buchrichters gilt dies ebenso für. die Geschäftsbesorgungsverträge und Aufträge (zum Erwerb, zur Umwandlung in
Eigentumswohnungen, zur Bildung der Renovierungs- und
Sanierungsgemeinschaft, zum Beitritt zum Mietenpool etc.),
welche dem vorliegenden Erwerbermodell zugrundeliegen.
Wären statt kurzer Erwerbsvollmachten detaillierte Geschäftsbesorgungsverträge vollständig notariell beurkundet
worden, hätten die Beteiligten umfassender als bei einer isolierten Vollmacht belehrt werden müssen und wäre eine
Reihe von Klauseln zum Nachteil der Beteiligten sicherlich
nicht Inhalt der Kaufverträge geworden.
Der Verstoß der isolierten Vollmacht (zum Erwerb und zum
Abschluß aller anderen Verträge im Rahmen des Vertragsbündels) gegen § 313 BGB hat nach Auffassung des Grundbuchrichters auch die Unwirksamkeit der aufgrund dieser
Vollmachten geschlossenen Kaufverträge zur Folge.
4. Unzulässige Rücktrittsklausel und unzulässige Befugnis
zur Löschung der Vormerkung:
Die Kaufverträge enthalten in § 7 und in § 13 jeweils ein
Rücktrittsrecht, falls der Erwerber mit Zahlungsverpflichtungen in Rückstand ist oder die Finanzierung scheitert. In § 7
heißt es:
„Der Notar wird angewiesen, schon mit Eingang der Kopie
des Rücktrittsandrohungsschreibens Anträge in dieser
Sache nicht weiter zu verfolgen und nicht entschiedene
Anträge zurückzunehmen." In § 13 sind Notariatsangestellte
u. a. bevollmächtigt, die zugunsten des Käufers einzutragende Auflassungsvormerkung wieder löschen zu lassen.
Sie sollen von diesem Recht nur Gebrauch machen, wenn
der Verkäufer dem Notar gegenüber schriftlich anzeigt, daß
der Kaufpreis „ganz oder teilweise" nicht gezahlt ist bzw. der
Verkäufer nachweist, daß er vom Vertrag zurückgetreten ist
oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt hat.
Die vorstehenden Klauseln führen im Ergebnis zu einer Verkürzung des Erwerberschutzes und- zu einer Beweislastumkehr, die gem. § 11 Nr.4 und Nr.15 AGBG unwirksam ist.
Denn selbst wenn ein Erwerber mit Recht Gewährleistungsoder Zurückbehaltungsrechte geltend macht, soweit ihm
diese wegen Verstoßes des Gewährleistungsausschlusses
gegen zwingendes Recht verblieben sind, drohen dem
Erwerber rechtliche und wirtschaftliche Nachteile: bereits
die Androhung des Verkäufers, hierwegen vom Kaufvertrag
zurückzutreten, bringt den Erwerber in die Gefahr, den
Schutz der Vormerkung für geleistete Anzahlungen nach- -Eine derartige Vollmacht zur Verfügung über die Auflassungsvormerkung als zentrales Sicherungsmittel des Erwerbers zum Nachteil des Erwerbers ist unzulässig und stan.deswidrig.
5. Verstöße gegen die MaBV
Die Kaufverträge sind nach Auffassung des Grundbuchrichters auch an den Bestimmungen der MaBV zu messen. Die
in den Prospekten vorgesehene Renovierung und Sanierung
ist nach Auffassung des Grundbuchrichters ein „Bauvorhaben" im Sinne des § 34 c GewO. Einem Gewerbetreibenden (in den Kaufverträgen § 4 Verwalter genannt) werden
fremde Gelder über ein von den Erwerbern zu speisendes
Konto anvertraut, damit er für die Eigentümergemeinschaft
Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchführt und diese
Maßnahmen wie ein Bauherr zentral steuert. Diese Tätigkeit
dürfte in den Schutzbereich der MaBV fallen. Auf die Art und
Weise des Bauvorhabens (Neubau oder Sanierung) kommt
es nach dem Schutzzweck der MaBV nicht entscheidend an.
