Rücktritt wegen verspäteter Kaufpreiszahlung; Vorbescheid des Notars
letzte Aktualisierung: 15.5.2023
LG Karlsruhe, Beschl. v. 5.4.2023 – 11 T 268/22
BNotO § 15 Abs. 2; BGB § 321
Rücktritt wegen verspäteter Kaufpreiszahlung; Vorbescheid des Notars
1. Im Rahmen einer Beschwerde gegen einen Vorbescheid des Notars nach
können nur evidente Rücktrittsgründe für die Vollziehung eines Grundstückskaufvertrags hinderlich
sein.
2. Bei einem Rücktritt des Grundstücksverkäufers wegen Schuldnerverzugs des Käufers mit der
Kaufpreiszahlung tritt nur im Falle der evidenten Einredefreiheit ein vom Notar zu beachtendes
Vollziehungshindernis ein.
3. Die Unsicherheitseinrede aus § 321 BGB ist nicht evident ausgeschlossen, wenn der vorleistungspflichtige
Käufer beim Kaufvertragsabschuss zwar weiß, dass die Immobilie bewohnt ist,
aber nicht mit einem dauerhaften oder langfristigen Leistungshindernis bezüglich der Verpflichtung
des Verkäufers, den ungehinderten Besitz an dem Grundstück zu übertragen, rechnen muss.
Gründe
I.
Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen die im Vorbescheid vom 18.10.2022 enthaltene
Ankündigung des Notars, den Grundstückskaufvertrag vom 30.11.2021 (URNr. …/2021) zu
vollziehen.
Die Beschwerdeführerin ist eingetragene Eigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. …,
Gemarkung X., Blatt … des Grundbuches von Y. Im Hinblick auf dieses Grundstück schloss
die Beschwerdeführerin am 30.11.2021 einen Kaufvertrag mit dem Beschwerdegegner zur URNr.
…/2021 vor dem Beteiligten zu 3) als Notar. In § 4 wurde ein Kaufpreis i.H.v. 99.000,00 €
vereinbart.
Zur Fälligkeit heißt es in § 4:
„Der Kaufpreis ist fällig (Kontogutschrift) innerhalb von vierzehn Tagen – jedoch nicht vor
dem 30.04.2022 –, nachdem dem Käufer das Schreiben des Notars zugegangen ist, in dem dieser
mitteilt, dass
1. die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
2. und dieser Vormerkung lediglich die in § 2 aufgeführten Belastungen, sowie etwaige unter
Mitwirkung des Käufers bestellte Grundpfandrechte im Range vorgehen,
3. evtl. erforderliche Genehmigungen und Erklärungen dem Notariat oder dem zuständigen
Grundbuchamt vorliegen.“
Zu einem Rücktrittsrecht heißt es in § 4:
„Zahlt der Käufer auch innerhalb von zwei Wochen nach einer entsprechenden Mahnung des
Verkäufers nicht, steht dem Verkäufer ohne weitere Fristsetzung ein Rücktrittsrecht von diesem
Vertrag zu, das durch eingeschriebenen Brief gegenüber dem Käufer auszuüben ist.“
Zu Nutzungsrechten Dritter heißt es in § 5:
„Der Verkäufer garantiert, dass das Kaufobjekt frei ist von Miet- oder Pachtverträgen Dritter
und dass keine Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz noch nach dem
Wohnraumförderungsgesetz besteht.“
Hinsichtlich des Umfangs der Leistungspflicht der Verkäuferin heißt es in § 7:
„Der Verkäufer schuldet den ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, soweit
in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist. Er haftet allerdings nicht dafür, dass das
Kaufobjekt frei ist von öffentlichen oder privaten Lasten, die nicht im Grundbuch vermerkt
oder nicht zur Eintragung im Grundbuch geeignet sind. Er erklärt aber, dass er solche Lasten
nicht kennt.“
Zur „Auflassung“ heißt es in § 12:
„Die Beteiligten sind über den vereinbarten Eigentumsübergang in dem angegebenen
Erwerbsverhältnis einig. Diese Erklärung der Auflassung enthält jedoch ausdrücklich weder die
Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu deren Erklärung wird der amtierende
Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den
Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des
Der Verkäufer hat dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten
Kaufpreises zu verschaffen. Der Notar wird daher gemäß § 53 BeurkG übereinstimmend
angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu
beantragen, wenn ihm der Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt
oder hilfsweise der Käufer durch Bankbestätigung nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne
etwaige Zinsen) bezahlt ist. Der Veräußerer verpflichtet sich, den Notar unverzüglich schriftlich
von der erfolgten vollständigen Kaufpreiszahlung (unter Angabe der UR-Nr. und der
Beteiligten) zu benachrichtigen.“
Im Übrigen wird wegen des weiteren Inhalts des Kaufvertrages auf die vorgelegte Kopie der
Notarakte (As. 5 ff.) Bezug genommen.
