letzte Aktualisierung: 4.5.2022
OLG Karlsruhe, Urt. v. 21.12.2021 – 9 U 85/19

BGB §§ 93, 94, 242, 873, 1004
Grundstücksteilung: Ermittlung der Grundstücksgrenzen und nachbarrechtliche Ansprüche

1. Bei der Übertragung eines Grundstücks richten sich die Wirkungen der Auflassung nach der
Erfassung des in der Auflassungserklärung bezeichneten Flurstücks im Liegenschaftskataster. Haben
die Vertragspartner vom Liegenschaftskataster abweichende Vorstellungen von den
Grundstücksgrenzen, können die Regeln einer falsa demonstratio nur dann Anwendung finden,
wenn sich die Grenzen des tatsächlich zu übertragenden Grundstücks objektiv eindeutig und
zweifelsfrei bestimmen lassen, z. B. durch einen Fortführungsriss oder durch einen vorhandenen
Grundstücksplan mit Maßangaben.
2. Das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis kann eine Grundstückseigentümerin dazu
verpflichten, die über ihr Grundstück führende Wasserleitung für die Versorgung des
Nachbargrundstücks zu dulden, wenn die Grundstückssituation durch eine Grundstücksteilung
entstanden ist und die Wasserversorgung des Nachbarn über viele Jahre von der Verpflichteten und
ihrem Rechtsvorgänger geduldet wurde.
3. Wird ein Grundstück in der Weise aufgeteilt, dass ein bestehendes Gebäude von der Grenze der
beiden neuen Grundstücke durchschnitten wird, so bleibt das Gebäude jedenfalls dann, wenn sich
der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung maßgebende Teil des Gebäudes auf einem
der Grundstücke befindet, mit dem Eigentum an diesem Grundstück verbunden (BGH, NJW 1975,
936).

Gründe

I.
1. Die Parteien sind Nachbarn. Sie streiten über verschiedene Fragen, die sich aus der nachbarlichen Situation
der beiderseitigen Grundstücke ergeben.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. 19/1 in B., die Beklagte ist Eigentümerin des
Nachbargrundstücks Flurstück Nr. 19. Beide Grundstücke sind mit einem Wohnhaus bebaut. Beide
Grundstücke werden durch eine Zufahrt von der M.straße erschlossen. Die Grundstücke befanden sich
ursprünglich im Alleineigentum von P. K., dem verstorbenen Ehemann der Beklagten. Die Beklagte ist
Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemannes; sie bewohnt weiterhin – nunmehr allein – das Wohnhaus auf dem
Flurstück Nr. 19.

Im Jahr 1985 war das damals noch einheitliche Grundstück nur mit einem Wohnhaus bebaut. Die Beklagte und
ihr verstorbener Ehemann machten sich damals Gedanken über die Rechtsnachfolge nach dem Tod beider
Eheleute. Der verstorbene Ehemann teilte das Grundstück in zwei selbständige Grundstücke. Bei der
Zerlegung wurde aus einem nicht bebauten Teil des ursprünglich einheitlichen Grundstücks das neue Flurstück
Nr. 19/1 gebildet (vergleiche den Veränderungsnachweis Nr. 1985/3 in der Anlage B 1 nebst Fortführungsriss).
Auf dem verbleibenden Restgrundstück Flurstück Nr. 19 stand das damals von beiden Eheleuten bewohnte
Wohnhaus. In der Vorstellung der Eheleute sollte die Tochter U. H. nach dem Tod des letztversterbenden
Ehegatten das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück Flurstück Nr. 19 erhalten, während der gemeinsame
Sohn J. K. das neue unbebaute Grundstück Flurstück Nr. 19/1 erhalten sollte mit der Möglichkeit, darauf selbst
ein Wohnhaus zu errichten. In Vollzug dieser Vorstellungen vereinbarten die Beklagte und ihr Ehemann im Jahr
1988 in einem Erbvertrag für die Tochter U. H. ein Vorausvermächtnis beim Ableben des überlebenden
Ehegatten hinsichtlich des Grundstücks Flurstück Nr. 19. Das Flurstück Nr. 19/1 – das im wesentlichen vom
hinteren Teil des ursprünglich einheitlichen Grundstücks gebildet wurde – wendete der Ehemann der Beklagten
in einem Schenkungsvertrag vom 16.04.1985 dem gemeinsamen Sohn J. K. zu. Dieser errichtete auf dem
Grundstück ein Wohnhaus. Der Vater wirkte bei der Errichtung des Wohnhauses mit, insbesondere durch den
Bauantrag, den er noch vor der Grundstücksteilung als Eigentümer des damals noch einheitlichen Grundstücks
stellte.

