letzte Aktualisierung: 09.07.2020
VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 3.3.2020 – 3 S 3378/19

BGB §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1
Baulasterklärung für minderjährigen Grundstückseigentümer

1. Die Übernahme einer Baulast ist eine Verfügung im Sinne des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB (wie
OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 9.5.1995 – 11 A 4010/92 – NJW 1996, 275 f.).
2. Eine tatsächliche Vermutung betrifft als Anscheinsbeweis nicht die Beweislastverteilung, also die
(rechtliche) Verteilung des Risikos der Unaufklärbarkeit, sondern die Beweiswürdigung, nämlich die
tatsächliche Beurteilung eines Lebenssachverhalts.
3. Die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses findet ihre Grundlage in
der Verpflichtung der Baurechtsbehörde, die Baulastbestellung vor deren Eintragung auf ihre
Wirksamkeit zu prüfen, wobei typischerweise davon auszugehen ist, dass die Baurechtsbehörde
dieser Verpflichtung nachkommt, wenn aus deren Sicht zumindest Anhaltspunkte für das Vorliegen
eines solchen Hindernisses erkennbar sind und daher Anlass besteht, die Wirksamkeit der Baulast
insoweit einer Überprüfung zu unterziehen.
4. Im Jahre 1971 bestand aus Sicht der Baurechtsbehörde kein Anlass, die Wirksamkeit einer von
Eltern minderjähriger Grundstückseigentümer als deren gesetzliche Vertreter abgegebenen
Baulasterklärung auf das Vorliegen einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung nach § 1643
Abs. 1 i. V. mit § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu überprüfen.

Gründe

I.
Der Antragsteller wendet sich gegen den Sofortvollzug der den Beigeladenen erteilten Baugenehmigung für
den Neubau eines Einfamilienhauses.

Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. ..., ... ..., auf der Gemarkung Holzhausen der
Gemeinde March. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus sowie mit verschiedenen Wirtschaftsgebäuden
bebaut und über das nördlich angrenzende Grundstück Flst.-Nr. ... an das öffentliche Straßennetz
angeschlossen. Es grenzt nach Süden auf rund 66 m an die Grundstücke Flst.-Nrn. ..., ... und ...,
Buchsweilerstraße ..., ... und ..., die durch Teilung aus dem Grundstück Flst.-Nr. ... (alt) hervorgegangen sind.
An dieser Südgrenze liegen die auf einer Länge von rund 44 m aneinander gebauten, in Teilen als Grenzbau
und Überbau sowie im Übrigen von der Grenze nur geringfügig zurückversetzt errichteten Gebäude des
Antragstellers. Die genannten Grundstücke liegen im unbeplanten innerörtlichen Bereich von Holzhausen.

Am 15.1.1971 war dem Antragsteller eine Baugenehmigung für einen an der Südgrenze seines Grundstücks
Flst.-Nr. ... vorgesehenen Wohnhausanbau erteilt und dabei mittels Grüneintrag eine als „Baulast“
gekennzeichnete, an das Vorhaben angrenzende Fläche von ca. 2 auf 2 m auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... (alt)
in den Lageplan eingezeichnet worden. Daraufhin hatten die Eltern der damals minderjährigen Eigentümer des
Grundstücks Flst.-Nr. ... (alt) am 20.1.1971 gegenüber dem Bürgermeisteramt der seinerzeit selbstständigen
Gemeinde Holzhausen folgende schriftliche Baulasterklärung abgegeben:

„Als grundbuchmäßige Eigentümer, bezw. deren gesetzlichen Vertreter des Grundstücks Flurst. Nr. ... der
Gemarkung Holzhausen übernehmen ... und ..., Holzhausen, für sich und ihre jeweiligen Rechtsnachfolger die
baurechtliche Verpflichtung, bei künftiger Bebauung ihres Grundstückes Flurst. Nr. ... den auf dem
Baugrundstück Flurst. Nr. ... bis zu 3,00 mtr. fehlenden Grenzabstand zu den auf ihrem Grundstück Flurst. Nr.
... vorgeschriebenen Flächen für Grenz- und Fensterabstände zusätzlich zu übernehmen.“

Diese Baulast ist bis heute im nunmehr von der Gemeinde March geführten Baulastenverzeichnis eingetragen.

