letzte Aktualisierung: 25.1.2024
OLG Celle, Beschl. v. 4.9.2023 – 7 W 22/22 (L)

GrdstVG §§ 6, 9 Abs. 1 Nr. 1
Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung wegen fehlender Landwirtseigenschaft;
Rückverpachtungsmodell

1a. Vorhandenes Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken reicht nicht aus, um den
Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden auf Seiten des Erwerbers
auszuräumen, wenn der Landwirt ohne Zusammenhang mit seinem landwirtschaftlichen Betrieb
Flächen erwirbt (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 – BLw 4/13).
1b. An einer solchen Verbindung fehlt es, wenn der Landwirt die Flächen nicht selbst
bewirtschaften will, sondern lediglich auf Vorrat erwirbt und sie langfristig rückverpachtet.
2. Bei Betrieben mit einer Eigenlandquote von weniger als 50 % besteht regelmäßig ein dringendes
Aufstockungsbedürfnis. Ein Eigenlandanteil von mehr als 50 % schließt ein dringendes
Aufstockungsbedürfnis aber nicht aus (Fortführung von Senat, Beschluss vom 17. September 2012
– 7 W 26/12 (L), juris Rn. 47).

Gründe

I.
Die Beteiligten streiten um die Versagung der grundstückverkehrsrechtlichen Genehmigung des
verfahrensgegenständlichen notariellen Grundstücksaufvertrages vom 20. November 2020.
Die Grundstücke stehen im Eigentum des Beteiligten zu 1. Es handelt sich um sechs Flurstücke
zur Gesamtgröße von 14,4203 ha, die allesamt als Landwirtschaftsfläche eingetragen sind.
Der Kaufvertrag wurde dem Beteiligten zu 3 vom Urkundsnotar am 23. Dezember 2020 mit
dem Antrag auf Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vorgelegt. Der Beteiligte zu 3
erließ unter dem 8. Januar 2021 einen Zwischenbescheid nach § 6 GrdstVG, mit dem die Frist
auf zwei Monate verlängert wurde. Zuvor hatte die Beteiligte zu 4 der Beteiligten zu 3 mitgeteilt,
die Ausübung des Vorkaufsrechts zu prüfen. Am 2. Februar 2021 erließ der Beteiligte zu 3 einen
weiteren Zwischenbescheid, mit dem er die Frist auf insgesamt drei Monate verlängerte, und der
dem Urkundsnotar am 3. Februar 2021 zugestellt wurde. Mit Bescheid vom 4. März 2021,
zugestellt am 5. März 2021, teilte der Beteiligte zu 3 dem Urkundsnotar mit, dass die Beteiligte
zu 4 ihr siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht ausübe. Am 17. März 2021 hat die Antragstellerin
daraufhin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 22 GrdstVG gestellt, gerichtet
auf die Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages. Mit dem angefochtenen
Beschluss vom 24. März 2022 hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Geestland den
Antrag zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin, der das
Landwirtschaftsgericht nicht abgeholfen hat.

Die von der Siedlungsbehörde benannten Landwirte sind jeweils an dem Erwerb eines Teils der
Fläche interessiert. Der Interessent G. bewirtschaftet mindestens 305ha, wovon 93ha Eigenland
sind. Die zu erwerbende Fläche befindet sich in unmittelbarer Nähe zu der Hofstelle. Von ihm
bewirtschaftetes Pachtland befindet sich in bis zu 30km Entfernung.

Die Landwirte D. bewirtschaften 153ha, wovon 85ha Eigenland sind.

Die Antragstellerin hat sich für die Eigenschaft als Landwirtin in erster Linie auf ihren Vortrag
in dem Verfahren 7 W 21/21 vor dem Senat bezogen. Dort hatte sie im Wesentlichen Folgendes
geltend gemacht:

Bereits 2018 und 2019 habe ihre Rechtsvorgängerin, die B. GmbH, 44,7 ha Grünlandflächen
bewirtschaftet. Hierfür seien ihr für das Jahr 2019 EU-Beihilfen in Höhe von insgesamt
(Basisprämie 7.715,79 € + Umverteilungsprämie 1.947,45 € + Greeningprämie 3.772,70 € +
Mitteln aus der Haushaltsdisziplin des EGFL 163,66 € =) 13.599,60 € bewilligt worden. Auch
betreibe sie in kleinem Umfang Tierhaltung.

Zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts habe sie bereits unter ihrer postalischen
Anschrift über eine eigene Hofstelle mit geeigneten Wirtschaftsgebäuden und Maschinen zur
Flächenbewirtschaftung verfügt. Sie habe bereits damals, zum maßgeblichen Zeitpunkt der
Ausübung des Vorkaufrechts in 2021, geplant gehabt, einen leistungsfähigen
landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb aufzubauen.

