1. Soll durch Teilungserklärung des Eigentümers Wohnungseigentum begründet werden (§ 8 Abs. 1 WEG), so bedarf dies der Eintragung im Grundbuch (§ 8 Abs. 2 i.V. m. § 7
Abs. 1 WEG). Dabei kann zur näheren Bezeichnung des
Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf
die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7
Abs. 3 WEG). Der Eintragungsbewilligung ist unter anderem
eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes
sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der
im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile
ersichtlich ist (Aufteilungsplan), als Anlage beizufügen; alle
zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume
sind dabei mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).
Was Gegenstand des Sondereigentums ist, ergibt sich daher aus der entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Dabei ist nicht nur die Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung), sondern — infolge zulässiger doppelter Bezugnahme
— auch der Aufteilungsklan Inhalt des (Wohnungs-)Grundbuchs (BayObLGZ 1980, 226/229 = MittBayNot 1980, 162;
BayObLG Rpfleger 1980, 294/295; OLG Hamm OLGZ 1977;
264/271 = DNotZ 1977, 308 mit Anm. Röll 643 = MittBayNot
1976,. 138 [nur Leitsätze]; OLG Frankfurt OLGZ 1978,290/291;
OLG Stuttgart OLGZ 1981, 160/161; Bärmann/Pick/Merle
WEG 4. Aufl. § 7 Rdnr. 66). Gerade aus dem Aufteilungsplan,
der danach am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil
hat (BayObLG a.a.O. m. Nachw.), ergibt'sich im Regelfall die
genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum (BayObLGZ 1973, 267 f. = MittBayNot 1974, 15;
zum Bestimmtheitsgrundsatz in diesem Zusammenhang
vgl. BayObLGZ 1980, 226/229 = MittBayNot 1980, 162
m. Nachw.).
2. Im vorliegenden Fall stimmen ersichtlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht überein. Während nach der
Teilungserklärung vom 21. 7. 1971 in der Fassung der Nachtragsurkunde vom 9. B. 1971 der Miteigentumsanteil Nr. 26
mit dem Sondereigentum u.a. an „einem ebenfalls dazugehörigen Hobbyraum im Keller — im Aufteilungsplan mit
Nr.113 bezeichnet —" verbunden ist, enthält der Aufteilungsplan — abgesehen von dem insoweit nicht interessierenden „Kellerabteil" (Abstellraum) — eine solche Kennzeichnung (mit Nr. 113 sowie — wie sonst bei allen zum Sondereigentum des Beteiligten gehörenden Räumen — mit
grüner Farbmarkierung) nicht.
Danach konnte an einem solchen Raum im Keller Sondereigentum des Beteiligten nicht entstehen, da sich dies aus
der Grundbucheintragung nicht ergibt. Es ist vielmehr, ohne
daß dadurch die Wirksamkeit des im übrigen begründeten
Sondereigentums. in Frage gestellt wird, insoweit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer entstanden (BayObLGZ 1973, 267/268 = MittBayNot 1974, 15; OLG
Stuttgart OLGZ 1979, 21/23; 1981, 160/163; OLG Frankfurt
OLGZ 1978, 290/291; vgl. ferner BayObLGZ 1967, 25/31; 1973,
78/80 = DNotZ 1973, 611 - MittBayNot 1973, 210 [nur Leitsätze]).
Ob die Rechtslage dann anders zu beurteilen wäre, wenn der
entsprechende Raum — ohne besondere Kennzeichnung,im
Aufteilungsplan — in derTeilungserklärung so eindeutig beschrieben worden wäre, daß jeder vernünftige Zweifel an der
Identität des Raumes ausgeschlossen wäre, kann auf sich
beruhen; denn so liegt es hier nicht. Der in Frage kommende
Raum ist in der Teilungserklärung nur ganz allgemein („ein
ebenfalls dazugehöriger Hobbyraum im Keller") bezeichnet.
Es fehlt jede Angabe über die Lage (z. B. an der Südwestecke des Gebäudes), Größe und Identität des Raumes; insbesondere ist nicht darauf hingewiesen, daß es sich hierbei
um den im Aufteilungsplan mit „Reserve" gekennzeichneten Raum handeln soll. Da der Beteiligte hier Miteigentümer
in einer großen Eigentumswohnanlage ist, die im Kellergeschoß — außer den im Aufteilungsplan eindeutig °bestimmten Miteigentumsanteilen als Sondereigentum zugewiesenen Räumen — noch zahlreiche andere nicht besonders gekennzeichnete (und daher im gemeinschaftlichen
Eigentum stehende) Räume aufweist, liegt eine Zuweisung
des „Reserve”-Raums als Sondereigentum zum Miteigentumsanteil des Beteiligten nicht vor.
Ohne Bedeutung ist es schließlich auch, daß in sämtlichen
Kaufverträgen auf die Teilungserklärung in der Fassung der
Nachtragsurkunde vom 9. B. 1971 verwiesen worden ist.
