letzte Aktualisierung: 28.3.2024
BGH, Urt. v. 22.3.2024 – V ZR 81/23

WEG § 16 Abs. 2 S. 2
Kostenverteilung; Kompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Kreises der
Kostenschuldner; erstmalige Belastung einzelner Wohnungseigentümer mit Kosten;
Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung

a) Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer,
für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende
Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner
verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder
umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.
b) Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden
Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer
angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel
von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern
auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene
Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Entscheidungsgründe:

I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht zu beanstanden.
Er sei dahingehend auszulegen, dass nur die Kosten gemeint seien, die die
im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Doppelparker beträfen. Die Beschlusskompetenz
für die Änderung der Kostenverteilung ergebe sich aus § 16
Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese Vorschrift ermögliche die Beschlussfassung auch
dann, wenn die Änderung zur Folge habe, dass einzelne Miteigentümer vollständig
von den Kosten befreit würden. Die beschlossene Kostenverteilung entspreche
auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Der beklagten GdWE stehe bei Änderungen
des Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der eingehalten
werde. Ein sachlicher Grund im engeren Sinne sei für die Änderung der Kostenverteilung
nicht erforderlich. Die Regelung sei nicht willkürlich, sondern entspreche
dem Verursachungs- und Nutzungsprinzip. Der Beschluss verstoße
auch nicht gegen das Rückwirkungsverbot, weil er nur Kosten umfasse, die zeitlich
nach der Beschlussfassung anfielen.

II.
Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend nimmt das
Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker
anfallenden Kosten weder nichtig noch anfechtbar ist.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Wohnungseigentümer
die Kompetenz hatten, den angefochtenen Beschluss, der nach der
von dem Berufungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommenen Auslegung nur die
Verteilung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Kosten regelt, zu fassen.

a) Auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum
30. November 2020 geltenden Fassung hat der Senat allerdings zu der nach § 16
Abs. 3 WEG aF zulässigen Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
angenommen, dass diese Vorschrift nur die Kompetenz einräume,
im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung
einen anderen Verteilungsmaßstab zu beschließen. Die Bestimmung
begründe hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer
bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der
Kostentragungspflicht insgesamt befreit sei, durch Beschluss erstmals an den
Kosten zu beteiligen (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 225/11, NJW
2012, 2578 Rn. 13; Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152/15, ZWE 2016, 374
Rn. 15). Noch weitergehend wurde im Anschluss hieran vertreten, § 16 Abs. 3
Kostentragungsverpflichtung, so dass auch keine Beschlusskompetenz für eine
Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer bestehe (vgl. etwa AG Leverkusen,
ZMR 2017, 105 f.; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten,
WEG, 13. Aufl. 2020, § 16 Rn. 49; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl.
2018, § 16 Rn. 83; Becker, ZWE 2017, 386, 387).

b) Hiervon ausgehend wird auch für § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG angenommen,
dass die Vorschrift den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz
tragung einräume; eine Veränderung des Kreises der Kostenschuldner
sei damit nicht von der Beschlusskompetenz umfasst (vgl. Hügel/Elzer,
WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 47 f.; Grüner in Hügel, Wohnungseigentum, 5. Aufl., § 8
Rn. 45; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 16 Rn. 120). Nach diesem engen
Verständnis der Regelung wäre ein Beschluss, der eine bisher nicht bestehende
Kostentragungspflicht begründet oder einzelne Wohnungseigentümer bzw. - wie
hier - bestimmte Gruppen von Wohnungseigentümern von der Kostentragung
ausnimmt, mangels Beschlusskompetenz nichtig. Nach der Gegenauffassung
begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Kompetenz, eine von der bisherigen
Kostenverteilung abweichende Veränderung des Kreises der Kostenschuldner
zu beschließen (vgl. BeckOGK/Falkner, WEG [1.5.2023], § 16 Rn. 182 u. 183;
Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 16 Rn. 85; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl.,
§ 16 WEG Rn. 52 f.; NK-BGB/Brücher/Schultzky, 5. Aufl., § 16 WEG Rn. 53;
Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 16 WEG Rn. 115; Dötsch/
Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; Fuhrländer in Fuhrländer/
Füllbeck, Praxishandbuch WEG-Verwaltung, § 3 Rn. 100; Lehmann-Richter/
Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 693; Müller/Fichtner, Praktische Fragen des
Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 24 Rn. 50; Neumann in Münchener Handbuch
des Wohnungseigentumsrecht, 8. Aufl., § 8 Rn. 14). Eine differenzierende Meinung
verneint die Beschlusskompetenz lediglich bei der erstmaligen Begründung
einer Kostentragungsverpflichtung (vgl. LG Berlin, ZMR 2024, 48, 49 f.; AG Erfurt,
WuM 2022, 560, 563; BeckOK BGB/Hügel [1.11.2023], § 16 WEG Rn. 16;
Grüneberg/Wicke, BGB, 83. Aufl., § 16 WEG Rn. 5; PWW/Elzer/Riecke, BGB,
18. Aufl., § 16 WEG Rn. 53).