Zwar sei der größte Teil ihrer sehr umfangreichen landwirtschaftlichen Nutzflächen, die
überwiegend im Gebiet der Gemeinde B. und in den anliegenden Gemeinden lägen, an
Landwirte verpachtet. Dies beruhe insbesondere darauf, dass sie landwirtschaftliche Flächen
gekauft habe, die bereits verpachtet gewesen seien, sodass sie in die jeweiligen Pachtverträge
eingetreten sei und die Pachtverträge in der Regel auf Wunsch der Pächter auch verlängert
worden seien. Um eine eigene leistungsfähige landwirtschaftliche Tätigkeit aufzubauen, seien
aber auch einige Pachtverträge nach deren Beendigung nicht verlängert worden. Diese Flächen
würden seitdem selbst bewirtschaftet. Dementsprechend habe sie zu Beginn des Jahres 2020
bereits zusammenliegende Ackerflächen im Umfang von ca. 17,72 ha eigenbewirtschaftet,
nämlich Mais und andere Ackerfrüchte angebaut. Einschließlich der Grünlandflächen habe sie
damit insgesamt landwirtschaftliche Nutzflächen im Umfang von 63,65 ha selbst bewirtschaftet
und hierfür auch die EU-Direktzahlungen beantragt.

Außerdem plane sie, die zusammenhängend und in direkter Nähe zu ihrer Hofstelle gelegenen
Ackerflächen im Umfang von ca. 34,4 ha, die neben den Waldflächen Gegenstand des
verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages sind, ebenfalls nach Beendigung des derzeitigen
Pachtvertrages im Jahr 2023 selbst zu bewirtschaften.

Als weiteren Erwerbszweig neben der Agrarwirtschaft und der Grünlandbewirtschaftung halte
sie auch eigene Tiere, die angesichts des großen Umfangs der eigenen Flächen in besonders
naturnaher und artgerechter Haltung gehalten würden und die mit den vorhandenen Anlagen
und Einrichtungen zu hochwertigem Fleisch verarbeitet werden könnten. Dieses Fleisch könne
zu hohen Preisen an konzerneigene andere Gesellschaften verkauft werden, wodurch hohe
Erträge erzielt werden könnten. Am Ende des Jahres 2020 habe sie insgesamt 14 Schafe, sieben
Rinder und zwei Schweine gehalten.

Die Arbeitsleistungen für die Bewirtschaftung der Ackerflächen würden vorerst überwiegend
durch Lohnunternehmer und beauftragte Landwirte durchgeführt. Da der weitere Ausbau der
Agrarwirtschaft geplant sei, sollten auch hierfür noch eigene Maschinen angeschafft werden. Sie
habe den Erwerb sämtlicher Flächen, Gebäude und Maschinen vollständig mit Eigenkapital
finanziert und werde auch zukünftig Anschaffungen mit Eigenkapital finanzieren können.
Kosten für Fremdkapital fielen nicht an. Durch die Eigenbewirtschaftung der Flächen und die
Tierhaltung könnten daher nachhaltig Gewinne erzielt werden.

Der Gesellschafter-Geschäftsführer, Herr B.H., sei Pflichtmitglied bei der landwirtschaftlichen
Alterskasse und der landwirtschaftlichen Krankenkasse. Aufgrund der außerlandwirtschaftlichen
Einkünfte und der bestehenden privaten Krankenversicherung sei er von der
Versicherungspflicht aber derzeit befreit.

Die Pläne zur Ausgliederung des landwirtschaftlichen Betriebes der B. GmbH auf sie als
Tochtergesellschaft, und zur Ausweitung der eigenen landwirtschaftlichen Tätigkeit, seien bereits
lange Zeit vor Abschluss des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages getroffen worden. Der
Vertrag über die Ausgliederung sei zum Zeitpunkt der Zustellung des Versagungsbescheides
bereits beurkundet gewesen und habe lediglich noch vollzogen werden müssen.
Für ihre weitere wirtschaftliche Entwicklung hatte die Antragstellerin zunächst vorgetragen, dass
sie im Wirtschaftsjahr 2020/21 noch ausschließlich Gründlandflächen bewirtschaftet habe,
erstmals nach dem 1. Mai 2021 auch Ackerland (Bl. 204, 217). Gesonderte, der Landwirtschaft
zuzuordnende Buchhaltungspositionen seien nicht vorhanden. Die in dem Steuerbescheid und
dem Jahresabschluss ausgewiesenen Verluste beruhten auf der Forstwirtschaft, die
landwirtschaftlichen Kosten müssten gegebenenfalls geschätzt werden (Bl. 217). Mit Schriftsatz
vom 12. Mai 2023 hat sie diesen Vortrag insoweit korrigiert, dass sie im Kalenderjahr
2020 62,3032 ha selbst bewirtschaftet habe, davon 19,8677 ha Ackerland. Bei dem Rest handele
es sich um Dauergrünland (Bl. 228).

Ungeachtet ihrer Landwirteigenschaft habe die Genehmigung nicht versagt werden dürfen, weil
beide als Erwerbsinteressenten bezeichneten Landwirte nicht dringend aufstockungsbedürftig
seien. Unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Senats in 7 W 26/12 vom
7. November 2012 meint sie, ein dringendes Aufstockungsbedürfnis scheide aus, wenn der
Eigenlandanteil bereits mehr als 50% betrage. Das treffe zumindest auf den
Erwerbsinteressenten D. zu. Die Beweisaufnahme habe ebenfalls kein dringendes
Aufstockungsinteresse ergeben. Die Zeugen hätten lediglich bekundet, dass es schwierig sei, an
landwirtschaftliche Flächen zu gelangen, weshalb sie diese Gelegenheit nicht hätten verpassen
wollen. Der Erwerbsinteressent G. verfüge zwar über einen geringeren Eigenanteil, sei aber
überdurchschnittlich groß. Angesichts der in dem Kaufvertrag vorgesehenen langfristigen
Rückverpachtung nutze die Aufstockung dem Betrieb auch mittelfristig nichts. Er verfüge auch
jetzt über ausreichend Weidefläche. Schließlich genüge es nicht, dass der Erwerb für die
Interessenten "sinnvoll" sei; auch aus der Lage der Flächen zu den jeweiligen Höfen folge hier
nichts.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts seien die Erwerbsinteressenten auch nicht in der Lage,
den Kaufpreis zu entrichten.