Die Grundstücksteilung und die Schenkung des Grundstücks Flurstück Nr. 19/1 an den Sohn J. K. führten zu
zwei Problemen für das auf dem Flurstück Nr. 19/1 errichtete Wohnhaus. Das Wohnhaus des Sohnes J. K.
erhielt keine eigenständige Wasserversorgung. Vielmehr wurde die Frischwasserleitung für dieses Wohnhaus
an die Wasserversorgung im Haus der Beklagten (auf dem Flurstück Nr. 19) angeschlossen, welches sich
damals noch im Eigentum ihres Ehemannes befand. Eine Absicherung der Wasserversorgung im Grundbuch
auf dem Flurstück Nr. 19 fand nicht statt. Eine weitere Besonderheit war die Erschließung des Flurstücks Nr.
19/1 von der M.straße. Die gemeinsame Zufahrt für beide Grundstücke von der M.straße wurde so gestaltet,
dass dem hinteren Grundstück Flurstück Nr. 19/1 ein schmaler Grundstücksstreifen bis zur M.straße
zugeschlagen wurde, mit der Idee, dass das Flurstück Nr. 19/1 auf diese Weise eine eigene Zufahrt von der
M.straße erhielt (vergleiche zum Zuschnitt der beiden Grundstücke nach der Zerlegung den Fortführungsriss in
der Anlage B 1). Auf dem Flurstück Nr. 19 befand sich – außer dem Wohnhaus – zum Zeitpunkt der Zerlegung
außerdem ein Werkstattgebäude, das bis zum Nachbargrundstück heranreichte. Der für die Zufahrt des
Grundstücks Flurstück Nr. 19/1 gebildete Grundstücksstreifen durchschneidet dieses Werkstattgebäude in
einem Bereich, in dem sich ursprünglich eine zum Werkstattgebäude gehörende Garage befand. Zum Zeitpunkt
der Zerlegung des Grundstücks hatten der verstorbene Ehemann der Beklagten und der Sohn J. K. die
Vorstellung, dass die Garage abgerissen werden sollte, damit ein vollständig unbebauter Grundstücksstreifen
als Zufahrt für das neugebildete Flurstück Nr. 19/1 genutzt werden konnte. Später änderten der Ehemann der
Beklagten und der Sohn J. K. diese Planung. Die rückwärtige Wand der Garage wurde durchbrochen, so daß
seitdem – bis heute – eine Zufahrt zu dem auf dem Grundstück Flurstück Nr. 19/1 errichteten Wohnhaus
besteht, die eine Durchfahrt durch das Werkstattgebäude (ursprüngliche Garage) benutzt. Im vorderen Teil der
Durchfahrt befindet sich noch ein Garagentor, während der rückwärtige Teil der Durchfahrt offen ist. Die
Baugenehmigungsbehörde war mit dieser Lösung der Zufahrt zum Wohnhaus auf dem Flurstück Nr. 19/1
einverstanden. Der für die Zufahrt zum Wohnhaus gebildete Grundstücksstreifen des Flurstücks Nr. 19/1 stimmt
allerdings nicht vollständig mit den Abmessungen der Durchfahrt durch das Werkstattgebäude überein. Ein
kleinerer Teil der zur Durchfahrt benutzten ehemaligen Garage steht auch nach der Zerlegung weiter auf dem
(verkleinerten) Flurstück Nr. 19.

Mit notariellem Vertrag vom 27.10.1992 verkaufte J. K. das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück Flurstück
Nr. 19/1 an die Kläger (Anlage K 5). Die Nutzungsart wurde im Kaufvertrag mit „Hoffläche“ angegeben; das
Wohnhaus war im Text des Kaufvertrages nicht erwähnt. Im § 3 des Kaufvertrages wurde ein
Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Kaufvertrag enthielt keine Regelung und keine Hinweise zur
Frischwasserversorgung, die über das Grundstück Flurstück Nr. 19 verlief. Außerdem enthielt der Kaufvertrag in
§ 3 verschiedene Verpflichtungen des Verkäufers zu Arbeiten am Wohnhaus und hinsichtlich der Gestaltung der
Zufahrt. Schließlich enthielt der Kaufvertrag Regelungen zur Benutzung eines Dachraumes im ehemaligen
Werkstattgebäude über der ehemaligen Garage durch die Käufer (Kläger) einerseits und die Eigentümer des
Flurstück Nr. 19 andererseits.

Nach dem Tod des Ehemannes der Beklagten kam es zu verschiedenen Auseinandersetzungen zwischen den
Parteien. Diese hingen mit der Zufahrt zum Grundstück der Kläger durch die ehemalige Garage zusammen und
mit der Frage, wo die Grenze des von den Klägern erworbenen Grundstücks gegenüber dem
Nachbargrundstück der Beklagten zu ziehen war. Insbesondere machten die Kläger geltend, sie seien
Eigentümer des zur Durchfahrt genutzten Teiles des ursprünglichen Werkstattgebäudes (ehemalige Garage)
und sie seien - unabhängig von den im Fortführungsriss des Staatlichen Vermessungsamts angegebenen
Maßen – Eigentümer einer Grundstücksfläche, die über den Fortführungsriss des Staatlichen
Vermessungsamtes (Anlage B 1) hinausging. Die Beklagte machte geltend, die Kläger seien verpflichtet, für
eine eigenständige Wasserversorgung zu sorgen, unabhängig vom Anschluss an die Wasserversorgung auf
dem Grundstück der Beklagten Flurstück Nr. 19.

Mit ihrer Klage zum Landgericht haben die Kläger von der Beklagten eine Zustimmung zur
Grundbuchberichtigung verlangt und im übrigen eine Feststellung der Grenzen der beiderseitigen Grundstücke.
Die Dokumentation der Grenzen des Flurstücks Nr. 19/1 durch das Staatliche Vermessungsamt gebe die
Grenzen des von den Klägern erworbenen Grundeigentums nicht zutreffend wieder. Vielmehr seien die Kläger
sowohl im Bereich der offenen Zufahrt, als auch im Bereich der Durchfahrt durch das ehemalige
Werkstattgebäude Eigentümer einer darüber hinausgehenden Grundstücksfläche. Die Beklagte ist der Klage
entgegengetreten. Die Kläger seien lediglich Eigentümer des Flurstücks Nr. 19/1, dessen Grenzen aus der
Dokumentation des Staatlichen Vermessungsamts ersichtlich seien. Außerdem hat die Beklagte verschiedene
Ansprüche im Wege der Widerklage geltend gemacht.

Mit Urteil vom 17.05.2019 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Den Klägern stünden keine
Eigentumsrechte an einer Grundstücksfläche zu, die außerhalb des von ihnen im Jahr 1992 erworbenen
Flurstücks Nr. 19/1 liege. Auf die Widerklage der Beklagten hat das Landgericht die Kläger verurteilt,

a) es zu unterlassen die Wasserleitungen auf dem Grundstück der Beklagten in der M.straße 23 in B. zum
Durchleiten von Wasser zu nutzen,

b) im Dachraum entlang der Grundstücksgrenze zu der Beklagten hin, entsprechend dem Katasternachweis
vom 29.03.1985, eine Trennwand zu errichten,

c) die von ihnen an der Hauswand der Beklagten, M.straße 23 in B., angebrachte Außenbeleuchtung
abzumontieren.

