letzte Aktualisierung: 25.1.2023
BGH, Beschl. v. 16.12.2022 – V ZR 144/21

BauGB § 11 Abs. 2 S. 1; BGB § 462 S. 1
Städtebaulicher Vertrag; Wiederkaufsrecht bei Nichtbebauung; Angemessenheit einer
Ausübungsfrist von 30 Jahren

1. Bei einem Verkauf von Bauland an einen privaten Käufer im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages zu einem marktgerechten Preis stellt sich die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts der
Gemeinde für den Fall, dass der Käufer das Grundstück nicht innerhalb von acht Jahren mit einem
Wohngebäude bebaut oder ohne Zustimmung der Gemeinde unbebaut weiterveräußert, selbst dann
nicht als unangemessen i. S. v. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB dar, wenn eine Ausübungsfrist für das
Wiederkaufsrecht nicht vereinbart ist und dieses somit innerhalb der in § 462 Satz 1 BGB geregelten
Frist von 30 Jahren ausgeübt werden kann.
2. Rechtshandlungen, die der erste Bürgermeister einer bayerischen Gemeinde bis zum 31. März
2018 vorgenommen hat, waren und bleiben aufgrund seiner umfassenden und uneingeschränkten
Vertretungsbefugnis nach Art. 38 Abs. 1 GO BY aF wirksam, ohne dass es hierzu eines
Gemeinderatsbeschlusses bedarf oder bedurfte (Bestätigung von Senat, Urteil vom 18. November
2016 – V ZR 266/14, BGHZ 213, 30).

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in MittBayNot 2022, 278
veröffentlicht ist, verneint einen Anspruch der Klägerin auf Rückübertragung des
Grundstücks. Die Regelungen in Ziffern XI. und XII. des Kaufvertrages verstießen
gegen das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung gemäß § 11 Abs. 2
BauGB. Da die Parteien die Länge der Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts
nicht geregelt hätten, sei sie durch Auslegung zu ermitteln. Diese Auslegung er-
gebe, dass die gesetzliche Höchstfrist von 30 Jahren (§ 462 Satz 1 BGB) vereinbart
worden sei. Damit sei das Gebot der Angemessenheit verletzt. Zwar habe
der Bundesgerichtshof die Vereinbarung einer 30-jährigen Frist in einigen Fällen
für unbedenklich gehalten. Allerdings habe es sich dabei jeweils um Fälle gehandelt,
in denen die Käufer das Grundstück subventioniert erworben hätten. Dem
Beklagten sei aber kein Preisnachlass gewährt worden. Zudem sei nach dieser
Rechtsprechung selbst bei Veräußerung subventionierten Baulandes durch die
Gemeinde eine Frist von 30 Jahren für die Ausübung des Wiederkaufsrechts nur
dann angemessen, wenn dem Erwerber ein besonders hoher Preisnachlass gewährt
worden sei oder sonst außergewöhnliche Umstände vorlägen, die eine derart
lange Bindung des Erwerbers rechtfertigten. Die durch die unwirksame Ausübungsfrist
entstandene Lücke könne daher auch nicht durch eine ergänzende
Vertragsauslegung geschlossen werden. Selbst wenn ungeachtet des nicht gewährten
Preisnachlasses eine moderate Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts
zulässig sein sollte, wäre diese nämlich abgelaufen, weil die Klägerin das
Recht erst über 20 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages ausgeübt habe.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht
gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin gegen den
Beklagten auf Verschaffung des Eigentums an dem streitgegenständlichen
Grundstück aus dem mit Ausübung des Wiederkaufsrechts zustande gekommenen
(Wieder-)Kaufvertrag (§ 456 Abs. 1 i.V.m. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht
verneinen.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass die
Parteien in dem Kaufvertrag vom 21. Januar 1994 ein Wiederkaufsrecht der Klägerin
i.S.v. § 456 BGB vereinbart haben, denn der Anspruch der Klägerin auf
Rückübereignung des Grundstücks gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises
sollte mit dem Verlangen der Klägerin entstehen. Richtig ist im Ergebnis
auch, dass die Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts 30 Jahre ab dem
Tag des Vertragsschlusses beträgt. Dies folgt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
allerdings nicht aus einer Auslegung des Vertrages, der hierzu
- wie das Berufungsgericht selbst ausdrücklich feststellt - keine Regelung enthält,
sondern unmittelbar aus dem Gesetz. Denn das Wiederkaufsrecht kann nach
§ 462 Satz 1 BGB bei Grundstücken bis zum Ablauf von 30 Jahren ausgeübt
werden. Nur wenn die Vertragsparteien eine andere Frist vereinbaren, tritt diese
nach Satz 2 der Vorschrift an die Stelle der gesetzlichen Frist (vgl. Senat, Urteil
vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn. 9). Mangels abweichender
Vereinbarung bleibt es vorliegend bei der gesetzlichen Frist von 30 Jahren.