Am 07.12.2021 erfolgte die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar. Spätestens im April 2022 kam
es zwischen den Vertragsparteien zu Unstimmigkeiten hinsichtlich der Auszugsverpflichtung des
Sohnes der Beschwerdeführerin, der das auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindliche
Haus bewohnt. Beide Parteien traten beginnend ab Ende April in dieser Hinsicht mit
Rechtsfragen an den Notar heran. Hierbei gab die Beschwerdeführerin an, ihr Sohn könne –
auch bedingt durch die hohe Zahl von Geflüchteten aus der Ukraine – keine andere Wohnung
finden und bewohne daher ohne Mietvertrag das streitgegenständliche Grundstück.
Mit Schreiben vom 30.06.2022 wandte sich die Beschwerdeführerin an den Beschwerdegegner
und forderte diesen unter Fristsetzung bis zum 15.07.2022 zur Zahlung des vereinbarten
Kaufpreises auf.
Am 20.07.2022 sowie am 21.07.2022 wies der Beschwerdegegner per Email gegenüber seiner
Bank die Überweisung des Kaufpreises an, der laut Umsatzausdruck am 21.07.2022 gebucht
wurde.
Mit Schreiben vom 22.07.2022 erklärte die Beschwerdeführerin vertreten durch ihren Anwalt
gegenüber dem Beschwerdegegner den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Die Verkäuferin verwies in einem Schreiben an den Notar vom 12.08.2022 auf den Rücktritt
aufgrund der ausgebliebenen Kaufpreiszahlung. Der Notar äußerte in seinem Antwortschreiben
an die Verkäuferin vom 19.08.2022 Zweifel an der rechtlichen Wirksamkeit des Rücktritts und
forderte die Verkäuferin zur Mitteilung über die Gutschrift des Kaufpreises auf dem Konto der
Verkäuferin auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.08.2022 bestätigte die Verkäuferin die
Bezahlung des Kaufpreises.
Per anwaltlicher Email vom 29.08.2022 ließ der Käufer den Notar bitten, das für die
Eigentumsübertragung Notwendige zu veranlassen.
Per Vorbescheid vom 18.10.2022 hat der Notar angekündigt, die Eigentumsumschreibung im
Grundbuch nach Ablauf der Rechtsmittelfrist von einem Monat zu veranlassen.
Hiergegen hat die Beschwerdeführerin am 17.11.2022 Beschwerde eingelegt, der der Notar mit
Beschluss vom 28.11.2022 nicht abgeholfen hat.
Die Beschwerdeführerin trägt vor,
der Beschwerdegegner habe ihr gegenüber mehrfach geäußert, dass der Sohn des
Beschwerdeführerin zeitnah nicht ausziehen müsse und ein Mietvertrag zwischen dem Sohn und
dem Beschwerdegegner abgeschlossen werden sollte, wozu es letztlich aufgrund eines vom
Beschwerdegegner zu hoch angesetzten Mietzinses nicht gekommen sei. Die
Beschwerdeführerin meint, sie sei wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, weshalb der Notar
die Eigentumsumschreibung nicht veranlassen dürfe. Auf eine etwaige Einrede habe der
Beschwerdegegner wenigstens konkludent verzichtet.
Die Beschwerdeführerin beantragt,
von der zu Gunsten des Käufers aufgrund der erteilten Vollmacht (§ 12 des Vertrages)
beabsichtigten Bewilligung und Beantragung der Eigentumsumschreibung an dem
Kaufgrundstück Flurstück Nr. … Gemarkung X., Blatt … abzusehen.
Der Beschwerdegegner beantragt,
die Beschwerde als unzulässig, hilfsweise als unbegründet zurückzuweisen.
Im Beschwerdeverfahren wurden die Beteiligten erneut angehört und rechtliche Hinweise erteilt.