Die Antragstellerin beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Geestland vom 24. März 2022 (13
Lw 16/21) abzuändern und den Kaufvertrag vom 20. November 2020 des Notars Ralf
Zimmermann in B. (Urkundenrolle Nr. XXX/2020) zu genehmigen.
Die Beteiligten zu 3 und 4 beantragen,
die Beschwerde zurückzuweisen.

Die Landwirtschaftskammer hat Stellung genommen. Inhaltlich wird auf ihre Schriftsätze sowie
das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4. September 2023 verwiesen.
Der Landwirt G. hat sein fortbestehendes Erwerbsinteresse bekundet und eine
Finanzierungszusage seiner Bank vorgelegt (Bd. II 201 f.). Der Landwirt D. ist von dem Senat
als Zeuge vernommen worden. Inhaltlich wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung
Bezug genommen.

II.
Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist unbegründet.

1. Das Landwirtschaftsgericht nimmt zunächst zutreffend und von der Beschwerde
unbeanstandet an, dass der Kaufvertrag im Sinne von § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig ist.
Werden mehrere Grundstücke verkauft, von denen - wie hier - zumindest eines der Größe nach
die Freigrenze übersteigt, also der Genehmigungspflicht unterfällt, wird der Gesamtvertrag
genehmigungspflichtig, weil die Genehmigung grundsätzlich nur einheitlich erteilt oder versagt
werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, juris Rn. 6; Beschluss
vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 8).

2. Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung gilt nicht gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG
infolge Fristablaufs als erteilt, weil sie innerhalb der in § 6 Abs. 1 GrdstVG genannten Frist
versagt worden ist.

a) Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG ist die Entscheidung über die Genehmigung binnen einem
Monat nach Eingang des Antrags zu treffen. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht
abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung
des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG herbeizuführen, so ist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2
GrdstVG vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den
Zwischenbescheid verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die
bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate. Einen auf die Verlängerung der Frist
zunächst um einen Monat gerichteten Zwischenbescheid hat der Beteiligte zu 3 vor Ablauf des
ersten Monats erteilt und vor Ablauf des zweiten Monats mit weiterem Bescheid die Frist auf
drei Monate verlängert. Vor Ablauf des dritten Monats hat er über den Antrag entschieden.

b) Diese Verlängerungen waren wirksam.

aa) Insbesondere bedurfte es keiner förmlichen Zustellung an die Vertragsparteien; die
Bekanntgabe der Bescheide an den Notar genügte.

(1) Der Zwischenbescheid bedarf keiner förmlichen Zustellung (vgl. BGH, Urteil vom
3. Juni 1993 - III ZR 104/92, juris Rn. 8). Haben Vertragsbeteiligte im beurkundeten Vertrag
den Urkundsnotar bevollmächtigt, in ihrem Namen die erforderlichen Anträge auf Erteilung der
Genehmigungen zu stellen und die "ergehenden Bescheide für die Beteiligten in Empfang zu
nehmen", so muss die eine Zustellung anordnende Genehmigungsbehörde den
Zwischenbescheid nach § 6 Abs 1 Satz 2 GrdstVG zwingend dem Urkundsnotar zustellen, der
den Genehmigungsantrag gestellt hat. Die alleinige Zustellung an die Vertragsbeteiligten selbst
verlängert die Genehmigungsfrist nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 3. Mai 1996 - BLw 6/96, juris
Rn. 10).

(2) So liegt es hier.

(a) In § 9.2 des Kaufvertrages haben die Vertragsparteien den Notar beauftragt, die erforderliche
Genehmigung einzuholen. In § 9.4 des Kaufvertrages haben sie ihn weiter bevollmächtigt,
"sämtliche Anträge, Bewilligungen und andere Erklärungen zu dieser Urkunde abzugeben, zu
ergänzen, einzuschränken oder zurückzunehmen sowie [...], Genehmigungen und Bescheide
einzuholen und entgegenzunehmen - [...] - soweit für die Wirksamkeit und den Vollzug dieses
Vertrages erforderlich."

(b) Abgesehen davon, dass danach die Zustellung des Zwischenbescheides vom 2. Februar 2021
- dessen Zustellung gegen Empfangsbekenntnis die Behörde angeordnet hatte - wirksam nur an
den Notar erfolgen konnte, begegnet auch die formlose Bekanntgabe des ersten
Zwischenbescheides entgegen der Ansicht der Antragstellerin keinen Bedenken.

bb) Die Genehmigungsfrist konnte auch wirksam auf drei Monate verlängert werden.