2. Richtig ist auch, dass die Wirksamkeit des Wiederkaufsrechts allein an
dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung nach § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGBMaßnahmenG
i.d.F. vom 22. April 1993 (jetzt und daher im Folgenden ausschließlich
§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) und nicht an den Vorschriften der
§§ 305 ff. BGB zu messen ist.

a) Der notarielle Kaufvertrag vom 21. Januar 1994 ist ein städtebaulicher
Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB. Der für einen städtebaulichen
Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung
ergibt sich daraus, dass die klagende Gemeinde dem Beklagten das Grundstück
als Bauplatz verkauft und ihm in Ziff. XI. des Vertrages eine binnen einer
bestimmten Frist zu erfüllende Verpflichtung zum Bau eines Wohnhauses (vgl.
§ 176 BauGB) auferlegt hat, um das Bauland zeitnah einer durch die Bauleitplanung
zugelassenen Bebauung zuzuführen (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 2018
- V ZR 169/17, NJW 2018, 3012 Rn. 9; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14,
NJW 2015, 3169 Rn. 8 mwN).

b) Für städtebauliche Verträge verdrängt die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung
des § 11 Abs. 2 BauGB grundsätzlich die Vorschriften der §§ 305 ff.
BGB (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 9;
Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 99 f. zum AGBGesetz).
Die von dem Senat bisher offen gelassene Frage, ob das auch für
Verträge gilt, die nach dem 31. Dezember 1994 geschlossen wurden, also nach
Inkrafttreten der - in Umsetzung der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über missbräuchliche
Klauseln in Verbraucherverträgen eingefügten - Vorschrift des
§ 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB), kann auch hier dahinstehen, da der zu
beurteilende Vertrag aus dem Jahr 1994 stammt.

3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, das vereinbarte
Wiederkaufsrecht verstoße gegen § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, weil sich
die Ausübungsfrist von 30 Jahren im Hinblick darauf, dass das Grundstück nicht
verbilligt abgegeben worden sei, als unangemessen darstelle.

a) Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB müssen die in einem städtebaulichen
Vertrag vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen
sein. Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher
Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis
zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde - hier der klagenden
Gemeinde - erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche
Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung
für den Vertragspartner der Behörde führt (vgl. Senat, Urteil vom
26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 19 mwN).

b) Nach diesem Maßstab stellt sich das Wiederkaufsrecht der Klägerin
auch unter Berücksichtigung der Ausübungsfrist von 30 Jahren nicht als unangemessen
dar.

aa) Die Klägerin verfolgte mit der dem Beklagten auferlegten Verpflichtung,
auf dem verkauften Grundstück ein Wohngebäude entsprechend den Festsetzungen
des Bebauungsplans zu errichten, ersichtlich den Zweck, die (zeitnahe)
Erreichung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sicherzustellen bzw.
zu fördern (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Die Vereinbarung von Bauverpflichtungen
gilt als Mittel zur raschen Bebauung des Plangebiets und zur Vermeidung
von Baulücken, um die Erschließung von weiteren Baugebieten aus
Kosten- und Umweltgesichtspunkten möglichst zu vermeiden (vgl. Battis/Krautzberger/
Löhr/Reidt, BauGB, 15. Aufl., § 11 Rn. 46; EZBK/Krautzberger, Februar
2022, BauGB § 11 Rn. 138: „traditionelles Instrument der kommunalen Stadtentwicklungspolitik“;
Schäfer/Uechtritz/Zuber/Hamann, Rechtsgestaltung in der
kommunalen Praxis, § 4 Rn. 11: „unverzichtbare Instrumente einer aktiven kommunalen
Baulandpolitik“; Schwemer, NVwZ 2022, 1166, 1168; vgl. auch § 4
Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 WoFG). Zugleich sind Bauverpflichtungen ein Mittel zur
Verhinderung von Grundstücksspekulationsgeschäften, was ebenfalls ein anerkennenswertes
städtebauliches Ziel darstellt (vgl. Senat, Urteil vom
16. März 2018 - V ZR 306/16, MDR 2018, 1055 Rn. 29; Urteil vom 20. April
2018 - V ZR 169/17, NJW 2018, 3012 Rn. 13).

