letzte Aktualisierung: 21.12.2023
BGH, Urt. v. 27.10.2023 – V ZR 43/23

BGB a. F. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2; BGB § 444
Grundstückskaufvertrag; Sachmangelausschluss; arglistiges Verschweigen des Mangels;
Abgrenzung zwischen Mangel und Symptom des Mangels; Kenntnis des Verkäufers vom
Mangel bei gleichzeitiger Unkenntnis von der Ursache des Mangels

a) Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach
wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen
Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den
Sachmangel.
b) Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein
Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise
kennt.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die in dem selbständigen Beweisverfahren
festgestellte, schon über Jahre vorhandene Undichtigkeit der unter den
Dachpfannen verlegten Folie zwar ein Sachmangel. Insoweit sei die Klage aber
unbegründet, denn es greife der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung.
Es könne nicht festgestellt werden, dass die Beklagten (auch) diesen Mangel
arglistig verschwiegen hätten. Der Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung
der Terrasse, der sich als Mangelsymptom darstelle, habe nach dem Ergebnis
der sachverständigen Begutachtung zwei voneinander unabhängige Ursachen.

Soweit das Landgericht die Arglist der Beklagten im Hinblick auf die eine dieser
beiden Ursachen, nämlich die mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs im
Bereich der Hauswand, bejaht und der Klage teilweise stattgegeben habe, sei
das landgerichtliche Urteil rechtskräftig. Im Hinblick auf die zweite Ursache, namentlich
die Folienabrisse unter den Dachpfannen, sei dagegen nicht festzustellen,
dass die Beklagten dies für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen,
mithin arglistig gehandelt hätten, zumal auch der Sachverständige die Mängel
der unter den Dachpfannen verlegten Folie zunächst nicht als mögliche Ursache
für den Wasseraustritt erkannt habe. Kenne der Verkäufer Mangelsymptome
- wie hier die Wasseraustritte - beziehe sich die Arglist nur auf diejenigen
Mangelursachen, für die ein Eventualvorsatz zu bejahen sei. Daher könne dahinstehen,
ob der in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelte Aufwand zur
Schadensbeseitigung im Bereich der Dachpfannen nicht ohnehin zu hoch angesetzt
worden sei.

Der Feststellungsantrag dagegen sei schon unzulässig. Denn es stehe
fest, dass bezüglich des Hausdaches eine weitergehende Haftung der Beklagten
nicht bestehe, und im Hinblick auf die bei Durchführung der Sanierung des Kunststoffterrassendachs
geschuldete Umsatzsteuer könne sogleich auf Leistung geklagt
werden.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung lassen sich die von den Klägern noch verfolgten
(weiteren) Zahlungs- und Feststellungsansprüche nicht verneinen.
1. Die Revision ist im Umfang der noch gestellten Anträge der Kläger zulässig.
Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung lässt
sich dem Berufungsurteil nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen,
dass das Berufungsgericht die Revision nur beschränkt auf den (weiteren) Schadensersatzanspruch
in Höhe der (weiteren) Mängelbeseitigungskosten wegen
der Undichtigkeit des Daches zulassen und das Feststellungsbegehren von der
Zulassung ausnehmen wollte.

a) Nach der Entscheidungsformel des Berufungsurteils hat das Berufungsgericht
die Revision unbeschränkt zugelassen. Allerdings kann sich die Beschränkung
der Revisionszulassung nach ständiger Rechtsprechung auch aus
den Entscheidungsgründen ergeben (siehe nur Senat, Beschluss vom 29. Januar
2004 - V ZR 244/03, NJW-RR 2004, 1365, 1366 mwN). Sie muss dann jedoch
klar und eindeutig daraus hervorgehen (Senat, Urteil vom 27. Oktober 2017
- V ZR 8/17, NJW 2018, 1010 Rn. 7 mwN).

b) Daran fehlt es. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen seiner
Ausführungen zu der Wirksamkeit eines Ausschlusses der Sachmängelhaftung
bei Verschweigen eines Mangelsymptoms zugelassen. Daraus ergibt sich nicht
mit der erforderlichen Eindeutigkeit, dass es die Zulassung auf das mit der Revision
noch verfolgte Zahlungsbegehren beschränken und den ebenfalls von der
Revision weiterverfolgten Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht für sämtliche
künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Daches hiervon hätte
ausnehmen wollen. Es handelt sich vielmehr (nur) um die Begründung der Zulassungsentscheidung.