(1) Zur Verlängerung der Frist für die Entscheidung über eine Genehmigung nach dem
Grundstücksverkehrsgesetz auf drei Monate reicht es aus, dass die Genehmigungsbehörde
annimmt, wegen eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 12 GrdstVG zur Vorlage an
die Siedlungsbehörde verpflichtet zu sein, und rechtzeitig einen hierauf gestützten
Zwischenbescheid erlässt; es kommt nicht darauf an, ob das Vorkaufsrecht tatsächlich bestand
(vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, juris Rn. 8; Beschluss vom
28. April 2017 - BLw 1/16, juris Rn. 10). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die
Genehmigungsbehörde die erforderliche rechtliche Prüfung durchgeführt und sich auf dieser
Grundlage von dem Bestehen des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts überzeugt hat, es sei
denn, das Vorgehen der Behörde erweist sich als willkürlich oder als missbräuchlich (vgl.
Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/16, juris Rn. 10).

(2) Anhaltspunkte dafür, dass hier die Verlängerung missbräuchlich sein könnte, sind nicht
ersichtlich. Wie bereits das Amtsgericht ausführt, stand die Behörde mit dem
Siedlungsunternehmen in Kontakt und hat erst, als diese erklärt hatte, dass eine Ausübung des
Vorkaufsrechts in Betracht komme, die Frist verlängert. Dementsprechend war eine Erklärung
über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG herbeizuführen, welche eine
Verlängerung auf drei Monate zur Folge hat.

3. Es liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden vor.
a) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung zur Veräußerung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich
ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach
Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn die
Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Diese Maßnahmen
zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger
landwirtschaftlicher Betriebe. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der
maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht,
soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten
zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt
eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter
Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur
Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die
Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschluss vom
8. Mai 2020 - BLw 2/18, juris Rn. 6; Beschluss vom 29. April 2022 - BLw 5/20, juris Rn. 39
mwN). In den Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ist der Erwerb
landwirtschaftlicher Flächen durch eine Landwirtschaft betreibende Kapital- oder
Personengesellschaft demjenigen durch einen Einzellandwirt gleichzustellen. Das gilt
unabhängig von der Rechtsform, in der das Unternehmen betrieben wird (vgl. BGH, Beschluss
vom 28. November 2014 - BLw 2/14, juris Rn. 12).

Ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, ist nach den tatsächlichen Umständen
in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts
durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw
32/05, juris Rn. 22; Beschluss vom 8. Mai 2020 - BLw 2/18, juris Rn. 19 mwN).

b) Unter Landwirtschaft ist im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG eine
unternehmerische Tätigkeit zu verstehen, die eine auf der Bodenbewirtschaftung beruhende
planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand
hat (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 2/14, juris Rn. 13 mwN). Allein das
Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken oder die Anmeldung eines landwirtschaftlichen
Betriebes machen noch keinen Landwirt aus (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw
32/05, juris Rn. 23). Vielmehr muss die ausgeübte Tätigkeit die Existenzgrundlage des Betriebs
bilden und den Käufer auf absehbare Zeit voll in Anspruch nehmen (vgl. Senat, Beschluss vom
7. Februar 2022 - 7 W 21/21 (L) n.v.).

Der Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks kann auch dann als Landwirt anzusehen
sein, wenn er für die Bewirtschaftung des Grundstücks ausschließlich Lohnunternehmer
einsetzt, sofern er die unternehmerische Verantwortung selbst ausübt und das wirtschaftliche
Risiko der Bewirtschaftung trägt; ob es sich bei dem Erwerber um einen Einzellandwirt oder um
eine Personen- oder Kapitalgesellschaft handelt, ist insoweit unerheblich (vgl. BGH, Beschluss
vom 25. November 2016 - BLw 4/15, juris Rn. 16). Eine Gesellschaft, die Gewinne aus der
Rückverpachtung erzielen will, ist auch dann nicht als Landwirt anzusehen, wenn sie zu einer
langfristigen Verpachtung an Landwirte bereit ist. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher
Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben,
sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den
Zielen des Grundstückverkehrsgesetzes zuwider (vgl. BGH, Beschluss vom 29. April 2022 -
BLw 5/20, juris Rn. 40).

c) So liegt es hier.

aa) Die Antragstellerin ist in dem maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts im
März 2021 Nicht-Landwirtin gewesen.