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde den
Eigentümer auch durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden
angemessenen Frist sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans
zu bebauen (vgl. § 176 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Es ist daher für sich
genommen nicht zu beanstanden, wenn sie dem privaten Käufer ein im Gebiet
eines Bebauungsplans gelegenes Grundstück nur gegen Übernahme einer Bebauungsverpflichtung
verkauft (vgl. BeckOK BauGB/Hoffmann [1.5.2022], § 11
Rn. 21; zu Durchführungsverträgen mit Vorhabenträgern § 12 Abs. 1 Satz 1
BauGB) und diese Verpflichtung durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall des Verstoßes
absichert (vgl. allg. zur Zulässigkeit von Wiederkaufsrechten Senat, Urteil
vom 15. Februar 2019 - V ZR 77/18, NJW 2019, 2602 Rn. 10; Urteil vom
26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 10 mwN).

bb) Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung setzt auch nicht voraus,
dass dem Käufer das Grundstück unterhalb des Verkehrswertes verkauft wird,
zumal Gemeinden unter beihilfe- und haushaltsrechtlichen Gesichtspunkten
Grundstücke grundsätzlich nicht unter dem Verkehrswert veräußern dürfen (vgl.
Schäfer/Uechtritz/Zuber/Hamann, Rechtsgestaltung in der kommunalen Praxis,
§ 4 Rn. 13). Die Pflicht, das Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplans
gemäß zu bebauen, stellt für den Erwerber eines im Baugebiet gelegen Grundstücks
regelmäßig keine schwerwiegende Belastung dar. Denn üblicherweise
wird er ohnehin beabsichtigen, das Grundstück zu bebauen und muss hierbei die
Vorgaben des Bebauungsplans einhalten. Somit erscheint es nicht geboten, die
Bauverpflichtung durch einen Nachlass auf den Verkehrswert des Grundstücks
zu kompensieren. Als unangemessen könnte sich eine Bebauungsverpflichtung
darstellen, wenn dem Erwerber eine besonders kurze, in der Praxis unter Berücksichtigung
üblicher Abläufe nur schwer einzuhaltende Frist für die Bebauung
gewährt wird. Dies ist vorliegend mit einer Bebauungsfrist von acht Jahren nicht
der Fall (vgl. BeckOK BauGB/Hoffmann [1.5.2022], § 11 Rn. 21: „wenigstens drei
Jahre“ seien angemessen).

cc) Auch der vereinbarte Wiederkaufspreis führt nicht zur Unangemessenheit
der Regelung. Im Grundsatz ist es nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft
worden ist, als Wiederkaufspreis zu vereinbaren, da dies der Zweifelsregelung
des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) entspricht (vgl. zu § 138 BGB
Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 11). Dass
der ursprüngliche Kaufpreis nicht zu verzinsen ist, entspricht dem Umstand, dass
der Käufer seinerseits nicht verpflichtet ist, gezogene Nutzungen an den Verkäufer
(und Wiederkäufer) herauszugeben (vgl. hierzu Grüneberg/Weidenkaff, BGB,
81. Aufl., § 457 Rn. 2).

dd) Schließlich ist die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts auch nicht
deshalb unangemessen, weil keine Regelung über die Frist zur Ausübung getroffen
wurde und damit die gesetzliche Frist von 30 Jahren gilt.

(1) Zwar ist nicht zu verkennen, dass eine verbleibende Zeit von 22 Jahren
nach Entstehung des Wiederkaufsrechts für dessen Ausübung sich aus Sicht des
Beklagten als sehr lang darstellt. Die Möglichkeit des Wiederkaufs durch die Klägerin
zum Ankaufspreis schwebte gewissermaßen „wie ein Damoklesschwert“
über ihm. Denn die Regelungen über das Wiederkaufsrecht in den §§ 456 ff. BGB
sehen, anders als beim Rücktrittsrecht (vgl. § 350 BGB), für den Wiederkaufsverpflichteten
nicht die Möglichkeit vor, den Berechtigten unter Fristsetzung zur
Ausübung des Rechts aufzufordern und den Schwebezustand auf diese Weise
zu beenden. Die Klägerin konnte ihr Recht in den Grenzen der Verwirkung und
unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich
30 Jahre lang ausüben.

