letzte Aktualisierung: 19.5.2022
BGH, Urt. v. 10.12.2021 – V ZR 32/21

BGB §§ 684 S. 1, 812; WEG §§ 21 Abs. 4, 18 Abs. 2
Ersatzanspruch des WEG-Verwalters bei eigenmächtigen Erhaltungsarbeiten am
gemeinschaftlichen Eigentum

Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am
Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein
Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung
zu Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187).

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil u.a. in ZWE 2021, 322 veröffentlicht
ist, bejaht
§§ 675, 667 BGB. Die Zahlung an die Firma M. sei eine nicht bestimmungsgemäße
Verwendung von Geldern der Klägerin, weil die Beklagte nicht
berechtigt gewesen sei, entgegen dem von den Wohnungseigentümern gefassten
Beschluss dieses Unternehmen mit der Erneuerung der Eingangstüren und
der Briefkastenanlagen zu beauftragen.

Der Beklagten stehe kein Gegenanspruch zu. Ein Wohnungseigentümer,
der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum
durchführe, habe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
einen Ersatzanspruch weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch
aus Bereicherungsrecht. Diese Grundsätze hätten auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer
zum Verwalter zu gelten, da hier wie dort der Vorrang des § 21
Abs. 4 WEG aF zu beachten sei. Dem Verwalter sei es ohne weiteres zumutbar,
das gesetzlich vorgesehene Verfahren unter Wahrung der Beschlusshoheit der
Wohnungseigentümer zu beachten, um diese davor zu schützen, vor vollendete
Tatsachen gestellt zu werden.

II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich der zur
Aufrechnung gestellte Gegenanspruch der Beklagten nicht verneinen.

Die materiell-rechtlichen Ansprüche der Parteien beurteilen sich mangels
abweichender Übergangsvorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz in
der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung, da der zu entscheidende
Sachverhalt bereits abgeschlossen ist (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2021
- V ZR 33/20, NJW-RR 2021, 664 Rn. 6; Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08,
NJW 2009, 999 Rn. 12, insoweit in BGHZ 179, 230 nicht abgedruckt).

1. Im Ausgangspunkt zutreffend und von der Revision nicht angegriffen
bejaht das Berufungsgericht einen vertraglichen Anspruch der Klägerin gegen
die Beklagte auf Herausgabe der dieser zur Erfüllung ihrer Aufgaben überlassenen
und durch die an die Firma M. geleisteten Zahlungen nicht bestimmungsgemäß
verbrauchten Gelder der Gemeinschaft in Höhe von 36.300,83
gemäß § 675 Abs. 1, § 667 Alt. 1 BGB (vgl. zur Herausgabepflicht BGH, Urteil
vom 6. März 1997 - III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108; Bärmann/Becker,
WEG, 14. Aufl. 2018, § 26 Rn. 144; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl.
2020, § 26 Rn. 116; BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2021], § 26 Rn. 306 f.; § 27
Rn. 51.2; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG,
13. Aufl. 2020, § 26 Rn. 156). Ob daneben auch ein Schadensersatzanspruch
der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 BGB besteht, weil die unbefugte Auftragsvergabe
eine schuldhafte Vertragsverletzung durch die Beklagte darstellt (vgl. zur
Haftung des Verwalters für Pflichtverletzungen Niedenführ in Niedenführ/
Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl. 2020, § 27 Rn. 143), kann
daher dahinstehen.