(1) Nach den Angaben der Antragstellerin ist zwar davon auszugehen, dass die von ihr
bewirtschaftete Fläche die nach dem Mindestgrößenbeschluss der landwirtschaftlichen
Alterskasse vom 20. November 2013 festgelegte Mindestgröße zu dem maßgeblichen Stichtag
überschritten hat. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die landwirtschaftliche Tätigkeit die
Existenzgrundlage des Betriebes bilden würde. Der Senat tritt der Bewertung der
Landwirtschaftskammer in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2023 sowie in der mündlichen
Verhandlung bei. Den von der Antragstellerin überreichten Unterlagen können Einnahmen aus
Landwirtschaft nicht entnommen werden. Auch die Antragstellerin vermag dies nicht und
verweist stattdessen für die Ermittlung der Kosten auf Schätzungen. Zugleich wird dadurch
offenbar, dass sie auch selbst keinen Überblick über ihre Einnahmen und Ausgaben aus
Landwirtschaft hat. Der daraus zu ziehende Schluss, dass eine landwirtschaftliche Tätigkeit nicht
den Schwerpunkt ihrer Tätigkeit bildet und für ihre Existenzgrundlage keine Rolle spielt, wird
durch die Änderung ihres Vortrags dazu, ob sie zu dem Stichtag bereits Ackerflächen
bewirtschaftet hat, bestätigt. Dabei kann dahinstehen, ob diese Änderung mit Blick auf den
durch die Ausübung des Vorkaufsrechts festgelegten Beurteilungszeitpunkt zulässig ist. Denn in
diesem Zusammenhang ist maßgeblich, dass sie über die von ihr ausgeübte Landwirtschaft
ebenso wenig wie über ihre Einnahmen und Verluste daraus im Bilde ist, was für einen Betrieb,
dessen Grundlage die (eigene) Landwirtschaft darstellt, kaum vorstellbar erscheint.
Ebenfalls kann nach dem anzulegenden objektiven Maßstab nicht beurteilt werden, ob der
landwirtschaftliche Betrieb der Antragstellerin für sich genommen bei Ausübung des
Vorkaufsrechts leistungsfähig war, wofür die Erwirtschaftung von Gewinnen ein wesentliches
Indiz ist (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 2016 - 7 W 10/15 (L), juris Rn 26; BGH,
Beschluss vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, juris Rn. 20; OLG Oldenburg, Beschluss vom
6. Juni 2019 - 10 W 26/18, juris Rn. 12). Vielmehr spricht der Steuerbescheid vom
10. November 2022, der für das Jahr 2020 einen steuerlichen Verlust von 24.389,78 € ausweist,
gegen die Leistungsfähigkeit des Betriebs. Nach der Gewinn- und Verlustrechnung für das
Wirtschaftsjahr 2020/21 hat sich daran, dass die Antragstellerin Verlust erwirtschaftet, auch
nichts geändert.

In der Gesamtschau begründen diese Umstände auch erhebliche Zweifel daran, dass die
Antragstellerin tatsächlich daran interessiert ist, aus landwirtschaftlicher Tätigkeit nachhaltig
Gewinne zu erzielen. An den grundlegenden Umständen, die den Senat in dem Verfahren 7 W
21/21 dazu bewogen haben, die Landwirtseigenschaft der Antragstellerin zu verneinen, hat sich
nichts Entscheidendes geändert. In seinem Schriftsatz vom 17. Mai 2023 verweist der Landkreis
zutreffend darauf, dass die Antragstellerin auf ihrer Homepage (https://...) nahezu wortgleich
wie in der in dem Beschluss vom 7. Februar 2022 (7 W 21/21 (L)) wiedergegebenen
Zeitungsannonce landwirtschaftliche Flächen zum Ankauf sucht, wobei sie die Option zur
langfristigen Rückpacht ausdrücklich anbietet. Dem entspricht auch der hier vorliegende
Kaufvertrag. Die Antragstellerin will die Flächen nicht selbst bewirtschaften, sondern hat -
worauf in § 5.7 des Kauvertrages verwiesen wird - mit dem Verkäufer eine langfristige
Rückpacht vereinbart. Die Gewinnerzielung aus (Rück)pachtverträgen genügt für die
Einordnung als Landwirt aber nicht. Zudem ist die Antragstellerin, weil sie selbst Verlust
erwirtschaftet, für den Ankauf weiterhin auf die Unterstützung durch die kapitalstarke
Unternehmerfamilie Heinig angewiesen, wie es bereits in der Vergangenheit der Fall war.
Dass die Antragstellerin dieses Betriebsmodell verfolgt hat, wird auch aus der Stellungnahme der
Landwirtschaftskammer im Termin deutlich. Danach hätten sich nur einzelne Belege einer
landwirtschaftlichen Tätigkeit zuordnen lassen. Daraus sei bei dem Grünland hervorgegangen,
dass der Aufwuchs verkauft worden sei, wobei das wirtschaftliche Risiko dem Käufer auferlegt
worden sei. Es handele sich daher um eine der Verpachtung vergleichbare Situation. In gleicher
Weise verhalte es sich bei dem Ackerland. Die Organisation des dort
vorgenommenen Maisanbaus habe ein Landwirt übernommen, der Produktionsmittel eingekauft
und der Antragstellerin in Rechnung gestellt habe. Die Maisernte habe der Landwirt
zurückerhalten, was ihm die Antragstellerin in Rechnung gestellt habe. Das wirtschaftliche
Risiko habe damit bei dem Landwirt gelegen. Hierzu passe auch, dass die Rechnungserstellung
für die Dienstleistung, das Bestellen des Feldes, erst ein Dreivierteljahr später zeitgleich mit dem
Verkauf der Maisernte erfolgt sei.

(2) Aus diesem Grund bestünde der Versagungsgrund selbst dann, wenn die Antragstellerin als
Landwirtin anzusehen wäre.

(a) Der Erwerb durch einen Landwirt schließt den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1
GrdstVG nicht schlechthin aus. Erforderlich ist vielmehr weiter, dass der Grundstückserwerb
im Zusammenhang mit dem von dem Erwerber unterhaltenen landwirtschaftlichen Betrieb steht
(vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 4/13, juris Rn. 8).

