interesse des Kl谷gers liege. Dem Vertrag k6nne nicht entnommen
werden, d鴎 der Verzicht eine Dauerregelung bedeute. Der
von der Beklagten geschuldete Erbbauzins sei vielmehr ail-m曲lich dem aus dem GrundstUckswert errechneten Zins aル
zugleichen, weil sonst die Bestimmungen der§§4, 5 des VerMittB習Not 1996 Heft 2 99

trages zwischen den Parteien leerliefen. Der Ertragslage der
Beklagten komme dabei keine Bedeutung zu. Dem entspreche es, daB die Beklagte auf der Grundlage eines im
wesentlichen gleichlautenden Vertrages an die Bundesrepublik Deutschland inzwischen Erbbauz血5 in H6he von nahezu
6,5% des angenommenen Verkehrswertes 批 die von dieser
bereitgestellten GrundstUcke zahle.
II. Dies h飢t den Angriffen der Revision stand.
1 . Der Vertrag vom 21 . September 1976 enthalt keine Regelung, was bei Ausbleiben einer Einigung U ber die Erh6hung
des Erbbauzinses,§5, oder einer A nderung des Betrages des
vereinbarten Verzichts,§6, zu geschehen hat. Die Regelungslticke hat das Berufungsgericht dadurch geschlossen, d那 es
den V吐trag dahin auslegt, d那 entsprechend§315 Abs. 3
Satz 2 BGB die Bestimmung durch Urteil zu erfolgen hat
(BGH WIvl 1978, 228; BGHZ 71, 276, 284「＝ DNotZ 1978,
616]). Dies nim血 die Revision hin.
Die Klage kann dabei unmittelbar auf Zahlung des nach
Meinung des Gl加bigers vom Schuldner zu leistenden Be-trages gerichtet werden (BGHZ 41, 271, 280).
2. Die Bestimmung des von der Beklagten 撤r das Jahr 1986
geschuldeten Erbbauzinses durch das Berufungsgericht bedeutet die Ausubung des diesem zugewiesenen Ermessens.
Das Revisionsgericht ist darauf beschrankt, das Berufungsurteil darauf zu prfen, ob alle wesentlichen Umst如de Beachtung gefunden haben (BGHZ 23, 175, 183; BGH WM 1981,
799), die Grenzen der Ermessensausubung eingehalten sind
（幼ller/Gummer ZPO, 19. Aufl.,§550 Rdnr. 14; Stein!
Jonas/Gruns句 ZPO, 21. Aufl.,§§549, 550 Rdnr. 20) und in
einer dem Zweck der Ermachtigung entsprechenden Weise
von der Erm谷chtigung Gebrauch gemacht wurde (BGHZ 115,
311, 321).
Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. (Wird ausge危hrt.)
8. BGB§§242, 5350, 1004; WEG§15 Abs. 3 (Kein K軌digungsrecht des Vermieters, wenn mietvertraglich vereinbarter
Gebrauch nachder Gemeinsch叩切庖nung unzuldssig ist)
Es geh6rt zum Risikobereich des Vermieters, daB die Ver-mietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung
vereinbar ist. Wurde ihm gem谷B§15 Abs. 3 WEG die
Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch K6ndigung aus wichtigem Grund von dem
Mietverhalinisl6 sen.
BGH, Urteil vom 29.11.1995 一 XII ZR 230/94 一， mitgeteilt
von Dr i た功でd Werp, Richter am BGH
Aus dem Tatbestand:
Die Kl谷ger, Teileigent曲11とr eines Wohn- und Gesch難shauses in Mり
vermieteten dem Beklagten am 22. 1 1.1983 in ihrem Sondereigentum
stehende R谷 ume zum Betriebe eines Cafes und Restaurants. Das
Mietverh谷ltnis wurde auf zehn Jahre abgeschlossen 面t einer Option
des Mieters auf weitere 拒nf Jahre. In der Gemeinschaftsordnung, die
Bestandteil der Teilungserkl証ung ist und am 23. 12.1983 beurkundet
wurde, wurde die Nutzung der a 贈e面eteten R谷ume als Laden- bzw.
Lagerr谷ume gestattet.
Der Beklagte betrieb im Mietobjekt ein Speiserestaurant, das auch in
wa工 Die EigentUmerin der darUberden Abendstunden
liegenden Wohnung fhlte sich durch von dem Betrieb ausgehende
Larm- und Geruchseinwirkungen be1astigt und nahm die Klager
gemaB§15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung einer der Gemeinschaftsordnung widersprechenden Nutzung in Anspruch. Durch BeschluB
des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989 wurde den Kl谷gern untersagt, in
den R谷umen desMietobjekts eine Speisegaststatte mit Abendbetrieb
zu 拒hren oder die Fuhrung einer solchen zu erm6glichen. Von den
Kl谷gern hiergegen eingelegte Rechtsmittel wurden zuruckgewiesen.