(2) Dies ist aber keine Folge einer unangemessenen vertraglichen Gestaltung,
sondern folgt aus dem Gesetz (§ 462 Satz 1 BGB), und die einschlägigen
gesetzlichen Regelungen sind im Rahmen von § 11 Abs. 2 BauGB wertungsmäßig
zu berücksichtigen (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 15. Aufl. 2022,
BauGB § 11 Rn. 72; P. Meier, MittBayNot 2022, 280, 282 in seiner Anmerkung
zu dem hiesigen Berufungsurteil).

Die 30-jährige Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts stellt sich
auch nicht einseitig als Vorteil für die Gemeinde und als Nachteil für den Käufer
dar. Denn sie ermöglicht es der Gemeinde, im Einzelfall flexibel zu reagieren,
etwa indem sie einem unverschuldet in wirtschaftliche Not geratenen Käufer die
Frist für die Erfüllung der Bebauungsverpflichtung verlängert. Bei einer kürzeren
Ausübungsfrist wäre die Gemeinde hingegen gezwungen, ihr Recht unmittelbar
oder jedenfalls zeitnah nach fruchtlosem Ablauf der Bebauungsfrist auszuüben,
um es nicht zu verlieren. Alternativ müsste sie mit den Käufern von vornherein
eine kürzere Frist für die Bebauung vereinbaren, um nach deren fruchtlosem Verstreichen
ausreichend Zeit für die Prüfung des weiteren Vorgehens zu haben.
Eine kürzere Ausübungsfrist kann sich somit im Ergebnis für den jeweiligen Käufer
auch nachteilig auswirken.

Daher stellt sich bei einem Verkauf von Bauland an einen privaten Käufer
im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu einem marktgerechten Preis die
Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde für den Fall, dass der Käufer
das Grundstück nicht innerhalb von acht Jahren mit einem Wohngebäude bebaut
oder ohne Zustimmung der Gemeinde unbebaut weiterveräußert, selbst
dann nicht als unangemessen i.S.v. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB dar, wenn eine
Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht nicht vereinbart ist und dieses somit innerhalb
der in § 462 Satz 1 BGB geregelten Frist von 30 Jahren ausgeübt werden
kann.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich die Unangemessenheit
der in Rede stehenden Regelung nicht aus der bisherigen Rechtsprechung
des Senats zu Ausübungsfristen für den Wiederkauf beim sog. „Einheimischenmodell“
ableiten.

aa) Richtig ist, dass nach der Rechtsprechung des Senats zum Verkauf
verbilligten Baulandes an einen privaten Käufer im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages die Ausübungsfrist für das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht
der Gemeinde begrenzt sein und in einem angemessenen Verhältnis zur
Höhe der durch den Preisnachlass dem Käufer gewährten Subvention stehen
muss. So hat der Senat etwa angenommen, dass bei einer Kaufpreisverbilligung
von 50 % eine 20-jährige Ausübungsfrist noch angemessen sein kann (Urteil vom
16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 12, 17 f.). Dagegen verstößt
eine 30-jährige Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts gegen das Gebot
angemessener Vertragsgestaltung, wenn dem Käufer ein nur geringer Preisnachlass
gewährt wurde (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14,
NJW 2015, 3169 Rn. 11, dort weniger als 20 % gegenüber dem Verkehrswert).
Eine 30 Jahre übersteigende Frist ist in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen
(vgl. Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515
Rn. 18; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn. 20; Urteil
vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 15).

bb) Diese Rechtsprechung lässt sich aber auf die vorliegende Konstellation
nicht übertragen.

(1) Beim sog. „Einheimischenmodell“ soll in Gemeinden, die eine starke
Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen
der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter
dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden. Eine Veräußerung unter
dem Verkehrswert ist den Gemeinden wegen des Gebots der sparsamen Verwendung
öffentlicher Mittel nur gestattet, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben
dient und die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird.
Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus von Einheimischen Grundstücke
verbilligt verkaufen, sind daher nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für eine
vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden
- Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Sie müssen insbesondere
sicherstellen, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken zu
errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht
auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland
alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte vermieten.
Vertragliche Regelungen, die entsprechende Bindungen begründen,
schaffen mithin erst die (öffentlich-)rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe
preisgünstigen Baulands; sie müssen daher von den Zivilgerichten vor diesem
Hintergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit überprüft werden (vgl. zum
Ganzen Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 96,
103 f.; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 12 mwN;
zu den dabei zu beachtenden europarechtlichen Vorgaben vgl. EuGH,
Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects
& Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 39 ff., 49 ff. sowie Senat, Urteil vom
26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 33).