Die Beschwerdeführerin führte in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 16.03.2023 aus, zum
Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit habe der Käufer weder den Kaufpreis entrichtet gehabt noch
sich auf ein Zurückbehaltungsrecht oder die Unsicherheitseinrede berufen. § 321 Abs. 1 BGB
setze voraus, dass der Anspruch des Vorleistungspflichtigen aus einem gegenseitigen Vertrag
gefährdet sein müsse und diese Gefährdung erst nach Vertragsschluss erkennbar geworden sei.
Dass der Sohn der Beschwerdeführerin in deren Haus lebe, sei dem Käufer selbstverständlich
vor Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewesen. Er habe somit auch das Risiko gekannt und
der notarielle Kaufvertrag sei gerade nicht so formuliert, dass die Zahlung des Kaufpreises
(auch) von der Räumung des Hauses abhängig sei, was ohne weiteres möglich gewesen wäre.
II.
Die nach § 15 Abs. 2 Satz 1 BNotO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist
unbegründet, da der Notar die Vollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 30.11.2021 gemäß
§ 53 BeurkG zu Recht ankündigte.
1. Im Rahmen einer Beschwerde nach
pflichtwidrig handelt. Inhalt und Umfang der Amtspflichten des Notars ergeben sich aus den im
Kaufvertrag enthaltenen Weisungen, die er streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut
orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Antrags liegende
Umstände ankommt (BGH, Urteil vom 17.02.1994 – IX ZR 158/93 Rn. 13, juris, NJW 1994,
1403; Urteil vom 18.11.1999 – BGH IX ZR 153/98 Rn. 20, juris,
vom 28.10.2010 – V ZB 70/10 Rn. 32 f, juris). Er hat auch nicht den Vertragsinhalt durch
Auslegung zu ermitteln (BGH, Beschluss vom 20.01.2011 – V ZB 219/10 Rn. 7, juris; Beschluss
vom 01.10.2015 – V ZB 171/14 Rn. 12, juris). Die Berücksichtigung sonstiger, nicht in der
Anweisung selbst enthaltener Umstände ist dem Notar verwehrt (BGH, Beschluss vom
28.10.2010 –V ZB 70/10 Rn. 33, juris; Beschluss vom 01.10.2015 – V ZB 171/11 Rn. 15, juris).
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es nicht Aufgabe des Notars und damit nicht Aufgabe der
über eine Notarbeschwerde entscheidenden Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist, über
die materiellrechtliche Wirksamkeit einer beurkundeten Willenserklärung zu befinden. Die
Pflicht, vollzugsreife Urkunden beim Grundbuchamt einzureichen, besteht auch dann, wenn ein
Beteiligter die Wirksamkeit der zu vollziehenden Erklärungen mit beachtlichen Gründen
bestreitet (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2019 –V ZB 119/18,
Beschluss vom 05.02.2020 – V ZB 6/20, juris Rn. 6 f.). Der Beteiligte kann solche
Einwendungen mit Aussicht auf Erfolg nur beim Prozessgericht geltend machen (vgl. BGH,
Beschluss vom 19.09.2019 – V ZB 119/18,
beck-online); gegebenenfalls im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes (vgl. Grziwotz, IMR
2022, 160). Der Notar hat von dem Vollzug einer notariellen Urkunde nur dann abzusehen,
wenn die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel
erkennbar, also evident ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2019 – V ZB 119/18, NJW 2020,
610 Rn. 19 f.; zuletzt: BGH, Beschluss vom 09.12.2021 – V ZB 25/21,
beck-online).
2. Gemessen an diesen Grundsätzen entspricht die angekündigte Vorgehensweise, die
Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen und damit die Auflassung zu vollziehen,
den Amtspflichten des Notars.
a. Gemäß § 53 Beurkundungsgesetz ist der Notar verpflichtet, die Auflassung zu vollziehen.
Danach hat der Notar beurkundete Willenserklärungen, die beim Grundbuchamt einzureichen
sind, dort einzureichen, sobald dies möglich ist. Insoweit beschränkt die Anweisung in § 12 des
Vertrages diese Pflicht des Notars lediglich dahingehend, dass er die Auflassung erst dann
vollziehen darf, wenn der vereinbarte Kaufpreis gezahlt ist.
Diese Voraussetzung ist erfüllt. Der Kaufpreis wurde durch die Zahlung vom 21.07.2022 in
voller Höhe von 99.000,00 € bezahlt.
Erfüllungswirkung durch die Überweisung, die ausdrücklich als Erfüllungsleistung gemäß § 4
des Kaufvertrages vorgesehen war und im Hinblick auf § 675t Abs. 1, 2 BGB und dem
Unverzüglichkeitsprinzip spätestens am 22.07.2022 der Beschwerdeführerin auf ihrem Konto
zur Verfügung gestellt wurde, trat mit der Gutschrift auf dem Gläubigerkonto spätestens am
22.07.2022 ein.
Damit war der nach dem Wortlaut des § 12 des Vertrages, der für den Notar bei der Anweisung
nach § 53 BeurkG maßgeblich ist, geschuldete Kaufpreis, der in § 4 des Vertrages mit
99.000,00 € beziffert wurde, vollständig bezahlt.
b. Der erklärte Rücktritt führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Rücktritt von dem Kaufvertrag
ist jedenfalls nicht offensichtlich wirksam. Nur wenn dies der Fall wäre, dürfte der Notar seine
Tätigkeit nach
171/14,
Zwar erklärte die Beschwerdeführerin, wirksam vertreten durch ihren Anwalt, mit dem
Schreiben vom 22.07.2022 den Rücktritt vom Vertrag, wobei zum Datum des Zugangs nichts
Genaues vorgetragen wurde.
Der Beschwerdeführerin stand aber kein Rücktrittsrecht zu, das sie – evident erwiesen –
wirksam ausüben konnte.
aa. Insbesondere die Möglichkeit zur Ausübung eines gesetzliches Rücktrittsrechts war nicht
offensichtlich gegeben.
Zwar liegen alle im Wortlaut des § 323 Abs. 1 BGB aufgezählten Tatbestandsvoraussetzungen
zur Entstehung eines gesetzlichen Rücktrittrechts vor, allerdings war der Anspruch der
Beschwerdeführerin nicht evident einredefrei und damit nicht evident durchsetzbar.
Mit dem notariellen Kaufvertrag UR-Nr. …/2021 vom 30.11.2022 schlossen die
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner unstreitig einen gegenseitigen Vertrag. Die
Kaufpreiszahlung als vom Beschwerdegegner geschuldete Leistung war, wie in der
Fälligkeitsmitteilung des Notars vom 07.12.2021 erwähnt, gemäß § 4 des Kaufvertrags am
30.04.2022 fällig.
Die Beschwerdeführerin erklärte mit Schreiben vom 30.06.2022 gegenüber dem
Beschwerdegegner, dieser möge den Kaufpreis bis zum 15.07.2022 zahlen. Bei einer als wirksam
unterstellten Fristsetzung wäre die Zahlung nach dem Ablauf dieser Nachfrist erfolgt.
Mangels (evident ersichtlicher) Durchsetzbarkeit des Anspruchs der Beschwerdeführerin konnte
sie dem Beschwerdegegner nicht (offensichtlich) wirksam eine angemessene Frist zur Leistung
setzen. Dies ist nur möglich, wenn das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal des vollwirksamen
und damit einredefreien Anspruchs vorliegt. Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass sich der
Schuldner auf die jeweilige (dilatorische oder peremptorische) Einrede beruft. Bereits ihr
Bestehen schließt den Rücktrittsgrund des § 323 BGB aus (BGH
Lediglich das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB steht einem Rücktritt stets nur dann
entgegen, wenn es vom Schuldner geltend gemacht wird (vgl. BeckOK-BGB/H. Schmidt,
65. Ed. 01.02.2023, § 323 Rn. 5). Im vorliegenden Fall geht es hingegen um ein
Leistungsverweigerungsrecht aus § BGB § 321 BGB.
(1) Dem Beschwerdegegner stand hierbei allerdings nicht, wie vom Notar angenommen und in
dem Beschluss vom 28.11.2022 zur Begründung der Nichtabhilfe angeführt, ein
„Zurückbehaltungsrecht“ und auch nicht die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäß § 320
Abs. 1 BGB zu.
Das Leistungsverweigerungsrecht aus
Vorleistungspflicht eines Vertragspartners vereinbart ist. In der vorliegenden Konstellation war
der Beschwerdegegner vorleistungspflichtig. § 12 des Kaufvertrags sieht vor, dass die
Eigentumsumschreibung erst zu bewilligen und zu beantragen ist, wenn dem Notar der
Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer
durch Bankbestätigung nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist.
Hieraus ergibt sich die Vorleistungspflicht des Beschwerdegegners. Dieser hat zuerst den
Kaufpreis zu bezahlen, dann hat die Verkäuferin die Eintragung der Auflassung im Grundbuch
über den Notar zu bewilligen (vgl. zur Annahme einer Vorleistungspflicht bei
Grundstückskaufverträgen mit ähnlichen Klauseln: OLG München
Rn. 123 f.; BGH
(2) Der Beschwerdegegner konnte jedoch die Unsicherheitseinrede nach § 321 Abs. 1 BGB
erheben bzw. jedenfalls ist dies nicht evident ausgeschlossen.
Wie bereits festgestellt, war der Beschwerdegegner aufgrund des § 12 des Kaufvertrags in einem
gegenseitigen Vertrag vorleistungspflichtig. Bei der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises und der
Pflicht zur Verschaffung des vertragsgemäßen Eigentums handelt es sich um die im
Austauschverhältnis stehenden Hauptleistungspflichten.
Es ist zumindest möglich (und daher nicht evident ausgeschlossen), dass die mangelnde
Leistungsfähigkeit der Beschwerdeführerin erst nach dem Vertragsschluss erkennbar geworden
ist.
Diese mangelnde Leistungsfähigkeit braucht – anders als in der alten Fassung des § 321 Abs. 1
BGB – nicht auf einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des
Vorleistungsberechtigten zu beruhen. Unter den sonstigen drohenden Leistungshindernissen
sind alle sonstige Umstände berücksichtigt, die eine Gefahr für die Leistungsfähigkeit des
Vorleistungsberechtigten darstellen. Die Gesetzesmaterialien nennen als Beispiele für solche
Risiken insbesondere Leistungshindernisse, die sich aus Export- oder Importverboten,
Kriegsereignissen, Zusammenbrüchen von Zulieferern sowie aus der Krankheit des
Vorleistungsberechtigten ergeben können (vgl. MüKo/Emmerich, BGB 9. Auflage 2022, § 321
Rn. 12). Zur Leistungsfähigkeit i.S.v. § 321 BGB gehört als deren willensmäßiger Teil die
Bereitschaft des Vorleistungsberechtigten, die Gegenleistung ordnungsgemäß zu erbringen. Die
fehlende Leistungsbereitschaft ist anzunehmen, wenn der Vorleistungsberechtigte die
Gegenleistung ausdrücklich und endgültig verweigert oder sonst deutlich wird, dass der
Leistungswille fehlt (vgl. Staudinger/Schwarze (2020) BGB § 321, Rn. 43).
Der unstreitige Umstand, dass der Sohn der Beschwerdeführerin das vertragsgegenständliche
Wohnhaus (weiterhin) bewohnt, was die Beschwerdeführerin in einem Telefonat mit der
Geschäftsstelle des Notars sowie in dem Schreiben an den Beschwerdegegner vom 30.06.2022
selbst bestätigte und auch für die weitere Zukunft in Aussicht stellte, stellt ein
Leistungshindernis bezüglich der sich aus § 7 des Kaufvertrags ergebenden Verpflichtung der
Beschwerdeführerin, den ungehinderten Besitz an dem Grundstück auf den Beschwerdegegner
zu übertragen, dar. Die Beschwerdeführerin nannte im Schreiben vom 30.06.2022 als Gründe
für die unterlassene Räumung des Grundstücks die Wohnungsknappheit aufgrund der hohen
Anzahl von Geflüchteten im Zusammenhang mit dem (am 24.02.2022 begonnenen)
Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine. Aus den Äußerungen der Beschwerdeführerin wird
deutlich, dass sie nicht gewillt war bzw. sich aus den von ihr genannten objektiven Gründen
nicht in der Lage sah, die Räumung des streitgegenständlichen Grundstücks durch den Sohn zu
veranlassen. Damit ist ein Fall des fehlenden vertragsgerechten Leistungswillens bzw. eines
sonstigen Leistungshindernisses nicht evident ausgeschlossen.
Dass der Sohn der Beschwerdeführerin letztlich irgendwann doch das Grundstück räumen wird
und es sich aller Wahrscheinlichkeit nach bei dem Leistungshindernis um ein vorübergehendes
handelt, ist mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH unerheblich. Der Vorschrift des § 321
Abs. 2 BGB, die dem Vorleistungspflichtigen ein Rücktrittsrecht einräumt, wenn der andere Teil
nicht innerhalb einer ihm gesetzten angemessenen Frist Zug um Zug gegen die Leistung nach
seiner Wahl die Gegenleistung bewirkt oder Sicherheit geleistet hat, lässt sich entnehmen, dass
der Vorleistungsverpflichtete keinen den vertraglichen Vereinbarungen widersprechenden
Schwebezustand hinnehmen muss. Der Anspruch des Vorleistungsverpflichteten ist also auch
dann im Sinne der Vorschrift gefährdet, wenn in Folge des Leistungshindernisses zu befürchten
steht, dass die Gegenleistung nicht rechtzeitig erbracht werden wird (BGH
1273).
So liegt es auch hier. Der Beschwerdegegner musste nicht (evident) den unklaren Zustand
bezüglich der Frage hinnehmen, ob der Sohn der Beschwerdeführerin alsbald nach dem
Eigentumsübergang das Haus räumen würde.
Das Leistungshindernis war bei Abschluss des Vertrags nicht (evident) erkennbar. Im Gegensatz
zur alten Fassung ist die Unsicherheitseinrede sowohl dann anwendbar, wenn die mangelnde
Leistungsfähigkeit des Vorleistungsberechtigten bereits bei Abschluss des Vertrages vorlag, als
auch dann, wenn sie erst später eingetreten ist. Im zuerst genannten Fall freilich nur, wenn die
mangelnde Leistungsfähigkeit des Vorleistungsberechtigten erst nach Abschluss des Vertrages
erkennbar wird, d.h. deutlich hervortritt (MüKo/Emmerich, BGB 9. Auflage 2022, § 321
Rn. 13). Das heißt, es werden nur solche anfänglichen Risiken erfasst, die der
Vorleistungspflichtige auch bei der gebotenen sorgfältigen Überprüfung der Leistungsfähigkeit
des Vorleistungsberechtigten nicht erkennen konnte. Risiken, die bei Abschluss des Vertrages
unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nach § 276 BGB erkennbar waren, geben dagegen
nicht die Unsicherheitseinrede nach § 321 Abs. 1 S. 1 BGB, und zwar, weil dann anzunehmen
ist, dass der Vorleistungspflichtige diese Risiken durch Abschluss des Vertrages freiwillig
übernommen hat.
Das Risiko, dass das Grundstück von dem Sohn der Beschwerdeführerin auch nach
Kaufpreiszahlung bewohnt wird und bei der Eigentumsübertragung kein ungehinderter Besitz
verschafft werden könnte, war bei Vertragsschluss nicht (evident) bekannt. Nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge wird dem Grundstückskäufer bekannt sein, ob es sich um eine
bewohnte oder unbewohnte Immobilie handelt. Letzterenfalls ist es in der Notarpraxis zwar
üblich, die Räumung zum Fälligkeitserfordernis für die Zahlungsverpflichtung zu machen (vgl.
Muster „Kaufvertrag Einfamilienhaus“ in: Beck´sches Notar-Handbuch, 7. Auflage 2019, § 1.
Grundstückskauf, Rn. 988). Selbst wenn bei Kaufvertragsabschluss bekannt war, dass die
Immobilie bewohnt war, lässt sich daraus aber nicht der offensichtliche Schluss ziehen, dass das
Grundstück auch noch Monate später (nach der zeitliche gestreckten) Kaufpreiszahlung immer
noch bewohnt sein wird. Nach dem eigenen Vortrag der Beschwerdeführerin kam in der
Zwischenzeit das Erschwernis der Wohnungsverknappung durch die Flüchtlingswelle aus der
Ukraine hinzu.
Zugunsten des Beschwerdegegners spricht auch die Vermutung der Vollständigkeit und
Richtigkeit der notariellen Kaufvertragsurkunde. Denn in § 7 des Vertrages wurde die
ausdrückliche Erklärung der Beschwerdeführerin aufgenommen, diese kenne keine Lasten, die
dem ungehinderten Besitz- oder lastenfreien Eigentumserwerb entgegenstehen könnten –
insbesondere ist das Risiko, dass der Sohn keine Ersatzwohnung findet, dort nicht erwähnt. Die
notarielle Kaufvertragsurkunde vom 30.11.2021 ist eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415
ZPO. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die Erklärung mit dem
niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde (vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1965 –
V ZR 55/64,
aufgenommenen Urkunden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die
Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 – V ZR 143/01,
der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist (vgl. Krüger/Hertel, Der
Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 24). Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende
Umstände – sei es zum Nachweis eines vom Urkundentext abweichenden übereinstimmenden
Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der
Sicht des Erklärungsempfängers (
Vorliegen (BGH, Urteil vom 10.06.2016 – V ZR 295/14 –, juris-Rn. 7).
Eine Gefährdung des Anspruchs des Beschwerdegegners war jedenfalls nicht offensichtlich
ausgeschlossen. Es muss nicht die Gefahr eines endgültigen Ausbleibens nachgewiesen werden,
es genügt die Gefahr der Nichtleistung bei Fälligkeit. Die Leistungsfähigkeit muss nach der
objektiven Sachlage so stark beeinträchtigt sein, dass nach vernünftigem Ermessen zu
befürchten ist, die Gegenpartei werde zur vertragsgemäßen Bewirkung der Gegenleistung
außerstande sein (vgl. RG 09.02.1910 – V 162/09, Recht 1910 Nr. 1230); der Anschein der
Gefährdung genügt also nicht. Maßgeblich ist die Verkehrsanschauung und nicht die
individuelle, vielleicht übertriebene Besorgnis des Vorleistungspflichtigen (vgl.
Staudinger/Schwarze (2020) BGB § 321, Rn. 44). Der Bundesgerichtshof entschied unter
Verweis auf die Gesetzgebungsmaterialien, dass eine solche die Einrede des § 321 Abs. 1 BGB
begründende Gefährdung vorliegt, wenn die drohenden Leistungshindernisse geeignet sind, die
Erbringung der Gegenleistung zu verhindern oder vertragswidrig zu verzögern, oder wenn eine
vertragswidrige Beschaffenheit der Gegenleistung von einigem Gewicht zu erwarten ist (BGH v.
11.12.2009 – V ZR 217/08 – juris Rn. 15 –
Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § BGB § 321 BGB
(Stand: 01.02.2023)). Ausweislich der §§ 5 – 7 des Kaufvertrags war es der übereinstimmende
Wille der Parteien, dass zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Dritte weder in tatsächlicher
noch in rechtlicher Weise der vollumfänglichen und ungehinderten Sachherrschaft des
Erwerbers entgegenstehen können sollten. Der fortwährende Besitz eines Dritten am
Grundstück stellt eine vertragswidrige Beschaffenheit von einigem Gewicht dar. Denn selbst
wenn eine Rämungsklage und –vollstreckung gegen den Dritten möglich ist, sind solche
zivilrechtlichen Erkenntnis- und Zwangsvollstreckungsverfahren mit u.U. erheblichen
Kostenrisiken und Zeitverzögerungen verbunden. Nach vernünftigem Ermessen ließ sich also
die Befürchtung, dass die Beschwerdeführerin zur vertragsgemäßen Bewirkung der
Gegenleistung außerstande ist, nicht evident ausschließen.
Auf seine Einrede verzichtete der Beschwerdegegner nicht (offensichtlich). Das Einverständnis
des Beschwerdegegners mit dem dauerhaften Verbleib des Sohnes der Beschwerdeführerin in
dem streitgegenständlichen Haus ist nicht evident gegeben. Es kann im vorliegenden Verfahren
nicht ergründet und auch nicht unterstellt werden, dass der Beschwerdegegner eine
Willenserklärung abgegeben hat, die von einem objektiven Dritten an der Stelle der
Beschwerdeführerin so gedeutet werden konnte, dass der Beschwerdegegner den Willen zum
Verzicht auf die Einrede zum Ausdruck bringen wollte. Die Aufnahme von Verhandlungen über
einen Verbleib des Sohnes in der Wohnung reicht nicht für die Annahme eines eindeutigen
Verzichtswillens aus. Zu einem Mietvertragsabschluss kam es nicht. Es dürfte naheliegen, dass
der Beschwerdegegner eine unentgeltliche Raumleihe nicht wollte. Auch § 5 des Kaufvertrages
(Garantie der Freiheit von Mietverträgen) kann nicht so verstanden werden, dass der
Beschwerdegegner gegen eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an Dritte keine Einwände
hat. Vielmehr spricht das Scheitern der Mietvertragsverhandlungen dafür, dass der
Beschwerdegegner eben nicht gewillt war, auf den ungehinderten Besitz zu verzichten und sich
ohne ausreichenden Mietzins der Zugriffsmöglichkeit auf das auf dem Grundstück befindliche
Haus zu begeben. Darüber hinaus spricht auch der noch vor der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung
aufgekommene Streit, sowie das Verhalten des Beschwerdegegners, der auf die vertraglich
vereinbarte Leistung bestand, gegen seinen Willen, auf die Unsicherheitseinrede zu verzichten.
bb. Die Beschwerdeführerin konnte ein vertragliches Rücktrittsrecht nach § 4 der
Kaufvertragsurkunde nicht (evident) wirksam ausüben.
Der Notar und das Beschwerdegericht dürfen den genauen Inhalt dieser (im Detail nicht
eindeutigen) Klausel nicht durch Auslegung ermitteln (vgl. BGH, Beschluss vom 20.01.2011 – V
ZB 219/10 Rn. 7, juris; Beschluss vom 01.10.2015 – V ZB 171/14 Rn. 12, juris). Zwar kommt
nach dem Wortlaut dieser Klausel die Auslegung im Sinne eines vertraglichen Rücktrittsrechts in
Betracht, das unabhängig von den sonstigen Voraussetzungen des Schuldnerverzugs den
Rücktritt ermöglichen soll. Bei vertraglichen Rücktrittsrechten sind grundsätzlich die
vereinbarten Voraussetzungen zu beachten, nicht diejenigen vergleichbarer gesetzlicher
Rücktrittsrechte (vgl. BGH
Rn. 2). Da jedoch in der Klausel ausdrücklich eine „Mahnung“ verlangt wird, ist damit
(zumindest teilweise) auf das gesetzliche Verzugsrecht (vgl.
weitreichende Konsequenz, dass jedwede Zahlungsrückstände zum Rücktrittsrecht führen
sollen, entspricht auch keineswegs genereller Notarpraxis (vgl. Muster „Kaufvertrag mit
ratenweiser Kaufpreiszahlung“ in: Beck'sche Online-Formulare Vertrag, 63. Edition 2023,
Stand: 01.01.2023, Form. 8.1.4 Anm. 1-40, beck-online). Die Klausel kann vielmehr auch so
verstanden werden, dass sie der Verkäuferin eine im Vergleich zu § 323 Abs. 1 BGB erleichterte
Rücktrittsmöglichkeit (lediglich) dahingehend eröffnen soll, dass eine weitere Fristsetzung
entbehrlich sein sollte, die sonstigen (gesetzlichen) Voraussetzungen des Schuldnerverzugs
allerdings nicht abbedungen werden sollten. Für den (gesetzlichen) Schuldnerverzug gilt ebenso
wie für die Nachfristsetzung beim Rücktritt die Voraussetzung, dass der Anspruch des
Gläubigers durchsetzbar sein muss. Nicht in Verzug gerät daher der Schuldner einer
einredebehafteten Forderung (vgl. MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, BGB § 286 Rn. 31).
Aufgrund der (möglicherweise bestehenden und möglicherweise im hiesigen Zusammenhang
relevanten) Einrede des § 321 Abs. 1 BGB (s.o.) ist es jedenfalls nicht evident ausgeschlossen,
dass kein Schuldnerverzug vorlag. Daher ist es nicht evident, dass ein vertragliches
Rücktrittsrecht bestand. Auch diese Frage kann nur ein Prozessgericht vollständig und
letztverbindlich klären.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus
FamFG.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach dem Kaufpreis (§ 36 Abs. 3
GNotKG).
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die diesbezüglichen Voraussetzungen nach § 15
Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m.
Entscheidung, Urteil
Gericht:LG Karlsruhe
Erscheinungsdatum:05.04.2023
Aktenzeichen:11 T 268/22
Rechtsgebiete:
Notarielles Berufsrecht
Beurkundungsverfahren
Allgemeines Schuldrecht
In-sich-Geschäft
Kostenrecht
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.)
BNotO § 15 Abs. 2; BGB § 321