Die den Beigeladenen am 5.8.2019 unter Ersetzung des von der Gemeinde March versagten Einvernehmens
erteilte Baugenehmigung lässt auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... ein Wohngebäude mit einer Länge von 9,99 m,
einer Breite von max. 7,18 m zu. Nach den genehmigten Plänen ist nach Norden bezogen auf das abgesenkte
Gelände eine Wandhöhe von max. 6,65 m und eine Firsthöhe von 9,7 m sowie Grenzabstand von 2,86 m bis
3,55 m vorgesehen. Der genehmigte Lageplan ist identisch mit dem vom bisherigen Eigentümer des
Grundstücks Flst.-Nr. ..., ..., im Rahmen eines zuvor eingeleiteten Bauvorbescheidverfahrens beim
Antragsgegner eingereichten Lageplan.

Am 4.9.2019 hat der Antragsteller, der bereits im Rahmen des Angrenzerbenachrichtigungsverfahrens
Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben hatte, beim Verwaltungsgericht Freiburg die Anordnung der
aufschiebenden Wirkung seines tags darauf erhobenen Widerspruchs begehrt.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 26.11.2019 abgelehnt und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt, das öffentliche Vollzugsinteresse und das private Interesse der Beigeladenen an der
sofortigen Ausnutzung der ihnen erteilten Baugenehmigung überwiege das Interesse des Antragstellers an
einem Aufschub bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache. Denn es spreche überwiegendes
dafür, dass der Widerspruch des Antragstellers erfolglos sein werde.

Insbesondere halte das Vorhaben die nach § 5 Abs. 7 LBO erforderlichen Mindesttiefen der Abstandsflächen
wohl ein. Eine größere Abstandsfläche könne der Antragsteller auch nicht aufgrund der Abstandsflächenbaulast
vom 20.1.1971 verlangen. Dabei könne dahinstehen, ob die Baulast wirksam entstanden sei, weil sie -
möglicherweise - ohne entsprechende Genehmigung des Vormundschaftsgerichts bewilligt worden sei. Denn
die am objektiven Empfängerhorizont orientierte Auslegung der Baulasterklärung ergebe, dass diese lediglich
einen kleinen Teil des Vorhabengrundstücks erfasse, der die Fläche, auf der das Bauvorhaben errichtet werden
solle, nicht betreffe. Diese sei nämlich allein im Hinblick auf den beabsichtigten Anbau des Antragstellers an
sein Wohngebäude und zur Überwindung eines ansonsten bestehenden Genehmigungshindernisses
übernommen worden. Dementsprechend sei der Baulasterklärung, wovon sich die Kammer durch Anfordern
eines entsprechenden Auszugs aus dem Baulastenverzeichnis der Gemeinde nochmals überzeugt habe, der
Lageplan zum damaligen Grenzbau des Antragstellers beigefügt worden. Auf diesem sei die maßgebliche
Baulastfläche mit Grüneintrag gekennzeichnet. Hinzu komme, dass eine weitergehende Verpflichtung wohl
ohnehin nicht wirksam im Wege der Baulast hätte übernommen werden können, da es am Erfordernis der
baurechtlichen Relevanz gefehlt haben dürfte.

Für einen Verstoß gegen nachbarschützende brandschutzrechtliche Bestimmungen bestünden keine
Anhaltspunkte. Auch lege der Antragsteller hierzu substantiiert nichts dar.

In bauplanungsrechtlicher Hinsicht liege ein Verstoß gegen das baurechtliche Rücksichtnahmegebot in seiner
subjektiv-rechtlichen Ausprägung voraussichtlich nicht vor. Denn der Antragsteller sei nach Treu und Glauben
wohl daran gehindert, eine Rücksichtslosigkeit der heranrückenden Bebauung zu rügen, da die von ihm
beanstandete Situation in erster Linie nicht auf das Bauvorhaben, sondern darauf zurückzuführen sei, dass er
mit seinem Wohngebäude selbst unmittelbar an die Grundstücksgrenze herangerückt sei und die
Abstandsflächen nicht einhalte.

Gegen diese, ihm am 4.12.2019 zugestellte Entscheidung richtet sich die vom Antragsteller am 16.12.2019
beim Verwaltungsgericht Freiburg erhobene und am 3.1.2020 gegenüber dem beschließenden
Verwaltungsgerichtshof begründete Beschwerde.