In § 5 der Kaufverträge sind die Kaufpreise fällig gestellt wie
folgt:
In einigen Verträgen sofort,
in einigen Verträgen acht Tage nach Beurkundung,
in einigen Verträgen sobald die Vormerkung „abgereicht"
ist.
Teilweise ist vereinbart, daß der Notar über den Kaufpreis verfügen darf, sobald die Auflassungsvormerkung,
Löschungsbewilligungen der Altgläubiger, behördliche
Genehmigungen und Bescheinigungen mit Ausnahme der
UB vorliegen.
Mit diesen Klauseln ist der Kaufpreis in unzulässiger Weise
verfrüht fällig gestellt, weil die Teilungserklärung noch nicht
beurkundet, daher noch nicht im Grundbuch vollzogen und
das Wohnungseigentum somit noch nicht-rechtlich entstanden . ist. Denn nach der MaBV in der seit 1. März dieses
Jahres geltenden Neufassung reicht die Vormerkung am
noch ungeteilten Grundstück nicht aus. Auch eine Notarbestätigung gern. § 3 Abs. 1 MaBV neuer Fassung zum Schutz
des Erwerbers sehen die Kaufverträge nicht vor.
6. Unwirksamkeit gem. § 313 BGB:
Die Kaufverträge enthalten Verweisungen
a) auf den nicht beurkundeten Entwurf der Teilungserklärung
und auf einen nicht vorliegenden Aufteilungsplan,
b) auf Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die sieh aus
dem Grundbuchamt nicht vorliegenden Prospekten ergeben,.
sowie
c) den Eintritt ;in Vollmachten, wie sie im „Entwurf der
beabsichtigten Teilungserklärung" enthalten sind.
Diese Klauseln verstoßen ebenso wie die im Eingang dieses
Beschlusses beanstandeten isolierten Vollmachten gegen
das gesetzliche Gebot der vollständigen notariellen BeurEin Teil der Kaufverträge enthält in § 10 den Eintritt des
Erwerbers in einen Mietenpool, u.a. mit folgendem Zweck:
„Jeder Mietenpoolbeteiligte ist verpflichtet, seine Wohnung
zum Zwecke der Vermietung in bestmöglichem Zustand zu
erhalten und unter Ausschöpfung der gesetzlichen Möglichkeiten zu den günstigsten Mietkonditionen zu vermieten
bzw. von seinem Verwalter vermieten zu lassen und erforderlichenfalls auch den Prozeßweg zu beschreiten." ..
Diejenigen Erwerber, welche diesem Mietenpool beitreten,
erhalten offenbar dafür eine Mietgarantie der Firma BGmbH, und zwar „in einem gesonderten Vertrag". Dieser ist
offensichtlich nicht mit beurkundet worden. Auch darin liegt
nach Auffassung des Grundbuchrichters ein Verstoß gegen
§ 313 BGB.
Die in den Kaufverträgen jeweils enthaltene salvatorische
Klausel ist nicht geeignet, die Unwirksamkeit des gesamten
Vertrages zu heilen.
2. BGB § 638 (Mängelgewährleistung für Teppichbodenverlegearbeiten)
Das (auch nachträgliche) Verlegen eines Teppichbodens mittels Klebers in, einer Wohnung ist Arbeit „bei einem Bauwerk" und unterliegt daher der fünfjährigen Verjährung.
BGH, Urteil vom 16.5.1991 — VII ZR 296/90 —, mitgeteilt von
D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH
252 MittBayNot 1991 Heft 6

Aus dem Tatbestand:
Der Kläger beauftragte die Beklagte mit der Lieferung und, Verlegung
eines Teppichbodens in der Wohnung seines Hauses. Die. Rechnung
bezahlte er. Nach über 18 Monaten rügte der Kläger Farbveränderungen des mittels Klebstoff fest verlegten Teppichbodens.
Die Beklagte hat eine Verantwortung für die Verfärbungen in Abrede
gestellt und die Einrede der Verjährung erhoben. Das Landgericht hat
die Klage wegen Verjährung des Anspruchs abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat nach Beweisaufnahme der Klage stattgegeben.