2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, ein
Gegenanspruch der Beklagten bestehe nicht.

a) Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei
der Geschäftsführung für die GdWE entstandenen Aufwendungen nach § 670
BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.
Es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten
aus der Ausführung der Geschäftsbesorgung nicht von dem Beauftragten, sondern
von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung
erfolgt (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NJW-RR
2011, 1093 Rn. 18 mwN). Der Verwalter muss allerdings - wie jeder im fremden
Interesse handelnde Geschäftsbesorger - die Beschlüsse der Wohnungseigentümer
gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer
durchführen (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, aaO
Rn. 21). Diese Verpflichtung hat die Beklagte verletzt, als sie von dem Beschluss
der Wohnungseigentümer, die Firma B. zu beauftragen, abgewichen ist.

b) Ob dem Verwalter ein Erstattungsanspruch gegen die GdWE aus den
allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts
zustehen kann, wenn er eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, die weder
durch einen Beschluss der GdWE noch von seiner Notgeschäftsführungskompetenz
nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG aF (nunmehr § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) gedeckt
sind, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt.

aa) Teilweise wird - der Auffassung des Berufungsgerichts entsprechend -
angenommen, der auf Rückzahlung unbefugt verwendeten Geldes in Anspruch
genommene Verwalter könne der Gemeinschaft keine Ersatzansprüche entgegenhalten,
die sich darauf gründeten, dass der Gemeinschaft infolge der unbefugten
Maßnahme eine Bereicherung zugeflossen sei. Derartige Ansprüche
seien, wie im Fall eigenmächtiger Vornahme von Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum
durch einen Miteigentümer (vgl. hierzu Senat, Urteil vom
14. Juni 2019 - V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10), aufgrund des Vorrangs der
spezielleren Kompetenzregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und zur
Wahrung des Selbstbestimmungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
ausgeschlossen (vgl. LG Karlsruhe, BeckRS 2020, 45453, Rn. 38 ff.;
BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2021], § 27 Rn. 51.2; Sommer, MietRB 2021,
243).

bb) Nach anderer Auffassung finden dagegen die allgemeinen Regeln der
Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts Anwendung. Dies
wird für sowohl das hier anwendbare, vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes
am 1. Dezember 2020 geltende Recht vertreten (vgl.
BayObLG, ZMR 2003, 759, 760; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 913, 914; OLG
Hamburg, ZMR 2006, 546, 548, Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 39;
Riecke/Schmidt/Abramenko, 5. Aufl., § 27 Rn. 27; Armbrüster, ZWE 2002, 548,
555; Elzer, ZWE 2011, 207, 209; Gottschalg, MietRB 2006, 172; Lüke, ZWE
2009, 101, 105; Vandenhouten, ZWE 2012, 237, 240) als auch für das neue
Recht (vgl. Leidner, ZWE 2021, 218, 222). Der Senat hat einen Verwendungsersatzanspruch
des Verwalters gemäß § 684 Satz 1, § 812 BGB in derartigen Fällen
in der Vergangenheit ebenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl.
Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 30).

cc) Die besseren Gründe sprechen für die letztgenannte Auffassung.

(1) Der Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung
ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts ist ausgeschlossen, wenn gesetzliche
Sonderregelungen bestehen, die dem Verpflichteten vorrangig die Möglichkeit
geben, den Erfolg selbst herbeizuführen (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019
- V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 17). Eine solche Sonderregelung enthält § 21
Abs. 4 WEG aF für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
Sie weist die Entscheidung über solche Maßnahmen der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu. Damit ist es dem einzelnen Wohnungseigentümer
- mit Ausnahme des eng begrenzten Notgeschäftsführungsrechts
nach § 21 Abs. 2 WEG aF (nunmehr § 18 Abs. 3 WEG) - nicht gestattet,
Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
durchzuführen; es fehlt ihm in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum die Einwirkungskompetenz.
Diese Sonderregelung darf nicht über die Anwendung der allgemeinen
Vorschriften des Bürgerlichen Rechts ausgehebelt werden und begründet
daher eine Sperrwirkung (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juni 2019
- V ZR 254/17, BGHZ 222, 187 Rn. 10).

(2) (a) Eine Sonderregelung, die dem Verwalter die Kompetenz abspricht,
Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, enthält das Wohnungs-
eigentumsgesetz dagegen nicht. Dem Verwalter kommt bereits nach dem gesetzlichen
Leitbild des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum
30. November 2020 geltenden Fassung dem Grunde nach aufgrund seiner Organstellung
eine Handlungs- und Entscheidungskompetenz für die Maßnahmen
ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu (vgl. Leidner,
ZWE 2021, 218, 222; vgl. § 27 Abs. 1 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020
geltenden Fassung zu den nunmehr erweiterten Befugnissen des Verwalters).
Ihn trifft als Vollzugsorgan der Gemeinschaft (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Dezember
1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226) nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aF
die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Senat,
Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15). Die Vorschrift des
§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF, wonach dem Verwalter kraft
Gesetzes die Entscheidungskompetenz für laufende Maßnahmen zugewiesen
ist, macht deutlich, dass für weniger bedeutsame Maßnahmen eine eigene Entscheidungsbefugnis
des Verwalters bereits im Gesetz angelegt ist (Senat, Urteil
vom 11. Juni 2021 - V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 11). Die Wohnungseigentümer
können zudem aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts den gesetzlichen
Aufgabenkreis des Verwalters in engen Grenzen durch Beschluss erweitern, indem
sie ihm über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen
für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für
die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung
für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und
überschaubaren finanziellen Risiko führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2021
- V ZR 215/20, ZWE 2021, 406 Rn. 11).

(b) Vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Pflichtenstellung und Kompetenz
von Wohnungseigentümer und Verwalter lässt sich die Rechtsprechung
des Senats zur Sperrwirkung von § 21 Abs. 4 WEG aF gegenüber bereicherungsrechtlichen
Ersatzansprüchen oder solchen aus Geschäftsführung ohne Auftrag
nicht auf das Verhältnis zwischen GdWE und Verwalter übertragen. Eigenmächtige
pflichtwidrige Maßnahmen des Verwalters im Zusammenhang mit der Instandsetzung
und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Einzelfall ändern
nichts daran, dass der Verwalter im Grundsatz - anders als der einzelne
Wohnungseigentümer - zu einer Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum berechtigt
ist und deshalb kein Anlass besteht, den Rückgriff auf die allgemeinen
zivilrechtlichen Vorschriften zu sperren. Insbesondere dient ein solcher Ausschluss
nicht dazu, einen eigenmächtig Handelnden durch Entzug von Aufwenher
nicht dahin zu verstehen, dass jeder eigenmächtig Handelnde mit Erstattungsansprüchen
nach den allgemeinen Vorschriften ausgeschlossen ist. Dem
Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am
Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der GdWE vielmehr ein Ersatzanspruch
aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.

(c) Dem lässt sich nicht entgegenhalten, die Zubilligung eines Ersatzanspruchs
liefe den Interessen der Wohnungseigentümer zuwider (so aber Sommer,
MietRB 2021, 243). Hat sich der Verwalter über einen Beschluss der Wohnungseigentümer
und damit über ihren erklärten Willen hinweggesetzt, steht ihm
gemäß § 684 BGB ein Aufwendungsersatzanspruch nur nach den Vorschriften
der ungerechtfertigten Bereicherung zu (vgl. zur Maßgeblichkeit des geäußerten
Willens BGH, Urteil vom 2. April 1998 - III ZR 251/96, BGHZ 138, 281, 287).
Damit ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer keinen Ersatz für Maßnahmen
leisten müssen, die für sie ohne Wert sind. Denn der Ersatzanspruch
des Verwalters ist in diesen Fällen grundsätzlich auf Ausgleich der Werterhöhung
der Anlage gerichtet, die die von ihm veranlassten Maßnahmen bewirkt haben
(vgl. BGH, Beschluss vom 16. Dezember 2008 - VIII ZR 306/06, WuM 2009, 113
Rn. 10 mwN). Jedenfalls dann, wenn die Maßnahmen der Planung der Wohnungseigentümer
entsprachen, sind dagegen ihre ersparten Aufwendungen
maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2001 - VII ZR 222/99, NJW 2001,
3184, 3186; Urteil vom 7. Oktober 2020 - IV ZR 69/20, NJW 2021, 157 Rn. 15).
Auch dies ist nicht unbillig; es widerspräche vielmehr Treu und Glauben, wenn
die Wohnungseigentümer in einem solchen Fall das Erlangte unentgeltlich behalten
und nutzen könnten (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2001 - VII ZR 222/99,
aaO).

(d) Liegt die Eigenmächtigkeit, wie hier, darin, dass der Verwalter sich über
die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte
Firma zu beauftragen, kann dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs
rechtfertigen. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die künftige
Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen die von dem Verwalter
beauftragte Firma weniger erfolgversprechend erscheint oder wenn es den Wohnungseigentümern
darauf ankam, die bestehende Geschäftsbeziehung zu der
von ihnen gewählten Firma zu festigen, um sich dadurch in der Zukunft die
schnellere Ausführung von Arbeiten, die Durchführung von Kleinreparaturen und
Wartungen oder ähnliche Vorteile zu sichern. Die sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen
Nachteile aus der Beauftragung eines anderen Unternehmens lassen
sich durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch des Verwalters berücksichtigen,
der - abhängig von den Umständen des Einzelfalls - bis zu 20 % betragen
kann.

c) Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig
dar (§ 561 ZPO). Die Hauptforderung der Klägerin und die zur Aufrechnung gestellte
Gegenforderung der Beklagten stehen insbesondere im Gegenseitigkeitsverhältnis
(§ 387 BGB). Bereicherungsschuldnerin ist stets die GdWE. Soweit sich aus dem
Senatsurteil vom 25. September 2015 (V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 12 ff.)
etwas anderes ergibt, hält der Senat hieran nicht fest.

III.
Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben
(§ 562 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil
noch weitere Feststellungen zu treffen sind. Die Sache ist zur neuen Verhandlung
und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO), damit es die - aus seiner Sicht zu Recht - unterbliebenen Feststellungen
zur Begründetheit der von der Beklagten erklärten Aufrechnung treffen
kann. Der Senat weist für die weitere Sachbehandlung auf Folgendes hin:

1. Der Beklagten steht die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung zwar
nicht unter dem Gesichtspunkt einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag
nach §§ 677, 683, 670 BGB zu, weil deren Geschäftsführung dem in der Beschlussfassung
zum Ausdruck kommenden tatsächlichen Willen der Wohnungseigentümer
widersprach. Ein Ersatzanspruch der Beklagten bestünde daher
selbst dann nicht, wenn die Vergabe der Arbeiten an das ein günstigeres Angebot
unterbreitende Unternehmen eine für die Wohnungseigentümer objektiv vorteilhafte
Entscheidung gewesen sein sollte (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011
- V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 29).

2. Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob und ggf. in welcher
Höhe der Beklagten gemäß § 684 Satz 1, § 812 BGB ein Bereicherungsanspruch
zusteht, weil die Klägerin Aufwand für die grundsätzlich gewünschte Erneuerung
der Eingangstüren und die Errichtung der Briefkastenanlagen erspart
hat. Zur Ermittlung der Höhe eines Erstattungsanspruchs der Beklagten ist der
objektive Wert der erbrachten Leistung festzustellen unter Berücksichtigung etwaiger
Unvollständigkeiten und Mängel im Gewerk sowie eines Abzugs im Hinblick
auf die wirtschaftlichen Nachteile, die damit verbunden sind, dass die Beklagte
statt des von den Wohnungseigentümern als Vertragspartner gewünschten
ortsansässigen Traditionsunternehmens mit persönlich haftender Inhaberin
ein erst 2014 gegründetes, unbekanntes Unternehmen in der Rechtsform der UG
(haftungsbeschränkt) beauftragt hat, welches seit August 2017 im Handelsregister
gelöscht ist.