Das Landgericht hat ausgeführt, es gebe keine rechtliche Verpflichtung für die Beklagte, die Wasserzuleitung
auf ihrem Grundstück Flurstück Nr. 19 zu dulden. Die Verpflichtung zur Errichtung einer Trennwand im
ehemaligen Werkstattgebäude ergebe sich aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1992. Das Garagen- und
Werkstattgebäude stehe zwar – soweit es sich auf dem von den Klägern erworbenen Grundstücksstreifen
befinde – teilweise im Eigentum der Kläger. Die von den Klägern angebrachte Außenbeleuchtung befinde sich
jedoch an einem Teil des Gebäudes, der im Eigentum der Beklagten stehe, so daß die unberechtigt
angebrachte Beleuchtung zu entfernen sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger. Sie halten die Entscheidung des Landgerichts
aus rechtlichen und aus tatsächlichen Gründen für fehlerhaft. Die Kläger halten an ihren erstinstanzlich geltend
gemachten Ansprüchen fest.

Die Kläger beanstanden die Ausführungen des Landgerichts zur Zuordnung der Eigentumsrechte der Parteien.
Aus Erklärungen des verstorbenen Ehemannes der Beklagten im Jahr 1985 bei der Baubehörde und aus den
Planungen zum Bau des Wohnhauses auf dem neu gebildeten Grundstück Flurstück Nr. 19/1 ergebe sich
zwingend, daß die Beschreibung des Flurstücks Nr. 19/1 im Veränderungsnachweis des Staatlichen
Vermessungsamts nicht gewollt gewesen sei. Es sei eine Zufahrt gewollt gewesen, bei der ein breiterer
Grundstücksstreifen als Zufahrt zum rückwärtigen Grundstück gebildet werden sollte. Dementsprechend sei
davon auszugehen, daß sowohl bei der Schenkung des neu gebildeten Grundstücks im Jahr 1985 vom
verstorbenen Ehemann der Beklagten an J. K., als auch bei dem späteren Verkauf im Jahr 1992 an die Kläger,
Eigentum über Grundstücksteile an die Kläger übertragen werden sollte, die über das Flurstück Nr. 19/1
hinausgingen. Anders wäre eine sinnvolle Gestaltung der Zufahrt zum Grundstück der Kläger nicht denkbar
gewesen. Durch eine Vielzahl von Unterlagen werde diese Absicht der Beteiligten bestätigt. Die Widerklage der
Beklagten sei entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht begründet. Insbesondere müsse die Beklagte
jedenfalls auf der Grundlage des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses dulden, dass die
Frischwasserleitung zum Wohnhaus der Kläger weiter an die Wasserversorgung auf dem Grundstück der
Beklagten angeschlossen bleibe.

Die Kläger beantragen:

1. Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Freiburg im Breisgau vom 17.06.2019 - Az. 6 0 348/17 -
wird die Beklagte verurteilt, der Berichtigung des Grundbuches von D. des Amtsgerichts E., Blatt-Nr. 437, Im
Bestandsverzeichnis, Flurstück 19/1, dergestalt zuzustimmen, dass als Größe der Hoffläche M.straße 23 A
829,92 qm eingetragen wird.

2. Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Freiburg im Breisgau vom 17.05.2019 - Az. 6 0 348/17 -
wird festgestellt, dass die Kläger Eigentum erworben haben an der Garage mit einer Breite von 3,50 m und
einer Gesamtfläche von 30,35 qm.

3. Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Freiburg im Breisgau vom 17.05.2019 - Az. 6 0 348/17 -
wird festgestellt, dass die östliche Grenze des Zufahrtsweges zwischen dem im Eigentum des Klägers
stehenden Grundstück Flurstück 19/1 und dem im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücks Flurstück
unter Zugrundelegung des Plans „Zufahrtsweg", K25 und unter folgenden Erwägungen wie folgt verläuft:

a) Bereich der Garagengrundfläche:
Die Grenzlinie verläuft entlang der erforderlich statisch tragenden östlichen Garagenwand.

b) Bereich Zufahrtsweg südlich der Garage:
Die Grenzfortführung verläuft von der östlichen Garagenwand (a) zur M.straße, parallel zur westlichen
Grenze mit einem Abstand von 3,67 m zum Flurstück Nr. 17.

c) Bereich Zufahrtsweg nördlich der Garage:

Die Grenzfortführung verläuft von der östlichen Garagenwand (a) in spitzem Winkel auf den Schnittpunkt der
nördlichen Grenze des Flurstücks Nr. 19 mit der geradlinigen Verlängerung der östlichen Garageninnenwand,
sichtbar am östlichen Plattenrand.

4. Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Freiburg im Breisgau vom 17.05.2019 - Az. 6 0 348/17 -
wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger 1029,35 EURO vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst 5 %
Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

5. Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Freiburg im Breisgau vom 17.05.2019 - Az. 6 0 348/17 -
wird die Widerklage der Beklagten vollumfänglich abgewiesen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das Urteil des Landgerichts. Sie ergänzt und vertieft
ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.
Die Berufung der Kläger ist lediglich hinsichtlich der Widerklage teilweise begründet. Die Kläger sind nicht
verpflichtet, eine Nutzung der Wasserleitungen auf dem Grundstück der Beklagten zum Durchleiten zu
unterlassen. Vielmehr ist die Beklagte verpflichtet, die Wasserversorgung der Kläger durch den Anschluss und
die Wasserleitungen auf ihrem Grundstück zu dulden. Im übrigen ist die Berufung nicht begründet.