Aus den Gründen:
Die Revision ist nicht begründet....
1. Das Berufungsgericht hat zutreffend das Vertragsverhältnis der Parteien nicht nach Kaufvertragsrecht, sondern nach
dem Recht des Werkvertrages (§ 651 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz
2 BGB) beurteilt.
a) Der Kläger hat zwar bei der Beklagten einen aus dem
Lieferprogramm der Firma W. bezogenen Teppichboden bestellt. Darin erschöpfte sich jedoch sein Auftrag nicht. Die
Beklagte hatte den Estrich in der Wohnung des Klägers zunächst mit Haftgrund vorzustreichen, zu spachteln und zu
schleifen; alsdann mußte sie den Teppichboden liefern, an
Ort und Stelle zuschneiden und mittels Klebers verlegen.
Damit war unter Verwendung einer vertretbaren Sache ein
unvertretbares, den individuellen Gegebenheiten angepaßtes und damit gerade für die Zwecke des Klägers geeignetes
Werk herzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 15.2. 1990 — VII ZR
175/89 = NJW-RR 1990, 787 = WM 1990, 996 = BauR 1990,
351 = ZfBR 1990, 182 m. w. N.).
Der Senat braucht dabei nicht zu entscheiden, ob hier die
Voraussetzungen des §651 Abs.2 BGB vorliegen. Denn
wenn sich das Liefern des Teppichbodens lediglich als Verpflichtung der Beklagten darstellt, eine Zutat i. S. des § 651
Abs.2 BGB bei der Instandsetzung des Hauses des Klägers
zu beschaffen, so ist nach dieser Vorschrift gleichfalls Werkvertragsrecht anzuwenden.
2. .
3. Das Berufungsgericht hat mit im Ergebnis zutreffenden
Erwägungen die fünfjährige Verjährungsfrist für Arbeiten
„bei Bauwerken" gern. § 638 Abs. 1 BGB angewandt.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats sind
unter Arbeiten „bei Bauwerken" im Sinne des § 638 Abs. 1
BGB nicht nur Arbeiten zur Herstellung eines neuen Gebäudes zu verstehen, sondern auch Arbeiten, die für die Erneuerung oder den Bestand von wesentlicher Bedeutung sind,
sofern die eingebauten Teile mit dem Gebäude fest verbunden sind (Senat, Urteil vom 15.2.1990 a.a.O. m.w.N.):
Welche Instandsetzungs- oder Änderungsarbeiten an einem
bestehenden Gebäude als „bei Bauwerken" geleistet anzusehen sind, kann nicht allgemein, sondern nur von Fall zu
Fall entschieden werden.
b) Der Senat (BGHZ 53, 43) hat das Verlegen und anschließende Versiegeln eines Spezial-Fußbodenbelages im
Rahmen einer Instandsetzung von Fabrikationsräumen als
„Arbeit bei einem Bauwerk" beurteilt. In seiner Entscheidung vom 9. März 1970 (a.a.O.) hat er das Verlegen von
Teppichböden durch Aufkleben mittels eines Dispersionsklebers jedenfalls als „Arbeit an einem Grundstück" i. S. des
§ 638 Abs. 1 BGB angesehen. Ob diese Werkleistung zugleich eine Arbeit „bei Bauwerken" darstellte, hat der Senat
im Hinblick darauf offengelassen, daß die Jahresfrist für
Änspr,üche aus Arbeiten an einem Grundstück gewahrt war.