Hierdurch kann der Mangel bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht geheilt werden.
3. Damit kann der Antrag des Beteiligten keinen Erfolg
haben, da mangels ausreichender Bezeichnung Sondereigentum an - dem infragestehenden Kellerraum nicht entstanden ist. Eine bloße nachträgliche „Berichtigung" (Kennzeichnung) im Aufteilungsplan kann nicht herbeigeführt
werden; denn das Grundbuchamt ist nicht befugt, Erklärungen in den Eintragungsunterlagen zu ändern oder zu berichtigen. Es handelt sich bei der fehlenden Zuweisung des
Hobbyraums in dem Aufteilungsplan auch nicht nur um
einen „offenbaren Schreibfehler", sondern um eine mangelhafte Erklärung, die zur Folge hatte, daß der Kellerraum —
zulässigerweise (vgl. § 5 Abs. 3 WEG) - zum gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher Wohnungseigentümer wurde
und es dabei verblieb. Die nachträgliche Umwandlung in
Sondereigentum bedürfte der entsprechenden Vereinbarung
(und Bewilligung) sämtlicher Wohnungseigentümer (BayObLGZ 1973, 267 = MittBayNot 1974, 15). Damit scheidet
auch eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO aus.
Ob das Grundbuchamt, als es am 20.1. 1972 die Begründung
von Wohnungs- und Teileigentum in der vorliegenden Form
in das Grundbuch eingetragen hat, hierdurch, gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat, kann dahingestellt bleiben.
Denn hierdurch ist, wie dargelegt, das Grundbuch hinsichtlich des hier infragestehenden Raumes nicht unrichtig geworden, so daß auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht in Betracht
kommt.
13. WEG § 12 Abs. 1 (Erteilung der Verwalterzustimmung
durch die Wohnungseigentümer)
Ist In der Teilungserklärung vorgesehen, daß die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf und ist kein Verwalter bestellt, kann die erforderliche Zustimmung durch die Wohnungseigentümer
erteilt werden, falls keine Wohnungseigentumseinheit
mit Grundpfandrechten belastet ist.
(Leitsatz nicht amtlich)
LG Traunstein, Beschluß vom 5.1.1981 —4 T 2628/80 — mitgeteilt von Notar Siegfried Altinger, Bad Aibling, abgedruckt
in MittBayNot 1981, 134.
Anmerkung:
Der genannten Entscheidung des LG Traunstein kann
wegen der in ihr enthaltenen Einschränkung nicht zugestimmt werden.
250 MittBayNot 1981 Heft 6

Das Landger-Icht kommt zu der Erkenntnis, daß bei erforderlicher Veräußerungszustimmung des Verwalters des Wohnungseigentums eine Zustimmung des Verwalters dann
nicht erforderlich sei, wenn die erforderliche Zustimmung
durch die Wohnungseigentümer erteilt wird, daß dies jedoch
nur dann zulässig sei, falls keine Wohnungseigentumseinheit mit Grundpfandrechten belastet ist.
Diese bemerkenswerte Einschränkung begründet das Gericht wie folgt:
Die Zustimmungsbedürftigkeit zur Veräußerung von Wohnungseigentum als Inhalt des Eigentums betrifft grundsätzlich auch die dinglich Berechtigten, insbesondere die
Grundpfandgläubiger. Aus diesem Grunde bedürfe jede das
Wohnungseigentum benachteiligende Inhaltsänderung des
Sondereigentums auch der Zustimmung der Inhaber dinglicher Rechte, soweit diese hiervon_ auch nur möglicherweise nachteilig berührt werden.
Zunächst ist zur Vermeidung von Mißverständnissen festzuhalten, daß die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung
einer Sondereigentumseinheit im Einzelfall keine Änderung
der Teilungserklärung und somit nie eine Inhaltsänderung
des Sondereigentums darstellt.
Die- Entscheidung verkennt den Sinn und Zweck des § 12
WEG und damit die rechtliche Tragweite der Verwalterzustimmung: Mit Hilfe des § 12 WEG soll das Eindringen unerwünschter Dritter in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verhindert werden. Zum Schutz dinglich Berechtigter
ist die Vorschrift weder geschaffen noch, wie darzulegen ist,
geeignet.
Wenn das LG Traunstein meint, daß die Entscheidung durch
einen Verwalter in qualifizierterer Weise getroffen werden
kann als durch die Wohnungseigentümer selbst, so kritisiert
es wohl unbeabsichtigt das Wohnungseigentumsgesetz,
welches in § 12 Abs. 1 ausdrücklich vorsieht, daß die Zustimmung auch in die Hände anderer Wohnungseigentümer
gelegt werden kann. Das Gesetz selbst geht also nicht von
der Notwendigkeit einer besonderen Qualifikation des Zustimmenden aus.
