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Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 13.4.2016
BGH, 26.2.2016 - V ZR 208/14

BGB §§ 145, 146, 147 Abs. 2, 308 Nr. 1, 310 Abs. 1 u. 3
Unwirksamkeit einer Kaufvertragsklausel mit unangemessen langer Bindungsfrist für Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrags

a) Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines
Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind auch
dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn dem Antragenden ein (inhaltlich beschränktes)
Lösungsrecht eingeräumt wird.
b) In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Klausel unwirksam, wonach das Angebot zum
Abschluss eines Bauträgervertrags durch die Erklärung des Antragenden aufschiebend bedingt
ist, dass die Finanzierung gesichert ist.
c) Ein Bauträgervertrag, in dem der Verbraucher zur Umsatzsteuer optiert, um eine
Umsatzsteuerrückvergütung zu erlangen, ist kein Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs. 3 BGB,
sondern ein Unternehmervertrag gemäß § 310 Abs. 1 BGB. In einer solchen Fallgestaltung sind
hohe Anforderungen an die Erschütterung der Indizwirkung eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1
BGB zu stellen.

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht meint, der Kaufvertrag sei wirksam zustande gekommen.
Die Beklagte habe ein schutzwürdiges Interesse an einer - langen -
Bindungsfrist von drei Monaten, das im Rahmen von § 308 Nr. 1 BGB anzuerkennen
sei. An der Konstruktion des NATO-Haus-Vertriebs sei eine Vielzahl
von Personen beteiligt, u. a. die Kläger, die Beklagte, die mit der Organisation
der Finanzierung und der Anlage des Betrags aus der Umsatzsteuerrückerstattung
beauftragen Unternehmen und die finanzierende Bank. Auch die Ortsverschiedenheit
der Beteiligten und die damit verbundenen Postlaufzeiten spielten
im Hinblick auf die Beurkundungserfordernisse eine nicht unbedeutende Rolle.
Die Frist von drei Monaten sei eingehalten worden.

II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich
weder ein Anspruch der Kläger auf Rückabwicklung des Kaufvertrags noch der
Annahmeverzug der Beklagten verneinen.
a) Ein Bereicherungsanspruch der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1
BGB und der Annahmeverzug der Beklagten gemäß § 293 BGB scheiden aus,
wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist, wenn also die Beklagte
das Angebot der Kläger rechtzeitig angenommen hat. Als Angebot unter Abwesenden
konnte das Angebot nach § 147 Abs. 2 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt
angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort
unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte. Dieser Zeitraum beträgt bei
einem - wie hier - finanzierten und beurkundungsbedürftigen Vertrag, dessen
Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, vier Wochen ab Abgabe des Angebots
(Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873
Rn. 12 f.). Das gilt auch, wenn es sich bei dem Vertrag - wie hier - um einen
Bauträgervertrag handelt (Senat, Urteil vom 27. September 2013 - V ZR 52/12,
NJW 2014, 854 Rn. 12). Rechtzeitig wäre die Annahme deshalb nur, wenn das
Angebot der Kläger abweichend hiervon bei der Annahme durch die Beklagte
noch nicht erloschen gewesen wäre.
b) Das Berufungsgericht leitet den Fortbestand des Angebots der Kläger
aus der in Abschnitt I Nr. 1 des Angebots vorgesehenen Bindungsfrist von drei
Monaten ab. Diese Begründung ist nicht tragfähig, weil die Klausel nach dem
festgestellten Sachverhalt unwirksam ist.
aa) Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Beklagte diese Klausel
vorformuliert und den Klägern gestellt hat und dass die Klausel deshalb als
Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist. Im Revisionsverfahren ist dies
zugunsten der Kläger zu unterstellen.
bb) Dem von ihm angelegten Maßstab des § 308 Nr. 1 BGB hält die
Klausel indessen nicht stand.