Ihre Bemuhungen, den Beklagten zu einer einvernehmlichen Verlegung seines Betriebes zu bewegen, fhrten nicht zum Erfolg, da
dieser auf seine Investitionen und die gute Ein比hrung des Restaurants verwies. Durch BeschluB des Amtsgerichts M. vom 23.4.1992
wurde den 幻谷即rn fr den Fall der Zuwiderhandlung gegen die
rechtskrftige Unterlassungsverpflichtung die Verh谷 ngung eines
Ordnungsgeldes bis zu 50.000 DM, ersatzweise Ordnungshaft bis zu
sechs Monaten, angedroht.
Mit der Klage verlangten die Klager die Raumung des Mietobjekts
aufgrund in der Klageschrift ausgesprochener fristloser 邸ndigung
sowie die Feststellung, daB der Beklagte den durch die vorzeitige
Beendigung des Mietverhaltnisses bedingten Schaden zu erstatten
habe und nicht seinerseits entgangenen Gewinn fordern k6nne, hilfs-weise die Feststellung, daB dem Beklagten kein Optionsrecht auf Ver1谷ngerung des Mietverh谷ltnisses u ber den 31.7.1994 hinaus zustehe.
Das Landgericht wies die K1age insgesamt a h Aulf die Beriifiinp der
JMager, oie sicn leclIgllcn gegen die Abweisung ihres Riumungsbegehrens richtete, gab das Oberlandesgericht der Klage insoweit
statt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Standpunkt
weiter, daB die Kundigung der Kl谷ger nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverh谷ltnisses ge比hrt habe und das Raumungsbegehren daher unbe師indet sei. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.
Aus den Gr女nden:
1 . Das Berufungsgericht gelangt zu dem Ergebnis, daB die
Kl 谷ger die Voraussetzungen einer fristlosen Kndigung nach
den§§553, 554a BGB oder nach§554 BGB nicht dargetan
h飢ten. Gleichwohl habe die 面t der Klage ausgesprochene
助ndigung zur vorzeitigen Aufl6sung des Mietverh飢tnisses
zwischen den Prteien gefhrt, weil im Sinne des allgemeinen
Kndigungsrechts ein wichtiger Grund vorgelegen habe.
Dazu fhrt es aus, mit Rechtskraft der Nutzungsuntersagung
durch den BeschluB des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989
sei der Betrieb eines Speiserestaurants in den Mietr如men
unzulassig geworden. V吐miete 」 ein V而hnungseigentmer
R加me, die nach der Teilungserkl訂ung als Laden- oder
Lagen谷ume ausgewiesen seien, zum Betrieb einer Gastst谷tte,
so k6nne ursprungliches oder nachtr谷gliches Unverm6gen
vorliegen, das die Leistungspflicht des Ver面eters entfallen
lasse, diesen allerdings zum Schadensersatz aus§325 BGB
oder§538 BGB verpflichte. So liege es im vorliegenden Fall.
Jedenfalls durch den 嚇derspruch der anderen V而hnungseigentUmer gegen die Gastst飢tennutzung sei nachtragliches
Unverm6gen der Kl谷ger im Hinblick aufihre Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag eingetreten. Darin sei zu即eich
ein wichtiger Grund fr die Beendigung des Mietverhaltnisses zu sehen, der die 助ndigung der 団谷ger rechtfertige
．加
er
eine Pflicht zum Schadensersatz gegentiber dem Beklagten
sei nicht zu befinden
2. Diese Ausfhrungen halten, wie die Revision zu Recht
rugt, der rechtlichen Nac即rufung nicht stand.
a) Die Klager haben dem Beklagten am 22.11.1983 R加me
zum Betriebe eines Restaurants vermietet. Durch die am
23. 12. 1983, also nachfolgend, beurkundete Teilungserki 如ng
wurde die Nutzung der ver面eteten Raume im Verhaltnis der
v而hnungseigentumer zueinander als Laden- bzw. Lagerraume festgelegt. Soweit der Mietgebrauch dieser Nutzungsregelung zuwiderlief, erwuchs den anderen Teil- und Wめ－
nungseigentmem zum ejnen das Recht, den Kl谷ger gem郎
MittBayNot 1996 Heft 2