1. Die Berufung der Kläger hat hinsichtlich des Klageantrags Ziffer 1 (Zustimmung zur Berichtigung des
Grundbuchs) keinen Erfolg.

a) Der Berichtigungsantrag ist zulässig. Er genügt dem Gebot der Bestimmtheit. Der Berichtigungsantrag ist
anhand der Konkretisierung und Begründung in der Klageschrift vom 30.11.2017 – die in der
Berufungsbegründung nicht verändert wird – auszulegen. Die Kläger sind im Grundbuch eingetragen als
Eigentümer des Flurstücks Nr. 19/1 in B.. Lage, Grenzen und Größe dieses Flurstücks werden definiert durch
den Veränderungsnachweis Nr. 1985/3 des Vermessungsamts nebst Fortführungsriss (Anlage B 1). Die Kläger
sind der Auffassung, dass sie nicht nur Eigentümer dieses durch die Vermessung konkretisierten Grundstücks
geworden sind, sondern daneben auch Eigentum an einer Teilfläche des Grundstücks Flurstück Nr. 19
erworben haben, für welches – vollständig – die Beklagte als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Die
Teilfläche des Grundstücks Flurstück Nr. 19, für welche die Kläger das Eigentum beanspruchen, ist in der
Klageschrift vom 30.11.2017, Seite 7, nebst der Flächenberechnung in der Anlage K 9 konkretisiert. Der
Berichtigungsantrag ist mithin dahingehend zu verstehen, dass die Kläger der Auffassung sind, sie seien nicht
nur Eigentümer des Flurstücks Nr. 19/1, sondern auch Eigentümer einer Teilfläche des Grundstücks Flurstück
Nr. 19, wobei die Teilfläche in der Begründung der Klage nebst Flächenberechnung (Anlage K 9) konkretisiert
ist. Mit dieser Maßgabe ist der Berichtigungsantrag der Kläger hinreichend bestimmt und damit zulässig. Für die
Zulässigkeit des Antrags kommt es nicht darauf an, ob für einen Vollzug der Berichtigung im Hinblick auf § 28
GBO – neben der Zustimmung der Beklagten - noch weitere Voraussetzungen zu erfüllen wären.

b) Der Berichtigungsantrag der Kläger ist nicht begründet. Denn sie sind entgegen ihrer Auffassung lediglich
Eigentümer des Flurstücks Nr. 19/1. Sie sind hingegen – über die Grenzen dieses Flurstücks hinaus – nicht
Eigentümer einer Teilfläche des Grundstücks Flurstück Nr. 19.

Das Eigentum an einem Grundstück wird gemäß § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung (Auflassung) und
Eintragung erworben. Die Kläger haben Grundeigentum erworben aufgrund des notariellen Vertrages vom
27.10.1992 (Anlage K 5). Das zu erwerbende Grundstück ist mit dem Flurstück Nr. 19/1 in diesem Vertrag
genau bestimmt. Dementsprechend bezog sich die Auflassung der damaligen Vertragspartner ausschließlich
auf dieses Grundstück. Das Grundbuchamt hat die Kläger zutreffend als Eigentümer des Flurstücks Nr. 19/1
eingetragen. Eine Auflassungserklärung über eine Teilfläche des Flurstücks Nr. 19, die Grundlage eines
Eigentumserwerbs sein könnte, gibt es nicht.

c) Der Eigentumserwerb an einem Grundstück vollzieht sich ausschließlich anhand der Regelungen im
Bürgerlichen Gesetzbuch. Es spielt daher keine Rolle, welche Erklärungen der Verkäufer des Grundstücks, J.
K., und sein verstorbener Vater P. K. im Jahr 1985 im Hinblick auf die Grundstücksteilung und im Hinblick auf
den Bau des Wohnhauses auf dem Flurstück Nr. 19/1 gegenüber der Baubehörde abgegeben haben. Es spielt
auch keine Rolle, welche Pläne in diesem Zusammenhang angefertigt wurden. Da für den Eigentumserwerb die
Auflassungserklärung im notariellen Vertrag vom 27.10.1992 allein maßgeblich ist, kommt es auch nicht darauf
an, welche Vorstellungen die Kläger und der Verkäufer J. K. von den Grenzen des Grundstücks in
Vorgesprächen vor Abschluss des Vertrages hatten. Es ist rechtlich auch ohne Bedeutung, wie in der Gemeinde
B. nach der Durchführung von Luftbildaufnahmen das Eigentum an den Grundsstücken auf angefertigten
Skizzen angegeben wurde.

d) Die Rechtsprechung hat in Ausnahmefällen eine abweichende Beurteilung lediglich bei einer sogenannten
falsa demonstratio zugelassen (vergleiche BGH, NJW 2002, 1038; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152). Eine
versehentliche fehlerhafte Bezeichnung des Grundstücks im notariellen Vertrag kann im Einzelfall unschädlich
sein, wenn feststeht, dass die Vertragspartner in Wahrheit ein anderes Grundstück übertragen wollten. In einem
derartigen Fall genießt der wirkliche Wille der Vertragspartner den Vorrang vor einer fehlerhaften – oder
ungenauen – Flurstück-Nr. im notariellen Vertrag (vergleiche BGH, a.a.O.; OLG Hamm, a.a.O.). Allerdings
kommt ein Vorrang des wirklichen Willens der Vertragspartner bei einer falsa demonstratio – im Hinblick auf den
sachenrechtlichen Grundsatz der Bestimmtheit – nur dann in Betracht, wenn die vom Wortlaut des notariellen
Vertrages abweichende Grundstücksfläche – oder Teilfläche -, die tatsächlich übertragen werden sollte, sich
exakt feststellen lässt (vergleiche BGH,a.a.O.; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153, Staudinger/Diehn, BGB,
Neubearbeitung 2020, § 925 BGB, Randnummer 68 a.E.).