Die genannten und die von dem Berufungsgericht zitierten Entscheidungen
betrafen infolgedessen jeweils vertragliche Regelungen, durch die die Käufer
langfristigen Bindungen in der Form von Nutzungsobliegenheiten oder Veräußerungsverboten
unterworfen wurden. So konnte das Wiederkaufsrecht etwa in
dem Fall ausgeübt werden, dass der Erwerber das Grundstück Dritten innerhalb
von 30 Jahren ganz oder teilweise verkauft oder zu eigentumsähnlicher Nutzung
überlässt (Senat, Urteil vom 15. Februar 2019 - V ZR 77/18, NJW 2019, 2602)
oder die Käufer wurden verpflichtet, auf dem Grundstück ein Wohnhaus zu errichten
und mindestens 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit selbst zu bewohnen (Senat,
Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505). In einem anderen von
dem Berufungsgericht zitierten Fall konnte das Wiederkaufsrecht innerhalb von
90 Jahren unter anderem dann ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein
Rechtsnachfolger das Wohnhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt
oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn
über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird (Senat,
Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452).

Da die Bindung des Käufers beim Einheimischenmodell der Preis für den
verbilligten Erwerb des Grundstücks ist, hängt die zulässige Bindungsdauer von
dem Umfang der Verbilligung ab (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010
V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 16; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14,
NJW 2015, 3169 Rn. 12; Urteil vom 15. Februar 2019 - V ZR 77/18, NJW 2019,
2602 Rn. 12).

(2) Die vorliegend zu beurteilende Regelung unterscheidet sich grundlegend
von einem Grundstücksverkauf im Einheimischenmodell.

(a) Dem Beklagten wird keine langfristige Bindung auferlegt, die nur mit
einer angemessen hohen Subvention zu rechtfertigen wäre. Er ist bzw. war einzig
verpflichtet, das Grundstück innerhalb von acht Jahren mit einem dem Bebauungsplan
entsprechenden Wohngebäude zu bebauen. Hätte er diese Verpflichtung
erfüllt, wäre das Wiederkaufsrecht der Klägerin erloschen bzw. nicht entstanden.
Bei der Bebauungsfrist handelte es sich auch nicht um eine Mindestfrist,
der Beklagte war also auch nicht für einen Zeitraum von acht Jahren „gebunden“.
Er hätte das Grundstück vielmehr sofort nach Abschluss des Kaufvertrages und
Erteilung einer Baugenehmigung bebauen und das Wiederkaufsrecht damit zum
Erlöschen bringen können. Anders als beim Einheimischenmodell, bei dem es
regelmäßig dem Käufer generell (vgl. etwa Senat, Urteil vom 16. April 2010
- V ZR 175/09, NJW 2010, 3505; Urteil vom 15. Februar 2019 - V ZR 77/18, NJW
2019, 2602) oder jedenfalls mit Ausnahme engster Familienangehöriger (vgl.
Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298; Urteil
vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169) für einen längeren Zeitraum
verboten ist, das Grundstück weiterzuverkaufen, konnte der Beklagte über das
Grundstück nach dessen Bebauung frei verfügen. Verboten war ihm lediglich der
Weiterverkauf des unbebauten Grundstücks. Die Regelung sollte also ersichtlich
nur der Durchsetzung der Bebauungsverpflichtung dienen; eine sozialpolitische
Zielsetzung ist nicht erkennbar.

(b) Vor diesem Hintergrund stellt sich die Vereinbarung über das Wiederkaufsrecht
der Klägerin auch nicht deswegen als unangemessen dar, weil die
Ausübungsfrist 30 Jahren beträgt, ohne dass dem Beklagten ein besonders
hoher bzw. überhaupt ein Preisnachlass gewährt wurde. Denn mit dieser Ausübungsfrist
geht keine über die (einmalige) Bebauungspflicht des Beklagten hinausgehende
Bindung einher, die ihn in seiner persönlichen oder wirtschaftlichen
Freiheit beschränkt. Indem der Beklagte gegen seine Pflicht zur Bebauung des
Grundstücks binnen acht Jahren verstoßen hatte, war die Bedingung für die Ausübung
des Wiederkaufsrechts eingetreten und ging es nur noch darum, bis wann
dieses längstens ausgeübt werden konnte.

4. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig
dar (§ 561 ZPO).

a) Die Vereinbarungen in Ziffern XI. und XII. des Kaufvertrages verstoßen
entgegen der im Revisionsverfahren vertretenen Auffassung des Beklagten nicht
deshalb gegen das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung gemäß § 11
Abs. 2 BauGB, weil sie nicht hinreichend differenziert sind und insbesondere
keine Härtefallregelung enthalten.

aa) Zwar trifft es im Ausgangspunkt zu, dass der Klägerin das Wiederkaufsrecht
etwa auch in dem Fall zugestanden hätte, dass der Beklagte acht
Jahre nach Vertragsschluss zwar kein bezugsfertiges Wohngebäude, aber einen
Rohbau errichtet hätte. Ebenfalls wäre der Klägerin der Wiederkauf nach dem
Wortlaut des Vertrages möglich gewesen, wenn der Beklagte nach mehr als acht
Jahren ein bezugsfertiges Wohngebäude errichtet hätte. Richtig ist auch, dass
die Klägerin in diesen Fällen nach den vertraglichen Vereinbarungen jeweils nur
den ursprünglichen Kaufpreis sowie etwaige nachweisbare Kosten für Erschließungsmaßnahmen
zu zahlen gehabt hätte, nicht aber eine Entschädigung für
vorhandene baulichen Anlagen. Schließlich sehen die vertraglichen Regelungen
auch keine Beschränkung des Wiederkaufsrechts für den Fall vor, dass der Beklagte
aufgrund von Arbeits- oder Berufsunfähigkeit nicht in der Lage gewesen
wäre, das Wohngebäude fristgerecht fertigzustellen.

bb) Dies führt jedoch nicht zu Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen.
Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung gebietet es nicht, differenzierte
Regelungen für jeden erdenklichen Fall vorzusehen, in dem sich die Ausübung
des Wiederkaufsrechts als unbillig darstellen kann. Vielmehr sind solche
besonderen Umstände des Einzelfalls durch die Gemeinde bei der Ermessensentscheidung
über die Ausübung des Wiederkaufsrechts zu berücksichtigen.

Denn eine Gemeinde ist nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei
der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit
gebunden, weil sie als öffentliche Körperschaft den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts
unterliegt (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015
- V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 36 mwN). Die Klägerin hatte daher im Wege
einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts
im Interesse der Sicherung des mit ihm verfolgten Zwecks geboten ist oder
eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010
- V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010
- V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14,
aaO).

cc) Dass hier Umstände vorlagen, die die Klägerin dazu veranlassen
mussten, von der Ausübung des Wiederkaufsrechts abzusehen, ist nicht festgestellt
und macht der Beklagte auch im Revisionsverfahren nicht geltend. Der
schlichte Zeitablauf seit dem Verstreichen der Bebauungsfrist reicht hierfür schon
deshalb nicht aus, weil der Beklagte auch nach Fristablauf nicht gebaut hat. Die
Ermessensausübung ist somit nicht zu beanstanden, zumal die Klägerin dabei
berücksichtigen durfte, dass der Beklagte bei Nichtausübung des Wiederkaufsrechts
in die Lage versetzt worden wäre, den vollen damaligen Verkehrswert des
Grundstücks zu realisieren, obwohl er gegen seine vertragliche Bebauungspflicht
verstoßen und die von der Klägerin mit dieser verfolgten, dem Allgemeinwohl
dienende Ziele beeinträchtigt hat.

b) Der Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Klägerin steht auch
nicht der Einwand der Verwirkung entgegen.

aa) Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass das Wiederkaufsrecht
der Klägerin nicht verwirkt sei, weil es an dem für die Annahme der Verwirkung
erforderlichen Umstandsmoment fehle. Im Revisionsverfahren hat der Beklagte
keinen von ihm in der Berufungsinstanz gehaltenen Vortrag aufgezeigt, der ein
für die Annahme der Verwirkung hinreichendes Umstandsmoment belegen
könnte. Soweit er mit der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen
Gegenrüge auf seinen im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsatz vom
6. Oktober 2020 verweist, wird dort lediglich ausgeführt, dass die Klägerin den
Beklagten nach Ablauf der Frist für die Bebauung des Grundstücks mehrfach auf
die in Ziffer XVII. des Kaufvertrages geregelte „Gartenpflegepflicht“ hingewiesen
habe. Die Klägerin habe es jedoch unterlassen, den Beklagten auf die bereits
abgelaufene Frist zur Bebauung hinzuweisen und den Beklagten zur Bebauung
aufzufordern.

bb) Diese Tatsachen reichen, als wahr unterstellt, für die Annahme des
Vorliegens eines schutzwürdigen Vertrauenstatbestandes (sog. Umstandsmoment)
nicht aus. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist
neben dem reinen Zeitablauf erforderlich, dass der Berechtigte durch sein gesamtes
Verhalten bei dem Verpflichteten das Vertrauen geschaffen hat, er werde
seinen Anspruch nicht mehr geltend machen, und dass dieser sich darauf eingerichtet
hat. Der Vertrauenstatbestand kann nicht durch bloßen Zeitablauf geschaffen
werden (vgl. Senat, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 275/16, WuM
2018, 236 Rn. 21 f. mwN). Der Hinweis der Klägerin auf die den Beklagten nach
Ziffer XVII. des Kaufvertrages vertraglich treffende Pflicht, das Grundstück im
Rahmen der Vorschriften für das Baugebiet „zu pflegen und zu unterhalten“,
diente ersichtlich dazu, eine Verwilderung des vertragswidrig nicht bebauten
Grundstücks zu verhindern. Dass und weshalb der Beklagte aufgrund dieses Hinweises
überhaupt ein Vertrauen dahin gebildet hat, dass die Klägerin ihr Wiederkaufsrecht
nicht geltend machen werde, ist dem in Bezug genommenen Vortrag
nicht zu entnehmen. Erst Recht ist nicht vorgetragen, dass und wie sich der Beklagte
auf der Grundlage dieses Vertrauens auf die Nichtausübung des Wiederkaufsrechts
eingerichtet hat.

III.
1. Die Revision hat somit Erfolg und das Berufungsurteil ist aufzuheben
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Entscheidung reif und daher zur erstmaligen
Verhandlung und erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

2. Das Berufungsgericht hat sich - aus seiner Sicht folgerichtig - bislang
nicht mit dem von dem Beklagten in der Revisionsinstanz mit der Gegenrüge
aufgezeigten Vortrag aus der Berufungsinstanz befasst, das Rückübertragungsverlangen
sei lediglich in einem Schreiben des Geschäftsleiters der Klägerin erklärt
worden und habe überdies zu seiner Wirksamkeit eines Beschlusses des
Gemeinderats bedurft. Dieser Vortrag ist entscheidungserheblich.

a) Die Erklärung des Rückübertragungsverlangens bedurfte entgegen der
Auffassung des Beklagten allerdings nicht schon deshalb zu ihrer Wirksamkeit
eines Beschlusses des Gemeinderates der Klägerin, weil der Umfang der Vertretungsmacht
des ersten Bürgermeisters in Bayern nach Art. 38 Abs. 1 Satz 2 der
Gemeindeordnung (GO BY) im Außenverhältnis auf seine Befugnisse beschränkt
ist.

aa) Zwar können infolge dieser Vorschrift der erste Bürgermeister und die
von ihm nach Art. 39 Abs. 2 GO BY bevollmächtigten Mitarbeiter Rechtshandlungen
gegenüber Dritten nur wirksam vornehmen, soweit es sich um den Vollzug
von Gemeinderatsbeschlüssen nach Art. 36 Satz 1 Alt. 2 GO BY oder um die
Ausübung eigener Befugnisse nach Art. 37 GO BY handelt (BayVGH, DVBl.
2022, 605 Rn. 35), also insbesondere bei „laufenden Angelegenheiten, die für
die Gemeinde keine grundsätzliche Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen
erwarten lassen“ (Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GO BY). Dass die Ausübung
des Rechts, die Rückübertragung eines Grundstücks gegen Zahlung des
ursprünglichen Kaufpreises zu verlangen, vorliegend eine laufende Angelegenheit
im Sinne dieser Vorschrift darstellt, ist nicht festgestellt.

bb) Dies kann aber im Ergebnis dahinstehen, denn das Rückübertragungsverlangen
wurde bereits im Jahre 2014 erklärt, und zu dieser Zeit war die
organschaftliche Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters einer bayerischen
Gemeinde nach der Rechtsprechung des Senats im Außenverhältnis allumfassend
und unbeschränkt, sodass es zur Wirksamkeit der Rechtshandlungen des
ersten Bürgermeisters einer Beschlussfassung des Gemeinderats nicht bedurfte
(vgl. Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 266/14, BGHZ 213, 30). Dieser
Rechtsprechung haben sich - wie schon zuvor im Anfrageverfahren das Bundesarbeitsgericht
(NZA 2016, 1296) - der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
(Urteil vom 1. Juni 2017 - VII ZR 49/16, MDR 2017, 935 Rn. 11) und bayerische
Oberlandesgerichte angeschlossen (vgl. OLG München, MittBayNot 2018, 281
Rn. 13, bei juris Rn. 12; OLG Nürnberg, MittBayNot 2019, 621 Rn. 12).