2. Die Revision ist auch begründet.

a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,
dass den Klägern wegen des vertraglich vereinbarten Ausschlusses der Sachmängelhaftung
nur dann ein Schadensersatzanspruch gemäß § 437 Nr. 3, § 281
Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch
anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung zusteht, wenn die
Kläger einen Mangel arglistig im Sinne von § 444 BGB verschwiegen haben. Dies
ist nach den getroffenen Feststellungen aber zu bejahen.

b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellen nämlich bereits die
Wassereintritte im Bereich der überdachten Terrasse selbst einen Sachmangel
im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB aF und nicht nur ein Mangelsymptom dar. Wird
ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach
wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes
Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit
des Terrassendaches selbst den Sachmangel.

aa) Unter einem Mangelsymptom sind äußerliche Merkmale eines Mangels
zu verstehen, die auf dessen Vorhandensein schließen lassen (vgl. Senat,
Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 26). Von Mangelsymptomen
kann also (nur) gesprochen werden, wenn die jeweiligen Umstände
für sich genommen die Merkmale eines Sachmangels im Sinne von § 434
Abs. 1 BGB aF (noch) nicht erfüllen. So begründet etwa nicht jede Feuchtigkeit
im Keller einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalls
an, wobei im Einzelnen von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand
verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der
Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind;
Feuchtigkeitsflecken, die auf einen feuchten Keller schließen lassen können, sind
daher (nur) Mangelsymptome (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11,
aaO Rn. 14, 26). Ein bloßes Mangelsymptom hat der Senat außerdem für Wasseransammlungen
kleineren Ausmaßes am Fuße einer abschüssigen Einfahrt
erwogen, die auf eine mangelhafte Entwässerungsanlage schließen lassen können
(vgl. Senat, Beschluss vom 15. April 2021 - V ZR 170/20, juris Rn. 10).

bb) Hiervon abzugrenzen sind wiederholte Wassereintritte durch ein Terrassendach
(vgl. auch Senat, Beschluss vom 15. April 2021 - V ZR 170/20, juris
Rn. 9 zu größeren Wasseransammlungen in einer Hauseinfahrt). Denn es entspricht
nicht der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB aF)
eines mit einer überdachten Terrasse verkauften Hausgrundstücks, dass ein solches
Terrassendach bei Regen undicht ist.

cc) Dies zugrunde gelegt, stellten hier schon die Wasserausstritte aus der
Deckenverkleidung der Terrasse einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1
BGB aF und nicht nur dessen Symptom dar. Das kann der Senat selbst entscheiden,
da es keiner weiteren Feststellungen bedarf.

c) In der Folge sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur
Arglist der Beklagten rechtsfehlerhaft. Denn die Wassereintritte durch das Terrassendach
- und damit den Sachmangel - haben die Beklagten arglistig verschwiegen.
Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über
Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er
deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.

aa) Arglist setzt nach ständiger Rechtsprechung Eventualvorsatz voraus.
Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt ebenso wenig wie ein bewusstes
Sichverschließen.

(1) Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB
ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest
für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in
Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den
Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Der Verkäufer
muss, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne
weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse
gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären
und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. zum Ganzen etwa
Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 73/18, ZfIR 2019, 846 Rn. 11).

(2) Hierbei ist allein entscheidend, ob der Verkäufer die den Mangel begründenden
Umstände kennt; nicht relevant ist dagegen, ob er daraus den
Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels zieht (vgl. Senat, Urteil vom
12. April 2013 - V ZR 266/11, NZM 2013, 546 Rn. 14 mwN), zumal im Einzelfall
auch eine Offenbarungspflicht des Verkäufers bei bloßen Mangelsymptomen, die
für den Käufer nicht ohne weiteres erkennbar sind, bestehen kann (vgl. Senat,
Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 27). Ebenso
wenig ist relevant, ob der Verkäufer die Mangelursache kennt (vgl. Senat, Beschluss
vom 15. April 2021 - V ZR 170/20, juris Rn. 9) oder ob ihm nur eine von
mehreren Ursachen des Sachmangels bekannt ist. Soweit der Senat in seiner
Entscheidung vom 16. März 2012 (V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22)
formuliert hat, dass der Käufer von dem Verkäufer, der auf Grund eigener Sachkunde
oder auf Grund eines Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen
zu ziehen vermag, deren Mitteilung erwarten darf, ergibt sich daraus
nicht, dass ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB
nur zu bejahen wäre, wenn (auch) bedingter Vorsatz hinsichtlich der Ursache(n)
§ 434 BGB oder § 435 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 28. Mai 2021 - V ZR 24/20,
NJW 2021, 3397 Rn. 8).

bb) Nach diesen Maßstäben haben die Beklagten den Sachmangel arglistig
verschwiegen. Denn aus den durch das Berufungsgericht in Bezug genommenen
Feststellungen des Landgerichts ergibt sich, dass sie die ihnen bekannten
Wassereintritte den Klägern, denen sie nicht bekannt waren und auch nicht bekannt
sein konnten, nicht offenbart haben, obwohl die Terrassenüberdachung vor
Vertragsschluss thematisiert worden und für die Beklagten von Bedeutung war.
Ob die Beklagten die Wasseraustritte aus der Deckenverkleidung der Terrasse
selbst bereits als Mangel im Rechtssinne eingeordnet oder sie ursächlich nicht
nur auf die Undichtigkeit im Bereich des Anschlusses des Kunststoffdachs zum
Traufbereich des Hausdachs, sondern auch auf die durch Abrisse bedingte Undichtigkeit
der unter den Dachpfannen verlegten Folie in den Anschlussbereichen
zum Traufbereich und zu den Dachfenstern zurückgeführt haben, ist unerheblich.