Eine solche exakte Bezeichnung der von den Klägern in Anspruch genommenen Teilfläche gab es zum
Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages am 27.10.1992 nicht. Es gab keinen
Veränderungsnachweis, der die von den Klägern begehrte Teilfläche konkretisiert hätte (vergleiche zu einer
solchen Möglichkeit BGH, NJW 1988, 266). Es gab keine eindeutige visuelle Teilung der Teilfläche und es gab
am 27.10.1992 keinen Plan mit eingetragenen Maßen, auf den die Vertragspartner wegen der von den Klägern
angegebenen Teilfläche hätten Bezug nehmen können. Da bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 1992 für
einen Dritten nicht objektiv bestimmbar war, welche Teilfläche des Grundstücks Flurstück Nr. 19 – neben dem
Flurstück Nr. 19/1 – von den Klägern erworben werden sollte, kommt eine vom Wortlaut abweichende
Auslegung des zu übertragenden Grundstücks im notariellen Vertrag nicht in Betracht. Für die heutige
sachenrechtliche Zuordnung der Grundstücke spielt es daher keine Rolle, ob die Kläger und der Verkäufer J. K.
bei Abschluss des Kaufvertrages tatsächlich eine Vorstellung vom Vertragsgegenstand hatten, die von dem
Flurstück Nr. 19/1 abwich, wie die Kläger behaupten.

2. Da die Kläger lediglich Eigentümer des katastermäßig festgestellten Grundstücks Flurstück Nr. 19/1
geworden sind – mit den im Fortführungsriss in der Anlage B 1 angegebenen Grenzen – ist auch der
Klageantrag Ziffer 2 unbegründet. Die Kläger sind nicht Eigentümer einer Grundstücksfläche im Bereich der
Garage von 3,50 Metern geworden.

3. Die Grenzen des Grundeigentums der Kläger ergeben sich aus der katastermäßigen Erfassung des
Flurstücks Nr. 19/1 (siehe oben). Daher ist auch der Feststellungsantrag Ziffer 3 nicht begründet. Die Grenzen
des Grundstücks ergeben sich aus dem Fortführungsriss des Flurstücks Nr. 19/1 und nicht aus den -
weitergehenden – Formulierungen im Klageantrag Ziffer 3.

4. Da die Klageanträge Ziffer 1, Ziffer 2 und Ziffer 3 nicht begründet sind, gibt es auch keine Rechtsgrundlage
für die Geltendmachung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (Antrag Ziffer 4).

5. Die Berufung der Kläger hat hingegen Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung im Rahmen der
Widerklage in Ziffer 2 a) des erstinstanzlichen Urteils richtet. Die Kläger sind nicht verpflichtet, es zu
unterlassen, die Wasserleitungen auf dem Grundstück der Beklagten zum Durchleiten von Wasser zu nutzen.
Vielmehr ist die Beklagte verpflichtet, die Nutzung des Anschlusses in ihrem Haus und die Durchleitung auf
ihrem Grundstück zum Grundstück der Kläger zu dulden.

a) Der Widerklageantrag und die Verurteilung in Ziffer 2 a) des Urteils des Landgerichts sind dahingehend zu
interpretieren, dass es allein um die Frischwasserzuleitung für das Grundstück der Kläger geht, und nicht etwa
um Abwasserleitungen. Dies ergibt sich aus den schriftsätzlichen Ausführungen beider Parteien zu diesem
Antrag.

b) Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Duldung der Nutzung der Wasserleitung aus
einem Notleitungsrecht in entsprechender Anwendung von § 917 BGB. Die Rechtsausführungen des
Landgerichts zu dieser Frage im erstinstanzlichen Urteil sind nicht zu beanstanden. Es gibt auch keine
Regelungen im Baden-Württembergischen Nachbarrecht auf welche sich die Kläger stützen könnten.

c) Die Beklagte ist jedoch – entgegen der Auffassung des Landgerichts – zur Duldung der Frischwasserleitung
für das Grundstück der Kläger unter dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses
verpflichtet.

aa) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann zu Rechten und Pflichten im Verhältnis von
Grundstücksnachbarn führen. Der Bundesgerichtshof hat daraus Rücksichtnahmepflichten im Rahmen des
nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses entwickelt. Eine solche Pflicht zur Rücksichtnahme ist zwar mit
Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen (im Bürgerlichen Gesetzbuch und in
nachbarrechtlichen Vorschriften der Bundesländer) eine Ausnahme. Sie kann nur dann zur Anwendung
kommen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden
Interessen dringend geboten erscheint. Wenn diese Voraussetzung vorliegt, ist die Ausübung eines Anspruchs
aus § 1004 Abs. 1 BGB – den die Beklagte geltend macht - unter Berücksichtigung vorrangiger Interessen des
Störers ausnahmsweise unzulässig (vergleiche BGH, NJW 2003, 1392 mit weiteren
Rechtsprechungsnachweisen). Ein solcher Ausnahmefall kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine
Parzellierung eines ursprünglich einheitlichen Grundstücks dazu geführt hat, dass die Wasserversorgung eines
Grundstücks über ein anderes Grundstück verläuft (vergleiche für eine Abwasserentsorgung BGH, a.a.O.).
Entscheidend für die Duldungspflicht der Beklagten ist eine umfassende Interessenabwägung (vergleiche BGH
a.a.O.; BGH NJW-RR 2019, 78).