(1) Die Bindungsfrist von drei Monaten ist unangemessen lang im Sinne
von § 308 Nr. 1 BGB, weil sie wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB be-
stimmten Zeitraum von vier Wochen hinausgeht. So liegt es, wenn die Bindungsfrist
des Kunden an sein Angebot mehr als sechs Wochen beträgt (Senat,
Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 5/12, NJW 2014, 857 Rn. 10). Geht die Bindungsfrist
wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinaus,
stellt dies nur dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der
Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter
welchem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung
zurückstehen muss (Senat, Urteile vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010,
2873 Rn. 8, vom 27. September 2013 - V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 14 f.
und vom 17. Januar 2014 - V ZR 5/12, NJW 2014, 857 Rn. 11).
(2) Die von dem Berufungsgericht angestellten Erwägungen (die Vielzahl
der am Vertragsschluss Beteiligten und die durch deren Ortsverschiedenheit
bedingte Verlängerung der Postlaufzeiten) ergeben das erforderliche schutzwürdige
Interesse der Beklagten nicht. Die Vielzahl von Beteiligten und eine
weite Entfernung des Geschäftssitzes des Bauträgers von dem Wohnsitz des
Kunden sind angesichts der Möglichkeiten elektronischer Kommunikation (per
Fax und E-Mail) nicht mehr als Gründe anzuerkennen, die ein schutzwürdiges
Interesse des Verwenders an einer Verlängerung der Fristen für die Bindung
des Kunden an sein Angebot begründen (Senat, Urteil vom 17. Januar 2014
- V ZR 5/12, aaO Rn. 11).
(3) Auch die von ihr zusätzlich vorgetragenen Gründe ergeben ein
schutzwürdiges Interesse der Beklagten an einer Bindungsfrist von drei Monaten
nicht.
(a) Sie meint, der Bauträgervertrag habe sich auf eine Bebauung mit insgesamt
24 Einheiten bezogen. Die Durchführbarkeit des Projekts sei erst nach
dem Verkauf einer Mindestzahl von Wohnungen gesichert gewesen. Außerdem
sei es den Klägern unstreitig darum gegangen, Steuervorteile zu erzielen.
(b) Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht zwar nicht getroffen.
Der Vortrag der Beklagten ist aber schon nicht schlüssig. Nach dem Inhalt des
von ihr angenommenen Vertragsangebots der Kläger bestand die behauptete
Ungewissheit über die Durchführbarkeit des Objekts nicht. Danach waren die
Verträge mit der BImA über die Vermietung der herzustellenden Wohnungen an
Offiziere der ausländischen Streitkräfte bereits abgeschlossen. Der Fertigstellungszeitpunkt
war zudem schon auf den 29. Dezember 2006 festgelegt. Es war
schließlich nicht erforderlich, den Vertragsschluss im Hinblick auf die von dem
Käufer bezweckten Steuervorteile hinauszuschieben. Die Käufer hatten nach
§ 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert und sich damit für eine Vermietung des Objekts
unter Nutzung der Umsatzsteuerrückvergütung entschieden.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen
Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
a) Das Angebot war bei Abgabe der Annahmeerklärung am 10. Dezember
2006 nicht deshalb noch annahmefähig, weil es nach seinem Abschnitt I
Nr. 5 vom Verkäufer erst angenommen werden konnte, wenn der Käufer dem
Verkäufer schriftlich mitgeteilt hatte, dass die Finanzierung „zu für ihn zu akzeptablen
Bedingung(en)“ gesichert ist.
aa) Diese Regelung vermag die in Abschnitt I Nr. 1 des Angebots vorgesehene
lange Bindungsfrist von drei Monaten im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB
nicht zu rechtfertigen.
(1) Zwar kann sich aus dieser Klausel eine Verpflichtung der Beklagten
ergeben, jedenfalls in den ersten beiden Monaten nach der Abgabe des Ange-
bots die Mitteilung der Kläger abzuwarten. Eine solche Wartefrist rechtfertigt
eine von der gesetzlichen Annahmefrist abweichende Bindungsfrist aber nicht.