MittBayNot 1991 Heft 6
Die Frage der Dauer der Gewährleistungsfrist bei Verlegen
eines Teppichbodens wird in Rechtsprechung und Schrifttum — soweit Werkvertragsrecht Anwendung finden soll —
unterschiedlich beantwortet (fünf Jahre: OLG Köln BauR
1986, 441, 442; Erman/Seiler, BGB, 8. Aufl. § 638 Rdnr.5; von
Craushaar NJW 1975, 993, 997 Fn.521; (wohl auch) Der/eder
in AK BGB § 638 Rdnr.4; ein Jahr: Ingenstau/Korbion, VOB,
11. Aufl. A § 1 Rdnr.18 und B § 13 Rdnr. 252; Nicklisch/Weick,
VOB, 2.Aufl. § 13 Rdnr.76; (wohl auch) Kaiser, Das Mängelhaftungsrecht in Baupraxis und Bauprozeß, 6. Aufl. Rdnr. 171
Fn.13; BGB-RGRK Glanzmann, 12. Aufl. §638 Rdnr.42;
MünchKomm/Soerge/, 2.Aufl. §638 Rdnr.27; Heiermann/
Ried//Rusam/Schwaab, VOB, 5. Aufl. B § 13 Rdnr. 32; Werner/
Pastor, Der Bauprozeß, 6. Aufl. Rdnr. 2076, wobei sich die vier
letztgenannten Fundstellen ausdrücklich auf das Senatsurteil vom 9.3.1970 (a.a.O.) beziehen).
c) Der Senat sieht auf der Grundlage seiner ständigen
Rechtsprechung das Verlegen des Teppichbodens hier als
„Arbeit bei einem Bauwerk" an.
aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der
Teppichboden in der Wohnung des Klägers mit dem Gebäude fest, d. h. eng und auf Dauer, verbunden worden. Die
feste Verbindung ergibt sich unmittelbar aus dem Verkleben.
Die Verbindung ist auch auf Dauer angelegt. Der Kläger hat
als Eigentümer des Hauses einen für seine Bedürfnisse entsprechenden Teppichboden ausgesucht und. ihn verlegen
lassen: Der Umstand allein, daß Teppichböden einem Verschleiß unterliegen und in unregelmäßigen Abständen erneuert werden, steht der Annahme einer auf Dauer angelegten Verbindung nicht entgegen. Bauwerke bestehen aus zusammengesetzten Teilen, deren Haltbarkeit aus zahlreichen
Gründen unterschiedlich lang ist. Die Anwendbarkeit der
fünfjährigen Verjährungsfrist könnte nur dann fraglich sein,
wenn die im Hause des Klägers verlegten Teppichböden in
der Regel in kurzer Zeit verschleißen und erneuert werden
müssen. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen ausdrücklich nicht festgestellt.
bb) Das Verlegen des Teppichbodens ist auch im Rahmen
der Instandsetzung der Wohnung des Klägers von wesentlicher Bedeutung. Soweit das Berufungsgericht dieses Kriterium mit der Erwägung bejaht, daß ohne den Teppichboden
der Estrich beschädigt und damit ein für das Gebäude
wesentlicher Teil gefährdet werden könne, kann das allerdings nicht überzeugen. Der Teppichboden soll nicht den
Estrich schützen, sondern die Bewohnbarkeit des Hauses
gewährleisten. Maßgeblich für die Beurteilung der wesentlichen Bedeutung einer Leistung „bei Bauwerken" ist hier
die Zweckbestimmung, unter Einsatz nicht unerheblicher
finanzieller Mittel die Wohnung des Klägers im Rahmen der
Instandsetzung wiederherzustellen, wobei dieser Zweck
auch in der Gestaltung eines oder mehrerer Räume des
Hauses seinen Ausdruck finden kann (Senat, Urteil vom
15.2.1990 a. a. 0.). Der Kläger hat in seinem Haus und in der
von ihm selbst genutzten Wohnung einen entsprechend den
Räumen zugeschnittenen Teppichboden verlegen lassen,
ohne den das Gebäude nicht als vollständig anzusehen ist.
Darin unterscheidet sich die Arbeit der Beklagten vom
bloßen Ausbessern einzelner Schäden, die nicht zu den
„Arbeiten bei Bauwerken" zu zählen sind (Senat, BGHZ 19,
319, 322; Urteil vom 30.3.1978 — VII ZR 48/77 = NJW 1978,
1522).
cc) Schließlich spricht auch der gesetzgeberische Zweck
des § 638 Abs. 1 BGB für die Anwendung der fünfjährigen
der Verjährungsfrist auf fünf Jahre nicht nur Konstruktionsmängel, sondern auch Mängel des Materials in Betracht
gezogen, wobei durch die längere Verjährungsfrist Gewährleistungsansprüche bevorzugt werden sollten, die sich darauf gründen, daß der Bau — gleichviel in welcher Hinsicht — fehlerhaft ausgeführt worden ist (Senat, Urteil vom
15.2.1990 a. a. 0., m. w. N.). Entgegen der Auffassung der
Revision werden Mängel von aufgeklebten Teppichböden
häufig erst nach mehreren Jahren erkennbar, weil beispielsweise der Klebstoff infolge eines länger dauernden chemischen Vorganges seine Wirkung verliert (so von Craushaar
a.a.O.).