Erst durch § 2 Ziffer 10 des Gesetzes zur Änderung des Gemeinde- und
Landkreiswahlgesetzes und anderer Gesetze (BayGVBl. 2018, 145) wurde mit
Wirkung zum 1. April 2018 (siehe § 7 des Gesetzes) der die Vertretungsmacht
des ersten Bürgermeisters beschränkende Satz 2 in Art. 38 Abs. 1 GO BY eingefügt.
Diese Änderung entfaltet keine Rückwirkung für Altfälle, d.h. für die Beurteilung
der Wirksamkeit einer von dem ersten Bürgermeister vor dem 1. April
2018 vorgenommenen Rechtshandlung. Zwar ist der bayerische Gesetzgeber
davon ausgegangen, dass es sich bei der Gesetzesänderung lediglich um eine
„Klarstellung“ handele, die durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
und des Bundesarbeitsgerichts erforderlich geworden sei (LT-Drs. 17/14651
S. 17). Er hat sich aber mit der Begründung, die der Senat und das Bundesarbeitsgericht
für die Annahme einer umfassenden Vertretungsmacht des ersten
Bürgermeisters gegeben haben, nicht auseinandergesetzt und auch keinen
Gesichtspunkt aufgezeigt, den die Bundesgerichte bei ihrer Auslegung von
Art. 38 Abs. 1 GO BY aF nicht oder nicht hinreichend berücksichtigt haben könnten
(zutreffend OLG München, MittBayNot 2018, 281 Rn. 18, bei juris Rn. 17).
Der Senat sieht daher keinen Anlass, von dieser Rechtsprechung für die
Rechtslage bis zum 31. März 2018 abzurücken. Rechtshandlungen, die der erste
Bürgermeister einer bayerischen Gemeinde bis zum 31. März 2018 vorgenommen
hat, waren und bleiben daher aufgrund seiner umfassenden und uneingeschränkten
Vertretungsbefugnis nach Art. 38 Abs. 1 GO BY aF wirksam, ohne
dass es hierzu eines Gemeinderatsbeschlusses bedarf oder bedurfte (so im
Ergebnis auch OLG München, MittBayNot 2018, 281 Rn. 19, bei juris Rn. 18;
OLG Nürnberg, MittBayNot 2019, 621 Rn. 12; Grziwotz, MittBayNot 2017, 302,
303).

b) Nicht geklärt ist jedoch, ob das Rückübertragungsverlangen durch den
Geschäftsleiter der Klägerin wirksam erklärt wurde. Zwar kann der erste Bürgermeister
nach Art. 39 Abs. 2 GO BY einzelne seiner Befugnisse in Angelegenheiten
der laufenden Verwaltung einem Gemeindebediensteten übertragen; eine
darüber hinausgehende Übertragung auf einen Bediensteten bedarf zusätzlich
der Zustimmung des Gemeinderats. Bislang ist aber weder festgestellt, ob eine
Übertragung der Befugnis zur Ausübung des Wiederkaufsrechts vor der Erklärung
vom 14. November 2014 erfolgt ist, noch ob die in Art. 39 Abs. 2 GO BY
geregelten Voraussetzungen für eine solche Übertragung vorlagen (vgl. hierzu
OLG Nürnberg, MittBayNot 2019, 621 Rn. 10 ff.).

Diese Feststellung ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil die von dem
Geschäftsleiter abgegebene Erklärung durch den ersten Bürgermeister der Klägerin
genehmigt wurde. Zwar könnte in der Erhebung der vorliegenden Klage,
bei der die Klägerin durch ihren ersten Bürgermeister vertreten wurde, möglicherweise
eine solche Genehmigung zu erblicken sein. Die Klage wurde aber erst
im Jahre 2019 erhoben und somit nach der Änderung von Art. 38 GO BY, durch
die die Außenvertretungsbefugnis des ersten Bürgermeisters der bayerischen
Gemeinden beschränkt wurde. Genehmigungswirkung könnte der Klage daher
nur zukommen, wenn der erste Bürgermeister nach Art. 38 Abs. 1 Satz 2 nF
i.V.m. Art. 37 GO BY selbst befugt gewesen wäre, die Ausübung des Wiederkaufsrechts
zu erklären, was wiederum entweder einen Beschluss des Gemeinderats
oder aber voraussetzte, dass es sich um eine „laufende Angelegenheit“
i.S.v. Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GO BY handelt. Hierzu sind bislang keine Feststellungen
getroffen worden. Der Klägerin ist, da es für das Berufungsgericht auf
diese Fragen bislang nicht ankam, Gelegenheit zu geben, hierzu ergänzend vorzutragen.