3. Erfolg hat die Revision auch mit Blick auf den auf Feststellung der Ersatzpflicht
der Beklagten für weitere künftige Schäden aufgrund der Undichtigkeit
des Daches gerichteten Antrag.

a) Entgegen der von dem Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat geäußerten Ansicht haben die Kläger die Abweisung dieses
Antrages mit der Berufung angegriffen und ist die Berufung (auch) insoweit zulässig;
die in dem Berufungsurteil wiedergegebene Begründung, dass es sich bei
den eingeklagten Beträgen um Nettobeträge handele, also die Umsatzsteuer
nicht von dem Zahlungsantrag umfasst sei, bezieht sich darauf (vgl. zur Prüfung
der Zulässigkeit der Berufung durch das Revisionsgericht von Amts wegen u.a.
BGH, Urteil vom 24. Oktober 1988 - II ZR 68/88, BGHR ZPO § 559 Abs. 2 - Verfahrensmangel,
absoluter 3). Damit steht einer sachlichen Prüfung des Berufungsurteils
auch im Hinblick auf den Feststellungsantrag nichts entgegen.

b) Mit der gegebenen Begründung durfte das Berufungsgericht diesen
Feststellungsantrag nicht zurückweisen.

aa) Ob im Ergebnis eine über den noch geltend gemachten Zahlungsanspruch
hinausgehende Haftung für weitere Schäden im Bereich des Hausdachs
in Betracht kommt, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit
der Feststellungsklage. Diese kann nach den vorstehenden Ausführungen zu einem
grundsätzlich bestehenden Schadensersatzanspruch der Kläger auch nicht
verneint werden.

bb) Auch das Feststellungsinteresse - nicht zuletzt und gerade mit Blick
auf die erst bei Durchführung der Mängelbeseitigung anfallende Umsatzsteuer -
ist gegeben. Insbesondere müssen sich die Kläger nicht auf eine künftige Leistungsklage,
die zudem in unverjährter Zeit zu erheben wäre, verweisen lassen.
Denn berechnen die Kläger ihren Schaden, wie hier, zulässigerweise auf der
Grundlage der von dem Sachverständigen ermittelten Mängelbeseitigungskosdere
ohne Umsatzsteuer (vgl. Senat, Urteil vom 12. März 2021 - V ZR 33/19,
BGHZ 229, 115 Rn. 11 ff.), haben sie - schon um der drohenden Verjährung zu
begegnen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 176/09, BGHZ 186,
330 Rn. 16) - ein Interesse im Sinne von § 256 ZPO an der Feststellung der Ersatzpflicht
für zukünftige Schäden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2022 - V ZR
231/20, NJW 2022, 2328 Rn. 26; Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW
2018, 1954 Rn. 29).

III.
Das Berufungsurteil kann nach alledem im Umfang der Aufhebung keinen
Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Mangels abschließender Feststellungen zur
Höhe des Schadensersatzanspruchs ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung
reif (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der
Senat auf Folgendes hin:

1. Der Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1
Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB kann anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber
werden. Den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrag hat der Tatrichter gemäß
§ 287 Abs. 1 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung
zu ermitteln (vgl. Senat, Urteil vom 11. März 2022 - V ZR 35/21, NJW 2022, 2685
Rn. 26, 28).

a) Insoweit werden - nach teilweiser Rechtskraft des erstinstanzlichen Urteils
- nur noch die Mängelbeseitigungskosten, die den auf der Undichtigkeit der
unter den Dachpfannen verlegten Folie in den Anschlussbereichen zum Traufbereich
und zu den Dachfenstern beruhenden Wassereintritten zugeordnet werden
können, in den Blick zu nehmen sein. Hierbei wird auch zu klären sein, ob dies,
woran das Berufungsgericht Zweifel hatte, die Abdeckung und Neudämmung der
gesamten Dachfläche einschließt, wie die Kläger geltend machen.

b) Entgegen der Revisionserwiderung dürfte es aber auch nicht richtig
sein, nur den Reparaturaufwand für die Abdichtung der Dachflächenfenster im
Übergang der Bleche zu den Dachpfannen anzusetzen. Denn nach den bisherigen
Feststellungen sind die Wassereintritte (auch) auf die Undichtigkeit der unter
den Dachpfannen verlegten Folie in den Anschlussbereichen zum Traufbereich
zurückzuführen.

2. Das Berufungsgericht wird außerdem auf die Gegenrüge der Revisionserwiderung
zu prüfen haben, ob die Kosten der Notreparatur an einem Dachfenster
im Zusammenhang mit der Beseitigung des nicht von dem Ausschluss der
Sachmängelhaftung erfassten Mangels (Wassereintritte durch das Terrassendach)
standen und erforderlich waren.

3. Vor dem Hintergrund der Ausführungen unter III.1.a) (Rn. 28) wird den
Klägern außerdem Gelegenheit zu geben sein, ihren bislang zu weit formulierten
Feststellungsantrag anzupassen.