Vor diesem Hintergrund ist nicht allein darauf abzustellen, ob der Erwerber einen
landwirtschaftlichen Betrieb führt; vielmehr muss der Erwerb auch eine Verbindung zu diesem
landwirtschaftlichen Betrieb aufweisen. Hingegen ist ein Landwirt, der Flächen allein als
Kapitalanlage oder auf Vorrat erwirbt, mit Blick auf diesen Erwerb einem Nichtlandwirt
gleichzustellen. Vorhandenes Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken reicht nicht aus,
um den Versagungsgrund der ungesunden Verteilung von Grund und Boden auf Seiten des
Erwerbers auszuräumen; das gilt vor allem beim Nichtlandwirt, aber auch bei einem Landwirt,
der ohne Zusammenhang mit seinem landwirtschaftlichen Betrieb Flächen erwirbt (vgl. BGH,
Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 4/13, juris Rn. 9). Der danach erforderliche
Zusammenhang zwischen dem landwirtschaftlichen Betrieb und dem Grundstückserwerb setzt
voraus, dass der Erwerb im Rahmen des Betriebs erfolgt. Das schließt zwar nicht aus, einen
bestehenden Betrieb durch den Zuerwerb von Flächen um neue Bewirtschaftungsarten zu
erweitern. So verhält es sich aber nicht, wenn der Erwerb keine innere Verbindung mit dem
bisherigen Betrieb aufweist, sondern anderen Zwecken dienen soll, etwa dem Aufbau eines
vollständig neuen Betriebs (vgl. BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 4/13, juris
Rn. 10).

(b) An einer solchen Verbindung zwischen dem Betrieb der Antragstellerin und dem Erwerb
fehlt es jedoch, weil die Antragstellerin die Flächen lediglich auf Vorrat erwirbt und ihr
Rückverpachtungsmodell weiterverfolgt. Auch nach ihrem in dem Verfahren vorgetragenen
Betriebskonzept beabsichtigt die Antragstellerin nur die Bewirtschaftung des geringsten Teils
ihrer landwirtschaftlichen Flächen.

bb) Die Antragstellerin stand bei Ausübung des Vorkaufsrechts einem Landwirt auch nicht
gleich.

(1) Die Absicht des Käufers zur zukünftigen landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks ist
in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz
nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über
konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer
leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen
getroffen hat. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus (st. Rspr.; vgl.
BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 12 mwN). Entscheidend kommt es
darauf an, ob sich anhand entsprechender Tatsachen feststellen lässt, dass der Erwerber sich zu
einem leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt entwickeln und zu diesem Zweck
das Grundstück erwerben will, wobei ein strenger Prüfungsmaßstab angezeigt ist, um die
Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine
Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen (vgl. Senatsbeschlüsse vom
19. Oktober 2015 - 7 W 22/15 (L), vom 24. Oktober 2016 - 7 W 8/16 (L), juris Rn. 23 ff., vom
19. Mai 2017 - 7 W 6/17 (L) sowie vom 7. Februar 2022 - 7 W 21/21 (L); BGH, Beschluss vom
28. April 2006 - BLw 32/05, juris Rn. 25).

(2) Jedenfalls bei Ausübung des Vorkaufsrechts verfügte die Antragstellerin über kein
tragfähiges Konzept für ihre weitere Entwicklung. In dem Verfahren 7 W 21/21 (L) hat der
Senat das Vorliegen eines tragfähigen Betriebskonzeptes im November 2019 verneint. Auch für
März 2021 fehlt ein konkretes Betriebskonzept.

Insoweit hat die Antragstellerin vorgetragen, dass bereits im Jahr 2015 ein rudimentäres
Betriebskonzept aufgestellt worden sei. In dem "Betriebskonzept des Unternehmensbereichs
Land- und Forstwirtschaft" vom Juni 2015 heißt es unter 3. (Bd. I 159 ff., 163), dass es Ziel sei,
innerhalb der nächsten drei Geschäftsjahre 30% des Grundbesitzes zu verpachten und den Rest
selbst zu bewirtschaften, wobei sich diese Zielvorgabe sowohl auf Forst- als auch
Landwirtschaftsflächen bezieht. Zu Beginn des Jahres 2019 sei der Entschluss getroffen worden,
den landwirtschaftlichen Betrieb weiter auszubauen. Einzelheiten seien aber nicht schriftlich
festgehalten worden (Bd. I 156). Anfang 2020 hätten aber Besprechungen stattgefunden, mit
dem Ergebnis, dass ca. 40 ha bewirtschaftet werden müssten, um die Gewinnschwelle zu
erreichen. Außerdem habe ein ausgebildeter Landwirt angestellt werden sollen. Hierzu habe der
Mitarbeiter der Antragstellerin Feige geeignete Flächen ausgewählt (Anlagen 6 bis 9). Anfang
2022 sei ein Landwirt eingestellt worden.

Über unklare Absichtserklärungen reicht das Konzept der Antragstellerin nicht hinaus. Danach
wurde Anfang 2020 lediglich eine Liste von Flächen erstellt, die in die Eigenbewirtschaftung
übernommen werden sollten. Auch sollte ein Landwirt eingestellt werden. Eine irgendwie
geartete zeitliche Planung ist dem Vortrag der Antragstellerin aber nicht ansatzweise zu
entnehmen. Es fehlt jegliche Darstellung, wann wer welche Schritte in die Wege leiten sollte,
welche Mittel über welchen Zeitraum aufzuwenden sein würden und wie diese beschafft werden
sollten. Das gilt schon für das "Betriebskonzept" aus 2015, das lediglich grob umrissene
Zielvorstellungen enthält, die sich nicht einmal vorrangig auf die Landwirtschaft beziehen. Den
Anlagen 7 und 9 ist zwar zu entnehmen, ab wann die dort genannten Flächen für die
Eigenbewirtschaftung zur Verfügung stehen könnten. Sie enthalten aber teils divergierende
Angaben und decken sich auch nicht mit dem Vortrag der Antragstellerin in dem Schriftsatz
vom 12. Mai 2023. Dort heißt es, es seien in 2020 19,8677 ha Ackerland bewirtschaftet worden.
Nach Anlage 9 war aber die Bewirtschaftung von 25,8824 ha geplant. Diese Diskrepanz erklärt
die Antragstellerin nicht und erläutert auch nicht, worauf die Änderungen zwischen Anlage 7
und 9 zurückzuführen sind.