bb) Im vorliegenden Fall erscheint eine Duldungspflicht der Beklagten nach Treu und Glauben zwingend
geboten. Unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte der Wasserzuleitung und unter Berücksichtigung
der Interessen der Kläger einerseits und der Beklagten andererseits wäre es unter den Gesichtspunkten von
Treu und Glauben nicht hinnehmbar, wenn die Kläger verpflichtet wären, die Frischwasserzuleitung über das
Grundstück der Beklagten nicht mehr zu nutzen, und sich einen eigenen Anschluss an die öffentliche
Wasserversorgung verschaffen müssten. Die Umstände des vorliegenden Falles sind mit dem Sachverhalt,
welcher der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.01.2003 zugrundelag (BGH, NJW 2003, 1392),
vergleichbar. Im Einzelnen:

– Das Problem der Wasserversorgung des klägerischen Grundstücks ist entstanden aufgrund einer
Parzellierung der Grundstücke, welche der verstorbene Ehemann der Beklagten vorgenommen hat. Die
Beklagte ist alleinige Erbin und Rechtsnachfolgerin des verstorbenen Ehemannes. Im Rahmen der Abwägung
gemäß § 242 BGB sind ihr daher die Nachteile zuzurechnen, die ihr verstorbener Ehemann bei der
Parzellierung im Jahr 1985 geschaffen hat.

– Die Probleme wurden bei der Bebauung des Flurstücks Nr. 19/1 1985/1986 nicht berücksichtigt. Die
Frischwasserzuleitung wurde an die Wasserversorgung im Wohnhaus auf dem Flurstück Nr. 19 angeschlossen,
ohne die Wasserversorgung des Wohnhauses auf dem Flurstück Nr. 19/1 in irgendeiner Weise im Grundbuch
oder durch eine schuldrechtliche Vereinbarung abzusichern.

– Beim Erwerb des Flurstücks Nr. 19/1 von J. K., dem Sohn des verstorbenen Ehemannes der Beklagten,
wurde das Problem der Wasserversorgung nicht gesehen. Der notarielle Vertrag enthält keine Hinweise,
Regelungen oder Feststellungen zur Wasserversorgung des erworbenen Grundstücks. Ein privatschriftlicher
Vorvertrag vom 18.10.1992 (Anlage K 50) enthielt eine Bestätigung des Verkäufers, dass das Grundstück voll
erschlossen sei. Dies war rechtlich hinsichtlich der Frischwasserzuleitung unzutreffend, da es keine rechtliche
Absicherung für die Zuleitung über das Nachbargrundstück Flurstück Nr. 19 gab.

– Die Frage, ob den Klägern beim Grundstückserwerb im Jahr 1992 bekannt war, dass die Wasserzuleitung
über das Nachbargrundstück führte, ist für die Abwägung im Rahmen von § 242 BGB nicht erheblich. Die Frage
wäre nur dann von Bedeutung, wenn die Kläger daraus den rechtlichen Schluss gezogen hätten, dass sie
jederzeit mit einem Verlangen des Nachbarn rechnen mussten, die Wasserzuleitung zu beseitigen. Dafür spricht
nichts. Ohne rechtliche Vorkenntnisse konnten die Kläger die Folgen einer fehlenden rechtlichen Absicherung
der Wasserzuleitung über das Nachbargrundstück kaum erkennen. Auch der beurkundende Notar hat mit den
Vertragsparteien im Jahr 1992 die mit der Erschließung zusammenhängenden Rechtsfragen ausweislich der
vorliegenden Urkunde offenbar nicht erörtert, obwohl die Parzellierung der Grundstücke – mit sich daraus
ergebenden naheliegenden Rechtsfragen – aus den Umständen für ihn ersichtlich war.

– Es ist davon auszugehen, dass ein Anschluss des klägerischen Grundstücks an die öffentliche
Wasserversorgung (nur für die Frischwasserzuleitung) jedenfalls nicht weniger als 40.000 EURO kosten würde.
Es wäre eine Wasserleitung über eine Strecke von über 80 Meter erforderlich. Ohne zusätzliche Erschwernisse
wurden die Kosten von einem Ingenieurbüro mit 400 EURO brutto pro Meter angesetzt (vergleiche die Anlage K
73, II 120). Im vorliegenden Fall kommen zusätzliche Kosten hinzu durch das Aufgraben und
Wiederverschließen der gepflasterten Hoffläche und durch den Umstand, dass die Wasserleitung durch das
Garagengebäude geführt werden müsste, so daß die Kosten im Rahmen einer Schätzung nicht unter 40.000
EURO liegen dürften.

– Dem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für die Kläger bei Notwendigkeit einer neuen Wasserzufuhr stehen
keine nennenswerten Nachteile für die Beklagte gegenüber bei Duldung der bestehenden Wasserleitung über
ihr Grundstück. Nachteile für die Nutzung ihres Grundstücks oder für die Möglichkeiten ergänzender
Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück sind nicht vorgetragen. Sollten sich in der Zukunft bei einer bestimmten
Baumaßnahme auf dem Grundstück der Beklagten dennoch Probleme ergeben, kann sich im Hinblick auf Treu
und Glauben die Frage stellen, ob und inwieweit sich die Kläger eventuell mit bestimmten Veränderungen der
Leitungsführung auf dem Grundstück der Beklagten einverstanden erklären müssen.