3. BGB §§ 133, 157, 1154 (Notwendiger Inhalt einer Abtretungserklärung bei Briefgrundpfandrechten)
Zur Auslegung einer schriftlichen Erklärung über die Abtretung einer Grundschuld darf auf Umstände, die außerhalb
der Urkunde liegen und nicht jedem Leser ohne weiteres
erkennbar sind, nicht zurückgegriffen werden. Da die Abtretungserklärung die Grundbucheintragung ersetzt, müssen
die Erklärung der Abtretung sowie die Bezeichnung der
Grundschuld, des Zedenten und des Zessionars darin selbst
enthalten sein.
BGH, Urteil vom 24.9.1991 — XI ZR 240/90 - mitgeteilt von
D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH
Aus dem Tatbestand.•
Die klagende Sparkasse verlangt nach Ablösung einer für die beklagte Bank eingetragenen Teilgrundschuld durch deren Streithelfer
die Herausgabe des Ablösungsbetrages.
Im Februar 19$3 machte Frau L. ihrem damaligen Ehemann, dem
Streithelfer der Beklagten, ein Angebot zum Kauf ihres in G. gelegenen Grundstücks und bewilligte gleichzeitig die Eintragung einer
Briefgrundschuld über 200.000 DM zuzüglich Zinsen zugunsten der
Beklagten. Der Grundschuldbrief wurde der Beklagten nicht ausgehändigt, sondern von dem amtierenden Notar verwahrt. Dies
geschah nach Behauptung der Klägerin nicht für die Beklagte,
sondern für die Grundstückseigentümerin.
Nach Abgabe des Kaufangebots durch ihren Ehemann trat Frau L.
die Briefgrundschuld und einen etwaigen Rückübertragungsanspruch unter Übergabe des Briefes, den der verwahrende Notar ihr
ausgehändigt hatte, zur Sicherung einer titulierten Forderung der
Klägerin über 300.000 DM an diese ab.
Im Herbst 1985 einigten sich die Parteien darüber, daß der von der
Beklagten als Sicherheit nicht benötigte nachrangige Teil der Briefgrundschuld, die nach Angaben der Beklagten für die durch einen
den Eheleuten L. gewährten Avaikredit nur in Höhe von 106.000 DM
valutiert war, an die Klägerin abgetreten werden. Die Kägerin veranlaßte die Bildung entsprechender Teilgrundschuldbriefe und übersandte den über 106.000 DM am 23.5.1986 an die Beklagte.
Zur Ablösung dieser Grundschuld erhielt die Beklagte nach lastenfreier Veräußerung des belasteten Grundstücks durch ihren Streithelfer aus dem Verkaufserlös einen größeren Betrag überwiesen, von
dem sie 106.000 DM behielt. Die Teilgrundschuld wurde anschließend
aufgrund Bewilligung der Beklagten gelöscht.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Herausgabe des Ablösungsbetrages über 106.000 DM zuzüglich Zinsen. Sie macht geltend, um
diesen Betrag sei die Beklagte auf ihre Kosten ungerechtfertigt bereichert. Aufgrund der Abtretung durch Frau L. habe die abgelöste,
zugunsten der Beklagten eingetragen gewesene Grundschuld in
Wirklichkeit ihr, der Klägerin, zugestanden. Daran habe sich durch
die im Herbst 1985 mit der Beklagten getroffene Vereinbarung nichts
geändert. Diese habe sich nur auf den nachrangigen Teilbetrag über
94.000 DM bezogen.
Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen.
Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und- zur
Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.