c) Richtigerweise begründet die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte
Arten von Kosten der GdWE eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel
oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt
auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem
Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt
erstmals mit Kosten belastet werden.

aa) Anders als die Revision meint, ergibt sich ein weites Verständnis der
Regelung bereits
niert dabei die Beschlusskompetenz (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 66). Eine abweichende
Verteilung wiederum ist nicht nur bei einer Veränderung des bisherigen
Kostenverteilungsschlüssels gegeben, sondern auch dann, wenn - bei
gleichbleibendem Verteilungsschlüssel - der Kreis der von der Kostenverteilung
erfassten Wohnungseigentümer verändert wird (vgl. MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl.,
§ 16 WEG Rn. 53; BeckOGK/Falkner, WEG [1.5.2023], § 16 Rn. 182).

bb) Dieses weite Verständnis der Norm entspricht auch dem gesetzgeberischen
Ziel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Durch diese Regelung sollen die Woh-
nungseigentümer einfacher als bisher über eine nach den Umständen des Einzelfalles
angemessene Kostenverteilung entscheiden können (vgl. BTDrucks.
19/18791 S. 56). Hintergrund dessen ist, dass der gesetzlich vorgegebene
Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG)
zwar ein hohes Maß an Rechtssicherheit gewährleistet, ihm aber keine besondere
Verteilungsgerechtigkeit immanent ist (vgl. Staudinger/Lehmann-Richter,
BGB [2023], § 16 WEG Rn. 121). Der Gesetzgeber hat daher bewusst auf bisherige
nach § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG aF bestehende Beschränkungen und inhaltliche
Vorgaben verzichtet (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 56). § 16 Abs. 2 Satz 2
WEG erfasst nunmehr - mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen
(§ 16 Abs. 3 WEG) - sämtliche Kosten und schließt lediglich eine generelle Änderung
des Kostenverteilungsschlüssels aus (vgl. hierzu BT-Drucks. 19/18791
S. 56). Die Erhöhung der Verteilungsgerechtigkeit nach den jeweiligen Umständen
des Einzelfalls lässt sich aber nicht nur durch eine Änderung des eigentlichen
Umlageschlüssels, sondern insbesondere auch durch die Auswahl der Kostenschuldner
erreichen. Beispielsweise kann sich eine objektbezogene Kostentrennung
als sinnvoll erweisen mit der Folge, dass einzelne Kosten ausschließlich
von bestimmten Wohnungseigentümern zu tragen sind, die einen besonderen
Nutzen aus dem von der Kostentrennung erfassten gemeinschaftlichen Eigentum
ziehen; hierdurch wird der Kreis der Kostenschuldner verkleinert (vgl. dazu etwa
Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 16 WEG Rn. 122). Eine größere
Verteilungsgerechtigkeit kann aber auch dadurch erzielt werden, dass eine nicht
sachgerechte Befreiung einzelner Wohnungseigentümer von der Tragung (bestimmter)
Kosten beseitigt und damit der Kreis der Kostenschuldner vergrößert
wird (vgl. MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 47). Daraus, dass die Gesetzesbegründung
zu dieser Frage schweigt, lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten
(vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; aA
LG Berlin, ZMR 2024, 48, 50).

cc) Auch das Gebot der Rechtssicherheit streitet - wie die Revisionserwiderung
zutreffend ausführt - dafür, die Kompetenz der Wohnungseigentümer weit
zu fassen. Denn eine Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz hätte zur
Folge, dass dieser Mangel auch noch Jahre nach der Beschlussfassung geltend
gemacht werden könnte, was mit einer erheblichen Rechtsunsicherheit für die
Wohnungseigentümer verbunden wäre. Geht man hingegen von einer Beschlusskompetenz
aus, sind etwaige Mängel des Beschlusses wegen der Änderung
des Kreises des Kostenschuldners im Rahmen der Anfechtungsklage innerhalb
der Anfechtungsfrist (§ 45 Satz 1 WEG) geltend zu machen. Auf diese
Weise wird das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit
von Beschlüssen geschützt und erreicht, dass unter den Wohnungseigentümern
alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über
die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
noch längere Zeit belasten (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2018
- V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 18).

2. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht weiter an, dass der Beschluss
über die Verteilung der Kosten der Doppelparker ordnungsmäßiger Verwaltung
entspricht.

a) Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels
- wie auch nach § 16 Abs. 3 WEG aF - aufgrund des Selbstorganisationsrechts
der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der Beschluss
über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum
Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, lediglich ordnungsmäßiger
Verwaltung entsprechen (vgl. Senat, Urteil vom 16. September
2022 - V ZR 69/21, NJW 2023, 63 Rn. 38; BT-Drucks. 19/18791 S. 56). Entgegen
der Auffassung der Revision ist die Zulässigkeit der Änderung des Umlageschlüssels
auch nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der
ordnungsmäßigen Verwaltung unabhängige Voraussetzung geknüpft. Dies entsprach
bereits der Rechtsprechung des Senats unter Geltung des alten Rechts
(vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; Urteil
vom 2. Oktober 2020 - V ZR 282/19, ZWE 2021, 90 Rn. 12 ff.) und gilt erst recht
für einen auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefassten Beschluss.

b) Bei der Frage, ob ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
gefasster Beschluss über die Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung
entspricht, kann im Ausgangspunkt auf die bisherige Rechtsprechung des Senats
zu § 16 Abs. 3 WEG aF zurückgegriffen werden. Beschließen die Wohnungseigentümer
für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine
Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie danach jeden Maßstab wählen,
der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer
angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung
Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels
nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich
jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des
einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (vgl. zum alten Recht
Senat, Urteil vom 2. Oktober 2020 - V ZR 282/19, ZWE 2021, 90 Rn. 13). Werden
Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die nach dem zuvor
geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind,
durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies
- wie schon nach § 16 Abs. 4 WEG aF - jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung,
wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit
des Gebrauchs berücksichtigt (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 56;
Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 67 f.).

c) Daran gemessen entspricht die Änderung der Kostenverteilung für die
Doppelparker ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch die getroffene Regelung werden
nur deren Teileigentümer mit Kosten belastet, die - im Gegensatz zu den
übrigen Wohnungseigentümern - auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung
des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt. Dass die Beschlussfassung
eine erhebliche Mehrbelastung der Teileigentümer im Vergleich zu dem
gesetzlichen Verteilungsmaßstab zur Folge hat, führt nicht dazu, dass die Teileigentümer
ungerechtfertigt benachteiligt werden; vielmehr ist diese Mehrbelastung
durch deren alleinige Gebrauchsmöglichkeit gerechtfertigt (vgl. dazu etwa
BeckOGK/Falkner, WEG [1.5.2023], § 16 Rn. 209). Anders als die Revision
meint, haben die Wohnungseigentümer daher vor einer Beschlussfassung nach
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch grundsätzlich keine Vergleichsberechnung über
die sich für einzelne Wohnungseigentümer konkret ergebenden Veränderungen
der Kostenbelastung vorzunehmen (so aber AG Potsdam, Urteil vom 20. Oktober
2022 - 31 C 43/22, juris Rn. 22).

d) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine andere Betrachtung auch
nicht mit Blick auf die von dem Kläger in der Vergangenheit geleisteten Beiträge
zu der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) angezeigt. Richtig ist zwar,
dass die Bildung einer Erhaltungsrücklage dazu dient, notwendige größere Erhaltungsmaßnahmen
wirtschaftlich abzusichern und durch das Ansparen kleinerer
Beträge u.a. das Risiko einer plötzlichen finanziellen Überforderung der einzelnen
Wohnungseigentümer durch Sonderumlagen zu vermindern (vgl.
BeckOGK/Skauradszun, WEG [1.12.2023], § 19 Rn. 81). Auch ist die Erhaltungsrücklage
entsprechend ihrer Zweckbindung zu verwenden. Ein Anspruch des einzelnen
Wohnungseigentümers auf Verwendung für eine bestimmte Erhaltungs-
maßnahme besteht aber nicht (vgl. BayObLG, NZM 2004, 745, 746; Bärmann/
Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 19 Rn. 231 mwN). Der Kläger konnte daher nicht
auf eine Finanzierung der Instandsetzung der Doppelparker aus Mitteln der Rücklage
vertrauen, selbst wenn insoweit ein Sanierungsstau bestanden haben mag.

e) Auch unter dem Aspekt des Rückwirkungsverbots ergibt sich, wie das
Berufungsgericht zutreffend ausführt, keine andere Beurteilung. Zwar sind Rückwirkungen,
die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen
Sachverhalts führen, grundsätzlich unzulässig. Geht es aber um einen
noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung - soweit spezialgesetzliche
Regelungen fehlen - hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung
noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (vgl. Senat,
Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 11; Urteil vom 1. April
2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 11). So liegt es hier. Die Beschlussfassung
betrifft keinen abgeschlossenen Sachverhalt, sondern ändert den Verteilungsschlüssel
mit Wirkung für die Zukunft. Bei typisierender Betrachtung
konnten die Teileigentümer nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln
dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert
wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen
grundsätzlich gerechnet werden.

f) Inwieweit auch ein Beschluss, der einen von bestimmten Kosten befreiten
Wohnungseigentümer erstmalig mit Kosten belastet, ordnungsmäßiger Verwaltung
entsprechen kann (vgl. hierzu etwa BeckOGK/Falkner, WEG [1.5.2023],
§ 16 Rn. 182.1; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 53), muss hier nicht
entschieden werden.

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.