Der Senat hat das für eine Klausel entschieden, nach der „der Angebotsempfänger
das Kaufangebot frühestens annehmen kann, wenn eine verbindliche
Finanzierungszusage eines deutschen Kreditinstituts für das Kaufobjekt abgegeben
wurde“. Er hat das damit begründet, dass sich durch eine solche Pflicht
nichts an der überlangen Bindung des Antragenden und an dessen Ungewissheit
ändere, ob und wann der Empfänger das Angebot annehmen werde. Außerdem
könne der Antragende nicht verhindern, dass der Empfänger für ihn
eine Finanzierungszusage beschaffe und ihn nach Monaten mit einer Annahmeerklärung
überrasche (Senat, Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 108/13,
Wohnungseigentümer 2014, 113, 114 = juris Rn. 13 aE). Das ist nicht anders,
wenn der Verkäufer - wie hier - statt einer Finanzierungszusage der Bank die
Erklärung des Käufers abzuwarten hat, dass die Finanzierung gesichert ist.
(2) Das nach § 308 Nr. 1 BGB für die Gültigkeit der Klausel erforderliche
schutzwürdige Interesse der Beklagten an der vorgesehenen langen Bindungsfrist
von drei Monaten bestünde auch dann nicht, wenn die Regelung in Abschnitt
I Nr. 5 des Angebots entsprechend der von dem Vertreter der Beklagten
in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht als ein
- möglicherweise befristetes - einseitiges Lösungsrecht der Käufer zu verstehen
sein sollte. Ein solches - bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung
eher fernliegendes - Lösungsrecht veränderte nämlich weder Geltung, Beginn
und Länge der Annahmefrist noch die Bewertung der Bindungsfrist von drei
Monaten.
(a) Auch ein Angebot unter Abwesenden, von dem sich der Antragende
- gegebenenfalls auch befristet (dazu Senat, Urteil vom 26. März 2004
- V ZR 90/03, WM 2004, 2180, 2181) - wieder lösen kann, erlischt nach § 146 BGB
mit dem Ablauf der in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Frist. Es entfaltet
zwar nach § 145 Halbsatz 2 BGB keine Bindungswirkung; es ist aber ein Angebot,
das den gesetzlichen Anforderungen entspricht und angenommen werden
kann, wenn es nicht zuvor widerrufen worden ist. § 146 BGB gilt auch für ein
solches Angebot. Denn nach dieser Vorschrift führt der Ablauf der Annahmefrist
nicht nur zum Fortfall der Bindungswirkung nach § 145 Halbsatz 1 BGB, sondern
zum Fortfall des Angebots (Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09,
NJW 2010, 2873 Rn. 15 und vom 22. November 2013 - V ZR 229/12, juris
Rn. 10; Erman/Armbrüster, BGB, 14. Aufl., § 146 Rn. 4). Die Vorschrift sieht
das Erlöschen schlechthin für alle Angebote nach § 145 BGB vor. Ihr Zweck
rechtfertigt keine Ausnahme für Angebote, die auf unbestimmte oder bestimmte
Zeit nach § 145 Halbsatz 2 BGB nicht binden. Andernfalls könnte ein nicht bindendes
Angebot bei Fehlen eines Widerrufs auch dann noch angenommen
werden, wenn der Antragende eine Annahme nach den Umständen nicht mehr
zu erwarten braucht. Das soll § 146 BGB verhindern (vgl. Senat, Urteil vom
7. Juni 2013 - V ZR 10/12, ZfIR 2013, 766 Rn. 22).
(b) Ein Lösungsrecht der beschriebenen Art würde weder Beginn noch
Länge der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB verändern. Diese Frist setzt sich
jedenfalls bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss
regelmäßig eine Bonitätsprüfung vorausgeht, aus der Zeit für die
Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit
sowie der Zeit der Übermittlung der Antwort an den Antragenden
zusammen. Sie beginnt mit der Abgabe des Angebots (Senat, Urteil vom
11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 11). An den für die Bemessung
der Frist maßgeblichen Gesichtspunkten ändert der Umstand, dass der
Käufer sich den Widerruf vorbehalten hat, nichts. Zwar mag ein Empfänger, der
mit einem Widerruf des Angebots rechnen muss, bemüht sein, sich schneller zu
entscheiden. Für die Länge seiner Bearbeitungs- und Überlegungszeit bleiben
aber letztlich der Inhalt des angetragenen Vertrags und die Bonität des Antragenden
entscheidend. Die Widerruflichkeit des Angebots führt auch nicht zu
einem Hinausschieben des Fristbeginns. Sie ist vielmehr eine Eigenart des dem
Empfänger gemachten Angebots. Dieser kann nicht abwarten, ob der Widerruf
erfolgt. Er muss vielmehr gleich in die Prüfung des Angebots eintreten und in
Kauf nehmen, dass sich seine Befassung mit dem Angebot als nutzlos erweist,
wenn der Antragende es widerruft.