II.
Die Beschwerde des Antragstellers ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Der Senat kann offenlassen, ob die in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründe (vgl. § 146 Abs. 4 Satz
6 VwGO) die Erwägungen des Verwaltungsgerichts hinreichend erschüttern, ob also eine umfassende Prüfung
des einstweiligen Rechtsschutzbegehrens des Antragstellers veranlasst oder die Beschwerde ohne eine solche
Prüfung zurückzuweisen ist (vgl. zur Zweistufigkeit des Verfahrens VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 25.1.2018 - 10
S 1681/17 - VBlBW 2018, 335; Beschl. v. 6.7.2015 - 8 S 534/15 - juris). Denn auch die Durchführung einer
„Vollprüfung“ führt nicht zu einem Erfolg der Beschwerde des Antragstellers.

Die im Aussetzungsverfahren nach § 80a Abs. 3 i. V. mit Abs. 1 Nr. 2, § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene
Abwägung ergibt, dass die öffentlichen Interessen am gesetzlich angeordneten Sofortvollzug der im
Widerspruchsverfahren angegriffenen Baugenehmigung (§ 212a Abs. 1 BauGB) sowie die privaten Interessen
der Beigeladenen, von der ihnen erteilten Genehmigung bereits vor deren Unanfechtbarkeit Gebrauch machen
zu dürfen, das gegenläufige private Interesse des Antragstellers daran, von der Umsetzung der
Baugenehmigung einstweilen verschont zu bleiben, überwiegen. Denn dem Aussetzungsinteresse des
Antragstellers ist keine hier maßgebliche Bedeutung zuzumessen, da ihn die in Rede stehende
Baugenehmigung nach aller Voraussicht nicht in eigenen Rechten verletzt.

1. Dies gilt zunächst in bauordnungsrechtlicher Hinsicht.

a) Dass und weshalb das genehmigte Bauvorhaben die nach § 5 LBO erforderlichen Abstandsflächen zur
Grenze des Grundstücks des Antragstellers einhalten dürfte, hat das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt;
hierauf wird verwiesen.

b) Gleichfalls zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Antragsteller
voraussichtlich nicht mit Erfolg darauf berufen kann, die am 20.1.1971 zu Lasten des Grundstücks Flst.-Nr. ...
(alt) und zu Gunsten des Grundstücks des Antragstellers Flst.-Nr. ... bestellte Abstandsflächenbaulast erfordere
zusätzlich zu der nach § 5 LBO einzuhaltenden Abstandsfläche einen - angesichts der dem Vorhaben auf dem
Grundstück Flst.-Nr. ... gegenüberliegenden Bebauung an bzw. nahe der gemeinsamen Grenze nicht
eingehaltenen - weiteren Grenzabstand von bis zu 3 m.

Das gilt unabhängig von der Frage, ob sich die Abstandsflächenbaulast, wie der Antragsteller meint, auf den
gesamten Grenzbereich des Grundstücks Flst.-Nr. ... (alt) und damit auch des aus diesem hervorgegangenen
Baugrundstücks Flst.-Nr. ... oder, wovon das Verwaltungsgericht ausgegangen ist, nur auf einen durch das hier
genehmigte Gebäude nicht betroffenen Grundstücksteil bezieht. Denn der Baulast dürfte bei der Bemessung
der Abstandsflächen schon deshalb keine Bedeutung zukommen, weil nicht von ihrer Wirksamkeit
ausgegangen werden kann.

aa) Eine solche ergibt sich nicht bereits aus der der Eintragung in das von der Gemeinde zu führende
Baulastenverzeichnis (§ 72 Abs. 1 und 3 LBO). Denn diese hat keine rechtsbegründende, sondern lediglich
deklaratorische Bedeutung. Sie löst keine materiell-rechtlichen Rechtsfolgen aus und bildet auch keine
bindende Voraussetzung für eine gestaltende Änderung der Rechtslage. Für das Bestehen und den Inhalt einer
Baulast kommt es vielmehr ausschließlich auf die Erklärung der betreffenden Grundstückseigentümer an (vgl.
zu alledem VGH Bad.-Württ, Urt. v. 1.6.1990 - 8 S 637/90 - NJW 1991, 2786 ff.; vgl. auch Sauter, LBO, 3. Aufl.,
Stand September 2019, RdNr. 1 zu § 72).