Im Regelfall wird in der Teilungserklärung mit der Erteilung
der Zustimmung der Verwalter wohl nur deswegen beauftragt, weil bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften der technische Aufwand viel zu groß ist, um im Falle jeden Eigentumswechsels Eigentümerversammlung und Beschlußfassung herbeizuführen und den Beschluß in der erforderlichen Form (§ 29 GBO) nachzuweisen. Auf die besondere Qualifikation des zustimmenden Verwalters wird hierbei nicht abgestellt.
Völlig übersehen scheint ferner die Tatsache zu sein, daß
§ 12 WEG keine zwingende gesetzliche Vorschrift, sondern
eine Kannvorschrift ist.
Die. Eigentümergemeinschaft kann also von vornherein auf
das Zustimmungserfordernis verzichten und eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung unterlassen.
Genausogut kann die Eigentümergemeinschaft jedoch jederzeit auch im Einzelfall auf den Schutz des § 12 WEG verzichten, was eben dadurch geschieht, daß die Eigentümerversammlung selbst die erforderliche Zustimmung erteilt,
und zwar auch ohne den Erwerber weiterer Prüfung zu unterziehen, wie dies ohnedies die tägliche Praxis zu sein
scheint.
Es mag dahingestellt bleiben, ob der mit der Veräußerungszustimmung beauftragte Verwalter die Zustimmung als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer erteilt und daMittBayNot 1981 Heft 6
mit die Zustimmung des Verwalters identisch ist mit der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder ob der Verwalter
hier Dritter im Sinne des § 12 WEG ist.
Denn auf jeden Fall könnte immer die Wohnungseigentümerversammlung, und zwar sogar nur mit Mehrheit, den
Verwalter oder einen sonstigen Dritten anweisen, die Zustimmung gem. § 12 WEG zu erteilen. Dann wäre es aber
überflüssige juristische Förmelei, die Wohnungseigentümer
zu zwingen, den Verwalter anzuweisen und den Eigentümern
nicht zu gestatten, die Zustimmung selbst zu erteilen.
Auch jeder dinglich Berechtigte — egal ob in Abt: II oder
Abt. III des Grundbuchs — muß wissen, daß der Verwalter
oder der sonstige Dritte, der nach der Teilungserklärung mit
der Erteilung der Zustimmung beauftragt ist, letzten Endes
den Weisungen der Eigentümerversammlung unterliegt.
Wird daher von den Eigentümern selbst die Zustimmung abgegeben, so kann in keinem FaIle_ eine Beeinträchtigung
dinglich Berechtigter entstehen.
Ergebnis:
Abweichend von der Entscheidung des LG Traunstein ist
festzustellen, daß immer, wenn die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung eines Verwalters oder
eines Dritten bedarf, selbst dann, wenn ein Verwalter bestellt ist, die erforderliche Zustimmung durch die Wohnungseigentümer selbst erteilt werden kann, gleichviel, ob
Belastungen in Abt. II oder Ill des Grundbuchs bestehen
oder nicht.
Notar Kilian Angermaier, Aub
14. KiStiftO Art. 14, 5 Abs. 1, 9 Abs. 2; BayStiftG Art. 36, 38,
39; WEG § 12 (Zur Notwendigkeit kirchenaufsichtlicher
Genehmigungen)
Auf Grund der weiten Fassung des Art. 14 KiStiftO ist für
den grundbuchamtlichen Vollzug aller beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäfte der Pfründestiftungen in
Bayern die Vorlage einer Genehmigung oder eines
„Negativ-Attestes" der kirchlichen Stiftungsaufsichtsbehörde erforderlich.
(Leitsatz nicht amtlich)
LG Memmingen, Beschluß vom 3.6.1981 — 4T665/81 — mitgeteilt von Dr. Klaus Kirchknopf, Richter am LG, Memmingen
Aus dem .Tatbestand:
Die Katholische Pfarrpfründestiftung „H. D." — Stiftung des öffentlichen Rechts — mit dem Sitz in K. (= Beteiligte zu 1), vertreten durch
ihren derzeitigen Inhaber, Stadtpfarrer M., ist als Eigentümerin des
streitgegenständlichen Erbbaugrundstücks im Grundbuch eingetragen. Die Beteiligten zu 2) sind als Berechtigte je zur Hälfte als Erbbauberechtigte eingetragen. Nach dem Erbbaurechtsvertrag bedarf
der Erbbauberechtigte zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer
Reallast der Zustimmung der Grundstückseigentümerin.
Mit notariellem Überlassungsvertrag und Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum überließen und übertrugen die Beteiligten zu 2) von ihren Berechtigungen an dem Erbbaurecht (je 1/2) je die
Hälfte an den Beteiligten zu 3) (ihren Sohn); zugleich bewilligten sie
und beantragten die Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch.
In Ziffer XVI. ist innerhalb des Vertrages über die Begründung von
Wohnungseigentum folgendes bestimmt: „Herr H.W. bedarf zur Veräußerung seines Sondereigentums zu Lebzeiten seiner Eltern deren
Zustimmung. Dies wird als Inhalt des Sondereigentums zur Eintragung im Grundbuch beantragt, § 12 WEG".