(c) Etwas anderes ergibt sich schließlich nicht daraus, dass sich der Käufer
innerhalb von zwei Monaten zu seiner Finanzierung erklären soll. Das mag
dazu führen, dass das Angebot jedenfalls solange unter Vorbehalt eines Widerrufs
Bestand haben soll. Mit diesem Inhalt wäre die Klausel, die mangels abweichender
Feststellungen für das Revisionsverfahren ebenfalls als Allgemeine
Geschäftsbedingung zu behandeln ist, aber ihrerseits mit § 308 Nr. 1 BGB nicht
zu vereinbaren und deshalb unwirksam. Sie enthielte dann eine zusätzliche
Fortgeltungsklausel, weil das Angebot auch nach Ablauf der Annahmefrist als
jederzeit widerruflich bestehen bliebe. Die Klausel wiche, so verstanden, von
der gesetzlichen Regelung in § 146 BGB wesentlich ab und wäre nicht durch
ein schutzwürdiges Interesse des Verwenders gerechtfertigt (vgl. Senat, Urteil
vom 7. Juni 2013 - V ZR 10/12, ZfIR 2013, 766 Rn. 18).
bb) Die Klausel führt auch nicht dazu, dass das Angebot nicht vor der
Mitteilung der Kläger wirksam geworden und deshalb rechtzeitig angenommen
worden wäre. Das Angebot könnte zwar durch die Klausel unter die aufschiebende
Bedingung gestellt worden sein, dass die Kläger der Beklagten die Sicherung der Finanzierung mitteilen.
Die Klausel hielte aber auch mit einem solchen
Inhalt einer Kontrolle am Maßstab des § 308 Nr. 1 BGB nicht stand.
(1) Diese Vorschrift ist auf die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung
eines Angebots anwendbar. Es ist allerdings umstritten, ob die - individualvertraglich
mögliche (MüKoBGB/Busche, 7. Aufl., § 145 Rn. 7) - aufschiebende
Bedingung eines Angebots zu einer Verlängerung der Annahmefrist des
§ 147 Abs. 2 BGB um den Zeitraum führt, in welchem der Bedingungseintritt
typischerweise erwartet werden kann (so: Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer,
AGB-Recht, 6. Aufl., § 308 Nr. 1 BGB Rn. 17), oder dazu, dass die Annahmefrist
erst mit dem Eintritt der Bedingung beginnt (so: OLG Düsseldorf, NZG 2005, 352, 354).
Darauf kommt es indessen nicht an. § 308 Nr. 1 BGB erfasst
zwar nach dem Wortlaut nur Bestimmungen, durch die sich der Verwender unangemessen
lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme
oder Ablehnung eines Angebots vorbehält. Sie ist aber weit auszulegen und gilt
damit für alle vorformulierten Erklärungen, mit denen sich der Verwender über
den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitpunkt hinaus die Annahme vorbehält.
Dazu gehören etwa Klauseln, nach denen ein Angebot nach Ablauf der Annahmefrist
des § 147 Abs. 2 BGB nicht erlischt, sondern - wenn auch widerruflich
- fortbesteht. Denn auch solche Klauseln führen zu einem unangemessen
lange dauernden Schwebezustand, vor dem § 308 Nr. 1 BGB den Vertragspartner
des Verwenders schützen soll (zum Ganzen: Senat, Urteil vom
7. Juni 2013 - V ZR 10/12, ZfIR 2013, 766 Rn. 19 f). Für eine Klausel, durch die
das Angebot des Vertragspartners des Verwenders durch seine Mitteilung über
die Sicherung der Finanzierung aufschiebend bedingt wäre, gälte auch dann
nichts anderes, wenn sie dazu führte, dass die Annahmefrist nicht beginnt.
Denn auch dadurch entsteht ein unangemessen langer Schwebezustand. Dass
er den Beginn der Frist betrifft, nicht ihren Ablauf, ist dabei ohne Bedeutung.
(2) Entscheidend ist, dass eine solche Regelung von dem gesetzlichen
Leitbild der §§ 145, 146 und § 147 Abs. 2 BGB abweicht. Ein Angebot unter
Abwesenden wird nach § 145 BGB ohne weiteres Zutun des Antragenden mit
der Abgabe wirksam und setzt die gesetzliche Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB
von vier Wochen in Gang. Wird es innerhalb dieser Frist nicht angenommen,
erlischt es nach § 146 BGB ohne Zutun des Antragenden. Der Vertrag
kann dann nur noch dadurch zustande kommen, dass der Antragende das nach
§ 150 Abs. 1 BGB in der verspäteten Annahme liegende neue Angebot des
Empfängers des Angebots seinerseits annimmt. Davon weicht eine vorformulierte
aufschiebende Bedingung ab. Das Angebot wird nicht mit der Abgabe,
sondern erst mit dem Eintritt der Bedingung wirksam. Daran ändert es nichts,
dass das Angebot im Vorgriff auf den Eintritt der Bedingung angenommen werden
könnte (dazu: BGH, Urteil vom 7. November 2001 - VIII ZR 13/01, BGHZ
149, 129, 134).
(3) Die dargestellte Abweichung ist auch wesentlich. Wer einem anderen
ein aufschiebend bedingtes Angebot macht, befindet sich bis zum Eintritt der
Bedingung nicht in der Lage eines Interessenten, der dem Verkäufer noch gar
kein Angebot gemacht hat. Sein Angebot bindet ihn vielmehr schon vor dem
Wirksamwerden. Er muss nämlich mit dem Eintritt der Bedingung rechnen und
kann von seinem Angebot nicht ohne Weiteres Abstand nehmen. Wenn der
Eintritt der Bedingung - wie es hier wäre - von seinem Verhalten abhängt, muss
er sich darüber hinaus um ihren Eintritt bemühen. Sein Bemühen würde sich
hier auch nicht in einem Schreiben an den Verkäufer erschöpfen; er müsste
seine Bank vielmehr um eine förmliche Finanzierungszusage bitten und die
Voraussetzungen hierfür schaffen. Er könnte nicht untätig bleiben, weil ein solches
Verhalten als treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts zu werten
sein und nach § 162 Abs. 1 BGB dazu führen kann, dass die Bedingung als
eingetreten gilt, und das unter Umständen zu einem Zeitpunkt, in dem er es
nicht erwartet. Er müsste schließlich selbst dann mit dem Eintritt der Bedingung
rechnen, wenn es ihm nicht gelungen ist, eine Finanzierung zu erhalten, und
ihm der Verkäufer auf eine entsprechende Mitteilung hin selbst eine Finanzierung
verschafft. Im Ergebnis ist der Antragende damit über die Annahmefrist
hinaus in einem Zeitraum gebunden, der die Annahmefrist wesentlich überschreiten
und den er nur begrenzt beherrschen kann.
b) Das Berufungsgericht hat allerdings übersehen, dass die Bindungsfrist
als Allgemeine Geschäftsbedingung hier nicht unmittelbar am Maßstab des
§ 308 Nr. 1 BGB zu messen ist, sondern am Maßstab des § 307 Abs. 1 und 2 BGB.