bb) Nach dem im Zeitpunkt der Bestellung der hier streitigen Baulast, am 20.1.1971, geltenden § 108 Abs. 1
Satz 1 LBO i. d. F. v. 6.4.1964 (GBl. 1964, 151) und dem nunmehr geltenden, mit dieser Vorschrift wortgleich
übereinstimmenden § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO konnten und können Grundstückseigentümer durch Erklärung
gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden
Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben
(Baulasten). Die danach für die Bestellung einer Baulast erforderliche Erklärung muss von sämtlichen
Miteigentümern wirksam abgegeben werden (vgl. Sauter, a. a. O., RdNrn. 38, 44 zu § 71). Eine solche
wirksame Erklärung aller Eigentümer vermag der Senat seiner hier zu treffenden Entscheidung aber nicht zu
Grunde zu legen.

(1.) Angesichts der übereinstimmenden Angaben aller Beteiligter, insbesondere des bereits durch die streitige
Baulastbestellung im Jahre 1971 begünstigten Antragstellers, ist dabei mit für das vorliegende Eilverfahren
hinreichender Verlässlichkeit davon auszugehen, dass Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. ... (alt) im
Zeitpunkt der Baulastbestellung, am 20.1.1971, die seinerzeit minderjährigen Geschwister ... und ... (geb. ...
bzw. ...) waren und dass die dieses Grundstück belastende Erklärung von deren Eltern, den Eheleuten ... und
..., als gesetzliche Vertreter ihrer Kinder (§ 1629 Abs. 1 BGB) abgegeben wurde. Für eine Baulastbestellung
(jedenfalls auch) in Ausübung der gesetzlichen Vertretungsmacht spricht im Übrigen schon der Wortlaut der
Erklärung vom 20.1.1971, wonach die Baulast von den Eheleuten „als grundbuchmäßige Eigentümer, bezw.
deren gesetzlichen Vertreter“ übernommen wurde.

Allerdings waren die Eltern in Bezug auf die Bestellung der Baulast gemäß § 1643 Abs. 1 i. V. mit § 1821 Abs. 1
Nr. 1 BGB in ihrer Verfügungsmacht beschränkt.

Nach § 1643 Abs. 1 BGB bedürfen die Eltern zu Rechtsgeschäften i. S. des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB, also zu
Verfügungen über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück für das Kind der Genehmigung
des Familiengerichts (im Zeitpunkt der Baulastbestellung: des Vormundschaftsgerichts [vgl. hierzu § 1643 Abs.
1 i. V. mit § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB i. d. F. v 1.1.1964]). Fehlt eine solche, so ist die Verfügung (zumindest
schwebend) unwirksam (§ 1643 Abs. 3 i. V. mit den §§ 1829, 1831 BGB). Eine Verfügung im Sinne der
genannten Regelungen liegt bei einer Übertragung, Belastung, Aufhebung, Inhalts- oder Rangänderung eines
Rechts vor, wenn sie sich auf Grundeigentum und Grundstücksrechte bezieht (vgl. Kroll-Ludwig, in: Münchener
Kommentar, BGB, 8. Aufl. 2020, RdNr. 24 zu § 1821); zu letzteren zählen Nießbrauch, Dienstbarkeiten,
dingliche Vorkaufsrechte, Dauerwohnrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Reallasten (vgl. Kroll-
Ludwig, a. a. O., RdNr. 22).

Darüber hinaus ist aber auch die Übernahme einer Baulast als Verfügung i. S. des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB
anzusehen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 9.5.1995 - 11 A 4010/92 - NJW 1996, 275 f.; Sauter, a. a. O.,
RdNr. 41 zu § 71; Kroll-Ludwig, a. a. O., RdNr. 24; Götz, in: Palandt, BGB, 79. Aufl. 2020, RdNr. 10 zu § 1821;
Coester, in: Staudinger/Veit, BGB, Stand 2014, RdNr. 11 zu § 1821; Schulte-Bunert, in: Erman, BGB, 15. Aufl.
2017, RdNr. 3 zu § 1821; Fuchs, in: beck-online GK, Stand 1.1.2020, RdNr. 25 zu § 1821; Weisemann,
Anspruch des Grundeigentümers auf Löschung von Baulasten, NJW 1997, 2857 ff.; offengelassen VGH Bad.-
Württ., Urt. v. 29.5.1979, BRS 35 Nr. 164).

Dies gilt trotz des Umstandes, dass § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB (i. V. mit § 1643 Abs. 1 BGB) als die
Vertretungsmacht der Eltern einschränkende Ausnahmevorschrift grundsätzlich eng auszulegen ist (vgl. Sauter,
a. a. O., RdNr. 41 zu § 71). Zum einen entfaltet nämlich die Baulast eine den Verfügungen i. S. des § 1821 Abs.
1 Nr. 1 BGB vergleichbare Wirkung (1.1.) und zum anderen erfordert der Schutzzweck der genannten Vorschrift
eine Erstreckung der Vollmachtbeschränkung auf die Baulasterklärung (1.2.). Die vom Antragsteller hiergegen
vorgebrachten Einwendungen greifen demgegenüber nicht durch (1.3.).

(1.1.) Die mit der Baulasterklärung nach § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO übernommenen öffentlich-rechtlichen
„Verpflichtungen“ zu einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen schränken die Befugnisse
des jeweiligen Grundstückseigentümers unmittelbar und mit absoluter dinglicher Wirkung ein (vgl. zu einer vom
Vorerben übernommenen Baulast VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.2.1989 - 5 S3 1256/88, NJW 1990, 268 f.).
Aufgrund ihrer dinglichen Wirkung steht die Baulast dogmatisch der Grunddienstbarkeit nahe (vgl. Wilsch, in:
BeckOK GBO, Stand 15.12.2019, RdNr. 21 zu § 54), über deren Rechtswirkungen sie zudem teilweise sogar
deutlich hinausgeht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.9.1990 - 4 B 34.90, 4 B 35.90 - NJW 1991, 713 ff.), so dass sie
auch bei inhaltlicher Deckungsgleichheit gegenüber der Grunddienstbarkeit weitergehende gravierende
Verpflichtungen und Belastungen für das Grundstück des Baulastgebers mit sich bringt (vgl. OLG Frankfurt, Urt.
v. 20.4.1988 - 21 U 11/87 - NVwZ 1988, 1162). Denn die durch Baulast gesicherte Verpflichtung lastet
unabhängig von der Person des Eigentümers auf dem Grundstück; sie wirkt deshalb auch gegenüber dem
Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers (§ 71 Abs. 1 Satz 2 LBO), erlischt nicht durch den Zuschlag im
Zwangsversteigerungsverfahren und kann zudem mit hoheitlichen Mitteln der Baurechtsbehörde durchgesetzt
werden (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 9.5.1995, a. a. O.).

(1.2.) Ist danach die Baulast in ihrer dinglichen Wirkung mit einer Grunddienstbarkeit vergleichbar, so gilt dies
auch mit Blick auf ihre Bedeutung für den Minderjährigen (vgl. wiederum Sauter, a. a. O., RdNr. 41 zu § 71).
Denn die durch Baulasten sicherbaren Verpflichtungen können sich auf die gesamte Grundstücksfläche und auf
alle Nutzungsmöglichkeiten erstrecken und damit die Beseitigung jeglicher wirtschaftlicher
Gebrauchsmöglichkeiten des Eigentums zur Folge haben (vgl. Weisemann, a. a. O.). Angesichts dessen kann
der mit § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bezweckte umfassende Schutz des Kindesinteresses bei besonders wichtigen
und außergewöhnlichen Rechtsgeschäften, nur durch Erstreckung der Vollmachtbeschränkung auf die
Baulasterklärung erreicht werden (vgl. auch hierzu OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 9.5.1995, a. a. O.).

(1.3.) Die vom Antragsteller angeführten Unterschiede zwischen der dem öffentlichen Recht zuzuordnenden
Bestellung einer Baulast und den privatrechtlichen Verfügungen über Grundstücke oder über
Grundstücksrechte stehen einer Einbeziehung der Baulasterklärung in den Anwendungsbereich des § 1821
Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entgegen. Denn die besagte Vorschrift betrifft allgemein Verfügungen über ein
Grundstück oder über ein Recht an einem solchen, bezieht sich also schon nach ihrem Wortlaut nicht allein auf
privatrechtliche Verfügungen über in das Grundbuch eintragungsfähige Rechte. Daher kommt es nicht darauf
an, dass die Baulastübernahme durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde (§ 71 Abs. 1 Satz 1 LBO)
und nicht durch Einigung mit dem Begünstigten erfolgt sowie dass sie ausschließlich durch schriftlichen
Verzicht der Baurechtsbehörde erlischt (§ 71 Abs. 3 Satz 1 LBO) und daher nicht durch eine Vereinbarung
zwischen Privatpersonen aufgehoben werden kann. Auch ist der angeführte Schutzzweck der genannten
Vorschrift durch die genannten Unterschiede nicht betroffen.

Nichts anderes gilt im Ergebnis für das weitere Vorbringen des Antragstellers, eine analoge Anwendung der §§
1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB scheide auch deshalb aus, weil es an einer hierfür zwingend notwendigen
planwidrigen Lücke fehle. Denn die genannten Vorschriften sind nach den oben gemachten Ausführungen
unmittelbar und nicht, wie der Antragsteller wohl meint, nur entsprechend anwendbar.

Im Übrigen griffen auch die vom Antragsteller gegen eine entsprechende Anwendung des § 1821 Abs. 1 Nr. 1
BGB erhobenen Einwendungen nicht durch.

Anders als vom Antragsteller angenommen, trägt der Umstand, dass die Regelungen über die Vertretung von
Minderjährigen in Verwaltungsverfahren (§§ 12 ff. LVwVfG) keinen Fall vorsehen, in dem die Wirksamkeit von
Handlungen von der Genehmigung des Vormundschafts- bzw. Familiengerichts abhängig gemacht wird, nichts
zu der Frage bei, ob der Landesgesetzgeber davon ausging, er könne auf einen entsprechenden
Minderjährigenschutz verzichten. Denn die §§ 12 ff. LVwVfG enthalten keine Regelung der gesetzlichen
Vertretung nicht selbst handlungsfähiger natürlicher Personen im Verwaltungsverfahren, sondern setzen eine
anderweitig geregelte gesetzliche Vertretungsmacht voraus. Die damit anwendbaren zivilrechtlichen
Regelungen sehen aber - wie oben dargelegt - einen solchen Minderjährigenschutz vor.

Soweit sich in bundesrechtlichen Vorschriften wie § 12 Abs. 3 AsylG und § 19 StAG dem Minderjährigenschutz
dienende Befugnisse der Familiengerichte finden, betrifft dies Sachverhalte, die nicht bereits von den
zivilrechtlichen Schutzvorschriften der §§ 1629a BGB umfasst sind und daher - anders als die Bestellung einer
Baulast - einer eigenständigen gesetzlichen Regelung bedürfen. Daher führt auch dies nicht auf einen
bewussten Verzicht des Landesgesetzgebers auf einen Schutz von Minderjährigen im Rahmen der
Baulastbestellung.

Schließlich zielt die Prüfung der Wirksamkeit der Baulast und des öffentlichen Interesses an derselben durch
die Baurechtsbehörde (vgl. Sauter, a. a. O., RdNr. 45 zu § 71) nicht auf einen Schutz Minderjähriger, so dass
sie die Genehmigungspflicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht zu ersetzen vermag.

(2.) Davon, dass eine nach alledem erforderliche Genehmigung der Baulasterklärung durch das
Vormundschaftsgericht (nunmehr: Familiengericht) erteilt wurde, kann hier aber nicht ausgegangen werden.
36 Zum einen bestehen hierfür keinerlei Anhaltspunkte und haben die Beteiligten für das Vorliegen einer solchen
Genehmigung auch nichts vorgetragen. Zum anderen vermag der Umstand, dass die Baulast gemäß § 72 Abs.
1 LBO in das Baulastenverzeichnis eingetragen ist, eine abweichende Einschätzung nicht zu rechtfertigen.

Das nicht wie das Grundbuch mit einem öffentlichen Glauben ausgestattete Baulastenverzeichnis vermag
allenfalls die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit seiner Eintragungen zu begründen (vgl. VGH Bad.-Württ,
Urt. v. 1.6.1990, a. a. O.; Sauter, a. a. O., RdNr. 1 zu § 72; vgl. zur Vermutung der Richtigkeit von Eintragungen
im Wasserbuch BVerwG, Urt. v. 22.1.1971 - IV C 94.69 - BVerwGE 37, 103 f.; BGH, Beschl. v. 10.10.2013 - V
ZR 91/13 - juris). Anders als der Antragsteller annimmt, betrifft eine solche tatsächliche Vermutung als
Anscheinsbeweis (vgl. BayVGH, Beschl. v. 12.12.2019 - 8 ZB 18.547 - juris) nicht die Beweislastverteilung, also
die (rechtliche) Verteilung des Risikos der Unaufklärbarkeit, sondern die Beweiswürdigung, nämlich die
tatsächliche Beurteilung eines Lebenssachverhalts (vgl. Dawin, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand Juli
2019 RdNr. 72 zu § 108). Auch kann sie nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises erschüttert werden
(vgl. BVerwG, Urt. v. 29.02.1996 - 7 C 59.94 - BVerwGE 100, 310 ff.; BayVGH, Beschl. v. 12.12.2019 - 8 ZB
18.547 - juris). Das setzt voraus, dass aufgrund feststehender Tatsachen die ernstliche und naheliegende
Möglichkeit eines vom typischen Sachverhalt abweichenden Geschehens- oder Ursachenverlaufs besteht
(BVerwG, Urt. v. 26.9.1996 - 7 C 14/95 - NJW 1997, 476 f.). Davon ist hier auszugehen.

Die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses findet ihre Grundlage in der
Verpflichtung der Baurechtsbehörde, die Baulastbestellung vor deren Eintragung auf ihre Wirksamkeit zu
prüfen. Mit dieser, dem Ergehen der Eintragungsverfügung bzw. -anordnung (vgl. den Erlass des
Innenministeriums Baden-Württemberg vom 23.4.1965 [GABl., S. 237] sowie nunmehr § 72 Abs. 1 LBO)
vorgeschalteten Prüfungspflicht soll verhindert werden, dass unwirksame Baulasten eingetragen werden und
damit das Baulastenverzeichnis unrichtig wird sowie dass im Hinblick auf eine abgegebene Baulasterklärung
eine Baugenehmigung erteilt wird, die sich später wegen Unwirksamkeit der Baulast als rechtswidrig erweist
(vgl. Sauter, a. a. O., RdNrn. 42, 45 zu § 71, 4 zu § 72). Die Prüfungspflicht bezieht sich dabei gleichermaßen
auf den baulastfähigen Inhalt der Erklärung, deren ordnungsgemäßes Zustandekommen sowie die
Eigentümerstellung des oder der Erklärenden und umfasst dabei auch Verfügungsbeschränkungen wie
diejenige des Vorerben nach § 2113 Abs. 1 BGB (vgl. Sauter, a. a. O., RdNrn. 39, 45 zu § 71) oder die hier in
Rede stehende Beschränkung der Verfügungsmacht der Eltern nach § 1643 Abs. 1 i. V. mit § 1821 Abs. 1 Nr. 1
BGB.

Typischerweise ist davon auszugehen, dass die Baurechtsbehörde dieser Verpflichtung nachkommt. Hierdurch
rechtfertigt sich letztlich auch die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses.
Allerdings setzt dies jedenfalls bezogen auf das jeweilige Wirksamkeitshindernis voraus, dass aus Sicht der
Baurechtsbehörde zumindest Anhaltspunkte für das Vorliegen eines solchen Hindernisses erkennbar sind (vgl.
zu diesem Kriterium im Rahmen der Prüfung der Eigentümerstellung bei Vorliegen eines Lageplans nach 4
Abs. 6 Nr. 2 LBOVVO Sauter, a. a. O., RdNr. 45 zu § 71) und daher Anlass besteht, die Wirksamkeit der
Baulast insoweit einer Überprüfung zu unterziehen. Fehlt es daran und lässt sich eine Überprüfung des
Wirksamkeitshindernisses auch nicht konkret feststellen, so liegt ein Unterbleiben der Prüfung dieses
Gesichtspunkts und daher auch ein vom typischen Sachverhalt abweichender Geschehensverlauf ernstlich
nahe.

So verhält es sich hier. Zwar war bei Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis im Jahre 1971
erkennbar, dass die Baulasterklärung von den Eltern minderjähriger Grundstückseigentümer als deren
gesetzliche Vertreter abgegeben worden war. Jedoch lässt sich nicht konkret feststellen, dass die
Baurechtsbehörde die Wirksamkeit dieser Erklärung auf das Vorliegen einer vormundschaftsgerichtlichen
Genehmigung nach § 1643 Abs. 1 i. V. mit § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB überprüft hat und bestand hierfür seinerzeit
aus deren Sicht auch kein Anlass. Selbst in der Zeit nach der hier in Rede stehenden Eintragung wurde
nämlich - soweit überhaupt thematisiert - eine Erstreckung der Vollmachtbeschränkung auf die
Baulasterklärung noch abgelehnt und die Abgabe dieser öffentlich-rechtlichen Erklärung für das Kind durch die
vertretungsberechtigten Eltern ohne vormundschaftsgerichtliche Genehmigung sogar ausdrücklich für zulässig
angesehen (vgl. Sauter, LBO, 1. Aufl., Stand Oktober 1882, RdNr. 3 zu § 108 sowie 2. Aufl, Stand Sept. 1993,
RdNr. 38 zu § 70). Daher war hier für die Baurechtsbehörde kein Anhaltspunkt dafür erkennbar, dass das
Fehlen einer solchen Genehmigung ein Wirksamkeitshindernis für die Baulast darstellen könnte.

(3.) Darauf, ob die Baulastbestellung als einseitiges Rechtsgeschäft i. S. des § 1643 Abs. 3 i. V. mit § 1831
BGB bei Fehlen einer vorherigen Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht absolut unwirksam ist oder
die Genehmigung ausnahmsweise nachgeholt werden kann (vgl. hierzu Kroll-Ludwig, a. a. O., RdNrn. 1, 8 f. zu
§ 1831), kommt es hier nicht an. Denn die nachträgliche Genehmigung konnte gemäß § 1643 Abs. 1 i. V. mit §
1829 Abs. 3 BGB nach Erreichen der Volljährigkeit der Geschwister ... und ... nur noch von diesen selbst erteilt
werden (vgl. Kroll-Ludwig, a. a. O., RdNr. 31 zu § 1829) und der letztgenannte hat eine solche Genehmigung
bereits im Jahre 2016 durch Stellung der Bauvoranfrage mit dem Ziel der Errichtung eines Wohnhauses in dem
hier streitigen Grundstücksbereich schlüssig abgelehnt (vgl. auch hierzu Kroll-Ludwig, a. a. O., RdNr. 31 zu §
1829).

(4.) Zweifel an der sich hieraus ergebenden Unwirksamkeit der Baulast bestehen auch nicht - wie vom
Antragsteller angenommen - mit Blick auf 44 LVwVfG. Denn diese Vorschrift betrifft die Nichtigkeit von
Verwaltungsakten und über § 59 Abs. 2 Nr. 1 LVwVfG öffentlich-rechtlichen Verträgen, nicht aber von - wie hier
- Willenserklärungen. Gleiches gilt hinsichtlich der von ihm unter Bezugnahme auf § 53 Abs. 2 LVwVfG
erhobenen Verjährungseinrede. Auch im Übrigen könnte eine auf § 194 Abs. 1 BGB gestützte Einrede der
Verjährung nur einem Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch) entgegen
gehalten werden. Ein solcher Anspruch ist hier aber nicht im Streit. Insbesondere ist die Frage der Löschung
der Baulast nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

c) Brandschutzrechtliche Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen nicht. Insbesondere verstößt es schon
deshalb nicht gegen 7 Abs. 1 Nr. 1 LBOAVO, weil es in einer Entfernung von der Grenze zum Grundstück des
Antragstellers und nicht mit einem Abstand von weniger als 5 m zu bestehen oder baurechtlich zulässigen
Gebäuden auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... errichtet werden soll.

2. Eine Rechtsverletzung des Antragstellers liegt voraussichtlich auch in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht
vor. Auch dies hat das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt, so dass der Senat auf die Ausführungen im
erstinstanzlichen Beschluss verweist.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 i. V. mit § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dem
unterlegenen Antragsteller auch die den Beigeladenen im Beschwerdeverfahren entstandenen
außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen, da diese - ebenso wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren - einen
Antrag gestellt und sich so am Kostenrisiko beteiligt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG
i. V. mit den Nrn. 1.5 und 9.7.1 des Streitwertkataloges 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (VBlBW 2014,
Heft 1, Sonderbeilage; vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 27.1.2016 - 3 S 2660/15 - juris, m. w. N.) und
folgt der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts für das erstinstanzliche Verfahren.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).