Aus den Gründen:
... Der Klägerin steht nach ihrem in der Revisionsinstanz
als richtig zu unterstellenden Vorbringen gegen die Beklagte
ein Anspruch aus §816 Abs.2 BGB auf Herausgabe des
streitigen Betrages zu.
1. Für die Revision ist davon auszugehen, daß die Klägerin
Berechtigte und die Beklagte Nichtberechtigte der für sie
eingetragen gewesenen Teilgrundschuld über 106.000 DM
war.
a) Die Klägerin hatte die Briefgrundschuld in Höhe von
200.000 DM durch notariell beglaubigte Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes durch Frau L.
im Februar 1985 erworben (§§ 1192'Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB).
Zu der Abtretung war die Zedentin rechtlich in der Lage, da
sie damals Eigentümerin des belasteten Grundstücks war
und es sich bei der Grundschuld nach dem Vorbringen der
Klägerin um eine Eigentümergrundschuld handelte. Mangels Übergabe des Grundschuldbriefes oder eines Übergabesurrogates hatte die Beklagte die für sie eingetragene
Briefgrundschuld nicht erlangt (§§ 1192 Abs. 1, 1163 Abs. 2,
1117 Abs. 1 BGB). Nach unter Beweis gestellter Darstellung
der Klägerin war der Grundschuldbrief vom amtierenden
Notar für die Grundstückseigentümerin verwahrt und ihr
Herausgabeanspruch nicht an die Beklagte abgetreten
worden.
b) Die Beklagte hat die Grundschuld auch nicht durch die im
Oktober 1985 zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung und die Übersendung des Teilgrundschuldbriefes
durch die Klägerin in Höhe von 106.000 DM erworben. Dazu
hätte es einer Abtretungserklärung in schriftlicher Form
bedurft (§§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB). Daran fehlt es hier.
Das Schreiben der Klägerin vom 7.10.1985 enthält keine
Abtretungserklärung, sondern die Bestätigung des fernmündlich erzielten Einvernehmens, die Beklagte werde den
von ihr als Sicherheit nicht benötigten nachrangigen Teil der
Grundschuld in Höhe von 94.000 DM an die Klägerin abtreten. Auch dem Schreiben der Klägerin vom 23.5.1986 läßt
sich eine Abtretungserklärung nicht entnehmen. Die Klägerin beschränkt sich darin auf die Übersendung des neu
gebildeten Teilgrundschuldbriefes über 106.000 DM unter
Bezugnahme auf den ,Treuhandauftrag" der Beklagten vom
11. 11.1985, ohne ihren Willen zur Abtretung dieses Teilbetrages zu erklären und die Parteien als Zedentin und Zessionarin zu bezeichnen. Ein Abtretungswille der Klägerin läßt
sich dem Schreiben auch nicht durch Auslegung unter
Berücksichtigung des in Bezug genommenen Treuhandauftrags entnehmen. Dies scheitert schon daran, daß zur Auslegung einer schriftlichen Abtretungserklärung im Sinne
des § 1154 Abs. 1 BGB auf Umstände, die außerhalb der
Urkunde liegen und nicht jedem Leser ohne weiteres erkennbar sind, nicht zurückgegriffen werden darf (BGH, Urteil vom
28.3. 1969 — V ZR 49/68, WM 1969, 863, 865; BGH, Urteil vom
5.7.1974 — V ZR 30/73, WM 1974, 905 [= MittBayNot 1975,
17 = DNotZ 1975, 551]). Da die schriftliche Abtretungserklärung die Grundbucheintragung ersetzt, müssen die Erklärung der Abtretung sowie die Bezeichnung der Grundschuld,
des Zedenten und des Zessionars darin selbst enthalten
sein (MünchKomm/Eickmann, BGB 2. Aufl. § 1154 Rdnr.7).
c) Auf das Fehlen einer schriftlichen Abtretungserklärung
könnte die Klägerin sich im Rahmen des § 816 Abs. 2 BGB
nach Treu und Glauben allerdings nicht berufen, wenn sie
aufgrund einer Vereinbarung verpflichtet gewesen wäre,
MittBayNot 1991 Heft 6