– Für eine Duldungspflicht der Beklagten spricht vor allem, dass sie und ihr verstorbener Ehemann für lange
Zeit (1992 – 2017) die Wasserzuleitung zum Grundstück der Kläger ohne Beanstandungen hingenommen
haben. Nach dieser Zeit mussten die Kläger nicht mehr mit Beanstandungen rechnen, zumal sich an den
örtlichen Bedingungen und möglichen Nachteilen für die Beklagte nichts geändert hat.

cc) Die Einwendungen der Beklagten gegen ihre Verpflichtung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis
haben keinen Erfolg. Die Entscheidung des BGH vom 13.07.2018 (NJW-RR 2019, 78) steht der Entscheidung
des Senats nicht entgegen. In dem am 13.07.2018 entschiedenen Fall des Bundesgerichtshofs gab es einen
wesentlichen Unterschied zum vorliegenden Fall. Im zitierten Fall des Bundesgerichtshofs war der Käuferin
beim Erwerb des betreffenden Grundstücks das Problem der Wasserversorgung bekannt. Im notariellen
Kaufvertrag hatte die Käuferin das Risiko übernommen, dass sie möglicherweise in der Zukunft für eine
eigenständige Wasserversorgung sorgen musste, wenn der Nachbar in der Zukunft eine Versorgung über das
Nachbargrundstück nicht mehr dulden sollte. Eine solche vertragliche Risikoregelung gibt es im vorliegenden
Fall nicht. Daher würde es Treu und Glauben widersprechen, wenn die Kläger – für sie unerwartet – mit
erheblichen Kosten für eine eigenständige Wasserversorgung sorgen müssten.

Auch der vom Bundesgerichtshof am 08.02.2013 entschiedene Fall (NJW-RR 2013, 650) steht der Abwägung
des Senats nicht entgegen. In der Entscheidung vom 08.02.2013 ging es um die Frage, ob und inwieweit der
Käufer einer Doppelhaushälfte sich dauerhaft darauf verlassen durfte, dass eine für beide Doppelhaushälften
bestehende gemeinsame Heizungsanlage in Zukunft bestehen bleiben würde. Da Heizungsanlagen in der
Regel nach einer gewissen Zeit mit erheblichen Investitionen erneuert werden müssen, ist es – ohne konkrete
rechtliche Vereinbarungen – nicht selbstverständlich, dass sich an den Verhältnissen im Hinblick auf die
Nutzung der Heizung nichts ändert. Daher lassen sich die Erwartungen und Vorstellungen des Käufers in der
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.02.2013 nicht mit den berechtigten Erwartungen und
Vorstellungen der Kläger im Hinblick auf die Frischwasserversorgung im vorliegenden Fall vergleichen.

d) Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Leitungen auf dem Grundstück der Beklagten, soweit sie
ausschließlich der Wasserversorgung des klägerischen Grundstücks dienen, im Eigentum der Kläger stehen
(vergleiche BGH, Urteil vom 13.07.2018 – V ZR 308/17 -, Randnummer 25, zitiert nach JURIS). Die Frage, ob
Beeinträchtigungen der Beklagten durch die Duldung der Wasserleitungen der Kläger auf ihrem Grundstück das
zumutbare Maß übersteigen – mit der Möglichkeit eines Entgeltanspruchs gegen die Kläger – ist nicht
Gegenstand des Rechtsstreits (ebenso BGH, NJW 2003, 1392, 1393).

6. Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg, soweit sie sich gegen ihre Verpflichtung wenden, im
Obergeschoss des Garagengebäudes eine Trennwand herzustellen. Die Verpflichtung ergibt sich aus § 3 letzter
Absatz des notariellen Vertrages vom 27.10.1992. Es handelt sich dabei um eine vertragliche Verpflichtung
zugunsten Dritter, so daß die Beklagte als Eigentümerin des Nachbargrundstücks diesen Anspruch geltend
machen kann. Die damaligen Vertragspartner hatten bei Abschluss des Kaufvertrages vom 27.10.1992 eine
bestimmte Vorstellung über die Art und Weise wie das Obergeschoss des Garagengebäudes genutzt werden
sollte. Mit dieser Vorstellung hing die zu errichtende Trennwand im Obergeschoss zusammen. Der Umstand,
dass sich das gesamte ehemalige Werkstattgebäude – einschließlich der ehemaligen Garage – im Eigentum
der Beklagten befindet (dazu siehe unten 7.), steht der Verpflichtung der Kläger zur Errichtung einer Trennwand
im Obergeschoss des Gebäudes nicht entgegen. Das gilt nach Sinn und Zweck der Vereinbarung im
Kaufvertrag vom 27.10.1992 jedenfalls dann, wenn die Beklagte als Gebäudeeigentümerin weiterhin mit einer
Nutzung einer Teilfläche über der Durchfahrt durch die Kläger einverstanden ist, wovon nach dem
übereinstimmenden Vortrag der Parteien auszugehen ist.

7. Auch die Verurteilung der Kläger zur Demontage der Außenbeleuchtung an der Hauswand der Beklagten
(Ziffer 2 c) im Urteil des Landgerichts) ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

a) Mit der Außenbeleuchtung im Tenor der erstinstanzlichen Entscheidung ist eine Lampe gemeint, welche die
Kläger im rückwärtigen Teil der Durchfahrt durch das Werkstattgebäude an der Innenwand angebracht haben.
Und zwar ist – vom hinteren Teil des Grundstücks aus gesehen – die Lampe an der linken Innenwand gemeint

b) Die Kläger sind zur Demontage der Lampe gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet. Die ohne Zustimmung der
Beklagten angebrachte Lampe beeinträchtigt das Eigentum der Beklagten. Denn das gesamte
Werkstattgebäude einschließlich der Innenwände der Durchfahrt steht im Alleineigentum der Beklagten. Zwar
spricht manches dafür, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Durchfahrt der Kläger mit Kraftfahrzeugen durch
das in ihrem Eigentum stehende Gebäude zu dulden (die Frage ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits).
Daraus ergibt sich jedoch keine Befugnis der Kläger, Veränderungen an Gebäudeteilen, wie beim Anbringen
einer Lampe, vorzunehmen.

c) Das gesamte Werkstattgebäude, einschließlich der später zur Durchfahrt umgebauten Garage, stand bis
1985 vollständig auf dem Grundstück Flurstück Nr. 19, so daß der verstorbene Ehemann der Beklagten
Alleineigentümer des Gebäudes war. Die Grundstücksteilung im Jahr 1985 hat nichts daran geändert, dass das
gesamte Werkstattgebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks Flurstück Nr. 19 blieb und daher – nach
dem Tod des Ehemannes – im Alleineigentum der Beklagten steht.

aa) Die Zuordnung des Gebäudeeigentums zum Grundstück der Beklagten ergibt sich aus §§ 93, 94 Abs. 1
BGB. § 93 BGB bestimmt, dass an einem Gebäude grundsätzlich ein einheitliches Eigentum besteht, und zwar
auch dann, wenn das Gebäude auf mehreren Grundstücken steht, die verschiedenen Eigentümern gehören
(vergleiche grundlegend BGH, NJW 1975, 1553; BGH, Urteil vom 15.02.2008 – V ZR 222/06 -, Randnummer
14, zitiert nach JURIS). Zweck der Regelung in § 93 BGB ist es, dass dem Gesichtspunkt einer natürlich
wirtschaftlichen Einheit von Gebäuden der Vorrang gegeben werden soll vor einer unterschiedlichen Zuordnung
von Gebäudeteilen in Abhängigkeit von einer Grundstücksabgrenzung. Diese Grundsätze geltend auch dann,
wenn ein Gebäude, welches ursprünglich auf einem einheitlichen Grundstück stand, nach einer
Grundstücksteilung auf zwei verschiedenen Grundstücken steht (vergleiche BGH, NJW 1975, 1553; BGH, NJW
2002, 54). Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil desjenigen Grundstücks, welchem es bei einer natürlichen
Betrachtung zuzuordnen ist (BGH, WuM 2003, 701). Die Zuordnung des Eigentums von Teilen eines
einheitlichen Gebäudes zu verschiedenen Grundstücken kommt nur dann ausnahmsweise in Betracht, wenn
die Grenzziehung zu einer Trennung des Gebäudes in zwei wirtschaftlich selbständige Einheiten führt (BGH,
WuM 2003, 701, Randnummer 11). Dabei findet eine vertikale Teilung einzelner Räume hinsichtlich der
Eigentumszuordnung grundsätzlich nicht statt (vergleiche BGH, NJW 1988, 1078; BGH, Urteil vom 15.02.2008
– V ZR 222/06, Randnummer 12, 14, zitiert nach JURIS). Die Regelung in § 905 BGB (Begrenzung des
Eigentums) spielt entgegen der Auffassung der Kläger für die Frage des Gebäudeeigentums keine Rolle. § 905
BGB hat für die Rechte eines Grundstückseigentümers nur insoweit Bedeutung, als es um den Luftraum über
dem Grundstück geht und um den Erdkörper unter der Grundstücksoberfläche.

bb) Von diesen Grundsätzen ausgehend ist das gesamte Werkstattgebäude – einschließlich der
Garage/Durchfahrt nebst Raum im Obergeschoss – nach der Grundstücksteilung im Jahr 1985 gemäß § 93
BGB im Eigentum des Eigentümers des Flurstücks Nr. 19 verblieben. Maßgeblich für die Eigentumszuordnung
sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Grundstücksteilung im Jahr 1985. Spätere Veränderungen der Nutzung
haben für die Zuordnung des Gebäudeeigentums keine Bedeutung. Es kommt auch nicht darauf an, welche
Vorstellungen und Absichten die Beteiligten mit der Grundstücksteilung verbunden haben. Vielmehr ist auf eine
objektive Betrachtung abzustellen, welchem Grundstück das Gebäude bei einer natürlichen Betrachtung
zuzuordnen ist (vergleiche BGH, WuM 2003, 701; BGH, NJW 1975, 1553, 1555).

Zum Zeitpunkt der Grundstücksteilung im Jahr 1985 war das fragliche Gebäude ein einheitliches
Werkstattgebäude mit einer Garage und Lagerräumen im Obergeschoss. Die Garage diente der Lagerung von
Gegenständen und Geräten für die Werkstatt. Bei einer natürlichen Betrachtungsweise gab es im Jahr 1985
keine unterschiedlichen – und selbständigen – Teile des Gebäudes, die einer unterschiedlichen Nutzung
dienten. Zum Zeitpunkt der Grundstücksteilung hatte das Werkstattgebäude keine erkennbare Funktion für eine
Nutzung im Zusammenhang mit dem geplanten Bau des Wohnhauses auf dem rückwärtigen Teil des
Grundstücks. Unter diesen Umständen konnte die Grundstücksteilung nicht zu einer Aufteilung des
Gebäudeeigentums führen. Insbesondere kommt gemäß § 93 BGB – entgegen der Auffassung des
Landgerichts – keine Aufteilung in Betracht entsprechend der neugebildeten Grundstücksgrenze, die den Raum
der Durchfahrt und den darüberliegenden Raum im Obergeschoss durchschneidet (siehe oben). Da der deutlich
größere Teil des Werkstattgebäudes auf dem Grundstück Flurstück Nr. 19 steht, ist dieses das
Stammgrundstück, dem das Eigentum am gesamten Gebäude zuzuordnen ist.

cc) Der Senat hat im Hinblick auf den Beseitigungsanspruch der Beklagten gemäß § 1004 Abs. 1 BGB lediglich
die Eigentumszuordnung des Gebäudes zu prüfen. Welche Rechtsfolgen sich für die Parteien ansonsten in
ihrem nachbarschaftlichen Verhältnis aus dem Überbau eines Teiles des Gebäudes ergeben, ist vom Senat
nicht zu prüfen. Ebenso sind vom Senat die Einzelheiten eines Durchfahrtsrechts der Kläger durch die
ehemalige Garage (gemäß § 917 BGB und/oder aus in Betracht kommenden schuldrechtlichen
Gesichtspunkten) nicht festzulegen.

8. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO.

9. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Die für die
Entscheidung des Senats maßgeblichen Rechtsfragen sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung geklärt.