Ebenso vage bleiben die Angaben dazu, zu welchem Zeitpunkt nach ihrem Konzept die
Einstellung eines ausgebildeten Landwirts erfolgen sollte, der die fachliche Betriebsleitung
übernehmen sollte. Tatsächlich hat sich die Einstellung eines ausgebildeten Landwirts
von Januar 2020 bis Januar 2022 über zwei Jahre hingezogen, obwohl Flächen für die
Eigenbewirtschaftung bereits im Januar 2020 zur Verfügung gestanden haben sollen. Ähnlich
zufällig stellt sich auch die nach dem Stichtag erfolgte Übernahme in Eigenbewirtschaftung einer
Fläche von 81 ha im August 2021 dar, der eine außerordentliche Kündigung vorausgegangen ist,
und worauf der nach ihren Angaben in 2022 erzielte Gewinn zurückzuführen ist.

(3) Selbst wenn die Antragstellerin bei Ausübung des Vorkaufsrechts im März 2021 im Hinblick
auf ihre damalige Absicht zur zukünftigen landwirtschaftlichen Tätigkeit einem aktiven Landwirt
gleichstünde, wäre auch hier gleichwohl ein Versagungsgrund anzunehmen. Denn auch insoweit
würde es am erforderlichen Zusammenhang zwischen der von ihr ausgeübten Landwirtschaft
(Bewirtschaftung von Ackerflächen zur Größe von inzwischen ca. 150 ha) und dem
verfahrensgegenständlichen Landerwerb fehlen, weil letzterer zur Rückverpachtung an den
Beteiligten zu 1 (Verkäufer), nicht aber zur Vergrößerung der eigenbewirtschafteten Flächen
erfolgt ist. Insoweit wird auf die Erwägungen auf S. 13 f. unter Vorziffer 2. (a) und (b) Bezug
genommen.

cc) Bei den Erwerbsinteressenten handelt es sich um dringend aufstockungsbedürftige
Landwirte.

(1) Dabei begegnet es zunächst keinen Bedenken, dass jeder der Interessenten nur an einem
Teilerwerb interessiert ist.

Allerdings kann die Genehmigung grundsätzlich nur einheitlich erteilt oder versagt werden (vgl.
BGH, Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, juris Rn. 6; Beschluss vom
28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 8). Maßgeblich ist jedoch, dass hier das Vorkaufsrecht nicht
nur für einzelne Teile, sondern einheitlich für alle veräußerten Grundstücke ausgeübt worden ist.
Der Verkäufer bleibt daher nicht auf einer unwirtschaftlichen Teilfläche "sitzen", weshalb der in
seinem Interesse in § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG enthaltene Schutzgedanke nicht berührt wird (vgl.
zu einer ähnlichen Situation BGH, Beschluss vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, juris
Rn. 14).

(2) Beide Landwirte sind dringend aufstockungsbedürftig.

(a) In den Genehmigungsverfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz muss unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob ein Landwirt das
Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt; es lässt sich nicht allgemein
definieren, welches Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland als unausgewogen anzusehen ist
(vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, juris Rn. 15).

Für das Aufstockungsinteresse ist nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur
Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist.
Grundsätzlich stellt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen
Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der
wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet.
Dringend ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb
nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger
Perspektive zu bejahen ist. Anerkannt ist dies auch bei einer geringfügigen Anhebung eines
bislang geringen Eigenlandanteils (vgl. BGH, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15 , juris
Rn. 14). Je unsicherer die Verlängerung von Pachtverhältnissen (auch infolge veränderter
Konditionen) in der betroffenen Region erscheint, desto eher kann eine Erhöhung des
Eigenlandanteils dringend geboten sein. Zudem kann sich ein dringender Aufstockungsbedarf
schon daraus ergeben, dass die zu erwerbenden Flächen in unmittelbarer Nähe der Hofstelle
oder der bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts liegen und daher
besonders geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern (vgl. BGH,
Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15 , juris Rn. 15).

(b) Nach diesen Grundsätzen sind beide Erwerbsinteressenten dringend aufstockungsbedürftig.
(aa) Das gilt zunächst für den Landwirt D..