Der Fehler führt indessen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
nicht dazu, dass die Klausel als wirksam anzusehen wäre.
aa) Die Kläger haben den Kaufvertrag nicht als Verbraucher, sondern als
Existenzgründer geschlossen. Er ist deshalb nicht als Verbrauchervertrag im
Sinne von § 310 Abs. 3 Satz 1 BGB, sondern als Unternehmervertrag im Sinne
von § 310 Abs. 1 Satz 1 in der hier noch maßgeblichen bis zum 27. Juli 2014
geltenden Fassung anzusehen (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Februar 2005
- III ZB 36/04, BGHZ 162, 253, 256 f. und Urteil vom 15. November 2007
- III ZR 295/06, NJW 2008, 435 Rn. 6). In dem Kaufvertragsangebot haben die
Kläger nämlich nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert, um eine
Umsatzsteuerrückerstattung zu erlangen. Das lässt sich nach § 9 Abs. 2 Satz 1
UStG nur erreichen, wenn das Grundstück unter weiterem Verzicht auch auf die
Umsatzsteuerbefreiung der Grundstücksvermietung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe
a UStG von den Klägern zur gewerblichen Vermietung eingesetzt wird. Die Folge
davon ist, dass die Kläger mit dem Kaufvertrag zu Unternehmern nicht nur
im Sinne von § 9 Abs. 1, § 2 Abs. 1 UStG, sondern es auch im Sinne von § 14
BGB wurden.
bb) An der Beurteilung der Bindungsfrist änderte das nichts. Die Klausel
über die Bindungsfrist hielte auch einer Inhaltskontrolle an dem richtigerweise
anzulegenden Maßstab der § 310 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 2 BGB nicht stand.
Im Rahmen dieser Inhaltskontrolle kommt dem im Geschäftsverkehr mit Unternehmern
nicht unmittelbar geltenden Klauselverbot des § 308 Nr. 1 BGB Indizwirkung
für eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners zu
(Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 53 und
BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007 - XII ZR 13/06, NJW 2008, 1148 Rn. 18;
MüKoBGB/Basedow, 7. Aufl., § 310 Rn. 7; Staudinger/Coester-Waltjen, BGB
[2013], § 308 Nr. 1 Rn. 23; Fuchs in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht,
11. Aufl., § 308 Nr. 1 BGB Rn. 10 und Ulmer/Schäfer ebda. § 310 BGB Rn. 27,
31). Die Bindungsfrist hält, wie ausgeführt, dem Maßstab des § 308 Nr. 1 BGB
nicht stand. Damit wird indiziert, dass sie auch den Anforderungen des § 307 Abs. 2 BGB
nicht genügt. Anhaltspunkte, die eine andere Beurteilung rechtfertigen
könnten, hat das Berufungsgericht bislang nicht festgestellt.
c) Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger die verspätete Annahmeerklärung
der Beklagten, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt, angenommen
haben, bestehen nicht. Eine Annahme durch Schweigen kommt bei
beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht. Die von
dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen wie etwa die
Kaufpreiszahlung oder auch die Entgegennahme der Auflassung sind grundsätzlich
nicht als schlüssige Annahmeerklärung auszulegen (Senat, Urteile vom
11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 16-18 und vom
17. Januar 2014 - V ZR 108/13, Wohnungseigentümer 2014, 113, 114 = juris
Rn. 14).

III.
Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben.
Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die erforderlichen Feststellungen
fehlen. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen
Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Folgendes hin:
1. Es wird zunächst festzustellen sein, ob die Klauseln in Abschnitt I Nr. 1
und 2 des Angebots der Kläger von der Beklagten vorformuliert und den Klägern
gestellt worden und deshalb als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen
sind.
2. Bejahendenfalls wäre festzustellen, ob die Indizwirkung eines Verstoßes
gegen § 308 Nr. 1 BGB erschüttert ist. Dabei wäre die besondere Lage der
Kläger zu berücksichtigen (dazu: MüKoBGB/Basedow, 7. Aufl., § 310 Rn. 8).
Diese hatten die Absicht, als Verbraucher durch eine Vermögensanlage Steuern
zu sparen. Zu Unternehmern sind sie nur durch die - jedenfalls nach dem
äußeren Erscheinungsbild von der Beklagten vorbereitete - Option zur Umsatzsteuer
geworden. In einer solchen Fallgestaltung sind deshalb hohe Anforderungen an die Erschütterung der Indizwirkung eines Verstoßes gegen § 308
Nr. 1 BGB zu stellen.