Dabei kommt es entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht maßgeblich darauf an, dass der
Eigenlandanteil des Landwirts D. etwas mehr als 50% der bewirtschafteten Fläche beträgt. Dem
Beschluss des Senats vom 17. September 2012 - 7 W 26/12 (L), lässt sich eine solche Aussage
schon nicht entnehmen. Der Senat hat dort vielmehr ausgesprochen, dass bei Betrieben mit
einer Eigenlandquote von weniger als 50% ein dringendes Aufstockungsbedürfnis regelmäßig
besteht (vgl. Senat, Beschluss vom 17. September 2012 - 7 W 26/12 (L), juris Rn. 47).
Das Amtsgericht hat sich aufgrund der Zeugenaussagen die Überzeugung gebildet, dass ein
dringender Aufstockungsbedarf besteht. Insbesondere hat es festgestellt, dass es in der Nähe der
Hofstelle sehr schwierig sei, geeignete Flächen zu erwerben oder zu pachten. Insbesondere der
Erwerbsinteressent D. benötige die Fläche, um die aus der Tierhaltung entstehende Gülle
aufzubringen. Perspektivisch entstünde sonst ein finanzieller Aufwand, weil die Bereitschaft zur
Abnahme der Gülle erkauft werden müsste. Dabei hat es weiter die Einschätzungen der
Beteiligten zu 3 und 4 berücksichtigt, dass der Betrieb bei einem drohenden weiteren Wegfall
von Pachtflächen mit dem vorhandenen Eigenland nicht mehr genug landwirtschaftliche Fläche
vorhalten würde.

Dieser Würdigung tritt der Senat nach eigener Vernehmung des Zeugen bei. Vor dem Senat hat
der Zeuge bekundet, dass der Betrieb Milchwirtschaft mit weiblicher Nachzucht betreibe, wofür
er auf Futter angewiesen sei. Das sei knapp, weil ihnen Flächen fehlten. An Pachtflächen seien
ihnen zuletzt 1,5 ha weggebrochen. Sie seien durch Bauerwartungsland eingeschlossen, was
einen erheblichen Druck erzeuge. Hinzu käme die Ungewissheit hinsichtlich der Moorflächen,
die 33 ha ausmachten. Es sei durchaus möglich, dass diese in näherer Zukunft aus der
Bewirtschaftung herausfallen würden, wenn sie wieder bewässert werden müssten.

Die von dem Zeugen geschilderten Umstände, von deren Richtigkeit der Senat überzeugt ist,
begründen entgegen der Ansicht der Antragstellerin einen dringenden Aufstockungsbedarf.
Nach den Bekundungen des Zeugen soll der Betrieb in der Familie erhalten bleiben und nach
Möglichkeit expandieren. Angesichts der widrigen Umstände vor Ort, die eine Anpachtung - wie
die Beschwerde zugibt und auch in dem Vermerk vom 16. Februar 2021 (Bl. 48 f. des
Verwaltungsvorgangs) bestätigt wird - allgemein als schwierig erscheinen lässt, sowie der
ungewissen Aussichten hinsichtlich der Moorflächen, ist es nachvollziehbar, dass der Betrieb des
Zeugen die streitgegenständlichen Flächen benötigt.

Schließlich befinden sich die zu erwerbenden Flächen - wie aus den Karten Bl. 37 und 38 des
Vorgangs des Landkreises ersichtlich ist - in unmittelbarer Nähe der Hofstelle und eignen sich
daher besonders, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern.

Das Aufstockungsbedürfnis wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass mit dem Kauf zugleich
eine langfristige Rückpacht vorgesehen ist. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines
aufstockungsbereiten und aufstockungsbedürftigen Vollerwerbslandwirts ist unerheblich, ob
dieser das Grundstück sofort nutzen kann oder erst den Ablauf eines bestehenden
Pachtvertrages abwarten muss (vgl. BGH, Beschluss vom 29. November 1996 - BLw 25/96,
juris Rn. 9). Im Gegenteil zeigt sich gerade darin, dass der Zeuge sich nach seinem Bekunden
dieses Umstands bewusst ist, gleichwohl aber angesichts der Lage des Betriebs bereit ist, auf
diese Bedingungen einzugehen, das dringende Aufstockungsbedürfnis.

Schließlich tritt der Senat der Beurteilung des Landwirtschaftsgerichts bei, dass der Zeuge zu
dem Erwerb auch in der Lage ist. Das geht aus der im Termin überreichten Bankbescheinigung
hervor, auf die für ihren Inhalt verwiesen wird.

(bb) Nichts anderes gilt hinsichtlich des Betriebs G.. Vielmehr kommt hier noch hinzu, dass der
Betrieb über einen geringeren Eigenlandanteil verfügt und durch den Zuerwerb der unmittelbar
neben der Hofstelle gelegenen Flächen nicht mehr auf die Pacht von weit entlegenen Flächen
(30km) angewiesen sein wird. Unbehelflich für die Antragstellerin ist weiter, dass der Betrieb
den bisherigen Viehbestand durch die vorhandenen Flächen ernähren kann, weil der Zukauf
gerade auch ein weiteres Wachstum des Betriebs ermöglichen soll. Ein existenzielles
Angewiesensein auf den Zuerwerb ist für ein dringendes Aufstockungsbedürfnis nicht
erforderlich.

Der Senat tritt der Beurteilung des Landwirtschaftsgerichts bei, dass die Landwirte G. zu dem
Erwerb bereit und in der Lage sind. Diese Einschätzung findet ihre Bestätigung in dem
Schriftsatz vom 9. Januar 2023 (Bl. 201) und der eingereichten Bankbescheinigung vom
6. Dezember 2022 (Bl. 202).

III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Gründe für die Zulassung der
Rechtsbeschwerde nach § 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor.